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KARM
Pilier de forums
307 réponses |
 Posté - 20 janv. 2006 : 12:42:16
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Bonjour,
j'ai hésité un peu à poser mes questions suivantes dans le forum "Travaux" ou dans celui des "Charges"...excusez moi si je n'ai pas bien visé.
J'ai deux questions concernant la gestion du compte "Travaux article 14-2" (je n'ai pas trouvé de pistes pour y "piocher" des réponses, toute seule comme une grande... je viens donc vers vous) ; je suis syndic bénévole.
1) la copropriété a effectué la réfection du toit de l'immeuble il y a maintenant 2 ans. L'entrepreneur, (très compétent, "no problem"), n'a toujours pas présenté la toute dernière facture correspondant à la retenue de garantie de 5%, (de la somme totale des travaux) ; il aurait du la présenter 1 an après la réception des travaux, en principe, donc en janvier 2005.
Jusqu'à quand peut-il présenter cette facture ??
Nota . Le montant de cette facture est provisonné sur le compte '"Travaux-03" du Syndicat (8 copropropriétaires sur 9 ont payé la totalité des travaux).
Sur quelle ligne comptable dois-je reporter cette somme "en attente" ? ou doit-elle figurer dans le bilan comptable ?
2) en 2005, nous avons effectué la réfection des communs (peinture, changement de porte...pas de problème technique).Travaux budgétés en compte "Travaux-05 de l'article 14-2"
Le montant des travaux (budget voté , factures conformes, comptes approuvés en AG...) s'est avéré légérement plus élévé que le budget initial provisionné (petite plus-value nécessaire et un problème de barillet de clé à changer). Les quote-parts de cette augmentation est de l'ordre de 10 à 2 euros par copropriétaires sur leur compte "Travaux-05" .
Les comptes de "charges normales" individuels des copropriétaires (8 sur 9...) sont en général positifs, avec des "avoirs" (crédits, provisions, soldes... quel est le terme parfaitement juste??? ) signifiants.
question : puis-je, par une écriture solder (clore, fermer , boucler... quel est le terme parfaitement juste???) le compte "Travaux-05" des copropriétaires en débitant leur compte de charges normales individuel pour créditer leur compte "Travaux-05" individuel?
-quelles sont les lignes comptables (numéro) affectées ?
-où doivent figurer ces "transferts" de compte à compte sur le bilan comptable annuel ?
(PS. je ne me vois pas demander aux copropritaires tous très gentils (8 sur 9 !!!! ) des chèques de 10 à 2 euros pour solder un compte alors que leur compte de charges est positif...)
Merci à tous les contributeurs, piliers ou pas, de leur éclairages et conseils...
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 20 janv. 2006 : 16:59:07
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Sur la retenue de garantie :
En principe la conservation d'une retenue de garantie suppose que l'entrepreneur a établi son mémoire définitif : 7 220 € par exemple, sur lequel il a reçu 6 000 €, soit un solde de 1 220 € Les règles de la retenue de garantie sont fixées par la loi du 16 juillet 1971.
Si le dépôt de garantie est de 5 % (maximum légal) , c'est 361 €
Le syndic règle 1220 - 361 = 859 € et consigne 361 €.
Le compte de l'entrepreneur est à zéro et le dépot de garantie, dans le nouveau système, doit à mon avis être enregistré dans créditeurs divers 462. Un compte de banque provisoire est ouvert si la consignation est faite chaz un banquier. On porte 361 au débit de ce compte par le crédit du compte de banque normal du syndicat.
En général le dépot de garantie est consignée 1 an. A l'expiration de ce délai, et à défaut d'opposition motivée du maître d'ouvrage, le consignataire libère la caution.
Quand la retenue est d'un montant peu élevé, elle est conservée par le maître d'ouvrage et figure également dans un compte créditeurs divers. Il n'y a pas lieu d'ouvrir un compte bancaire de consignation. Ce système présente pour l'entrepreneur l'inconvénient que les fonds peuvent être appréhendés par un autre créancier du syndicat à l'occasion d'une saisie attribution.
