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isa33
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43 réponses |
 Posté - 21 janv. 2006 : 16:27:48
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Bonjour à tous,
Le syndiact à été condamné à payer à un copropriétaire la somme de 10.000,00 euros.
Le syndic souhaite faire une AG extraordinaire pour cela. En a-t-il le droit et est-ce necessaire. En effet, si nous avons été condmanés, nous devons payer. Je ne vois pas pourquoi il faut une AG supplémentaire pour cela.
Et si cette AG ce tiens, que va-t-on nous faire voter ? Un appel de fond ? Mais la loi nous oblige à payer !
Si je me méfie, c'est que notre syndic a déjà négligé pas mal la copropriété et je ne voudrais pas que notre situation s'aggrave.
Merci pour tout.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 janv. 2006 : 18:28:42
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Première question : s'agit-il d'un jugement du TGI ou d'un arrêt de Cour d'appel.
Dans le premier cas, le syndic veut vous demander si les copropriétaires désirent ou non faire appel. Il faut qu'il puisse vous communiquer un avis de l'avocat à ce sujet.
Dans le second, il pourrait éventuellement vous demander si vous désirez faire un pourvoi en cassation, ce qui est beaucoup plus rare.
Le problème est de savoir pourquoi le syndicat a été condamné.
J'ajoute que le plus généralement les copropriétaires se plaignent de ne pas avoir été convoqués dans cette hypothèse.
Que dit sur tout celà votre CS ?
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 21 janv. 2006 : 18:40:40
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Sur le fond, on peut simplement ajouter que rien ne limite le pouvoir du syndic pour convoquer une AG (ordinaire, Isa, ordinaire les AG, toutes les AG. ... L'extraordinaire en copropriété c'est quant on vous rembourse ce que vous avez versé .... ).
De même rien ne limite le pouvoir du CS pour la convoquer lui-même après mise en demeure faite au syndic restée sans effet....(sauf l'absence de liste de copropriétaires enn sa possession ....) |
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isa33
Contributeur actif
43 réponses |
Posté - 21 janv. 2006 : 20:42:24
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Merci pour ces réponses,
Le syndicat a été condamné car des réparations ont trainé, et un copropriétaire n'a pas pu louer son appart pendant 15 mois.
La copropriété va faire appel. Mais la peine n'est pas supensive.
Ce n'est pas cela qui me tracasse. Une AG va avoir lieu en plus de l'AG annuelle, cela aura à nouveau un coût pour la copropriété et je n'en voit pas l'utilité puisqu'il faut payer. Le syndic a dit que c'était pour faire un appel de fond pour la somme que nous devons payé suite au jugement. mais pourquoi faire une AG ?
Merci |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 21 janv. 2006 : 23:51:10
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Pour ma part, je ne vois pas la nécessité de faire une AG pour décider de la répartition des sommes auxquelles le syndicat est condamné.
Pour autant, si l'advesaire demande le paiement rapidement, il faudra bien qu'on lui réponde. Il faut voir ce point et négocier avec lui.
C'est en fonction de cette négociation que les éventuelles modalités de provisionnement peuvent être décidées.
Mais en règle générale, il faut tout payer d'un coup.
Je ne vois donc pas, sur ce que vous présentez, de nécessité d'une AG le syndicat n'ayant rien a décider sur le jugement qui s'impose à lui ... |
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isa33
Contributeur actif
43 réponses |
Posté - 22 janv. 2006 : 06:17:34
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Merci beacoup pour votre aide.
Je vais essayer de voir avec les autres copropriétaires si cette AG voulue par le syndic peut ne pas avoir lieu (une réunion avec le conseil syndical suffira) ou ne pas nous être facturée.
je vous tiendrais au courant. |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 22 janv. 2006 : 11:28:28
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Bonjour,
Cette charge a-t-elle été déja prévue dans votre budget ?
Comment va-t-elle être répartie entre le SDC et le copropriétaire
qui a gagné son procés ?
François
Dura lex,sed lex. |
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isa33
Contributeur actif
43 réponses |
Posté - 22 janv. 2006 : 13:40:55
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| Le copropriétaire vainqueur est hors répartition. Il n'a rien à payer. Pour nous autres, je pense que c'est aux millièmes. Existe-t-il d'autres répartitions ? |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 22 janv. 2006 : 13:58:24
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Affirmatif !Il n' y a pas d'autre répartition que celle prévue pour les charges communes desquelles il faudra retirer le montant des tantièmes du plaignant-vainqueur !
