|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
niko
Pilier de forums
559 réponses |
 Posté - 29 janv. 2006 : 00:31:11
|
Le sujet a déjà fait l'objet de débats, mais impossible de le retrouver, "recherche" ne fonctionne pas, à moins que je ne m'y prenne mal.
Ai-je raison de penser que ce que prévoit le nouveau décret est une régressi on en ce qui concerne les droits du CS.
Quelle différence entre "se faire assister" et "prendre conseil"?
Cela signifie-t-il que le CS ne peut se faire accompagner chez le syndic par un comptable (par exemple) pour les vérifications de comptes?
Le syndic peut-il refuser que les conseillers chargés de cette vériification fassent de photocopies des documents avec leur propre photocopieuse? (syndic non-pro, npn résident, pas de bureau, pas de matériel mis à disposition ...)
Aucun du groupe ne fait encre partie du CS, mais il vaut mieux prévoir. "Des fois que" nous y arriverions, il vaut mieux être préparés.
Bonne nuit à tous.
|
|
Signaler un abus
|
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 janv. 2006 : 01:04:33
|
Si l'on s'en tient au texte et à une réponse ministérielle, le conseil syndical ne peut plus se faire assister par un expert comptable ou autre spécialiste lors de la vérification des comptes du syndicat chez le syndic, sans l'accord de celui ci.
Le mot assister a disparu de l'article 27 du décret du 17 septembre 1967 modifié.
On peut penser que les auteurs du décret ont jugé utiles de forcer les membres des conseils syndicaux à s'impliquer plus activement dans ces contrôles et à apprendre ce qu'il faut connaître pour effectuer ces contrôles qui sont pour la plupart assez simples à réaliser très correctement.
On peut aussi penser que certains assistants ont un peu forcé la dose en transformant certaines opérations en opération d'audit général dont la durée excédait manifestait celle nécessaire un contrôle normal, complet et suffisant.
On peut encore penser que, dans l'esprit des auteurs du décret, la mise en place de la nouvelle comptabilité allait permettre d'analyser plus rapidement la situation d'un syndicat. Ce qui est vrai ... pour ceux connaissent bien la chanson.
Il y aurait donc à remédier à certains excès, de côté et d'autres, ce qui permettrait de revenir amiablement à des solutions convenables permettant l'intervention d'un spécialiste.
|
Signaler un abus  |
|
|
Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 29 janv. 2006 : 09:57:17
|
Citation :
Initialement entré par JPM
Posté - 29 Jan 2006 : 01:04:33
Si l'on s'en tient au texte et à une réponse ministérielle, le conseil syndical ne peut plus se faire assister par un expert comptable ou autre spécialiste lors de la vérification des comptes du syndicat chez le syndic, sans l'accord de celui ci.
Le mot assister a disparu de l'article 27 du décret du 17 septembre 1967 modifié.
On peut penser que les auteurs du décret ont jugé utiles de forcer les membres des conseils syndicaux à s'impliquer plus activement dans ces contrôles et à apprendre ce qu'il faut connaître pour effectuer ces contrôles qui sont pour la plupart assez simples à réaliser très correctement.
On peut aussi penser que certains assistants ont un peu forcé la dose en transformant certaines opérations en opération d'audit général dont la durée excédait manifestait celle nécessaire un contrôle normal, complet et suffisant.
On peut encore penser que, dans l'esprit des auteurs du décret, la mise en place de la nouvelle comptabilité allait permettre d'analyser plus rapidement la situation d'un syndicat. Ce qui est vrai ... pour ceux connaissent bien la chanson.
Il y aurait donc à remédier à certains excès, de côté et d'autres, ce qui permettrait de revenir amiablement à des solutions convenables permettant l'intervention d'un spécialiste.
