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rkl
Pilier de forums
459 réponses |
 Posté - 04 févr. 2006 : 05:03:03
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merci aux intervenants
voici ce qui, quant à moi, m'interpelle:
- 1 que le point 3 soit soumis à l'ordre du jour sans que l'article par lequel il doit être décidé ne soit précisé.... et pourtant il est fait mention de "article ....." (mention non suivi du dit n° d'article: oubli ou manoeuvre?)
Même s'il est exact que c'est au président de proposer le vote, "il est non moins certain que celui-ci ne soit pas très au fait de ce mécanisme et c'est bien au syndic qu'il appartient de le préciser si besoin est"... et d'évidence le syndic, dans la présente, favorisera l'article 24..... mais pourquoi s'en priver: "parce que si les copropriétaires sont contents comme celà, on ne touche à rien"
- 2 que ce point 3, à peine décidé soit déjà en application, or toute décision peut être contestée.
Le syndic, certain de l'issu de la décision du point 3, fait donc référence exclusivement à l'article 25-1 quant il s'agit du point 6 dans son ordre du jour : "renouvellement du mandat du syndic"; de même il y fait référence lorsqu'il propose le "compte bancaire non séparé" au point 7
- 3 la rédaction de ce point qui pourtant ne semble pas écarter la majorité prévue à l'article 25, propose de mettre en application l'article 25-1 or c'est bien ce qui est dans la loi néanmoins cette application serait faite "systématiquement" (et ceci n'est pas dans la loi).....
-est-ce que celà écarterait malgré tout la majorité prévue par l'article 25? la rédaction n'est-elle pas ambiguë?
-de surplus on semble vouloir éviter la convocation si besoin était d'une nouvelle assemblée dans le délai maximal de 3 mois, en effet il est bien précisé "au cours de la présente assemblée"
- 4 qu'à la lecture de ce topic cette procédure ne semble pas isolée: y'aurait-il des directives dans ce sens faites par des organismes? |
Edité par - rkl le 04 févr. 2006 05:06:16 |
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BouffonDuRoi
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 04 févr. 2006 : 08:58:04
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Je poursuis ce débat intéressant suite au message de rkl :
une décision votée lors d'une précédente AG à l'unanimité par l'article 25 (pas besoin du 25-1 car majorité du 25 réalisée) peut-elle être révoquée par l'article 25-1 ou doit-on la révoquer par la même majorité (art 25) que celle qui a permis de mettre en oeuvre cette résolution ?
Il s'agit ici de nous permettre de révoquer un membre du cs élu à l'unanimité à l'article 25 lors de la précédente AG (monsieur âgé et violent avec son voisinage et qui n'a plus toute sa tête, contre lequel on n'avait rien au départ, mais qui exaspère et menace tout le monde à présent, nous menace du TGI pour "préjudice moral" car sa destitution a été mise à l'ordre du jour par des membres du cs ...) ....
merci pour vos réponses .... |
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rkl
Pilier de forums
459 réponses |
Posté - 04 févr. 2006 : 09:38:14
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pour BuffonDuRoi
est-il possible de reproduire très précisemment dans ce topic la résolution telle qu'elle est transcrite dans le PV distribué, résolution qui n'a pas été attaquée?
vous constaterez que la résolution proposée qui est à l'origine du présent topic et que je critique moi-même se limite à l'assemblée en instance et ne concerne pas les assemblées futures (cette même résolution avait déjà été mise à l'ordre du jour de l'année précédente...aucun vote ne s'était dégagé mais celà n'a pas gèné le syndic pour annoncer dans son PV que la résolution avait été acceptée, le PV fut de surplus cosignée par le président de séance bien que j'avais averti celui-ci et aucun des 150 copropriétaire n'a relevé.....)
ce qui fait que le syndic sera, lors de l'AG annoncée, désigné à la majorité de l'article 24, mais pour faire accepter sa révocation il imposera d'évidence la majorité de l'article 25 |
Edité par - rkl le 04 févr. 2006 09:58:02 |
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BouffonDuRoi
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 04 févr. 2006 : 11:03:15
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RKL: je pense que Pierre Marie et les autres contributeurs vous ont bien répondu.
Nul ordre du jour ou vote ne peut se substituer à la loi.
Si personne à part vous en AG n'a relevé cette "erreur" (  ), et que le président a omis de citer votre contestation dans le pv d'AG ( ), vous avez si j'ai bien compris 2 mois à réception du pv d'AG chez vous pour protester auprès du syndic par LRAR (article 42 loi SRU) et dire qu'on n'a pas pris en compte votre protestation et que vous contestez cette résolution.
Après vous pouvez attaquer le syndic devant les tribunaux ou le mettre en demeurre je ne sais pas ... je laisse les experts me compléter / corriger ....
