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 Sujet  |
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jofranc138
Contributeur actif
29 réponses |
 Posté - 04 févr. 2006 : 17:31:41
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Pour la suppression des VO, lors de l'AG les avis sont partagés quand au mode de décision. Doit-on voter par colonne de VO (3 par bâtiment) ou par Bâtiment entier ? Si vous avez rencontré ce problème éclairez-moi. Merci.
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 05 févr. 2006 : 23:21:46
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| Que dit votre RC? Comment sont réparties les charges?...et d'escalier par exemple ? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 févr. 2006 : 10:54:26
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Il faut surtout vérifier dans votre RDC ce qui est dit du statut de ces VO.
Très généralement les VO sont liés à la destination de l'immeuble. Ils sont indissociables de ce qui "le commun".
Leur suppression requiert donc l'unanimité des voix de tous les copropriétaires : " Aliénation de parties communes necessaires à la destination de l'immeuble".
Peu importe ici que vous votiez par bâtiment : tous, 100% des voix doivent être d'accord.
Certains avancent la nouvelle disposition de L.art.25i 'suppression des VO pour motifs d'hygiène' pour en tirer la conclusion que cette suppression se vote à cette majorité.
Conclusion très hative qui ne prend pas en compte une donnée : QUI a pouvoir ou compétence pour dire que 'des motifs d'hygiène' (lesquels ?) imposeraient la fermeture de ces VO ???
Certainement pas le syndic, le CS ou l'AG.
Le fait que le VO et son local ne soit pas très propre n'est pas en soi un 'motif d'hygiène' qui impose quoi que ce soit ! C'est un problème d'entretien mais certainement pas un motif qui permettrait "l'aliénation d'une partie commune nécessaire à la destination de l'immeuble" à la maj.art.25.
Hormis un avis défavorable d'une commission locale "hygiène et sécurité" ou d'un service officiel type DDASS, le syndicat ne peut décider la suppression des VO qu'à l'unanimité.
Vérifiez le statut de ces VO, ce qu'en dit votre RDC, ainsi que des modalités de vote pour ce qui concerne les parties communes ...et revenez nous voir ? |
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jofranc138
Contributeur actif
29 réponses |
Posté - 08 févr. 2006 : 14:07:27
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Citation :
Initialement entré par lnsacorh
Que dit votre RC? Comment sont réparties les charges?...et d'escalier par exemple ?
Merci d'avoir répondu à mon message. Mon RC ne mentionne pas le nombre de tantièmes des VO. En pratique, le contrat d'entretien est imputé en parts égales dans chaque bâtiment; les réparations et interventions particulières le sont par colonne concernée toujours en parts égales. Pour les escaliers électricité, entretien etc.. c'est la même chose. J'attends votre avis. Cordialement. |
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jofranc138
Contributeur actif
29 réponses |
Posté - 08 févr. 2006 : 14:20:33
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Citation :
Initialement entré par gédehem
Il faut surtout vérifier dans votre RDC ce qui est dit du statut de ces VO.
Très généralement les VO sont liés à la destination de l'immeuble. Ils sont indissociables de ce qui "le commun".
Leur suppression requiert donc l'unanimité des voix de tous les copropriétaires : " Aliénation de parties communes necessaires à la destination de l'immeuble".
Peu importe ici que vous votiez par bâtiment : tous, 100% des voix doivent être d'accord.
Certains avancent la nouvelle disposition de L.art.25i 'suppression des VO pour motifs d'hygiène' pour en tirer la conclusion que cette suppression se vote à cette majorité.
Conclusion très hative qui ne prend pas en compte une donnée : QUI a pouvoir ou compétence pour dire que 'des motifs d'hygiène' (lesquels ?) imposeraient la fermeture de ces VO ???
Certainement pas le syndic, le CS ou l'AG.
Le fait que le VO et son local ne soit pas très propre n'est pas en soi un 'motif d'hygiène' qui impose quoi que ce soit ! C'est un problème d'entretien mais certainement pas un motif qui permettrait "l'aliénation d'une partie commune nécessaire à la destination de l'immeuble" à la maj.art.25.