Un crédit est il déjà inscrit à ce titre  .
Sans quoi l'appel de fonds ne pourrait être lancé qu' après la résolution de l'AG.
Cela pourrait expliquer la convocation d'une nouvelle AG , qui resterait toujours " ordinaire ".
Dura lex,sed lex. |
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isa33
Contributeur actif
43 réponses |
Posté - 22 janv. 2006 : 15:42:18
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Aucune somme n'avait été budgétée concernant ce dossier.
Le Syndic a dit qu'il ne ferait pas d'appel de fond d'une telle somme sans AG ! Donc en plus de la condamnation, nous allons payer l'AG !
Merci pour tout. |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 22 janv. 2006 : 15:53:22
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Le syndic ne peut pas faire autremement que de demander l'ouverture
d'un crédit permettant de couvrir la charge nouvelle résultant de la
condamnation du SDC (syndicat des copropriétaires).
Si le syndic est responsable de la condamnation il faudrait le lui faire remarquer et lui refuser , à tout le moins, le quitus.
Ce pourrait être aussi une cause de rupture de son mandat de contrat.
Dura lex,sed lex. |
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isa33
Contributeur actif
43 réponses |
Posté - 22 janv. 2006 : 16:58:15
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En effet, le syndic a sa part de responsabilité, puisqu'il a laissé traîné. Des copropriétaires ont dû lui envoyer une lettre AR le menaçant de poursuite si il ne s'occupait pas de ce dossier auprès des assurances. Et ensuite, l'assurance DO et responsabilité civile, est elle aussi largement responsable puisque l'exprtise et la remise en l'état des lieux ont pris 15 mois ! D'où la condamnation du SC à indemniser la victime de 15 mois de loyer non touchés.
Mais comme le quitus a toujours été donné, on ne peut pas se retourner contre le syndic. Quant à l'assurance, l'avocat l'avait assigné lors du procès, ils ne sont pas venus, mais de toute façon le juge a dit que l'assurance n'indemnisait que le matériel, et en aucun cas un manque à gagner de loyers non perçus.
En tant que copropriétaire, nous encore propriétaire au moment des faits (il y a 3 ans), je trouve tout celà d'une très grande injustice.
Nous allons faire appel. Et depuis l'année dernière, je vote toujours contre le quitus. J'ai lu qu'il suffisait d'un seul contre pour qu'une procédure contre le syndic puisse avoir lieu.
Merci pour vos réponses.
isabelle |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 22 janv. 2006 : 17:12:16
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Isabelle,
Bonne continuation,mais prudence.
Le contentieux n'est pas toujours rentable, même pour ceux qui ont raison.
Je ne vais pas vous faire un dessin...
François.
Dura lex,sed lex. |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 23 janv. 2006 : 18:45:18
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isa33
En effet, le syndic a sa part de responsabilité, puisqu'il a laissé traîné. Des copropriétaires ont dû lui envoyer une lettre AR le menaçant de poursuite si il ne s'occupait pas de ce dossier auprès des assurances. Et ensuite, l'assurance DO et responsabilité civile, est elle aussi largement responsable puisque l'exprtise et la remise en l'état des lieux ont pris 15 mois ! D'où la condamnation du SC à indemniser la victime de 15 mois de loyer non touchés.
Mais comme le quitus a toujours été donné, on ne peut pas se retourner contre le syndic. Quant à l'assurance, l'avocat l'avait assigné lors du procès, ils ne sont pas venus, mais de toute façon le juge a dit que l'assurance n'indemnisait que le matériel, et en aucun cas un manque à gagner de loyers non perçus.
En tant que copropriétaire, nous encore propriétaire au moment des faits (il y a 3 ans), je trouve tout celà d'une très grande injustice.
Nous allons faire appel. Et depuis l'année dernière, je vote toujours contre le quitus. J'ai lu qu'il suffisait d'un seul contre pour qu'une procédure contre le syndic puisse avoir lieu.
Vous avez tout résumé. Le fautif est votre syndic qui n'a pas assumé ses obligations contractuelles.