1.- Dans son message ci dessus, le contributeur JPM, coutumier qu'il est sur les forums des réponses contenant des éléments faux, et coutumier, également et parallèlement, des réponses contournées en faveur des syndics et contre les droits des copropriétaires clients de base et des conseils syndicaux :
• a)- dans son premier paragraphe, émet des contre-vérités – contre-vérités que l’on peut même probablement considérer, sans a priori, comme des biais volontaires, à moins que ce ne soit même des très réels mensonges non moins volontaires – lorsqu’il affirme, dans ce premier paragraphe, que, d’une part, le changement de termes opéré dans l’article 27 du décret du 17 mars 1967 (et non du 17 septembre 1967 comme il l’écrit avec erreur) et, d’autre part, la réponse ministérielle intervenue sur le sujet, basent une prohibition que le conseil syndical puisse se faire accompagner pour l’assister d’un « expert comptable ou autre spécialiste lors de la vérification des comptes du syndicat chez le syndic, sans l'accord de celui ci » ;
• b)- dans ses paragraphes suivants, émet des considérations purement gratuites qui ne reposent sur rien, ni sur aucune donnée, ni sur aucun élément concret minimum avancé et vérifiable ("on peut penser que... on peut aussi penser que ...etc..." [*], qui est trois fois avancé), sinon sur une imagination contournée et biaisée qui, une nouvelle fois encore, est mise au service, avec autant de pédanterie et de suffisance que d’assurance, de la corporation des syndics – en fait au service, concrètement malsain, de la sous-corporation des médiocres et mauvais syndics qu’il supporte en réalité, les bons et les normaux syndics n’ayant pas besoin du petit support de telles sottises et de gymnastiques contournées.
[*] sans compter l'orgueilleux sous-entendu-suivez-mon-regard-en-mon-auguste-direction, d'écrire : "pour ceux [qui] connaissent bien la chanson", qui, une nouvelle fois, classe les copropriétaires en deux catégories, les cadors éclairés par la lumière de JPM et JPM lui même en habit étant assis sur les bancs de devant resplendissants et rembourrés de mols coussins, la base ignare dans les ténèbres de l'éternelle ignorance crasse et indécrottable se tenant en guenilles assise sur ses maigres et inconfortables fesses sur les bancs en bois brut du fangeux derrière de la salle où se déroule l’office.
*
2.- Pour étayer convenablement ce qui précède, sont donnés ci-dessous les textes suivants :
• le texte de la rédaction de l’article 27 du décret du 17 mars 1967 dans ses deux versions successives, avant et après la modification intervenue le 27 mai 2004 par le décret n°2004-479, lequel est en vigueur depuis le 1er septembre 2004 ;
• le texte de la réponse ministérielle intervenue (selon la base de données de l'Assemblée nationale, il n’y a qu’une seule question de parlementaire qui ait été posée sur l’article 27, et il y a été répondu : celle qui est ci dessous). Il s’agit de la question écrite QE 49706 posée par le député Jeanjean, publiée au JO le 26/10/2004, la réponse ministérielle étant du 18/01/2005 (le député Jeanjean est le député qui, visiblement alimenté à cet effet, pose le plus fréquemment des questions sur le thème de la copropriété).
*
3.- Les choses sont fort claires, et elles sont très exactement contraires à ce qu’indique JPM dans son message ci-dessus (et à ce qu’ont piaillé, dans le même sens erroné, d’autres contributeurs piliers, comme par exemple le compère Gédehem, et ceci à plusieurs reprises, quitte à en tirer des conclusions différentes) :
• loin de restreindre les capacités et facultés qu’a le conseil syndical de se faire épauler dans sa mission, le changement rédactionnel intervenu par le décret du 27 mai 2004 dans l'article 27 du décret du 17 mars 1967, a élargi la gamme des personnes auxquelles le conseil syndical peut licitement recourir librement, et sans évidemment avoir à demander une autorisation d’exercice ou un feu vert quelconque au syndic, notamment pour se faire accompagner lors des divers contrôles et conseils dont cette instance est normalement chargée ;
• plus précisément, l’élargissement sémantique entre la première et la seconde rédaction du deuxième alinéa de l’article 27 avec, d’une part, le ‘tout technicien de son choix’ (‘son choix’ = choix du conseil syndical) devenu le ‘toute personne de son choix’ laisse davantage encore de latitude et d'ampleur au conseil syndical dans le recours à diverses compétences ;
• la propension naturelle des piètres et des mauvais syndics (dont JPM se fait assez régulièrement l’écho amplificateur sur les forums Universimmo) est de faire barrage, y compris par des entourlouperies et entourlopades diverses ou encore des carabistouilles peu honnêtes, à l’exercice même ordinaire des contrôles et vérifications, que ceux ci et celles ci soient opérés par le conseil syndical lui même ou encore par les copropriétaires de base eux mêmes lors spécifiquement de la consultation des pièces justificatives de charges avant assemblée générale prévue par l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 et par l’article 9 du décret du 17 mars 1967 ;
• aucun ouvrage traitant de la copropriété ne va dans le sens faussement avancé par JPM ci dessus, le Code Dalloz de la copropriété précisant quant à lui en note-commentaire que le conseil syndical, avec les dispositions issues du décret du 27 mai 2004, peut maintenant « confier une mission à un architecte, un expert comptable, un géomètre, un juriste, une association de défense des copropriétaires ou, plus largement, à toute personne qui, par sa qualification ou son expérience, pourra éclairer le conseil syndical ».