C'est pourqioi la loi permet à l'entrepreneur de fournir une caution bancaire pour la garantie du syndicat. Dans ce cas le solde intégral du mémoire lui est payé.
Dans votre cas, l'entreprenuer semble avoir oublié sa retenue de garantie qui n'a pas fait l'objet d'une procédure conforme à la loi.
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KARM
Pilier de forums
307 réponses |
Posté - 23 janv. 2006 : 19:49:23
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Bonsoir JPM
et merci pour votre réponse.
J'ai été piocher le texte de loi en question. A sa lecture, il m'apparait bien que la procédure que nous (le maitre d'oeuvre-architecte, le maitre d'ouvrage-syndic-moi et l'entrepreneur) avons mis en place pour la retenue de garantie est tout à fait conforme à la loi et correct.
le seul point c'est que la présentation de la facture pour lever cette retenue n'a pas été faite pas l'entrepreneur au bout d'un an. Car c'est bien à lui de reclammer cette retenue de garantie n'est-ce pas ?
Je suis étonnée que la loi soit muette sur le délai possible pendant lequel cette facture pourrait être présentée..au délà d'un an.
Concrétement , dans notre cas, il me semble qu'il serait bien que la somme correspondante à cette retenue soit sur le compte "épargne" de la Copro. en attendant que l'entrepeneur se réveille (s'il se réveille).. elle y fera quelques petits "intérêts".
Merci encore
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 23 janv. 2006 : 23:22:07
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Il y a quelque chose qui cloche dans votre histoire.
La retenue de garantie est égale à 5 % du mont des travaux tel que facturé. Si vous parlez de retenue de garantie, c'est que le maloire définitif vous a été adressé. Sinon vous n'auriez pas pu détermliner le montant de la retenue.
Donc le coût total des travaux a été facturé et, d'ailleurs, il n'y a pas de facture complémentaire à établir pour le paiement de la retenue. Ou bien alors il ya eu un bricolage procédural sympathique mais bricolage quand même.
S'il n'y a aucune raison de conserver les fonds, l'honneteté élémentaire commande de les verser à l'entrepreneur. On reproche aux syndics professionnels de payer tardivement. Ce n'est pas aux copropriétaires de donner le mauvais exemple.
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 24 janv. 2006 : 19:15:27
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| J'ai cru comprendre que KARM se basait sur le montant du devis pour retenir 5%, si elle n'a pas encore reçu la facture finale, cela me semblerait logique??? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 24 janv. 2006 : 22:58:28
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Manja a peut être raison sur les faits réels, mais ce n'est pas logique.
A la fin du chantier, l'entrepreneur établit son mémoire définitif. Pourquoi voulez vous qu'il attende ?
S'il s'agit d'un devis forfaitaire et q'il n'y a eu ni travaux en moins ni travaux en plus, il établit un rappel de forfait.
Les règles applicables à la retenue de garantie demeureznt identiques.
Et l'hypothèse évoquée ne justifie pas plus la rétention des fonds.
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KARM
Pilier de forums
307 réponses |
Posté - 25 janv. 2006 : 12:22:59
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Bonjour à tous et merci pour les interventions
JPM : non il n'y a eu aucun bricolage de qui que ce soit : l'entrepeneur a fixé un montant total, sur devis très détaillé, approuvé, de son intervention (toiture); il n' y a jamais eu de "forfait". Le réglement de ce montant c'est faits par factures en plusieurs fois comme le contrat entre maitre d'oeuvre-syndicat-entrepeneur le prévoyait. Ainsi :
1-une facture (environ 1/3 du montant) au bout d'un mois, 2-une autre au 2° mois (pour environ le 2° tiers), et 3-la troisième soldant le montant global au moment de la cloture du chantier et de la réception des travaux, MOINS la retenue de garantie. Les factures intermédiaires et la facture finale ont été réglées illico dans les 8 jours, me permettant pour le bien de tout le Syndicat de faire des escomptes de 2%. (sans aucun problème).
