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joë
Contributeur actif
41 réponses |
 Posté - 29 janv. 2006 : 12:06:46
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merci JPM de prendre la relève mais c'est très difficile pour moi de tout expliquer d'un seul coup et j'ai malheureusement tronçonner mon sujet en deux:
- lot transitoire et
- jouissance exclusive d'une partie privative
l'affaire dure depuis 1988
le promoteur a bénéficié d'une promesse de vente sur la parcelle cadastrale AC87
la parcelle contiguë AC89 appartenait à M. et Mme N et à M. N
je suis persuadé que la situation juridique de cette parcelle est primordiale
à l'origine, sur cette parcelle AC89 se trouvait une maison de famille en indivision entre le père et la tante des frères N.
en 1964,cette parcelle cadastrale a fait l'objet d'un partage non successoral en deux lots:
le lot1 a fait l'objet d'une cession entre le père et M et Mme N
le lot2 a fait l'objet d'une cession entre la tante et M. N
sur le lot1 M.etMme N ont construit une maison
sur le lot 2 se trouve l'ancienne maison
deux actes ont été établis:
- l'acte de cession
- l'acte comprenant l'état descriptif et partage entre les frères N.
préalablement au partage l'ensemble immobilier avait fait l'objet d'un EDD selon la loi du 7 février 1953N°53-80
l'ensemble immobilier était donc soumis à la loi du 28 juin 1938 qui concerne:
"les société constituées...ayant pour objet la construction, l'acquisition ou la gestion d'ensembles immobiliers composés d'immeubles collectifs,de maisons individuelles et, éventuellement, des services communs y afférents et destinés à être attribués aux associés en propriété ou en jouissance"
le lot1 étant enclavé un passage commun reliait ce lot au centre ville
après de nombreuses transactions deux promesses de vente ont été signé avec le promoteur titulaire d'une promesse de vente sur la parcelle contiguë
- une promesse de vente entre le promoteur1 et M.N pour une maison sur un terrain de 800m²
- une promesse de vente entre le promoteur1 et M. et Mme N pour une 2ème maison sur un 2ème terrain de 800m²
ces deux terrains de 800m² étaient issus de la parcelle contiguë
les deux parcelles cadastrales régies par la loi du 21 juin 1865 étaient soumises à un cahier de charges de 1985 qui interdisait plusieurs constructions sur le même terrain
la parcelle AC89 terrain riverain du lotissement ancien(1857)
la parcelle AC87 inclus dans ce lotissement
les propriétaires de ces deux parcelles étaient membres d'une association de propriétaires
le lotissement et le cahier de charges étaient intégrés dans le POS
les deux parcelles cadastrales sont partagées en deux zones:
- une zone située dans le lotissement COS 0,40
- une zone située en zone urbaine COS 1,20+0,40(commerces)
Le promoteur1 titulaire de deux promesses de vente était donc le mandataire des 3 propriétaires des 2 parcelles cadastrales
des décisions occultes ont été prises entre le promoteur1 et le conseil d'administration de l'association des propriétaires du lotissement ancien
l'opération immobilière qui concernait 3 personnes etait en conséquence un lotissement
pour échapper à la réglementation sur le lotissement, le conseil d'administration de l'association a supervisé ce remembrement parcellaire
en violation avec son propre cahier de charges et au mépris des deux promesses de vente les membres de ce conseil ont envisagé avec le promoteur de constituer deux copropriétés contiguës.