Hormis un avis défavorable d'une commission locale "hygiène et sécurité" ou d'un service officiel type DDASS, le syndicat ne peut décider la suppression des VO qu'à l'unanimité.
Vérifiez le statut de ces VO, ce qu'en dit votre RDC, ainsi que des modalités de vote pour ce qui concerne les parties communes ...et revenez nous voir ?
gédehem. Vous ètes sùr que pour voter la suppression des VO il faut obligatoirement l'unanimité. Pour cette suppression, mon Syndic a fait voter à la majorité de l'article 25/1. 3 bâtiments l'ont voté à cette majorité, pour le 4ème, ont voté pour 736 tantièmes et contre 682 donc pas de majorié de l'article 25/1. Y a-t-il une jurisprudence à ce sujet ? Merci de votre avis. Très cordialement. jofranc138. |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 09 févr. 2006 : 21:59:30
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Le Particulier - Spécial Copropriétés - n° 980b - septembre 2004, page 94 et 134
"Une subtile distinction à propos du vide-ordures
Certains aménagements de l'immeuble appellent quelques précisions et précautions à propos de la répartition des charges.
Tel est le cas des vide-ordures, du moins dans les copropriétés qui n'ont pas encore décidé de les supprimer pour des raisons d'hygiène (voir p. 134).
Ainsi, la gaine et le local de réception qui se trouve au pied de la gaine d'un vide-ordures, ainsi que le vidoir lui-même, sont classés dans les parties communes. Les dépenses de réparation et d'entretien relatives à ces différentes parties sont donc réparties en fonction des tantièmes de copropriété. (cass. civ. 3ème du 20.12.00, pourvoi n° 99-16059).
En revanche, les gaines des vide-ordures sont, quant à elles, considérées comme des éléments d'équipements communs. Aussi, les frais d'entretien, de débouchage et de désinfection de ces gaines doivent être répartis en fonction du critère de l'utilité objective que chacun retire de cet équipement.
Page 134 : Les travaux d'amélioration relevant de l'art. 25 (....) La suppression des vide-ordures : la loi "urbanisme et habitat" du 2.07.2003 prévoit qu'elle peut désormais être votée à la majorité absolue, si elle est décidée pour des raisons d'hygiène"
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Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 20 décembre 2000
Cassation partielle.
N° de pourvoi : 99-16059
Publication : Bulletin 2000 III N° 198 p. 137
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, 1999-05-12
Titrages et résumés 1° COPROPRIETE - Parties communes - Charges - Répartition - Conservation, entretien et administration - Charges relatives au digicode et au vide-ordures.
1° La cour d'appel qui relève que l'issue de secours des locaux d'un copropriétaire donne dans l'entrée de l'immeuble peut décider que les charges relatives au digicode et au vide-ordures constituent des charges générales se rapportant à la conservation, à l'entretien et à l'administration communes et retient, à bon droit, que c'est en conformité avec les dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 que le règlement de copropriété a prévu que tous les copropriétaires seraient tenus de participer à ces charges générales proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot.
1° COPROPRIETE - Parties communes - Charges - Répartition - Conservation, entretien et administration - Répartition proportionnelle aux valeurs des parties privatives
2° COPROPRIETE - Règlement - Clause contraire à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 - Clause réputée non écrite - Effets - Point de départ.
2° Viole l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 la cour d'appel qui retient que l'annulation de certaines clauses du règlement de copropriété ne peut avoir d'effet qu'à compter de son arrêt alors qu'une clause réputée non écrite est censée n'avoir jamais existé.
2° COPROPRIETE - Parties communes - Charges - Répartition - Clause relative à la répartition - Clause réputée non écrite - Effets - Point de départ
Lois citées : 1° :. Loi 65-557 1965-07-10 art. 10. 2° :. Loi 65-557 1965-07-10 art. 43.
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=CASS&nod=CXCXAX2000X12X03X00198X000 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 09 févr. 2006 : 23:32:03
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Nous connaissons tous cette nouvelle disposition de Lart.25i ....
Le gros problème, c'est que personne n'a dit QUELS sont les "motifs d'hygiène" qui seraient en cause et QUI à qualité pour constater qu'ils existent dans le VO en cause. ....