*
4.- Tout dernièrement, Universimmo s’est ému, et ceci sur plusieurs sujets des forums, en m’en faisant le vif reproche, que je reprenne quelquefois vertement les contributions erronées, et celles de JPM en particulier.
Je pense, et le dis calmement ici, en souhaitant que ceci soit pris de façon constructive, que les modérateurs auraient, pour mieux assurer la qualité globale de forums et donc leur fiabilité générale ainsi que leur sérénité et leur fluidité, avantage à mieux surveiller le contenu des interventions qu’assènent certains contributeurs seniors et à en corriger le contenu lorsque celles ci sont erronées, ce qui, je le répète quitte à fâcher à nouveau, est la fâcheuse caractéristique de maintes contributions du contributeur JPM.
Universimmo, il faut, sans exclure personne évidemment du champ de vos remarques et corrections, cibler à bon escient et en équilibre vos observations et vos interpellations !
*
5.- Dans la même ligne d’observations relatives à des erreurs – erreurs qui sont souvent fort basiques -, je précise que les contenus des 'pages personnelles' de JPM ('pages personnelles' dont celui ci fait régulièrement et sans retenue l’auto-promotion sur les forums en en donnant à chaque fois précisément le lien) sont eux mêmes truffés d’erreurs de diverses natures et de biais de divers ordres, ceci étant en particulier le cas - outre des considérations sur le droit de la copropriété qui sont hilarantes parce que bourrées de sottises primesautières et benoîtes - pour ses développements en cours de tableaux comptables qu’il déploie en ce moment par tranches sur les forums tout en annonçant leur publication sur ses pages personnelles. A part cela, JPM est fort certainement un gentil garçon ; rien ne permet d’en douter...
Citation :
Article 27 du décret n°67-223 du 17 mars 1967
dans sa rédaction modifiée par le décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 16 (JORF 4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004).
Les fonctions de président et de membre du conseil syndical ne donnent pas lieu à rémunération.
Le conseil syndical peut, pour l'exécution de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix. Il peut aussi, sur une question particulière, demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité.
Les dépenses nécessitées par l'exécution de la mission du conseil syndical constituent des dépenses courantes d'administration. Elles sont supportées par le syndicat et réglées par le syndic.
Article 27 du décret n°67-223 du 17 mars 1967
dans sa rédaction d'origine créée par le décret n°67-223 du 17 mars 1967 et en vigueur jusqu'au 1er septembre 2004 (JORF 22 mars 1967).
Les fonctions de président et de membre du conseil syndical ne donnent pas lieu à rémunération.
Le conseil syndical peut se faire assister par tout technicien de son choix.
Les honoraires de ces techniciens ainsi que les frais nécessités par le fonctionnement du conseil syndical constituent des dépenses d'administration. Ils sont payés par le syndic dans les conditions fixées par le règlement de copropriété éventuellement modifié ou complété par la décision de l'assemblée générale visée à l'article 22 du présent décret.
¤ Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :
http://www.universimmo.com/accueil/unijur003.asp
- - - - - -
Citation :
12ème législature - Question N° QE 49706 - Question de M. Jeanjean Christian ( Union pour un Mouvement Populaire – Hérault)
Question publiée au JO le : 26/10/2004 page : 8266
Réponse publiée au JO le : 18/01/2005 page : 601
Texte de la question :
M. Christian Jeanjean attire l'attention de M. le ministre de l'équipement, des transports, de l'aménagement du territoire, du tourisme et de la mer sur la modification de l'article 27 du décret du 17 mars 1967 qui a substitué la notion de « conseil » à celle « d'assistance » au conseil syndical de copropriété. Certains syndics s'apprêtent à refuser aux conseils syndicaux le droit de se faire assister par un tiers dans les opérations de contrôle des comptes de leur copropriété au sein du cabinet. Il lui demande s'il lui semble bien légitime qu'un syndic refuse l'accès à ses locaux (en compagnie du conseil syndical) à une personne assurant une mission de conseil auprès du conseil syndical, dès lors que cette personne et le conseil syndical estiment que la mission de conseil ne peut efficacement être remplie que dans la mesure où l'accès à certains documents originaux est possible. - Question transmise à M. le ministre délégué au logement et à la ville.
