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 Sujet  |
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marcy
Pilier de forums
375 réponses |
 Posté - 06 févr. 2006 : 12:22:15
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Bonjour,
Pouvez-vous éclairer ma lenterne,
Contrat Syndic passé en 1991 ne comportait pas de frais de transmission de dossier à un successeur.
En 1996 nous avons vu venir la fille de notre syndic qui nous dit prendre la suite de sa mère,nous n'avons pas de nouveau contrat avec celle-ci.
en septembre 2004 elle nous informe ne pas reconduire son mandat pour 2005. nous constatons "des frais de tranmission à un autre successeur.
Ceci est-il légal?
Mzrci pour vos réponses, cordialement Marcy
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 06 févr. 2006 : 13:05:13
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Quelques éléments de réponse:
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/1005/abus591.htm
Un avis de la commission des clauses abusives:
"Que soient éliminées des contrats proposés par les syndics de copropriété, les clauses qui ont pour objet ou pour effet :
6) de mettre à la charge du syndicat, en cas de non-renouvellement ou de résiliation du contrat du syndic, une indemnité forfaitaire ne correspondant pas à une prestation effective liée à la remise du dossier au successeur ;"
A vous de conclure... |
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marcy
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 06 févr. 2006 : 13:42:40
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Merci pour votre réponse mfld,
Lecture faite del'article 6 du décret du 14 mars 2005, mais si transmission avant le 14 mars 2005?
La reprise par la fille du syndic, n'ayant pas fait d'autre contrat,le contrat effectué avec la mère était-il toujour valable?
Merci , cordialement Marcy
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 06 févr. 2006 : 14:23:41
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La piste du décret n'était qu'à prendre que comme argument de fond pour démontrer au syndic que les frais engagés lors de la duplication des archives ne le sont pas au profit du syndicat. Il est de jurisprudence constante que les honoraires ne correspondant à aucune prestation réelle au profit du syndicat sont abusifs.
En ce qui concerne la reprise de l'activité de la mère par la fille:
Un mandat de syndic est donné "en considération de la personne". Il s'agit de savoir avec quelle personne physique ou morale le contrat de 1991 a été conclu. Si le syndic était la mère en tant que personne physique, ou l'entreprise avec la mère comme actionnaire principal, le contrat ne peut être tranféré sans accord de l'assemblée générale. Mais j'imagine que depuis ce transfert, l'AG a re-désigné la fille ou son entreprise comme syndic, n'est-ce pas ?
Par contre, il est tout à fait anormal que lors de sa dernière re-désignation, un contrat de syndic n'ait pas été signé. C'est une violation de l'article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 (dite loi Hoguet). Etes-vous sûr de ne pas avoir de contrat entre votre syndicat et le syndic ?
Dans tous les cas, ne vous laissez pas faire sur cette question des honoraires de transmission. Au besoin, faites appel au syndic pressenti pour la reprise pour vous assister sur cette question, car "entre collègues, on s'arrange"  |
Edité par - mfld le 06 févr. 2006 15:38:50 |
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marcy
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 06 févr. 2006 : 16:33:08
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re bonjour ,
et merci mfld pour votre réponse, effectivement nous avons continué avec lee même syndic , mais nous ne savions pas que le fille était la nouvelle gérante.
Cordialement, Marcy |
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marcy
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 06 févr. 2006 : 17:30:06
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Re bonjour,
Le syndic à cesser d'être le notre à L'AG du 15 février 2005 et la transmission des dossiers avec chèque le 15 mars 2005.
Je ne pense pas que le décret lui soit opposable ? (à votre avis)
par contre le nouveau syndic a dans dans son contrat dans les prestations particulières "transmission de dossier à un successeur" pour un montant de 20 unités par lot.
J'ai mis un post détaillé sous "appel à expériences similaire copropriété" sujet "honoraire syndic" je trouve énorme les prestations particulièresn nous n'avons pas pu discuter sur ce point en AG.
Si vous avez un moment faite lecture et pouvez-vous me donner votre avis merci
Cordialement Marcy
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 08 févr. 2006 : 00:06:01
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marcy
Un syndic ne peut demander d'honoraires pour passation des dossiers à un syndic successeurs. Il y a là clause abusive !