Deplus toutes les résolutions ne demandent pas la même majorité donc votre syndic aurait du effectivement préciser chaque type de majorité pour chaque résolution ... |
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BouffonDuRoi
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 04 févr. 2006 : 11:07:18
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rkl : quand vous me répondez "résolution qui n'a pas été attaquée", qu'entendez-vous par "attaquer", on a un délai pour contester le contenu de l'ordre du jour à réception de la convoc d'AG ?
merci pour vos réponses....
JPM : oui c'est exactement ça, je pense que notre - cher - syndic va nous balancer : "allez, on vote direct à un tiers des voix" alors que la loi demande une autre AG (mais apperemment on peut s'en passer et revoter tout de suite ...)
notre résolution est texto la suivante : "a la demande de Mme Duchmol, de M Trucmuche et de Mme Dupont, révocation de M Tartanpion en tant que conseiller syndical, la révocation de M tartanpion est acceptée....." et à côté de la résolution le syndic a écrit : "article 25-1" ...  ... 
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rkl
Pilier de forums
459 réponses |
Posté - 04 févr. 2006 : 13:40:15
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à BuffonDuRoi
en réponse à votre dernière intervention:
- ce n'est pas mon opposition qui n'est pas reportée dans le PV de l'AG puisque j'écrivais que "aucun vote ne s'était dégagé" aussi c'est l'AG elle-même qui, dans son intégralité, n'avait pas pris position dans la résolution proposée.
- je ne connais pas l'article 42 de la loi SRU.... la seule loi qui s'applique en copropriété c'est celle de juillet 1965 et les modifications ultérieures même si celle-ci ont pour origine la loi SRU que vous citez
je suppose que vous faisiez référence à l’article 42 alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, "les actions qui ont pour objet de contester les décisions d'assemblée générale doivent, à peine de d'échéance, être introduite par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification des dites décisions qui leur est faite à la diligence du Syndic dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale”.
- quant au fait d'attaquer une résolution:
celle-ci ne peut être attaquée que par la personne qui lors du vote s'y est opposée (l'abstention n'étant pas prise en compte) et que l'opposition soit effectivement rapportée dans le PV,
l'opposition peut également être introduite par toute personne absente à l'assemblée ainsi qu'il est mentionné dans l'article 42 précité
- enfin vous êtes dans l'erreur lorsque vous dites que "2 mois à réception du pv d'AG chez vous pour protester auprès du syndic par LRAR (article 42 loi SRU) et dire qu'on n'a pas pris en compte votre protestation et que vous contestez cette résolution" car la contestation sous cette forme n'est pas recevable par le syndic mais exclusivement l'instance judiciaire habilitée c'est à dire le TGI
-quant aux différents intervenants que je remercie, je les sollicitais dans la présente non seulement pour me conforter mais également et surtout pour me permettre d'apporter aux autres propriétéires que je cotoie une réponse qui n'est pas que la mienne
enfin dans votre AG la résolution a été proposée d'emblée sous l'article 25-1, ce qui, au vue du débat qui vient de s'écouler apparait contraire à la loi,
de surplus vous même écrivez que "Nul ordre du jour ou vote ne peut se substituer à la loi" mais avez-vous d'évidence voté "contre" et est-ce que celà est bien mentionné dans le PV........il est certain que peu de copropriétaires sont prêts à engager les frais d'une procédure qui, non seulement est couteuse et incertaine, mais vous oppose systématiquement aux autres copropriétaires qui eux ne veulent pas qu'on les "dérange" et je cite une nouvelle fois "parce que si les copropriétaires sont contents comme celà, on ne touche à rien" ...."les gens n'aime pas que l'on suive une autre route qu'eux"
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Edité par - rkl le 04 févr. 2006 19:27:09 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 04 févr. 2006 : 16:41:20
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Attention au sens des mots : Lorsqu'on dit qu'on vote "d'emblée sous l'article 25-1..." cela ne veut en faire rien dire comme on l'a montré plus haut.
On ne vote pas au 25-1, article qui précise un seuil et non une règle de majorité, seuil nécessaire pour décider ensuite lors d'un second tour à la maj.art.24.
L'art.25-1 n'est pas une règle de majorité 'décisionnelle' : on ne peut donc voter (dans le sens de décider) à cet article.
Si "on vote au 25-1" c'est que la question abordée nécessite la maj.art.25. Il faut donc voir ce qu'il en est du résultat du vote qui peut être directement 'décisionnel' s'il y a les 501/1000 et plus de l'exemple.
Ce n'est que si le seuil du 1/3 imposé par le 25-1 est obtenu qu'on fait un second tour à l'art.24.
Il n'y a donc pas de "vote à l'article 25-1", puisqu'il ne fixe par une majorité décisionnelle, mais un vote à l'art.25 et, si les voix ne sont pas obtenue mais passent ce seuil du 1/3, un second vote à l'art.24.
En résumé, il n'y a que des votes soit au 25, soit au 24 lors d'un second tour si on passe le seuil du 1/3 imposé par 25-1.