Texte de la réponse ministérielle :
Selon le dernier alinéa de l'article 26 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 d'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (article non modifié par le décret n° 2004-479 du 27 mai 2004), la consultation et la copie de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale, à l'administration de la copropriété, sont réservées à un ou plusieurs membres du conseil syndical habilités par ce dernier. La consultation se fait au bureau du syndic ou au lieu arrêté en accord avec lui. L'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les pièces justificatives des charges de copropriété sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic au moins un jour ouvré, pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, selon des modalités définies par l'assemblée générale. De ces deux articles, il ressort que l'accès aux documents originaux détenus par le syndic dans son cabinet est un droit des copropriétaires. La participation aux opérations de contrôle de la personne chargée d'assister ou de conseiller le conseil syndical pourra être négociée avec le syndic. La substitution du terme « conseil » à celle d'« assistance » dans l'article 27 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 d'application de la loi du 10 juillet 1965 n'a pas modifié l'état antérieur du droit.
(à lire en original sur http://questions.assemblee-nationale.fr/ )
Pierre |
Edité par - Pierre MARIE le 29 janv. 2006 10:06:46 |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 janv. 2006 : 11:20:43
|
La citation ci dessus de la RM à M. Jeanjean évite tout débat.
Le Ministre écrit : " La participation aux opérations de contrôle de la personne chargée d'assister ou de conseiller le conseil syndical pourra être négociée avec le syndic."
Si, pour faire quelque chose, je dois négocier avec un tel, c'est que je n'ai pas le droit absolu de l'imposer.
On peut s'étonner de ce revirement et le regretter. Mais il existe.
Le droit de consulter n'est pas modifié.
|
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 janv. 2006 : 11:35:50
|
Dans la même ligne, on peut noter que l'ARC indique être actuellement en négociation avec FONCIA sur un certain nombre de points dont les têtes de chapitre, seules, sont indiquées.
On ne peut qu'approuver cette solution, après les péripéties judiciaires de l'affaire CSLV.
C'est Mathi, sauf erreur de ma part, qui a évoqué récemment une réunion de la Commission nationale de la consommation tenue en 2005 au sujet des problèmes relatifs aux pratiques des syndics. Je n'ai pas trouvé trace de cette réunion. Merci à Mathi (ou à tel autre UInaute éventuellement) de donner de plus amples précisions, s'il y a lieu.
|
| Signaler un abus |
|
|
Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 29 janv. 2006 : 13:22:18
|
Non, JPM, ce que vous indiquiez dans votre premier message était - ainsi qu’exposé précédemment et justifié - faux ainsi que biaisé de façon contournée et le reste en tous points : il n’y a aucune prohibition ou restriction existant légalement ou licitement au droit que le conseil syndical puisse se faire assister, et en particulier lorsqu’il se rend, non moins licitement, en accomplissement de sa mission légalement définie, dans les bureaux du syndic, et en particulier que ce droit puisse être soumis (en dehors de la négociation du domaine du pratique sur les questions d’horaires concrets à convenir, ou des papiers et crayons nécessaires et de qui s’en charge, entre conseil syndical et syndic) à une autorisation ou un feu vert quelconque à donner par le syndic pour l’exercice entier de ce droit.
Il n’y a eu - enfonçons le clou - aucun revirement d’aucune sorte, au contraire de ce que vous prétendez faussement, qui ait été apporté à quelque stade que ce soit dans la faculté que le conseil syndical puisse se faire assister en se faisant notamment accompagner pour ce faire par ‘tout technicien de son choix’ (rédaction applicable avant le 1er septembre 2004) puis par ‘toute personne de son choix’ (rédaction applicable depuis le 1er septembre 2004), ce que confirme bien la réponse ministérielle avec sa très nette et conclusive phrase : « La substitution du terme « conseil » à celle d'« assistance » dans l'article 27 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 d'application de la loi du 10 juillet 1965 n'a pas modifié l'état antérieur du droit ».
*
Par ailleurs, nouvelle erreur de votre part émise sur les forums, la ‘Commission nationale de la consommation’ que vous écrivez n’est pas un organe qui existe, alors même qu’il existe un ‘Conseil National de la Consommation’ (CNC) placé auprès du ministre en charge de l’économie et des finances.
