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manja
Pilier de forums
461 réponses |
 Posté - 31 janv. 2006 : 15:17:20
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Qu'en est-il des honoraires d'avocats payés (avec les frais d'huissiers, etc.) par le SDC pour se défendre contre une anullation d'AG introduite par un copropriétaire qui avait également assigné le cabinet de l'ancien syndic?
L'AG a été anullée, mais le SDC, représenté par le nouveau syndic, s'en est remis aux demandes du copropriétaire qui a obtenu l'annulation de l'AG. Le cabinet de l'ancien syndic a été condamné à payer l'article 700 1° au copropriétaire et 2° au SDC.
Le copropriétaire peut-il exiger dans ce cas de figure que les frais d'avocats du SDC ne lui soient pas imputés et qu'ils soient répartis entre les autres copropriétaires seulement?
L'article 700 pour le syndicat a été fixé à 8OO euros, mais les frais du SDC pour cette procédure s'élèvent à plus de 3.500 euros, à répartir entre les copropriétaires...
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 31 janv. 2006 : 16:00:05
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Citation :
Le copropriétaire peut-il exiger dans ce cas de figure que les frais d'avocats du SDC ne lui soient pas imputés et qu'ils soient répartis entre les autres copropriétaires seulement?
Réponse Citation :
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
©Direction des Journaux Officiels
Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
Loi fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Article 10-1
Créé par Loi 2000-1208 2000-12-13 art. 81 1° JORF 14 décembre 2000.
Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, sont imputables à ce seul copropriétaire.
Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.
Le copropriétaire est donc fondé à ne pas participer aux frais de procédure.
Christophe |
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 31 janv. 2006 : 16:18:53
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Merci beaucoup pour cette réponse si rapide, Christophe.
Le copropriétaire courageux qui a obtenu l'annulation de l'AG a, en fait, rendu un grand service à la copropriété. C'est vrai, qu'il devra être récompensé pour cela  |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 31 janv. 2006 : 17:12:24
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Le problème est qu'il résulte clairement des travaux parlementaires que le disposition de l'article 10-1 ne concerne que les procédures de recouvrement de charges.
Il est vrai qu'on peut, à la lecture du seul paragraphe second, en juger autrement, comme l'on fait certaines juridictions.
Mais la solution, malgré cette ambiguité, n'est pas douteuse, d'autant qu'il est inclus dans un article exclusivement consacré à ce genre d'instances.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 31 janv. 2006 : 17:50:01
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Il me semble qu'il faut être précis en réponse à une question précise :
Q : "Le copropriétaire peut-il exiger dans ce cas de figure que les frais d'avocats du SDC ne lui soient pas imputés et qu'ils soient répartis entre les autres copropriétaires seulement ?"
R : NON, le copropriétaire ne peut rien exiger du SDC !!
Pour que le copropriétaire ayant obtenu gain de cause contre le syndicat puisse être exonéré des 'frais de procédure ' encore faut-il qu'il l'ai demandé au juge, lequel peut rejeter en tout ou partie cette demande "...en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige. "
S'il n'a rien demandé, il participe à toutes les charges de copropriété, dont la totalité des frais et honoraires engagés par le syndicat pour sa défense.
Outre ce que relève JPM, l'art.10-1 découlant de l'art.10 sur le recouvrement des charges, on mesure ici toute l'ambiguité de cet article (hélas !!) qui avait soulevé un peu vite beaucoup d'espoir, d'autant que les honoraires d'avocat (ou d'avoué) ne sont pas des "frais de procédure".
Il me semble qu'ici une demande en DI fondée sur le préjudice financier éventuel devait être faite (pour sa quote-part de la totalité des frais et honoraires liés à la défense du syndicat fautif et condamné.)
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 31 janv. 2006 : 17:56:45
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Bien d'accord avec Gedehem, mais en outre, le copropriétaire a certainement fait une demande au titre de l'article 700 NCPC, et il a sans doute obtenu quelque chose de ce côté.
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 31 janv. 2006 : 22:41:02
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Au titre de l'art. 700, le copropriétaire a obtenu 800 euros, comme le SDC, alors qu'il en a dépensé 1500 plus frais d'huissiers... |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 31 janv. 2006 : 22:53:38
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.. mais enfin, manja, vous ne le saviez pas ???
L'accès à la justice, c'est comme pour l'école : c'est gratuit !! .......
Plus sérieusement : voyez l'importance d'une demande en DI, même si on a rien. C'est indispensable lorsqu'il y a constats d'huissiers, expertises, etc ...
Les frais engagés ici n'étant pas des "frais de procédure" le juge ne peut en tenir compte que dans le cadre d'une demande en DI... s'il en tient compte, bien entendu.
Il est regrettable que l'avocat de ce copropriétaire n'en ai pas parlé !!!
Mais il faut s'en convaincre : l'accès à la justice, à une 'bonne' justice, c'est aussi souvent une histoire de moyens financiers. |
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 31 janv. 2006 : 23:29:00
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Bien que la responsabilité de l'ancien syndic ait été reconnue - puisqu'il était le seul à être condamné à payer les art. 700 au copropriétaire gagnant et au SDC, le copropriétaire qui avait demandé des dommages et intérêts a été débouté de sa demande
Voyons, c'est une partie de plaisir d'aller voir son avocat, de téléphoner d'innombrables fois et d'attendre que l'on vous rappelle, de demander X fois un rendez-vous, de ne pas recevoir les conclusions à relire à temps pour se rendre compte in extremis que l'avocat a oublié des choses essentielles, etc.