Mais dans les textes, il n'existe aucun "vote à l'article 25-1.".. .. aucune majorité décisionnelle 'art.25-1'.
Ca n'existe pas ! |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 févr. 2006 : 14:02:27
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De Gedehem : Citation :
Mais dans les textes, il n'existe aucun "vote à l'article 25-1.".. .. aucune majorité décisionnelle 'art.25-1'.
Il me semble tout de même qu'après un vote inefficace sur une question relevant de l'article 25 on pourrait d'un " second vote en vertu de l'article 25-1 " pour justifier la majorité simple prévu par ce texte.
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 05 févr. 2006 : 22:40:32
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Rkl
Je pense que vous êtes plus forgé à affronter cette AG. maintenant.
- N'oubliez pas que c'est le président et non le syndic qui mène la séance épaulé éventuellement par le syndic.
- C'est le président qui peut changer l'ordre des questions : cela peut être très important suivant les sujets du jour.
- Je ne reviens pas sur le vote 25-1, 25 24 et merci encore aux intervenants pour ce petit cours et bien détaillé par gédéhem (comme d'ab.  ) mais sur la résolution concernant le renouvellement du syndic : CELA NE SE FAIT PAS, n'est-ce pas gédehem? Il doit y avoir marqué:
-proposition de contrat du syndic schmoll (voir dossier)
-proposition de contrat du syndic truc (voir dossier)
et si possible 3. J'ai bien l'impression que c'est un peu tard pour vous-soyez donc prêt pour l'année prochaine.
Au fait ne jamais le renouveller pour 3 ans  , 1 an suffit et si vous n'êtes pas content de son travail (laxisme, absence comme dans les 3/4 des syndics, désolée JPM, mais c'est plutôt vrai) ne donnez pas le quitus sur sa gestion. Exprimez-vous c'est le moment. C'est votre réunion. A moins que vous ayiez un bon CS qui aura déjà travaillé tout cela en amont pour vous.
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rkl
Pilier de forums
459 réponses |
Posté - 05 févr. 2006 : 23:38:33
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merci une nouvelle fois....je constate que ce sujet à rencontré un écho certain qui répond à ce que je recherchais et, oh surprise, il semble que le fait de "mettre systématiquement en application l'article 25-1" ne soit pas isolé, BouffonDuRoi rencontrant la même difficulté.
quant à moi je recherchais, ainsi que je l'avais déjà précisé, des avis de personnes étrangères à ma copropriété ceci pour éventuellement les faire valoir et peut-être les faire admettre, sachant que les copropriétaires n’aiment pas être dérangés et qu’ils admettent très difficilement leur «méconnaissance», membre du CS inclus.
Dans la présente je suis un copropriétaire parmi 150, une copropriété qui est composée exclusivement de garages souterrains aussi l’enjeu est moindre.
Je suis par ailleurs syndic bénévole (depuis 25 ans), fait qui n'a certainement pas échappé à certains intervenants et ceci a d'évidence et regrettablement nuancé certains discours. Il en est de même pour le fait que, dans la présente, je mette en cause un syndic professionnel.
Merci également de m'avoir rappelé que le «renouvellement du mandat de syndic» a fait l’objet de correction sur le site quant à sa rédaction. Ce point, bien que l’ayant relevé dans l’ordre du jour, sans votre remarqu em’échappait ....
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Edité par - rkl le 06 févr. 2006 07:05:43 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 févr. 2006 : 01:08:05
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D'insacroh : Citation :
Au fait ne jamais le renouveller pour 3 ans , 1 an suffit et si vous n'êtes pas content de son travail (laxisme, absence comme dans les 3/4 des syndics, désolée JPM, mais c'est plutôt vrai) ne donnez pas le quitus sur sa gestion.
Moi je n'ai rien dit la dessus. Je ne dispose pas d'éléments.
Vous non plus d'ailleurs, et votre affirmation est purement gratuite.
Le dernier état de la question était que la durée moyenne de conservation d'un syndicat par les professionnels était de sept ans. Il y a beaucoup de syndics qui ont des syndicats depuis 15 et 20 ans et par ailleurs il y a beacoup de syndicats qui changent tous les deux ans. Ce sont toujours les mêmes qui gardent leurs syndics et toujours les mêmes qui changent, en gros.
Les premiers choisissent-ils bien ?
Les seconds choisissent-ils mal ?
Je ne sais pas. Les mieux renseignés sur la question sont les fournisseurs patentés qui ont l'avantage d'avoir des fichiers à jour et faciles à exploiter. Ils connaissent bien le syndics qui gardent leurs immeubles et ceux qui les perdent, et mieux encore les syndicats qui ont eu 7 syndics en 15 ans.
La généralisation des grands groupes change un peu la donne car il existait autrefois des rapports personnels avec les syndics qui disparaissent peu à peu et les gestionnaires eux -mêmes tournent beaucoup. Beaucoupo trop 
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mettre systématiquement en application l'art. 25-1
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