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Universimmo signale dans une brève un arrêt de la Cour de cassation du 12 mars 2003 qui va sans doute générer moult dissertations. Dans une résidence retraite en copropriété, une assemblée générale a adopté un contrat de concession de divers services (retauration, etc.) à la Sté X. Le contrat prévoit que cette société pourra facturer directement aux occupants ses prestations. Cas classique : un occupant décède et ses héritiers font valoir que pendant quelques mois les services n'ont présenté aucune utilité pour eux. Ils ne veulent rien payer. La solution est déjà claire en jurisprudence, même lorsque les services sont assurés par le syndicat : les héritiers copropriétaires doivent payer. La Cour de cassation aurait donc pu se contenter de faire référence à sa jurisprudence antérieure, et de rappeler que le cas échéant, un créancier du syndicat peut agir directement contre un copropriétaire. Mais la Cour affirme péremptoirement, approuvant la Cour d'appel de Douai, qu'en présence de ce contrat, approuvé par deux assemblées générales, et intégré au règlement de copropriété, les prestations et facturations ne peuvent être assimilables à des charges de copropriété. Question : faut-il penser que la solution est propre aux résidences services et qu'il y a un appel du pied vers les pouvoirs publics pour une réforme de ce statut, annoncée pour la nième fois ? Faut-il penser au contraire que la solution pourrait être étendue à des syndicats classiques pour des contrats d'exploitation de chauffage par exemple ? Et dans ce cas pourquoi alléguer que le contrat de syndic, quand il prévoit certains honoraires particuliers pour des prestations directes aux copropriétaires, leur est inopposable ?
Une réponse ministérielle intéressante à ce propos :
Question écrite Nº 04421 du 05/12/2002 page 2919 avec réponse posée par PIRAS (Bernard) du groupe SOC .
M. Bernard Piras attire l'attention de M. le ministre de l'équipement, des transports, du logement, du tourisme et de la mer sur la situation juridique des " résidences services ". Ces dernières sont des immeubles ou groupes d'immeubles qui, normalement, comportent des studios et appartements de deux ou trois pièces, rarement plus pour la majorité d'entre eux, réservés à l'habitat mais au sein desquels il est prévu des parties communes spéciales et spécifiques ayant pour destination des usages particuliers que l'on ne trouve pas normalement dans les copropriétés habituelles destinées à la multipropriété (salons pour réceptions, salles de jeux ou télévision, bar, salle à manger pour réceptions, ensemble cuisine, chambre d'infirmerie, bureau de consultation médicale, salle de kinésithérapie...). Le problème juridique qui se pose est le suivant : les propriétaires ou locataires de ces logements sont tenus d'assumer l'ensemble des charges de ces résidences, même s'ils n'ont pas recours à l'ensemble des prestations. Il est ainsi demandé que soient séparées les charges de copropriété régies par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, d'une part, et les charges spéciales et spécifiques de services particuliers distribués en ces lieux au seul bénéfice de personnes physiques, les habitants de l'immeuble, et que celles-ci soient réparties selon le nombre de bénéficiaires et non au mètre carré ou à l'appartement comme cela se fait actuellement, d'autre part. Il lui demande de lui indiquer les mesures qu'il entend prendre pour combler ce vide juridique.
Ministère de réponse: Equipement - Publiée dans le JO Senat du 27/02/2003 page 718.
Lorsque les résidences avec services sont sous statut de la copropriété, les charges liées aux prestations de service sont considérées comme des charges de copropriété et réparties par lot, sans égard à l'utilisation effective des services en question. C'est la raison pour laquelle une part importante du montant des charges de copropriété est imputée à chaque copropriétaire, qu'il utilise ou non les services proposés. Une réflexion sur une évolution législative va faire l'objet de travaux au sein de la commission relative à la copropriété, dont le secrétariat est assuré par le ministère de la justice. L'expertise de cette commission, qui peut entendre toute personne dont le concours lui paraît utile, permettra d'analyser toutes les solutions envisageables pour les résidences avec services.
Oui, la question est intéressante. Elle n'est pas la première sur ce point et ce n'est pas la première fois non plus qu'il est fait état d'une réflexion à ce sujet.
On constate à la lecture que le Ministère de l'équipement s'est peu à peu substitué au Ministère de la Justice pour tout ce qui concerne la copropriété. Ce qui pouvait être admis pour les problèmes techniques ne l'est pas pour les problèmes liés au statut juridique. Mais la rédaction indigente du décret relatif au carnet d'entretien montre que la Chancellerie n'a jamais eu les moyens financiers de pourvoir à l'ensemble de ses tâches. La seule bonne volonté des fonctionnaires en cause ne pouvait y suffire.
Les projets de loi récents montrent de plus que leurs auteurs se bornent à emettre un idée (en dernier lieu l'entretien des climatiseurs) en laissant explicitement au pouvoir réglementaire le soin de faire le reste. Ici encore il y a une dérive inadmissible. Si des parlementaires veulent faire des propositions, ils peuvent faire étudier suffisamment la sujet traité pour élaborer des propositions assez étoffées pour ne laisser aux ministères que la charge de règlementer certains détails. On a le sentiment qu'il s'agit avant tout d'adopter la loi Machin, accessoirement d'alimenter un marché (quand on a mauvais esprit).
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Posté - 03 avr. 2003 : 15:46:14