Le CNC n’a pas publié d’avis relatif aux questions de syndics depuis février 1997 (http://www.conseilconsommation.minefi.gouv.fr/avis/1997/cnc97avis_syndics.htm ), cet avis étant lui même largement obsolète en raison des changements législatifs intervenus notamment en 2000 (par la loi SRU n°2000-1208 du 13 décembre 2000) et en 2004 (par le décret n°2004-479 du 27 mai 2004) dans les textes législatifs et réglementaires concernant le régime de copropriété.
Pierre |
Edité par - Pierre MARIE le 29 janv. 2006 13:33:38 |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 janv. 2006 : 14:47:21
|
Il ne faut pas contourner l'obstacle. Ce qui gêne est que Le Ministre écrit :
" La participation aux opérations de contrôle de la personne chargée d'assister ou de conseiller le conseil syndical pourra être négociée avec le syndic."
Une réponse ministérielle n'est pas une règle de droit, mais quand elle donne l'interprétation d'un décret qui vient de sortir du ministère, elle exprime bien ce que le ministère a voulu écrire.
Ici donc, à tort ou à raison, le ministère a voulu écrire que si le conseil syndical dit au syndic : " Nous souhaitons venir tel jour, accompagnés de M. X, expert comptable, pour vérifier les comptes ", le syndic peut répondre " OK, mais sans M. X ". Et il faut alors négocier avec le syndic.
Il importe peu que le Ministre allègue qu'il n'y a pas de modification avec le passé. Ce qui importe c'est la solution pratique donnée par la réponse ministérielle.
Il est évident qu'elle choque ceux qui avaient l'habitude de se faire accompagner et ceux qui avaient l'habitude de réaliser ces missions.
Rien n'interdit l'aboutissement heureux des négociations évoquées.
Au mieux, il est même possible qu'un arrêt futur dise que le conseil syndical peut se faire accompagner. Mais on ne peut pas occulter l'interprétation faite par un Ministre d'un décret qu'il vient de sortir.
Dans la pratique, certains syndics continuent d'admettre la présence d'un assistant. Certains autres refusent. Il est vraisemblable que les refus sont ciblés.
|
| Signaler un abus |
|
|
Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 29 janv. 2006 : 15:33:41
|
Mais non (et, JPM, toujours votre pente de défense des mauvaises pratiques de syndics et de restriction des droits des copropriétaires) : aucun texte - et ceci au contraire de ce vous affirmiez dans votre première réponse puis que vous répétez à tort - ne permet aux syndics de récuser que le conseil syndical soit accompagné par la personne de son chois dans l'accomplissement de sa mission, quelle qu'en soit le lieu d’exécution, cabinet du syndic ou autre. Une négociation, comme déjà dit ci dessus , ne saurait porter que sur les éléments pratiques de calendrier de venue chez le syndic, de papier et de crayons, de grandeur de la table et du nombre de chaises, des documents à sortir des dossiers ou à préparer par les services du syndic, etc.
Rien, répétons le, n’a changé pour que le conseil se fasse accompagner avec la nouvelle rédaction de l’article 27 du décret de 1967.
Pierre |
| Signaler un abus |
|
|
niko
Pilier de forums
559 réponses |
Posté - 29 janv. 2006 : 17:20:32
|
Ben, on est bien avancé !!!
Si les législateurs étaient plus clairs, nous n'en serions pas à chinoiser sur les mots et les mafieux, dans quelque domaine que ce soit, n'auraient pas la vie aussi facile.
Mais pourquoi faire simple quand on peut faire compliqué? 
Mais personne n'a répondu à la 2ème question de mon sujet initial:
Citation :
Le syndic peut-il refuser que les conseillers chargés de cette vériification fassent des photocopies des documents avec leur propre photocopieuse? (syndic non-pro, non résident, pas de bureau, pas de matériel mis à disposition ...)
Il existe de bonnes photocopieuses légères et peu encombrantes.
|
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 janv. 2006 : 17:31:43
|
Rien ne permet au syndic de refuser celà
L'article 21 de la loi permet au CS de prendre connaissance et copie à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents ....
Quant au problème, s'il n'y avait un doute sérieux, le député n'aurait pas posé sa question.
|
Edité par - JPM le 29 janv. 2006 17:34:11 |
| Signaler un abus |
|
|
niko
Pilier de forums
559 réponses |
Posté - 29 janv. 2006 : 17:39:18
|
Merci, JPM;
Il me semblait bien, mais je préfère toujours m'assurer.