Il doit assurer le clos et le couvert et ne pas attendre 15 mois !
Voir ces sujets :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=33972
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=34570
- Vous avez été informé de ce jugement de quelle façon officielle (art. 55 et 59 décret 1967 modifié) de la part du syndic ?
-----------------------------------------
Quant au quitus, même s'il a été voté "pour" ça n'a rien à voir dans le cas de cette jurisprudence.
Par contre, vous avez eu raison. Il faut voter "contre" le quitus. Surtout quand on risque de prendre de telles sanctions pour faute du mandataire !
Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 23 juin 1999 Cassation partielle
N° de pourvoi : 97-17085
Inédit titré
Président : M. BEAUVOIS
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par le syndicat secondaire des copropriétaires de l'ensemble commercial Les Vertes Campagnes, dont le siège est 27, avenue du Jura, 01210 Ferney Voltaire, agissant en la personne de ses représentants légaux en exercice notamment son syndic la société Régie Bouteille, dont le siège est 122, rue Sully, 69006 Lyon,
en cassation d'un arrêt rendu le 20 mars 1997 par la cour d'appel de Lyon (1re chambre civile), au profit :
1 / de la compagnie AIG Europe, dont le siège est Tour Aig, 92079 Paris la Défense,
2 / de Mme Maryse Estornel, domiciliée "Chorus Musique", Centre commercial Les Vertes Campagnes, 01170 Gex,
3 / de la compagnie AGF, dont le siège est 87, rue de Richelieu, 75002 Paris,
4 / de la société Bouteille, société anonyme, dont le siège est 122, rue Sully, 69006 Lyon,
5 / de la société Journans, société civile immobilière, dont le siège est 48, rue de Genève, 01170 Gex,
6 / de la société Groupama Rhônes Alpes, dont le siège est 50, rue de Saint-Cyr, 69009 Lyon,
7 / de la société Concorde, société anonyme, subrogée dans les droits de la société à responsabilité limitée Distrigex, dont le siège est 5, rue de Londres, 75009 Paris,
défenderesses à la cassation ;
La compagnie AIG Europe a formé, par un mémoire déposé au greffe le 9 mars 1998, un pourvoi provoqué contre le même arrêt ;
Le demandeur au pourvoi principal invoque, à l'appui de son pourvoi, un moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
La demanderesse au pourvoi provoqué invoque, à l'appui de son recours, un moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
LA COUR, en l'audience publique du 18 mai 1999, où étaient présents : M. Beauvois, président, Mme Boulanger, conseiller référendaire rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Chemin, Villien, Cachelot, Martin, Mme Lardet, conseillers, M. Nivôse, conseiller référendaire, M. Baechlin, avocat général, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;
Sur le rapport de Mme Boulanger, conseiller référendaire, les observations de la SCP Guiguet, Bachellier et Potier de la Varde, avocat du syndicat secondaire des copropriétaires de l'ensemble commercial Les Vertes Campagnes, de la SCP Nicolay et de Lanouvelle, avocat de la compagnie AIG Europe, de la SCP Peignot et Garreau, avocat de la société Bouteille, les conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Donne acte au syndicat secondaire des copropriétaires de l'ensemble commercial Les Vertes Campagnes du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre Mme Estornel, la compagnie AGF, la société civile immobilière Journans, la société Groupama Rhône-Alpes et la société Concorde ;
Sur le moyen unique du pourvoi provoqué :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 20 mars 1997), que le syndicat secondaire des copropriétaires de l'ensemble commercial Les Vertes Campagnes (le syndicat) et la compagnie AIG Europe, assureur de l'immeuble, ont été condamnés à réparer les conséquences matérielles d'un dégât des eaux provenant de la toiture au motif que ce sinistre était dû tant à un vice de construction qu'à une absence d'entretien des écoulements de cette toiture ; que, dans les rapports de l'assureur et de l'assuré, l'obligation du premier a été limitée aux 2/3, le second supportant, en application de la police d'assurance, la part des dommages imputables à l'absence d'entretien ; que le syndicat et la compagnie AIG Europe avaient appelé en garantie la société Bouteille, syndic de la copropriété ;