Le promoteur1 s'était engagé à demander une division parcellaire entre les deux copropriétés
les propriétaires de la parcelle AC89 n'ayant aucune connaissance en matière de copropriété de lotissement et d'urbanisme ont fait absolument confiance à l'architecte présent au moment des négociations et qui avait établi les plans de ces deux maisons sur deux terrains de 800m² coformément au cahier des charges et aux deux promesses de vente
cet architecte et ami était le fils d'un membre du conseil d'administration lui même architecte et chargé des permis de construire à l'intérieur de ce lotissement ancien.
toutes les décisions administratives ont été supervisées par ce conseil d'administration
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 29 janv. 2006 : 14:41:16
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Joë, pour ma part, je renonce à suivre votre problème (qui est de plus tronçonné entre le présent sujet et votre sujet parallèle 34705 http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=34705 ) , auquel vous apportez, jour après jour, à chacune de vos interventions, des éléments nouveaux, éléments qui sont au demeurant difficilement compréhensibles dans l'exposé de leurs contours, et d'autant qu'on ne sait toujours pas bien, plus d’une semaine après l’ouverture de vos sujets, quelle est réellement votre question et/ou ce que vous cherchez.
Je ne peux que renouveler mon conseil que vous alliez consulter un professionnel compétent, notaire ou avocat par exemple, avec en mains l'ensemble des pièces de votre dossier. Bon courage.
Pierre |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 janv. 2006 : 14:54:59
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Je renouvelle mon observation : il faut lever la ou les fiche(s) générales hypothécaire(s) de l'ensemble et voir ce qu'il y a dans le chapeau. C'est le seul moyen de connaître la situation exacte à ce jour.
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joë
Contributeur actif
41 réponses |
Posté - 29 janv. 2006 : 17:32:55
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Pierre Marie me stresse ce n'était pas le but recherché en participant à ce forum
mon sujet est tronçonné je n'y peux rien j'ai voulu lancer deux sujets qui m'intéressaient c'était le premier jour de mon inscription dois- je me justifier sans arrêt ?
je peux éventuellement fermer ces deux sujets et recommencer à zéro sous un autre titre où je peux abandonner
bon courage à celui qui continue avec moi
il n'y aurait pas une telle jurisprudence si les problèmes de copropriété était si simples si les professionnels étaient aussi compétents et si la justice faisait bien son boulot
je n'ai pas attendu Pierre Marie pour aller les voir
demain je vois mon avocate: nous allons annuler l'AG pour la 8ème fois depuis l'arrêt mais je continue à approfondir le sujet pour faire face aux professionnels qui sont à l'origine de ce problème
en 2003 un expert judiciaire a été nommé.
il doit rendre un pré-rapport en février
pour reprendre là où j'avais laissé les choses:
deux permis de construire ont été déposés en 1988
- un permis pour deux maisons sur les deux terrains de 800m°
architecte X
- un permis pour l'immeuble collectif à cheval sur les deux parcelles cadastrales (architecte du promoteur1)
le promoteur s'est déclaré propriétaire des deux parcelles cadastrales alors qu'il n'était que mandataire
un permis pour trois bâtiments a été délivré au promoteur1 alors que la parcelle AC87 avait été vendue au promoteur2
la première tranche concerne les deux maisons construites sur la parcelle AC87 donc du promoteur2
- côté rue, un permis pour trois bâtiments était affiché
- côté lotissement ancien, deux permis pour deux maisons sur deux terrains de 800m² étaient affichés par le constructeur de maisons individuelles à qui les constructions avaient été confiées
En 1990, jour de la signature de l'acte authentique, plusieurs opérations se sont effectuées simultanément:
- dans le même acte les deux lots sur lesquels se trouvaient les deux anciennes maisons ont été "vendue" pour une valeur correspondant à la valeur des deux nouvelles maisons à remettre en dation
