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Notre copropriété fonctionne avec des charges de copro classiques + charges AFUL. L’AFUL concerne la gestion des parkings pour la copro, les commerces et l’immeuble de bureaux. Au terme de la dernière réunion de copro, les comptes ont été approuvés, tant pour l’AFUL que pour la copro. A la réception des comptes définitifs approuvés, je me suis rendue compte que les comptes de copro avaient changé :
- Comptes de la copro régularisés sur la base des comptes de l’AFUL.(quote part charges générales + charges parking AFUL)
Habituellement, cette régularisation intervient sur l’exercice n+1. Est-ce légal de faire approuver un compte d’exploitation et d’en répartir définitivement un autre ?
Dans ce contexte, IL faut savoir qu’il y a eu le rachat de notre syndic de copro par un autre et que nous n’en n’avons été averti qu’au moment de la convocation à l’AG annuelle. Merci pour votre éclairage
Prenons l'exercice 2005, vos comptes doivent comporter les charges propres de votre copropriété plus la quote-part des charges AFUL 2005.
Réserve faite d'une particularité des statuts de l'AFUL, le syndicat des copropriétaires n'a pas à approuver les comptes de l'AFUL qui sont examinés au cours de l'assemblée de l'AFUL.
Je ne vois pas ce que vient faire l'exercice n+1 qui serait en ce cas 2006. A moins que la production des comptes de l'AFUL soit tardive ???
Pour plus de clareté ; La réunion d'AFUL se tient juste après la réunion de copropriété. 1/ les comptes de la copro sont approuvés et comportent les provisions annuelles de L'AFUL approuvées en l'état (base budget). 2/ Les comptes de l'AFUL sont approuvés tel quels juste après la réunion de copro
Habituellement,dans le cadre de la copro, la reprise de prov des charges AFUL est faite l'année suivante avec répartition des charges réelles compte tenu du fait que les comptes de l'AFUL sont approuvés après ceux de la copro.
J'espère avoir été + claire.
En tout état de cause, ce qui m'étonne, c'est que l'on puisse approuver des comptes au jour J de la réunion de copro et trouver des bases de répartition différentes lors de la régularisation annuelle définitive des comptes.
C'est effectivement plus clair. Je complète en me référant à la pratique habituelle. Il peut y avoir d'autres particularités dans votre cas.
Qui dit AFUL dit généralement un ensemble important avec éventuellement plusieurs copropriétés et plusieurs bâtiments en monopropriété à destination locative, voire des bâtiments publics ou assimilés. Dans tout celà des parties communes notamment espaces verts, voirie, etc. et des équipements communs comme le chauffage.
L'AFUL administre et gère tout celà. Elle répartit les charges blogalement entre les différents en fonction d'une grille de répartition dont la base est souvent la surface utile ou habitable de chaque bâtiment. Puis l'administreteur de chaque bâtiment intègre les charges AFUL aux charges propres à chaque bâtiment et les répartit entre les copropriétaires (si copro) ou entre le bailleur et les locataires (si monopropriété). Les charges de l'AFUL sont donc, au niveau des copropriétaires, réparties par le syndic et non par l'AFUL. Le plus souvent l'assemblée de l'AFUL est une formalité car les syndicats de copropriétaires y sont représentés par leur syndic et, malheureusement, dans bien des cas, les conseils syndicaux ne disposent du droit de contrôle que les associations de locataires détiennent légalement.
Ici encore, ce n'est pas être pas le cas chez vous.
De toute manière, et a fortiori depuis les nouvelles règles du statu de la copropriété, les dépenses effectués par l'AFUL au titre d'un exercice doivent (ou devront) figurer impérativement dans les comptes d'un syndicat inscrit dans le primètre AFUL de ce même exercice.
Voilà grossièrement le tableau habituel. Vous pouvez relever les variantes de la pratique habituelle de votre ensemble et nous les indiquer. Mais il faut aussi vérifier dans les statuts de l'AFUL, si ces variantes correspondent à des clauses statutaires ou peuvent être considérées comme des dérives coupables. Je vous donne un exemple : dans certains cas l'association syndicale ou l'AFUL répartissent directement les charges générales entre les copropriétaires sans passer par le syndic. Il faut vérifier si c'est bien une procédure prévue par les statuts.
A partir de ce schéma, vous pouvez nous indiquer ce qui, éventuellement, ne va pas chez vous.
Le syndic a la gestion de la copro et de l'AFUL. Les pratiques assurées par le nouveau syndic sont les suivantes :
1/Arrêté des comptes de la copropriété. 2/ Arrêté des comptes de l'AFUL. 3/ Réunion des copropriétaires avec approbation des comptes sur la base des comptes AFUL provisionnés sur l'année. 4/ Approbation des comptes d'AFUL
5/ Répartition des comptes d'AFUL sur la base du réel par le syndic = reprise prov des comptes de la copro et des comptes d'AFUL et répartition des charges réelles sur la copro. 6/ Régularisation des comptes approuvés de la copro sur la base des comptes d'AFUL régularisés sur l'exercice en cours.
En d'autres termes, les comptes de la copro, après avoir été validés sur la base "provisions AFUL", sont régularisés après la réunion des copropriétaires sur la base du réel de l'AFUL. Les comptes présentés et approuvés ne sont pas les mêmes que les comptes régularisés.
Si j'ai bien compris, les dernières dispositions prévoient de régulariser sur le même exercice ; ne devrait-on pas dans cette perspective avoir une simulation des comptes "au réel".?
Un premier point est que, bien entendu, l'assemblée de l'AFUL doit être totalement distincte de toute autre assemblée, notamment de l'assemblée (ou des assemblées) d'une syndicat de copropriétaires (ou des syndicats ...). Celà n'interdit pas de les faire le même jour, à la suite les unes des autres, si c'est matériellement possible.
L'assemblée de l'AFUL doit normalement être la première. Elle doit approuver les comptes de l'exercice 2005 par exemple.
Les comptes de (ou des) syndicat doivent reprendre les comptes définitifs de l'AFUL c'(est à dire les charges réelles de 2005 pour les diverses quotes parts incombant au(x) syndicat(s).
Ces règles étaient déjà appliquées dans le passé par les praticiens. Elles sont maintenant impératives dès lors que, pour les copropriétés, la règle du rattachement à l'exercice doit être respectée.
Mais celà est valable également pour les monopropriétés locatives car le rattachement à l'exercice est aussi une règme fiscale et, d'autre part, les bailleurs doivent établir en temps utile les décomptes de charges locatives récupérables.
Je ne comprends pas très bien pourquoi le syndic utilise cette méthode tant pour l'AFUL que pour le syndicat.
Comptes copro modifiés après AG
Forum fermé
Posté - 12 janv. 2006 : 17:10:35