En espérant que personne ne sera en mesure d'émettre un avis différent
|
| Signaler un abus |
|
|
Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 30 janv. 2006 : 02:55:04
|
Le droit qu'a le conseil syndical de prendre connaissance et des copies n'est pas, comme l'indique JPM ci-dessus dans une nouvelle geste de facture limitative, circonscrit à ‘toutes pièces et documents’ mais s'étend plus largement, aux termes mêmes du deuxième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 mars 1965, à « toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale, à l'administration de la copropriété », cette formulation n'excluant rien du champ des connaissances et des contrôles que peut avoir et auxquels peut procéder le conseil syndical.
Pour le reste, je vous confirme que rien ne permet, dans les textes légaux et réglementaires quels qu’ils soient, et nonobstant les arguties à ce propos de facture et nature limitatives de JPM ci dessus, au syndic de s’opposer à ce que le conseil syndical soit accompagné, lors de ses venues dans les bureaux du syndic, de la ou des personnes du choix dudit conseil syndical et qui ont été sélectionnées souverainement par ses soins pour l’éclairer dans l’accomplissement de ses missions de conseil et de contrôle du syndic et de connaissance de ce qui concerne l'administration de la copropriété.
Citation :
Article 21
Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion.
En outre, il donne son avis au syndic ou à l'assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même. L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.
Il peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale, à l'administration de la copropriété.
Il reçoit, en outre sur sa demande, communication de tout document intéressant le syndicat.
Les membres du conseil syndical sont désignés par l'assemblée générale parmi les copropriétaires, les associés dans le cas prévu par le premier alinéa de l'article 23 de la présente loi, les accédants ou les acquéreurs à terme mentionnés à l'article 41 de la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière, leurs conjoints ou leurs représentants légaux. Lorsqu'une personne morale est nommée en qualité de membre du conseil syndical, elle peut s'y faire représenter, à défaut de son représentant légal ou statutaire, par un fondé de pouvoir spécialement habilité à cet effet.
Le syndic, son conjoint, ses ascendants ou descendants, ses préposés, même s'ils sont copropriétaires, associés ou acquéreurs à terme, ne peuvent être membres du conseil syndical. Les dispositions du présent alinéa ne sont pas applicables aux syndicats coopératifs.
Le conseil syndical élit son président parmi ses membres.
Lorsque l'assemblée générale ne parvient pas, faute de candidature ou faute pour les candidats d'obtenir la majorité requise, à la désignation des membres du conseil syndical, le procès-verbal, qui en fait explicitement mention, est notifié, dans un délai d'un mois, à tous les copropriétaires.
Sauf dans le cas des syndicats coopératifs, l'assemblée générale peut décider par une délibération spéciale, à la majorité prévue par l'article 26, de ne pas instituer de conseil syndical. La décision contraire est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
A défaut de désignation par l'assemblée générale à la majorité requise, et sous réserve des dispositions de l'alinéa précédent, le juge, saisi par un ou plusieurs copropriétaires ou par le syndic, peut, avec l'acceptation des intéressés, désigner les membres du conseil syndical ; il peut également constater l'impossibilité d'instituer un conseil syndical.
¤ Loi nº 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :
http://www.universimmo.com/accueil/unijur002.asp
¤ Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :
http://www.universimmo.com/accueil/unijur003.asp
¤ Majorités en assemblée générale de copropriété :
http://www.logement.equipement.gouv.fr/infos/copropri%C3%A9t%C3%A9/Usa_f1_03.PDF
ou http://fguigui.free.fr/Usa_f1_03.pdf
¤ Recommandations de la Commission relative à la Copropriété :
http://www.universimmo.com/accueil/unijur004.asp
Pierre |
| Signaler un abus |
|
|
mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
|
|
Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 31 janv. 2006 : 01:56:18
|
Comme dit plus haut, il n'existe pas de "Commission Nationale de la Consommation" comme le mentionnait à tort JPM dans son message que vous recopiez en citation (message d'origine de JPM du 29 Jan 2006 : 11:35:50), en reprenant le titre de cette structure qui n’existe pas.
Voyez tout simplement plus haut ce qui a été à ce sujet, en suite à ce message à erreur de JPM, dans mon message du 29 Jan 2006 : 13:22:18 en sa seconde partie.