Attendu que la compagnie AIG Europe fait grief à l'arrêt de la débouter de son appel en garantie formé à l'encontre de la société Bouteille, alors, selon le moyen, "1 ) que tout fait quelconque de l'homme qui cause un dommage à autrui oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ; qu'en l'espèce où le rapport d'expertise indiquait que plusieurs dégâts des eaux étaient survenus depuis 1985 dans les locaux du centre commercial et notamment dans ceux de Mme Estornel concernés par les infiltrations survenues en 1992, la compagnie AIG Europe reprochait au syndic de s'être abstenu depuis 1985 de "s'assurer (...) que les ouvrages avaient été réalisés conformément aux règles de l'art" ; qu'en ne recherchant pas, ainsi qu'elle y était invitée, si le défaut de diligence du syndic pour s'assurer de l'absence de vice dans la construction des toitures n'était pas constitutive d'une faute par abstention susceptible d'engager sa responsabilité civile, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard des articles 1382 et 1383 du Code civil ; 2 ) qu'en considérant que la compagnie AIG Europe ne pouvait reprocher au syndic de l'immeuble en copropriété les vices de construction affectant cet immeuble puisque le syndic était le mandataire du syndicat des copropriétaires et non le maître de l'ouvrage, la cour d'appel a omis de répondre aux conclusions de la compagnie AIG Europe qui, abstraction faite de la responsabilité du syndic dans l'existence même des vices, développait le moyen selon lequel le syndic avait engagé sa responsabilité civile en s'abstenant, depuis 1985, date du premier dégât des eaux, de faire vérifier la conformité des toitures de l'immeuble aux règles de l'art ; qu'en statuant de la sorte, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile" ;
Mais attendu qu'ayant relevé que la preuve des dégâts des eaux antérieurs allégués devant l'expert n'était pas rapportée, la cour d'appel n'était tenue, ni de procéder à une recherche, ni de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le moyen unique du pourvoi principal :
Vu l'article 1993 du Code civil, ensemble l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;
Attendu que tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion et de faire raison au mandant de tout ce qu'il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu'il aurait reçu n'eût point été dû au mandant ;
Attendu que, pour débouter le syndicat de son appel en garantie, l'arrêt retient que ce dernier peut rechercher la responsabilité du syndic sur le fondement de l'article 1992 du Code civil, qu'aux termes de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien, que l'entretien et la vérification des toitures n'ont pas fait l'objet d'un contrat avec une entreprise, qu'il n'est pas établi que même si un tel contrat avait été proposé par le syndic, l'assemblée générale des copropriétaires l'aurait accepté et que le syndic avait reçu quitus de sa gestion à chaque assemblée générale ordinaire ;
Qu'en statuant ainsi, en déchargeant le syndic de sa responsabilité par un motif hypothétique et alors que le quitus n'est libératoire de responsabilité que pour les actes de gestion dont l'assemblée générale a eu connaissance et qu'elle a été à même d'apprécier, la cour d'appel a violé le premier texte susvisé et n'a pas satisfait aux exigences du second ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a mis hors de cause la société Bouteille, l'arrêt rendu le 20 mars 1997, entre les parties, par la cour d'appel de Lyon ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Dijon ;
Condamne la société Bouteille aux dépens du pourvoi principal ;
Condamne la compagnie AIG Europe aux dépens du pourvoi provoqué ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la société Bouteille ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois juin mil neuf cent quatre-vingt-dix-neuf.
Décision attaquée : cour d'appel de Lyon (1re chambre civile) 1997-03-20
Titrages et résumés (sur le pourvoi principal) MANDAT - Mandataire - Responsabilité - Syndic de copropriété - Compte rendu de sa gestion -Quitus - Caractère libératoire de responsabilité - Portée limitée aux actes de gestion dont l'assemblée générale a eu connaissance.
Codes cités : Code civil 1993
--------------------------------------
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm
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isa33
Contributeur actif
43 réponses |
Posté - 23 janv. 2006 : 20:25:45
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Bonjour Mathi,
Nous avons été informés lors de la réunion du conseil syndical chez le syndic qui nous a informé du jugement. Ce dernier n'a pas encore été signifié. Les avocats attendaient justement cette réunion pour nous laissé un mois pour faire appel, ce que nous avons décidé de faire.