La retenue de garantie, qui apparait sur tous les états intermédiaires donnés pas le maître d'oeuvre est fixée bien sur à 5% du montant total, hors escomptes évidemment. Chaque facture (état intermédiaire et final) a été visée par le maître d'oeuvre, pour vérifier la facturation par rapport à ce qui était fait, avant d'être présentées au Syndic pour réglement.
Il n'y a rien, mais rien, de "bricolé".
En l'absence de texte juridique définissant un délai, je proposerai donc à l'entrepeneur de présenter sa facture résiduelle (des 5% de garantie) à l'architecte-maître d'oeuvre comme prévu et comme je lui en ai déjà fait la suggestion plusieurs fois oralement, sans qu'il réagisse.
Mathi .
Vous confondez tout. Je posais une question de gestion comptable. Il ne faut pas amalgamer les différents points
Le problème que le Syndicat et moi-même rencontrons avec le copropriétaire procédurier très dérangé n'a rien à voir ; de toute façon que voulez vous qu'il reproche au niveau gestionnaire ? : LUI, (et lui seul), doit plus de 15% de sa quote-part au Syndicat sur ces travaux de ravalement-toiture. ... et cela depuis 2 ans (les interêts courrent en principe).
Je ne vois pas en quoi le fait de n'avoir pas réglé le montant d'une facture non présentée me met en position d'erreur ?
Si c'était le cas ne croyez vous pas que l'entrepeneur aurait déjà envoyé des rappels pour paiement????(et ma question posée sur ce post n'aurait pas lieu d'être...!)
Je ne vois pas en quoi le fait de mettre le montant de cette retenue de garantie sur un compte épargne du Syndicat en attendant que la facture soit présentée soit une erreur? Je fais produire des "intérëts" au bénéfice du Syndicat et vous croyez qu'on va me le reprocher ??... bizarre.
Enfin, bref, j'ai comme l'impression que trop souvent, soit le fait d'être syndic est d'office perçu comme étant une sorte de "tare" ("il" nous roule...), soit celui d'être bénévole potentiellement synomyme d'incompétent. C'est angoissant quand on est a la fois copropriétaire, syndic et bénévole...
me trompe-je ?
bon aujourdhui certes je ne vois pas la vie en rose; rassurez vous je vais retrouver mon sens de l'humour .
Il fait très beau et très froid
Karm
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 janv. 2006 : 13:52:46
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Dans mon asprit, et ici, bricolage n'est pas péjoratif. Je constate seulement que la procédure légale n'a pas été respectée intégralement puisque la retenue doit normalement être consignée, ou remplacée par une caution bancaire (procédé usuel).
La loi dit qu'à défaut d'opposition du maître d'ouvrage dans le délai, le consignataire doit spontanément libérer les fonds.
Dans votre cas la retenue a été conservée, d'un commun accord par le maître d'ouvrage. Il a donc les mêmes obligations que le consignataire.
L'entrepreneur n'aurait à solliciter l'accord du maître d'oeuvre que s'il subsistait des réserves non levées. Vous n'évoquez pas ce cas.
Le maître d'oeuvre n'a pas à intervenir dans la libération des fonds.
Il se trouve que vous êtes en présence d'un entrepreneur qui ne semble pas se préoccuper beaucoup de ses rentrées d'argent.
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KARM
Pilier de forums
307 réponses |
Posté - 25 janv. 2006 : 21:37:58
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JPM
Rassurez-vous, je n'ai pas pris vos remarques pour péjoratives..
je suis sans doute peu "vive" de fait dans ma réponse (que je me faisais aussi à moi même, en me demandant si'l pouvait y avoir eu justement bricolage que je n'aurai point percu...). Je ne crois pas, et votre exemple "colle" avec ce qui a été fait;
et en effet il me semble bien que c'est l'entrepreneur qui oublié sa retenue de garantie. Ce montant est donc toujours de facto consigné sur le compte bancaire du syndicat.