Pierre |
| Signaler un abus |
|
|
manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 31 janv. 2006 : 08:29:05
|
Et si le syndic refuse de donner acccès aux documents ou cache certains courriers au conseil syndical. Ce dernier peut faire une mise en demeure au syndic, et ensuite?? Si le syndic refuse toujours, quel moyen de pression a le CS pour faire respecter ses droits???
|
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 31 janv. 2006 : 12:16:09
|
...Juste un grain de sel ....
On ne peut prétendre, comme le fait Pierre Marie, que rien n'est changé et que le syndic ne peut s'opposer à la présence d'un tiers "assistant" le CS lors d'un controle des comptes.
On ne peut prétendre comme le fait JPM par ses "pensements.." ..que c'est pour impliquer davantage les membres du CS ou parce que la 'lecture' de la compta serait facilitée.
Il y a une constante dans les modifs apportées au décret de 1967 : la réduction du pouvoir des copropriétaires sur ce qui est fondamental en copropriété, l'AG des copropriétaires, et de ce fait des pouvoirs de son conseil de surveillance, le CS.
On parle ici de la modif de D.art.27 qui a vu la suppression de l'assistance du CS.
Assitance = peut être ponctuelle, implique aussi continuité, permanence.
Avis, conseil = par nature ponctuel.
Il y a bien restriction... dont on voit bien à qui elle profite, de fait !!!
Ne nous trompons pas : supprimer "Assistance" pour utiliser "conseil" et "avis", ce n'est certainement pas maintenir "l'état antérieur du droit"... comme il est prétendu, les mots ayant un sens.
Prétendre, comme le fait le ministre, qu'il n'y a pas modification des règles de droit, c'est méconnaitre le droit qui s'applique suivant des "règles" édictées par la loi .. pas par un ministre.
Demain, le juge fera référence aux "conseil" et "avis" de D.art.27 et non à une prétendue 'assistance' qui n'existe plus.
Mais nous pouvons auusi parler de D.art.10, dont on voit bien ici aussi la restriction qui est imposée aux copropriétaires, non seulement pour inscrire desquestions à l'ODJ, mais surtout pour compléter un ODJ dont certaines questions auraient été (comme par hasard !) "oubliées" !!
Pire : ce même art.1 donne au syndic le moyen, mot pour mot, de refuser une demande notifiée avant la réception de la convocation :
"Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrite à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l’assemblée suivante."
Sans que le texte ne fixe de délai, voila un texte qui précise aux syndics le moyen de refuser le plus légalement du monde une question à inscrire à l'ODJ :
" Monsieur, compte tenu de la date de réception de votre demande, il ne nous est pas possible de la porter à l'ODJ de votre prochaine AG. Elle le sera lors d'une AG ultérieure." même si la convoc est notifiée 15 jours plus tard !!!
Sur ce sujet, autre moyen de contournement :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=34889 ....
On voit bien ici, par ces 2 seuls exemples, le coup bas porté aux copropriétaires par le lobbying d'une profession ...
Inutile de chercher plus loin.
Ces "professionnels" sont organisés, écoutés, entendus, pas les copropriétaires qui, bien qu'ils soient plus de 7 millions, ne sont pas un groupe de pression.
Sur le controle des comptes, rien n'empeche le CS de se faire remettre copie des pièces. Cette demande s'impose au syndic qui ne peut s'y soustraire.
Mais un controle sur place n'est imposé au syndic que par les membres du CS et par les copropriétaires.
S'agissant d'un tiers au syndicat, sa présence doit être "négociée" ... puisqu'il faut lui donner/demander 'avis' préalable (L.art.21). Si le syndic refuse la présence de ce tiers au syndicat, le CS n'a aucun moyen de la lui imposer ..... |
Edité par - gédehem le 31 janv. 2006 12:38:07 |
| Signaler un abus |
|
|
manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 31 janv. 2006 : 23:11:31
|
Citation :
Initialement entré par gédehem
Sur le controle des comptes, rien n'empeche le CS de se faire remettre copie des pièces. Cette demande s'impose au syndic qui ne peut s'y soustraire.
Et si le syndic ne répond pas aux demandes, puis aux mises en demeure du CS ?
Les syndics savent très bien qu'ils n'ont rien à craindre et qu'il n'y a pas de véritable sanction.