sans avoir payé le prix ni en argent ni en dation,le promoteur2 s'est trouvé propriétaire de la parcelle contiguë à la sienne. Il a annulé l'état descriptif de division de la parcelle AC 89
le promoteur2 s'est substitué au promoteur1
il s'est attribué le permis de construire délivré en 1989 au promoteur1 pour un immeuble collectif et deux maisons
il a établi un EDD annexé au règlement de copropriété sur les deux parcelles cadastrales réunies et divisées en deux lots et une partie commune délimitée en jaune
- dans un deuxième acte les deux maisons ont été remises en dation et s'est ainsi que les consorts N se sont trouvés propriétaires de la moitié indivise du lot1 d'une copropriété de deux lots
or, au cadastre, les deux parcelles n'ont pas été réunies et divisées conformément aux règles administratives le changement de limite n'a pas été établie par un document d'arpentage
deux immeubles ont été déclarés sur deux parcelles cadastrales distinctes
l'immeuble collectif construit à cheval sur les deux parcelles a été déclaré sur une seule
en 1993,le syndic s'est déclaré syndic de l'immeuble situé sur AC89 et syndic de l'immeuble déclaré sur AC89
en 1994 il a signé le procès verbal de réunion des deux parcelles et substitué à l'ensemble immobilier constitué de deux immeubles un immeuble unique de 33 lots constitué des trois bâtiments A-B-C
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 29 janv. 2006 : 17:49:52
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Je suis désolé que vous soyez stressé, et vous souhaite bon courage pour la continuation. J'ai apporté, avec attention dont vous avez d’ailleurs rendu grâce, des réponses à chaque fois sur vos messages dans vos deux sujets, mais à chaque fois vous apportez des éléments nouveaux, ce qui, de mon point de vue, rend quasi impossible l'appréhension de votre affaire.
Par ailleurs, si, selon ce que vous dites nouvellement dans votre dernier message, vous en êtes à une huitième (8ème) demande d'annulation d'une AG, c'est que le dossier est très probablement mal géré par l'avocate dont vous faites, nouvellement également, état ou par ses confrères qui étaient auparavant dans le dossier. Et voilà qu'apparaît, aussi nouvellement, un expert judicaire nommé en 2003 qui doit donner son rapport en ce mois de février 2005 (rapport sur quelle matière, on ne le sait pas…) : il y a, là aussi, de quoi s'interroger sur la conduite de l'affaire !
Ce que vous dites dans votre denier message ne me conduit qu'à renouveler le conseil de placer le dossier dans des mains de compétence réellement avérée. Ce n'est pas à coups de messages sur des forums que peut se traiter une affaire complexe...
Pierre |
Edité par - Pierre MARIE le 29 janv. 2006 17:51:42 |
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joë
Contributeur actif
41 réponses |
Posté - 29 janv. 2006 : 19:04:15
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PM merci de m'avoir répondu
je suis d'accord avec vous c'est l'horreur!
l'expert judiciaire est nommé pour déterminer le montant des charges qui ne concernent que la partie jaune domaine commun aux deux lots
et le syndic doit fournir toutes les factures sur 10 ans
or les factures fournies concernent la gestion d'un immeuble de 33 lots il n'y a aucune taxe foncière concernant cette partie jaune et l'ensemble des factures concernent le bâtiment C
dans le dossier remis par le syndic il y a deux taxes foncières tronquées
les taxes foncières de 1994 concernent:
- les copropriétaires d'une parcelle cadastrale et,
- les copropriétaires de la 2ème parcelle cadastrale contiguë
c'est au cours de cette expertise en 2004 qu'avec l'avocate nous avons compris que deux immeubles avaient été déclarés sur deux parcelles cadastrales distinctes
or si deux immeubles existent bien sur l'ensemble immobilier ils ne sont pas sur deux parcelles cadastrales distinctes et les deux immeubles appartiennent à deux propriétaires différents
il s'agit des deux lots "immeubles par nature"
seul un lot2 a fait l'objet d'un EDD |
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joë
Contributeur actif
41 réponses |
Posté - 31 janv. 2006 : 09:17:41
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j'ai fait le point sur la situation juridique de la parcelle cadastrale AC89 afin de comprendre la naissance d'une copropriété.