Sur la comptabilité, merci du tuyau, je vais la faire figurer en 462.
(PS. il n' y a pas eu de réserves au moment de la remise des travaux.)
Encore merci beaucoup JPM. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 janv. 2006 : 23:17:21
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OK, Karm.
Méfiez vous quand même sur un point : dans la consignation les fonds sont indisponibles pendant un an mais ils sont réputés être la propriété de l'entrepreneur. D'où il résulte que les intérêts lui reviennent |
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KARM
Pilier de forums
307 réponses |
Posté - 27 janv. 2006 : 19:25:06
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Merci, JPM du conseil !
en effet ! ce serait une mauvaise surprise... mais je doute que l'entrepreneur en question me joue ce tour ; car depuis ces travaux de toiture avec retenue de garantie, je lui ai déjà réglé d'autres travaux plus récents et il avait tout loisir de me rappleler à l'ordre si besoin était.
Quoiqu'il en soit, je vais quand même "solder" ce point. on ne sait jamais.
-à plus tard, sur d'autres sujets peut être-
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kerisac
Nouveau Membre
1 réponse |
Posté - 28 janv. 2006 : 00:27:43
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Voilà ce que dit la loi à ce sujet :
Loi n°71-584 du 16 juillet 1971
Loi tendant à réglementer les retenues de garantie en matière de marchés de travaux définis par l'article 1779-3° du code civil
version consolidée au 9 juillet 1996
Article 2
A l'expiration du délai d'une année à compter de la date de réception, faite avec ou sans réserve, des travaux visés à l'article précédent, la caution est libérée ou les sommes consignées sont versées à l'entrepreneur, même en l'absence de mainlevée, si le maître de l'ouvrage n'a pas notifié à la caution ou au consignataire, par lettre recommandée, son opposition motivée par l'inexécution des obligations de l'entrepreneur. L'opposition abusive entraîne la condamnation de l'opposant à des dommages-intérêts.
En clair, vous n'êtes pas en règle depuis un an !!
Vous attendez une facture de l'entrepreneur mais il n'a pas à vous établir quoique que ce soit dans la mesure où il a dû déjà vous envoyer son décompte général définitif lors de l'achèvement des travaux.
Ce n'est pas aux entreprises de réclamer leur dûs, mais plutôt au maître d'ouvrage, donc vous (le syndic), de faire leur travail correctement. Et je vous assure que c'est très pénible de devoir sans arrêt réclamer ! Et si votre entrepreneur ne vous l'a pas réclamé c'est qu'il a sûrement du oublier... Mais s'il se réveille, il sera en droit de vous réclamer des intérêts moratoires...
Cordialement,
Une assistante de gestion |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 28 janv. 2006 : 11:07:34
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KARM
Voyez que je ne confondais pas tout !!! Tout comme JPM d'ailleurs !
Je parlais bien de gestion comptable et de la retenue que vous aviez faite illégalement comme vous l'indique kerisac.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 janv. 2006 : 11:42:54
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Si l'on veut parler de gestion comptable ici, l'argument massue est l'obligation de clôturer les comptes d'attente injustifiés en fin d'exercice.
Elle est désormais proclamée par les textes comptables qui n'entreront en vigueur que l'an prochain.
Mais le principe existe également dans la comptabilité traditionnelle utilisée jusqu'à présent.
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 28 janv. 2006 : 19:14:22
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Kerisac, d'accord avec ce que vous indiquez sur la loi 71-584 de 1971;
simple précision: les intérêts moratoires sont prévué à l'article 101 du nouveau code des marchés publics et,sauf erreur de ma part,je n'ai rien vu de similaire en marchés privés
KARM, d'après ses indications, fait toujours travailler cet entrepreneur ce qui peut aussi expliquer la non réclamation, provisoire, de cette retenue;
par contre je vous trouve très sévère sur la dernière partie de votre post car vous n'avez pas sous les yeux cette fameuse facture et,donc,vous ne pouvez que supposer qu'il n'était pas prévu de demande de régularisation au bout d'un an.Il y a des choses beaucoup plus étonnante sur certain mémoire!! |
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KARM
Pilier de forums
307 réponses |
Posté - 30 janv. 2006 : 12:34:11
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Bonjour et Merci à tous pour les réponses et compléments d'information.