S'ils ont un ou deux copropriétaires presque majoritaires à leur botte, rien ne "s'impose" plus à un syndic qui peut ne pas envoyer de convocation à l'AG à un ou deux petits vieux de la copro et hop! son mandat est reconduit pour trois ans 
Même les juges argumentent que :
"la loi de 65 ne prévoyant pas de sanction",
- un PV d'AG signé seulement par le syndic est valable (il n'y avait pourtant pas la signature du pdt. de séance ni des assesseurs),
- une feuille de présence ne faisant pas le total des voix, n' indiquant ni les absents,ni les présents, ni les représentés, certifiée conforme par personne (une feuille de présence dont le dernier feuillet est donc "vierge" en quelque sorte) est valable... toujours sous prétexte qu'il n'y aurait pas de sanction prévue, etc....
Et l'AG dont l'annulation était demandée, n'a pas été annulée pour ces irrégularités.
Alors vous pensez! Les syndics à qui un texte de loi quelconque "s'imposerait"... Ils sont libres, les syndics, libres de faire (presque) tout ce qui leur semble bon  |
| Signaler un abus |
|
|
océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 03 févr. 2006 : 18:58:29
|
de temps en temps on s'absente pour fuir une certaine agressivité dans les échanges....
mais il faut bien reconnaître que défendre systématiquement les syndics est agacant et fait se poser bon nb de questions
toujours est-il que le comble serait de demander au syndic l'autorisation de venir avec qqn pour le contrôler
déjà qu'ils refusent que les copros qui savent faire viennent sous x prétexte (le dernier de mon syndic tout neuf pour remplacer un trop à pbs est de me facturer l'accès aux éléments ou leur envoi, sachant qu le gestionnaire ne sait pas ce que c'est un grand livre, ne veut pas corriger la moindre erreur
donc JPM ouvrez les zieux sur la réalité que vive la majorité des copros ou alors donnez-nous le nom de votre merveilleux syndic, qu'on vienne chez lui.... mais soyons clair si les syndics ne veulent pas qu'on vienne voir NOS comptes donc NOS CHARGES, ce n'est pas pour rien ni qu'ils appuient des CS qui ne savent pas regarder des comptes et après pour prendre un expert ou le payer, ils arguent que cela coûte cher
JPM, vos interventions perdent toute leur crédibilité possible quand systématiquement , même à raison, vous défendez le point de vue syndic
si c'est cela que les gestionnaires apprennent on comprend nos pbs
pour une reprise, c'est une reprise mais on ne peut pas lire tout et n'importe quoi sans réagir quans les cheveux se dressent trop sur la t^te
|
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 févr. 2006 : 14:11:20
|
Océan, comprendrez vous un jour que lorsqu'on lit un texte nouveau, on se borne à essayer de comprendre ce qu'il veut dire et quelles pourrront être ses conséquences pratiques, en se moquant totalement de savoir si elles seront bonnes ou mauvaises pour les syndics ou les copropriétaires, les athées ou les croyants, les gens de gauche ou les gens de droite ?
Gedehem ne dit rien d'autre que moi : Citation :
On parle ici de la modif de D.art.27 qui a vu la suppression de l'assistance du CS.
Assitance = peut être ponctuelle, implique aussi continuité, permanence.
Avis, conseil = par nature ponctuel.
Il y a bien restriction... dont on voit bien à qui elle profite, de fait !!!
Ne nous trompons pas : supprimer "Assistance" pour utiliser "conseil" et "avis", ce n'est certainement pas maintenir "l'état antérieur du droit"... comme il est prétendu, les mots ayant un sens.
Prétendre, comme le fait le ministre, qu'il n'y a pas modification des règles de droit, c'est méconnaitre le droit qui s'applique suivant des "règles" édictées par la loi .. pas par un ministre.
Demain, le juge fera référence aux "conseil" et "avis" de D.art.27 et non à une prétendue 'assistance' qui n'existe plus.
Deux évidences :
> disparition de l'assistance dans le texte
> obligation de négocier la présence d'un tiers spécialiste avec le liste, dans la réponse ministérielle.
que vous faut-il de plus pour admettre qu'il y a un problème ?
et qui vous a dit que j'en suis satisfait alors que j'ai écrit déjà dix fois le contraire ? Tout le monde sait bien que dans 7 cas sur 10, l'assistance d'un tiers compétent est "pain bénit" pour le syndic car le contrôle est plus facile et plus rapide.
Reste 3 cas sur 10 dans lesquels le contrôle est beaucoup plus laborieux, dans une ambiance tendue. Ils ne peuvent occulter les sept premiers.
|
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Peut se "faire assister" > "demander conseil"
Forum fermé