je ne suis pas le seul à avoir été piégé par un promoteur qui substitue une copropriété à un lotissement
ce montage juridique est effectué sans demande d'autorisation de lotir et en violation avec les règles d'urbanisme
mon expérience peut servir d'exemple et démontre comment après avoir été victime d'un promoteur on peut devenir victime d'un syndic qui fait de cette situation un vrai régal juridique
ces syndics n'hésitent pas à venir dans ce forum pour se justifier et même demander de l'aide contre "l'adversaire" je suis étonné de découvrir l'incompétence de ces personnes
je ne suis pas un professionnel et j'ai droit à l'erreur
je cherche tout simplement à comprendre l'origine d'un problème qui empoisonne deux familles.
cette fameuse parcelle cadastrale AC89 propriété de ces deux familles avait fait l'objet d'un EDD en 2 lots dans le cadre d'une copropriété régie par la loi du 28 juin 1938 puis d'un partage
peut-on dire qu'à la différence de la copropriété loi 1965 la jouissance du lot1 de X m² sur lequel se trouve une maison est la propriété d'une famille pareille pour la 2ème famille un passage étant commun aux deux lots
dans ce cas la réunion de cette parcelle cadastrale divisée en deux lots à la parcelle contiguë ne constitue-t-elle pas un lotissement les deux parcelles appartenant à trois propriétaires différents
lors du dépôt du permis de consruire était-il possible d'envisager une copropriété sur deux parcelles n'ayant aucune unité juridique
j'aimerais avoir des réponses à mes questions merci d'avance |
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joë
Contributeur actif
41 réponses |
Posté - 01 févr. 2006 : 00:52:00
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je suis venu faire un petit tour sur mon lot transitoire
dans mon 2ème sujet je suis arrivé à la conclusion que dans notre cas précis si cette fameuse partie jaune n'existe pas il n'a pas de parties commune entre les deux immeubles
sans partie commune le lot transitoire serait peut-être un lot volume qui sait!!!
ce n'est pas grave le lot2 n'est plus transitoire
par contre, si le promoteur avait été moins gourmand dans ses m²
une scission aurait pu être effectuée entre le lot1 et le lot2 avant la construction du bt C
des soucis auraient été évités et, le promoteur aurait respecté ses engagements écrits
comme cela apparaît sur le plan cadastral ces deux immeubles sont juxtaposés et appartiennent à deux propriétaires différents
même le mur de 4 m apparaît sur ce plan ce serait difficile au géomètre du cadastre de ne pas le voir
ce qui m'ennuie le plus c'est parce qu'un expert judiciaire est chargé d'évaluer le montant des charges qui ne concernent que cette partie jaune et,
depuis 2003 il cherche et cherche encore.
j'espère qu'il ne va pas venir dans le forum car s'il apprend la vérité sur cette partie jaune!!!
ce serait dur vraiment trop dur
dur..dur d'être un expert!
comment faire avec un jugement aussi catégorique
il est précisé:
uniquement les charges qui concernent cette partie délimitée en jaune
ce serait donc l'unique fontion de mon fringant syndic du syndicat principal
pas très glorieux
son mandat: uniquement gérer cette partie jaune qui n'existe que sur le plan de copropriété ou qui n'existe pas l'avenir nous le dira en attendant c'est cher très cher
mais, la justice n'a pas de prix
la vérité non plus ; elle est au bout du couloir et de couleur jaune de surcroît
12 ans de procédure , un arrêt de la cour d'appel ,une fortune de dépensée
mais il fallait le faire le résultat est intéressant les seules charges qui nous concernent c'est le passage et l'espace vert délimités en jaune
ouf! pas la moquette des escaliers du bt C pas l'entretien du parking pas le toit et le gros oeuvvre du BT C ....etc...etc
pas les poubelles en tout cas en plus elle sont laides grandes et grosses
les nôtres sont plus jolies
voilà je crois qu'une belle étape est franchie
la suite concerne le mystère de la partie jaune
où est-elle?
that is the question
je crois que je vais ouvrir un nouveau dossier intitulé le mystère de la partie jaune et laisser de côté joissance exclusive et lot transitoire
je crois que pierre marie va être content de moi
je ne changerai pas de pseudo
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