Merci pour la copie de ce jugement que j'ai lu avec attention mais que je ne suis pas sûre d'avoir compris. Vous dites que le Sundic est responsable. cela signifie-t-il que le syndicat peut se retourner contre le syndic ? Et si oui, devant quelle juridiction.
Merci en tout cas pour votre réponse.
PS : il faut maintenant que je vérifie si le syndicat a officiellement été informée de tout ce qui a été fait durant ces 15 mois, des travaux et de la réception de ceux-ci. |
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isa33
Contributeur actif
43 réponses |
Posté - 08 avr. 2006 : 11:30:48
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Bonjour à tous,
Comme promis, je vous tiens au courant.
L'AG a donc eu lieu hier soir.
Grâce à vous tous voici ce que nous avons fait :
- Nous avions bien préparé l'AG et nous savions que nous avions la majorité absolue.
- J'ai été élue présidente, j'ai fait élire 2 scrutateurs et un secrétaire tous copropriétaires
- Et puis, comme l'avait conseillé Gedehem à un autre internaute, nous avons traîté notre syndic comme il le méritait, lui repprochant pas mal de choses.
- Au début, ses réactions étaient du genre "Vous n'avez qu'à me poursuivre en justice" et puis petit à petit, il a reconnu ce qu'il appelle des erreurs du style :
--------- Le syndicat est assigné en justice en septembre 2003 et nous en sommes informés seulement lors de l'AG de juin 2005. (Et en 2006 on apprend notre condamnation et on nous montre la facture !) -
--------- Un copropriétaire avant d'acheter à obtenu une attestion du syndic certifiant qu'il n'y avait aucune procédure en cours, alors qu'il y en a 2 ! (la présente + un mauvais payeur).
Bref, nous lui avons proposé qu'il fasse jouer son assurance responsabilité. Il s'est engagé à faire une déclaration de sinistre dès lundi.
Comme l'ordre du jour et le budget n'avaient pas été élaborés avec le CS (puisque 2 membres sur 4 n'avaient pas pu être présents dont moi, malgré une demande de report de réunion), l'AG a ajourné l'AG.
Nous avons convenu d'une nouvelle réunion de CS. Et le syndic a accepté que cette nouvelle AG se fasse en NOS locaux et à SES frais.
Le syndic a sauté sur cette porte de sortie en disant que "ça lui laissait le temps de se retourner"
Et cette fois-ci nous pourrons mettre à l'ordre du jour qu'il y aura d'autres candidats syndics.
Voilà, j'espère ne pas avoir fait de bétises.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 08 avr. 2006 : 12:01:48
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et bien voilà isa:
vous apportez la preuve qu'un copropriétaire averti en vaut deux.
Bravo et bonne continuation.
N'oubliez pas d'apporter le plus grand soin à la rédaction du PV de votre AG. |
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isa33
Contributeur actif
43 réponses |
Posté - 08 avr. 2006 : 12:25:23
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Et bien justement Nefer, à propos du PV,
Est-ce que je dois envoyer l'original au syndic en recommandé ?
Parce que je crois que justement, une bétise, j'en ai fait une. J'ai déjà remis au syndic une photocopie de l'AG et j'ai oublié un truc (super important) sur le PV. Est-ce que cette photocopie a une valeur ou est-ce que c'est le recommandé qui fera foi ?
Merci |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 08 avr. 2006 : 13:01:09
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si le PV remis à votre syndic était signé par les membres du bureau: oui il est valable.
Pourquoi étiez vous si pressé de le remettre au syndic ? |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 08 avr. 2006 : 13:03:28
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isa: ilne faut pas oublier qu'un PV est un relevé de décisions, pas un roman feuilleton avec les commentaires de truc, machin, bidule.....
seules peuvent y figurer des réserves émises par un copropriétaire (ou plusieurs)sur la légalité des écisons , ou sur l'approbation des comptes |
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isa33
Contributeur actif
43 réponses |
Posté - 08 avr. 2006 : 13:28:18
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J'ai remis copie du PV au syndic par ce que je croyais que j'y étais obligée. Et que j'ai fait une grosse bétise !
De toute façon, dans cette AG, nous n'avons décidé que de l'ajourner !
La suite à la prochaine AG ...
Merci pour tout.
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Sujet |
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AG extraordianire suite à condamnation du syndicat
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