Mais pour les juges, il n'y a pas de préjudice financier lorsqu'un copropriétaire demande l'annulation d'une AG parce que le syndic a été irrégulièrement réélu, par exemple. Et bien sûr il n'y a pas de préjudice moral... Les copropriétaires n'ont que ça à faire - ou alors, au choix, ils continuent à payer, payer, payer tous les honoraires exceptionnels exorbitants de leur "cher" syndic, à payer des travaux surfacturés de 30% à 50% et à voir leur copropriété se dégrader car le syndic ne s'intéresse pas aux "petits" problèmes et travaux.
Au moins, les frais de justice non récupérés peuvent être considérés comme un bon investissement pour le futur |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 01 févr. 2006 : 11:31:42
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Très généralement (et donc sans tenir compte de votre affaire en particulier dont je ne connais pas les éléments), les demandeurs sont déboutés de leurs demandes en dommages et intérêts parce qu'elles sont mal présentées et dépourvues de justifications (au sens de pièces ou explications justificatives). Le Juge a alors le sentiment qu'on a fait une demande de DI parce que les trois lignes figurent dans le modèle d'assignation mais au petit bonheur la chance.
Il en est souvent ainsi pour le syndicat en cas de recouvrement judiciaire. Il ne suffit pas d'indiquer que la gestion a été perturbée par le retard de paiement. Il ne faut pas non plus en mettre trente lignes. Il faut sélectionner deux ou trois problèmes : retard de paiement de telle, telle et telle factures et soucis liés.
Dans de nombreuses décisions, le juge mentionne que le syndicat demande 800 € de DI mais ne justifie pas sa demande.
Quand la demande est justifiée, il y a presque toujours une condamnation à des DI, serait-elle de pur principe. N'y échappent que les copropriétaires ayant justifié de leurs difficultés, parce qu'il ne faut pas en rajouter.
Les membres du CS peuvent, à cet égard, demander à voir une copie de l'assignation délivrer pour apprécier ce qui a été écrit à cet égard. C'est souvent plus utile pour apprécier la gestion que de vérifier certaines indexations de contrats. Je veux dire par là qu'un contrôleur ne doit pas passer 30 minutes sur les indexations pour bâcler ensuite en 5 minutes l'examen de 9 dossiers de recouvrement comme je viens de le voir dans le rapport de contrôle d'un spécialiste assistant le CS.
Dans ce cas : les intérêts n'avaient pas été décomptés par le syndic dans 7 dossiers finalement payés amiablement en quelques mois, d'où une perte de 220 € pour le syndicat, contre 67 € à récupérer éventuellement sur les indexations.
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Edité par - JPM le 01 févr. 2006 11:37:15 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 01 févr. 2006 : 12:59:57
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Tout à fait d'accord avec cet avis.
La plupart des affaires pour lesquelles des copropriétaires (des justiciables) voient leurs prétentions repoussées sont dues à des dossiers mal ficelés.
Sur les DI par exemple, il ne suffit pas de dire "je demande 1000 € de DI" et pleurer ensuite parce qu'on a pas un sous ! Il fait dire (je résume) "j'ai un préjudice de 1000 € en raison de 500 € d'expertises (factures) et de 500 € d'honoraires (factures) que je saurais supporter par la faute du syndicat".
Si le copropriétaire ne demande pas à être exonéré de sa quote-part de charge en raison de la condamnation du syndicat (L.art.10-1, bien que théoriquement réservé au recouvrement de créance), il n'aura aucune exonération !!!
Le problème ici c'est le défaut de conseil du professionnel, de l'avocat, qui demanderait des DI sans rien avancer .....
Quant à la vérification des comptes ....!!! combien de CS passent des heures à vérifier 2 factures EDF ... sans voir les 25 petites notes pour 50€ chacune de travailleurs "au noir", d'artisans 'fictifs' ou ces factures en doublons (vous ne pouvez pas savoir le nombre de syndicats qui portent le même nom dans une même commune !!!) |
Edité par - gédehem le 01 févr. 2006 13:06:03 |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 févr. 2006 : 11:10:24
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Nous sommes sur le même chemin Gedehem et moi.
Mais,il faut préciser :
Il faut demander une indemnité au titre de l'article 700 NCPC. Elle peut couvrir des frais liés à l'instance : Honoraires divers (avocat, syndic et autres), expertise s'il s'agit d'une expertise amiable (pour une expertise judiciaire ordonnée par la juridiction, le coût entre dans les dépens),
Il demander des dommages et intérêts. Ils couvrent des préjudices distincts qu'il faut préciser en fournissant des preuves. Le plus caractéristique pour un recouvrement de charges est l'impossibilité de payer des dépenses dans un délai normal compte tenu de l'insuffisance de trésorerie générée par le paiement tardif des charges. A fortiori le remboursement de pénalités supportées par le syndicat pour le paiement de cotisations sociales par exemple.
Il ne faut surtout pas mélanger les deux catégories de préjudice.
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 02 févr. 2006 : 21:42:22
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| Pour obtenir un art. 700 décent qui couvre les dépenses, il faudrati-donc présenter au tribunal,dans ses pièces (à communiquer à la partie adverse...) la facture d'honoraires acquitté de 1500€ ? |
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Art 10-1 frais de procédure
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