Je réprécise : dans la relation qui s'est instituée entre le syndic (maitre d'ouvrage)- le maitre d'oeuvre et l'entrepeneur il y a les faits suivants : 1) confiance, 2) honneteté, et 3) ceci parce qu'une toiture c'est plus sérieux qu'une coup de peinture à la cave, -et donc il a toujours été question que tout se fasse correctement et sur la durée...
C'est donc pour cela que je me suis inquiétée de cette histoire de retenue de garantie, non régularisée.
Oui , j'ai retravaillé avec le même entrepeneur - et le referais car il est très compétent et très sérieux - et je le redis, je lui ai évoqué oralement ce "problème en suspens", sans qu'il y ait réaction.
Donc s'il vous plait, Mathi : pas la peine d'agiter férocement des cartons rouges en parlant haut "d'illégalité" tout de suite! Je vais quand même le dire vraiment une fois ici sur ce forum : je "hais" profondément ces abus de language qui crispent tout de suite le débat, pointent du doigt , et qui tentent de mettre les gens, normaux , tout de suite dans la catégorie "malhonnêtes", "roublards", "incompétents", et pire encore...
Pour Kerisac : vous ne trouverez pas dans la gestion de notre petite Copro un seul entrepeneur ou artisan qui n'ai pas été payé dans les délais fixés après réception de facture.... Même les plombiers qui poussent le bouchon trop loin ont été payés!……, mais avec courrier leur signifiant qu'on ne fera plus appel à leur entreprise.. (ce qui mets généralement en émoi leur Direction... pour eux la mauvaise réputation est sand doute pire qu'une facture qui tarde!!!)
J'ai bien compris les arguments des uns et des autres, et vais de ce pas, téléphoner à l'entrepreneur et à l'architecte pour régler ce point, ensemble, courtoisement (sans doute autour d'un café)
Merci
bonne journée
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KARM
Pilier de forums
307 réponses |
Posté - 06 févr. 2006 : 12:32:41
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Bonjour,
Comme il semble qu'il soit de bon ton de donner ' "la fin de l'histoire" quand on a initié un "post" sur le forum, je vais donc le faire sur ce sujet de la retenue de garantie retenue plus longtemps que prévu.
C'est en effet autour d'un capuccino que tout c'est éclairci.
L'entrepeneur avait bien demandé la levée de cette retenue au maître d'oeuvre (architecte), donc comme cela était prévu dans le contrat et comme je l'avais compris (ce n'était pas à moi -maitre d'ouvrage- de la régler de ma propre inititiative...).
Mais cette demande est arrivée juste au moment où nous avons eu besoin de refaire une intervention sur le toit, intervention d'expertise qui pouvait potentiellement mettre en cause les travaux antérieurs. Donc cette "retenue de garantie" a été prolongée et différée d'autant.
Voilà l'explication.
Tout rentre dans l'ordre.
L'entrepeneur sera payé, et il n'y a aura pas d'intérêts moratoires.
Au niveau gestionnaire (comptabilité) tout est clair aussi sur le "Comptre travaux 14-2 toiture".
Et voilà...
Personne n'a traité personne de "malhonnête" (etc..), on a juste conclu qu'on était tous débordés, et qu'ainsi parfois les choses pouvaient sembler être en plan.....
Merci pour votre écoute et vos conseils. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 févr. 2006 : 13:26:50
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Veuillez noter en sus que votre homme est particulièrement consciencieux et/ou courtois d'avoir demandé l'accord du maître d'oeuvre car, juridiquement il n'y était pas tenu.
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Solder un compte "Travaux" et retenue de Garantie
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