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Coraline
Nouveau Membre
6 réponses |
 Posté - 10 janv. 2006 : 15:20:27
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Bonjour,
Je viens d'emménager dans un immeuble et je rencontre un petit problème concernant le parking extérieur commun:
Selon le reglement de copropriété, le syndic de copropriété qui est aussi le + important copropriétaire bénéficie d'un droit de jouissance exclusif des 14 places du parking extérieur.
Peut on remettre en cause ce droit ? Par quel moyen ? J'ai lu qu'il fallait modifier le reglement de copropriété à l'unanimité, ça va être difficile avec ce copropriétaire !
NB: Le syndic loue ces 14 places avec le local commercial dont il est propriétaire, a t'il le droit selon vous ? Ce la pourrais jouer en notre faveur s'il loue un bien qui ne lui appartient pas.
Merci par avance pour votre aide.
Coraline
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 10 janv. 2006 : 15:50:45
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la modification ou le retrait d'un 'droit' ne peut se faire qu'à l'unanimité, donc avec l'accord du titulaire du droit, ici d'usage, de jouissance.
Si aucune restriction à ce droit n'existe dans l'acte accordant ce droit et/ou dans le RDC, son titulaire peut en faire ce qu'il veux, dont louer ce 'droit'.
Voyez votre RDC. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 janv. 2006 : 16:19:58
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Il ne s'agirait d'ailleurs pas de modifier un droit de jouissance exclusif mais de porter atteinte à un droit réel dont est titulaire l'intéressé.
Un petit point à voir quand même : voyez dans le règlement de copropriété comment se présentent les définitions de ces 14 pemplacements. Vous vérifier d'abord la liste numérotée des lots : lot 1 une boutique au rdc à doite et 34 / 10 000 ... et la suite. Les parkings se trouvent-ils dans cette liste.
Si oui, et s'ils sont définis : " lot 45 : droit de jouissance exclusive d'un emplacement de stationnement n° 1 " ou quelque chose comme celà, il y aurait matière à rever car un droit de jouissance ne peut être constitué en lot autonome.
Si vous ne trouvez rien dans cette partie, il faut fouiner ailleurs, et notamment dans la dinition des parties privatives et communes. On parle bien quelque part de ces parkings.
S'il n'y a pas 4 pages, dites nous le fruit de vos recherches.
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Coraline
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 10 janv. 2006 : 20:07:46
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Merci pour votre aide,
Pour répondre à Gédéhem, le RDC ne limite pas le droit de jouissance.
Pour répondre à JPM:
- Le lot n°1 désigne le local commercial,
- Les lots n°2 à 11 désigne les cave 2 à 10,
- Les lots 12 à 53 désignent les différents appartements,
- Les lots 54 à 79 désignent les différentes caves,
- Les lots 80 à 110 désignent les emplacements de parking privatifs et au sous sol,
- Et enfin, les lots n°111 à 124 désignent les emplacements à droit de jouissance exclusif.
Pensez vous que nous avons une petite chance, ça m'énerve de ne pas pouvoir utiliser notre parking loué !!
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 10 janv. 2006 : 20:35:27
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"- Les lots 80 à 110 désignent les emplacements de parking privatifs et au sous sol,
- Et enfin, les lots n°111 à 124 désignent les emplacements à droit de jouissance exclusif."
De "JPM"
"Si oui, et s'ils sont définis : " lot 45 : droit de jouissance exclusive d'un emplacement de stationnement n° 1 " ou quelque chose comme celà, il y aurait matière à rever car un droit de jouissance ne peut être constitué en lot autonome."
Attendez-vous a ce que JPM réagisse!
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Coraline
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 10 janv. 2006 : 20:47:30
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En effet JB22, JPM devrait réagir !!
Je préfère le faire repeter pour être certaine d'avoir bien compris, il me faut toutes les billes pour pouvoir "attaquer".
J'ai d'ailleurs remarqué que vous répondez souvent aux questions du forum JPM. Vous êtes Avocat ? Notaire ? Copropriétaire depuis de nombreuses années ???
Merci encore,
Coraline |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 10 janv. 2006 : 21:50:26
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...en attendant JPM, permettez ma réaction ...
Parce que si les 14 emplacements sont répertoriés comme 14 LOTS, il ne s'agirait pas de "parties communes" mais de 'lots de copropriété' qui sont donc privatifs !!!!
Un 'lot de copropriété' est obligatoirement propriété d'une personne (physique ou morale)
Un lot de copropriété privatif affecté d'un droit de jouissance privatif, ... c'est bien la première fois que je vois cela !!  !!
Il y a ici un truc qui ne colle pas du tout, ce que relève JPM !!!!
1ère conclusion que je tire : ces emplacements de parkings étant institués en 'lot de copropriété', ils ne sont pas du tout partie de parties communes. |
Edité par - gédehem le 10 janv. 2006 21:52:13 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 janv. 2006 : 22:15:38
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JPM voudrait simplement savoir comment est rédigée par exemple la (ou les ?) ligne(s) complète(s) concernant le lot 111, depuis "n° 111" jusqu'au début de la description du lot 112.
