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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
 Posté - 24 janv. 2006 : 00:01:38
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Il a été dit et écrit dans le passé que la désignation du syndic, la durée de son mandat, la fixation de ses honoraires devaient faire l'objet de votes distincts.
On a fait remarquer justement que la logique commandait au contraire un vote unique. Mais à cette époque, la majorité de l'article 24 était suffisante pour la fixation des honoraires.
Il s'avère que certains syndicats conservent la pratique des votes distincts.
Or l'article 29 du décret traite de " la décision qui désigne le syndic et qui approuve le contrat de mandat " et indique que cette décision unique est prise à la majorité de l'article 25.
Il est donc bien certain que la durée du mandat et les dates de début et de fin doivent figurer dans le projet de contrat joint à la convocation. Il en résulterait que c'est le syndic lui-même (candidat ou déjà en place) qui porterait ces indications.
L'assemblée doit ensuite voter en bloc sur la désignation et l'acceptation du contrat.
Si le syndic a porté trois ans, il peut se faire que l'assemblée vote contre le tout, mais qu'il apparaisse que la durée de trois ans, seule, est rejetée.
Si le syndic accepte une réduction à deux ans ou un an, il n'est pas interdit de refaire un nouveau vote comme on le ferait pour un amendement du projet de résolution pour une autre question.
Ce second vote doit, à mon avis, être encore à la majorité de l'article 25 puisque la question posée est modifiée.
Pour une candidature, cette difficulté peut être évitée par une bonne concertation préalable avec le conseil syndical.
Mais la règle du scrutin unique doit, dans tous les cas, être respectée.
Il reste nécessaire de désigner par ailleurs un copropriétaire pour la signature du contrat de syndic au nom du syndicat.
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Edité par - JPM le 24 janv. 2006 00:04:37 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 24 janv. 2006 : 01:00:21
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La nouvelle rédaction de l'art.29 impose effectivement un vote unique. Il est évident que la durée du mandat telle qu'elle peut être précisée par l'AG doit être reprise dans le contrat proposé.
Mais ici je diverge un peu. L'art.11 de D parle expressément du ou des projets de contrat. S'agissant d'un projet, toutes les clauses en sont modifiables par l'AG, avec l'acceptation du candidat bien entendu.
C'est au cours du débat qui précède le vote que des corrections peuvent être apportées. Il est évident que durée et dates du mandat (acceptées par le candidat) seront reprises dans le contrat, contrat qui ne peut être distinct du mandat.
Le contrat procède du mandat et non l'inverse.
Ceci dit, que ce soit lors de la reconduction du sortant ou de la nomination d'un nouveau syndic, la négociation du contrat est un préalable indispensable. Une bonne négociation (le CS !!), un projet bien ficelé, le contrat ne posera pas question ... |
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 24 janv. 2006 : 03:22:42
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De l'art, en ballet de deux, d'enfoncer des portes ouvertes pour ne rien dire : pas de question soulevée, pas de problème en débat, pas de solutions confrontées : rien que du vent brassé par deux dérouleurs de banalités !
On peut reprendre point par point le même sujet pour non plus cette fois le contrat du syndic mais pour, exemple entre cent ou mille, la préoccupante question de l'angoissante installation d'un dramatique local à foutues poubelles et le lancinant choix à faire de la controversée couleur de la possible poignée de son éventuelle porte à hypothétiques soufflets, ces soufflets permettant de ne pas relâcher le mouvement circulatoire du tiédasse vent enclenché par les deux compères.
Pierre |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 24 janv. 2006 : 08:46:38
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Verbiage masturbatoire habituel de Pierre Marie, qui doit se faire plaisir à se relire, mais n'apporte rien du tout, comme à son habitude, sur des questions de copropriété, qui est si je ne me trompe pas l'objet de ce site ...
Pour le lancé de tomates ou d'oeufs pourris, qui est son unique spécialité, il doit bien y avoir d'autres sites .... |
Edité par - gédehem le 24 janv. 2006 08:47:17 |
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 24 janv. 2006 : 09:15:43
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Citation :
Initialement entré par gédehem
Verbiage masturbatoire habituel de Pierre Marie, qui doit se faire plaisir à se relire, mais n'apporte rien du tout, comme à son habitude, sur des questions de copropriété, qui est si je ne me trompe pas l'objet de ce site ...
Pour le lancé de tomates ou d'oeufs pourris, qui est son unique spécialité, il doit bien y avoir d'autres sites ....
Pierre |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 24 janv. 2006 : 21:03:04
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Article 29 Modifié par Décret 2004-479 2004-05-27 art. 18 JORF 4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004.
Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée, sa date de prise d'effet ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d'exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.
La décision qui désigne le syndic et qui approuve le contrat de mandat est votée par l'assemblée générale à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965
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Article 11 Modifié par Décret 2004-479 2004-05-27 art. 7 JORF 4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004.
Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour :
I. - Pour la validité de la décision :
(...)
4° Le ou les projets de contrat du syndic, lorsque l'assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat ;
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L'assemblée est là pour discuter des conditions mentionnées dans le contrat proposé par le syndic, préalablement vu par le CS.
Et d'ailleurs, en général, est prévu un emplacement à la fin de ce contrat pour signature du Pdt de séance (?).. qui est souvent le Pdt du CS.. Il n'y a qu'à parcourir le forum.
Elle peut être pour ce point, contre celui là... honoraires gestion courante, gestion financière (cpte séparé), frais de photocopies, de mutation, de relance, etc...
En fait c'est une désignation qui, si elle ne représente pas les 1/3 des voix donnera vote à un second vote à l'art. 25-1 L comme déjà évoqué dans le sujet http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=34427 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 24 janv. 2006 : 22:43:08
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Mathi écrit : Citation :
Elle peut être pour ce point, contre celui là... honoraires gestion courante, gestion financière (cpte séparé), frais de photocopies, de mutation, de relance, etc...
L'assemblée peut débattre sur ces points. Elle peut tenter d'obtenir un rabaix, une suppression, qui seront autant d'amendements.
Mais, au final, elle vote sur la désignation et le contrat en bloc, que le contrat ait été amendé ou pas.
Dans la pratique, c'est le conseil syndical, avant l'assemblée, qui peut obtenir des modifications au contrat. Il peut même, comme nous le suggérons, Gédehem et moi, obtenir une remise en ordre compléte, avec compte séparé vrai, augmentation des honoraires de gestion courante et un gros coup de balai dans les honoraires exceptionnels.
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 25 janv. 2006 : 00:10:08
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D'accord pour le coup de balai sur les honoraires exceptionnels et obtenir des honoraires gestion courante "normaux".
Cependant, après étude par le CS des modalités des termes du contrat du syndic, ce contrat est un contrat au même titre que les autres contrats qui seraient soumis à l'approbation de l'assemblée.
Il faut donc le 1/3 des voix pour qu'il passe à l'art. 25 de la loi. Sinon un deuxième tour à l'art. 25-1 s'impose...
Il n'y a pas de dérogation spéciale pour la "désignation" d'un syndic. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 25 janv. 2006 : 09:18:16
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Mathi, nous sommes bien d'accord, et je ne vois pas comment il pourrait en être autrement : le contrat du syndic, comme tout contrat en copropriété ou ailleurs, doit être négocié avant sa signature !
C'est l'affaire du CS ou d'une commission ad hoc désignée par l'AG ou sollicité par le CS.
Mais concernant votre "Il faut donc le 1/3 des voix pour qu'il passe à l'art. 25 de la loi. Sinon un deuxième tour à l'art. 25-1 s'impose... ", permettez moi de ne pas suivre ....
Je ne connais pas de second tour à une majorité art.25-1, majorité qui n'existe pas.
L'art.25-1 n'est pas en soi une règle de majorité. On ne vote pas à l'art.25-1. On vote à l'art.25, et si la majorité n'est pas obtenue, on vote à l'art.24, sous réserve d'avoir obtenu le seuil imposé par l'art.25-1. Ce n'est pas la même chose.
La mise en œuvre des dispositions de l'art.25-1 n'est pas automatique : on ne peut donc parler de second tour.
C'est une possibilité qui déroge à la règle commune, sous réserve que lors du vote à l'art.25 la question ait obtenu au moins le 1/3 des voix.
Rien à voir avec un scrutin à 2 tours.
Ce n'est que lorsque la question (ici la/les candidatures de syndics) a obtenu au moins ce seuil du 1/3 imposé par 25-1 que l'AG peut, lors d'un second vote, décider à la maj.art.24.
S'il n'y a pas ce 1/3, c'est la convocation d'une autre AG.
Ce 1//3 c'est une aiguille sur un cadran qui 'mesure' chaque vote à l'art.25, rien de plus.
Il me semble important de souligner que ce 1/3 ne découle pas d'un vote spécifique, n'est pas en soi une majorité. C'est un seuil minimum qui découle du vote à la maj.art.25, seuil qui permet, s'il est atteint, de statuer à la maj.art.24.
C'est un article 'passerelle'.
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Edité par - gédehem le 25 janv. 2006 09:30:08 |
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