Je fais une réponse qui n'engage que moi : ce n'est ni pas au syndic, au CS ou à l'AG de définir les critères des "motifs d'hygiène" dont il s'agit ni pour constater que le VO ne répondent pas à ces critères/motifs ...que nous ne connaissons pas !!
Encore une fois il ne s'agit pas ici d'un défaut ou d'une absence d'entretien par le personnel du syndicat ou de l'absence d'un contrat de désinfection par exemple...
C'est ici que j'avance, sans trop de risque d'être pour le moment contesté, que seul un organisme 'officiel', type commission municipale d'hygiène, DDASS ou autre de ce type, peut faire une étude et rendre un avis sur la base de critères précis .. que nous ne connaissons pas semble t-il !
C'est ce que j'ai pour ma part constaté dans une copropriété où j'intervenais et où, suite à l'étude du VO par la commission municipale 'hygiène et sécurité' et l'avis défavorable d'un Sce de la DDASS, le maire a pris un arreté enjoignant de syndicat à fermer le VO "pour des motifs d'hygiène et de sécurité".
Il y a donc eu ici la décision de fermeture à la maj.art.25.
A comparer à l'obligation de réaliser des travaux rendus obligatoires par des dispositions législatives où réglementaires (L.art.25d et 25e.)
Mais les VO sont indissociables de la destination de l'immeuble lorsque cet équipement est expressément indiqué dans le RDC.
La suppression d'un VO lié à la destination de l'immeuble porte atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives.
On tombe alors sous le coup de l'art.26 alinéa 2 et 3 :
"L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la désignation de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.
Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble."
En l'absence d'un avis ou d'une décision 'officielle' obligeant le syndicat à fermer son VO nécessaire à la destination de l'immeuble, la décision de fermeture requiert l'unanimité.
Reste à voir QUI est habilité à donner un avis enjoignant au syndicat la fermeture pour "des motifs d'hygiène" et sur la base de QUELS critères .....
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Edité par - gédehem le 09 févr. 2006 23:36:19 |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 10 févr. 2006 : 01:40:11
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......OK, on le sait, ce sont là les règles sanitaires générales qui existent bien souvent, sauf cas très particulier. Elles sont générales car n'étant pas spécifiques aux immeubles collectifs. En copropriété il s'agit, mis à part le bâti, de règles d'utilisation ainsi que d'entretien et de désinfecion des VO et poubelles qui sont faits ou pas. Si ce n'est pas fait il y a manquement du syndic et du syndicat dans l'entretien. Rien à voir avec une suppression définitive pour 'motifs d'hygiène'.
...car cela ne nous dit pas QUI est habilité à donner un avis enjoignant au syndicat la fermeture pour "des motifs d'hygiène" ..... après un audit commandé par QUI auprès de QUI .....(On est très généralement dans un parc immobilier privé, personne ne va venir y mettre son nez, si je puis utiliser cet expression s'agissant de VO  ! A noter sur ce point que la police et la gendarmerie doivent être autorisées par l'AG pour pénétere dans la propriété privée (L.art.25k, et que ni le maire ni quiconque "d'officiel" ne peut pénétrer en cette qualité dans les parties communes sans autorisation).
A noter que les poubelles sont généralement sorties en limite du domaine public et les services de ramassage des déchets ne passent pas dans les locaux VO !!
En l'absence d'une injonction 'officielle', c'est l'unanimité pour supprimer définitivement le VO équipement commun lié à la destination de l'immeuble. (il y a une réponse ministérielle dans ce sens n° 4239 JOAN 17.02.2003) |
Edité par - gédehem le 10 févr. 2006 01:59:30 |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
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ali gator
Pilier de forums
9527 réponses |
Posté - 10 févr. 2006 : 02:33:50
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Au secours.
On ne peut plus l'arrêter !!!!!!!
Encore une bouteille de château Saint Pierre.
Hic !!!!
Voilà maintenant que je vois trois Pierre MARIE |
Edité par - ali gator le 10 févr. 2006 02:41:32 |
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fyf08
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 08 sept. 2007 : 23:26:21
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réponse ministérielle n° 4239 JOAN 17.02.2003.
Le 17/02/2003 est un dimanche ???
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