Sur ce sujet j'ai reçu un message direct me rappelant mes indications selon lesquelles un emplacement de parking est le volume d'espace élevé (au sens géométrique) au droit supérieur d'une partie délimitée du sol commun.
OK mais j'ai dit aussi que c'est le volume superficiaire. Le volume est " posé ". Le titulaire a aussi le droit, Dieu soit loué, d'utiliser la surface du sol. En second lieu, de nos jours, rien ne s'oppose à ce qu'un volume d'espace, indépendamment de tout bâtiment construit, soit l'objet d'un droit de propriété au plein sens du terme, ou d'un simple droit de jouissance exclusive. Il suffit qu'il soit déterminé par ses cotes planimétriques et altimétriques.
Dans tout celà na pas mélanger les copropriétés en volumes (non régies par la loi de 1965 et les copropriétés classiques. Toutefois une copropriété en volumes peut comporter des copropriétés classiques inscrites dans les volumes, tout comme une copropriété classique peut comporter des parties volumes, dont l'exemple banal est le lot transitoire (lot à construire) : lot n° 24 comportant la jouissance exclusive d'une parcelle de m ² définie aux plans ..... et le droit de construire sur cette parcelle un bâtiment à usage d'habitation de nn étages défini ....."
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Edité par - JPM le 10 janv. 2006 22:39:03 |
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Coraline
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 11 janv. 2006 : 19:57:13
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En effet Gédehem, je n'avais pas relevé ce détail, il y bien qqchose qui cloche.
JPM, voici la rédaction exacte du lot 111. C'est un tableau avec 6 colonnes:
N° du lot: 111
Batiment: Unique
Escalier: Sans
Etage: R.Ch
Désignation du lot: Droit de jouissance exclusif du parking n°1
Cop. Gen. 1/10 000: 12
je viens de me rendre compte que les lots désignés "emplacement de parking" n°1 à 14 apparaissent 2 fois: au sous sol et au rdc.
Est ce que ça peut constituer une nouvelle piste de reflexion ?
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 janv. 2006 : 20:33:54
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Il s'agit sans doute du tableau récapitulatif de l'EDD, lequel est précisé en général au tout début du RDC.
Ce que je comprends c'est qu'il y a bien un "lot de copropriété" comprenant, comme tout lot de copropriété, des tantièmes, ici 12/10.000°.
(Il ne peut en aucun cas y avoir de tantièmes affectant des parties communes, les tantièmes étant la division par lot privatif de la totalité de ce qui est commun, indivis entre tous les copropriétaires.)
Il ne s'agirait donc pas d'un droit de jouissance exclusif, qui ne peut être que sur parties communes, mais bien un droit de jouissance privative d'un lot privatif.
Ces lots parkings ne seraient pas "communs".
Voyez le Sce du cadastre et le fichier immobilier pour ce qu'il en est de leur(s) propriétaire(s). |
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Coraline
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 11 janv. 2006 : 21:08:28
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Chaque réponse entraine une nouvelle question, je commence à m'amuser !
En effet Gedehem, il s'agit bien du recap de l'EDD qui fait parti de notre article 4 "parties privatives" (j'aurais du être plus attentive !).
Si j'ai bien compris, il s'agit d'une erreur de description...C'est tout de même etonant puisque les 31 autres emplacements sont désignés ainsi: "emplacement de parking n°XX".
Une copropriétaire présente depuis 20 ans m'a indiqué que le syndic s'en était attribué la jouissance à la construction de l'immeuble (74) puisque personne n'en avait besoin. Est il possible de s'attribuer la jouissance d'un bien privatif ? Je crois que oui. Et ne devient on pas propriétaire au bout de 30 ans ?
Je m'emmele surement les pédales avec mes quelques souvenirs de cours de droit.
Quoiqu'il en soit, je vais me renseigner le + rapidement possible auprès du Cadastre, je n'y avais même pas pensé.
Merci encore. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 janv. 2006 : 21:34:41
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Parce que vous pouvez avoir des parkings "communs" identifiés par un N° sur le plan de masse, par exemple. Mais c'est un n° indicatif, c'est tout, pour dire qu'il y a 34 emplacements communs, par exemple.
De la même façon, le n° de lot 'apparte' mentionné sur l'EDD et votre titre de propriété (Lot 272) est-il 'administratif', votre apparte portant le N°19 et votre parking privatif (lot 393) portant le n° 85 sur le plan de masse, n°85 rapporté au pochoir sur le goudron. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 janv. 2006 : 23:15:59
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Coraline a bien mis le doigt sur le problème :
Il y a une différence de dénomination entre les "parkings privatifs" décrits comme emplacement de parking et les lots 111 et suivants décrits comme droit de jouissance.
Dans le premier cas il s'agit de la propriété au sens propre du volume supericiaire.
Dans le second simple droit de jouissance du colume qui reste partie commune car il s'agit certainement à l'origine des parkings visiteurs. On peut se même se demander si, pour partie au moins, il ne s'agit pas des emplacements visiteurs imposés par la réglementation.
Le diagnostic est a priori que ces lots sont annulables mais un tel problème exige un examen dossier en main par un juriste très compétent en la matière. Par exemple il faut vérifier si l'état actuel du RC et de l'EDD correspond à la situation d'origine ou résulte d'une modification ultérieure.
Tout dépend aussi de l'intérêt qu'il peut y avoir à donner un coup de pied dans cette fourmilière.
C'est en tout cas sur le vrai problème que le coup de lampe a été donné. Cela montre que dans un forum comme UI il est possible, sinon de régler complètement une question, du moins de déterminer comment elle se présente.
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Edité par - JPM le 11 janv. 2006 23:19:30 |
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Coraline
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 12 janv. 2006 : 02:12:13
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Merci, Merci, Merci !!
En tant que nouvelle copropriétaire, j'avais envie de découvrir le fabuleux monde de la gestion de copropriété...et je confirme que ce forum est extremement instructif !
Cette entrée en matière me plait bien, vous m'avez motivée pour proposer mon aide au conseil syndical. Vous faites naitre des vocations...
Je me renseigne donc auprès du cadastre. Si aucun propriétaire n'est déclaré, je fonce chez un avocat.
Ce n'est, je crois, pas la 1ère fois qu'1 copropriétaire demande l'usage des parkings extérieurs.Faute d'argument des coprop., le syndic s'en est à chaque fois tiré en expliquant qu'il faudrait pour cela modifier le RC en y intégrant les changements imposés par le loi SRU et que ça couterait très cher.
Si je peux ruer dans les brancards et récupérer quelques places de parking, ça me ferait très plaisir (et m'éviterait de nombreuses contraventions !).
Dernière chose: le RC que l'on m'a prété date de 1974, date de la création de l'immeuble. Il n'a pas été modifié depuis.
Dernière dernière question: Avez vous déja eu recours aux services de l'UNARC ? Pensez vous qu'ils pourraient répondre à mes questions en consultation ou dois je directement consulter un avocat ?
Je vous tiens au courant.
Encore merci |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 12 janv. 2006 : 10:42:05
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Entièrement d'accord avec JPM sur ce point, bien entendu !
Un bémol toutefois, qu'il faut vérifier, Coraline précisant que " il s'agit bien du recap de l'EDD qui fait parti de notre article 4 "parties privatives".
Ce lot 111 serait bien identifié dans ce tableau récapitulatif comme "lot privatif".,
Il est aussi, si j'ai bien vu, affecté de tantièmes : 12/10.000°
Un "lot" répertorié dans un tableau "parties privatives", qui plus est affecté de tantièmes, j'ai un peu de mal à penser que c'est un "lot" commun ....
Que soit précisé un "Emplacement de parking à jouissance exclusive", pas de problème. Mais qu'un "lot" identifié comme tel et comprenant des tantièmes qui serait 'commun', .... je serais très réservé sur cette 'communauté' !
A vérifier de façon très pointue. |
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jean-louis52
Contributeur vétéran
192 réponses |
Posté - 13 janv. 2006 : 16:08:49
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Bonjour,
Petite question : qu'en est-il de la taxe foncière pour ces fameux emplacements ? Qui la paie, la copro ou les "jouisseurs exclusifs" ? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 13 janv. 2006 : 16:50:56
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Très bonne question de Jean Louis 52.
Il serait en outre souhaitable de connaître les bases d'imposition de ces lots, s'il y a lieu, et de les comparer à celles des autres lots parkings au sens propre du terme.
Quant au reste, il n'y rien d'étonnant à ce que des lots soient définis comme emplacements de stationnement et d'autre comme " droit à la joissance ..." . La pratique ancienne était fréquente et l'arrêt qui écarte la notion de lot dans est récent : Cass civ 06/11/2002 Loy et copropriété 2003 n° 50). Il énonce clairement qu'un lot ne peut être constitué pour sa partie privative du droit de jouissance exclusive d'un jardin partie commune. Dans son commentaire M. Vigneron ajoute qu'un droit de jouissance n'est pas un droit de propriété, d'où l'impossibilité pour son titulaire de se présenter comme copropriétaire.
Il faut noter que dans l'affaire évoquée par cet arrêt c'est le titulaire qui était demandeur initial. Il demandait le retrait des tantièmes attaché au prétendu " lot " et par voie de conséquence son exonération de toute contribution aux charges. 
En général le droit de jouissance privative est attaché à un lot : par exemple un appartement au rdc avec la jouissance exclusive de la partie attenante et délimitée du jardin commun.
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Modification d'un droit de jouissance exclusif
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