Voir l'analyse 5 : http://www.clauses-abusives.fr/juris/cap040903f.htm
Clauses abusives des contrats de syndic
Cour d'appel de Paris, 23e ch. B, 4 sept. 2003,
n° 2002/17698, SA Foncia Franco Suisse c/ CLCV
La cour d'appel de Paris confirme le caractère abusif de certaines clauses insérées dans les contrats de syndic.
Saisie par la Confédération de la Consommation, du Logement et du Cadre de Vie (CLCV) qui souhaitait voir déclarées abusives certaines clauses insérées dans le contrat-type d'un syndic, la cour d'appel de Paris énumère les stipulations qui doivent être bannies de telles conventions.
La cour rappelle tout d'abord qu'un syndicat de copropriétaires, bien qu'ayant la personnalité morale, est considéré comme un consommateur, car la conservation de l'immeuble en copropriété et l'administration de ses parties communes ne constituent pas l'exercice d'une activité professionnelle. Il est donc protégé par la législation sur les clauses abusives.
Elle confirme ensuite le jugement du tribunal de grande instance de Paris (TGI Paris, 8e ch., 7 sept. 1999, CSCV c/Foncia Franco-Suisse : RJDA n° 11/99, n° 1257) qui, à la suite de la Commission des clauses abusives (Recommandations n° 96-01),
a constaté le caractère abusif des clauses qui :
• permettent au syndic de résilier discrétionnairement le contrat le liant au syndicat, alors que ce dernier doit, quant à lui, justifier d'un motif légitime pour mettre fin au mandat ;
• ne proposent pas l'ouverture d'un compte bancaire ou postal séparé, mais imposent la tenue d'un compte unique, en contravention manifeste avec les modifications introduites à l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 par la loi SRU, et violant ainsi la liberté de choix des copropriétaires ;
• imputent les frais de recouvrement des impayés au seul copropriétaire défaillant avant toute décision judiciaire ;
• prévoient le paiement d'honoraires supplémentaires à l'occasion de la transmission du dossier du syndicat au successeur du syndic dont le mandat n'est pas poursuivi, alors que le syndic est légalement tenu de transmettre les documents du syndicat gracieusement, sauf s'il justifie de frais supplémentaires excédant la gestion courante ;
• instaurent une procédure de conciliation obligatoire lorsque survient un litige entre le syndic et un copropriétaire, et contraignent ce dernier à saisir le tribunal de grande instance même quand le tribunal d'instance est compétent (ce qui rend obligatoire l'intervention d'un avocat, et décourage les copropriétaires d'ester en justice).
Source : Dictionnaire Permanent Gestion Immobilière • Bulletin 347.
Il faut retirer de cette jurisprudence les points 3 et 5 qui ont été contredits par la Cour de Cassation le 1er février 2005
Cour de Cassation
Chambre civile 1
Audience publique du 1 février 2005 Cassation.
N° de pourvoi : 03-19692
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=CASS&nod=CXCXAX2005X02X01X00064X000
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 févr. 2006 : 09:21:44
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La réflexion très juste de Mathi au sujet des points 3 et 5 pose le problème du rôle exact de la Commission des clauses abusives.
On avait tendance à constituer ses recommandations en références de base, comme celà a été le cas pour les recommandations de la Commission de la copropriété.
On a alors des jugements dans le genre : Attendu que la commission Machin dit que ..... ; qu'en conséquence, Trux a commis une faute grave en faisant ceci et celà.
Retour aux vertus purement consultatives ?
Pour notre domaine, les deux commissions pourraient échanger un peu. Celà éviterait quelques couacs.
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marcy
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 08 févr. 2006 : 15:40:05
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Bonjour et merci pour vos réponses
je vous expose le problème en clair pour ne pas faire d'erreur
Lettre du syndic, non renouvellement de son mandat:le 14 septembre 2004 en indiquant que L'AG aurait lieu le 15 février 2005 et demandant de lui faire parvenir les coordonnée de son successeur.
Transmission des dossiers le 15 mars 2006 ,
Son contrat se terminant à la date de 15 février 2005 "si je comprends bien l'arret du 4 septembre 2003 de la cour d'appel analyse 5" nous pouvons demander le remboursement de la somme de 1018,70 HT prélevè par le syndic.
Le nouveau syndic n'ayant pas donné la copie au conseil syndical du bordereau des pièces trasmises,pouvons nous encore réclamer.
Merci d'avance pour vos réponses |
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marcy
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 08 févr. 2006 : 15:43:18
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désolée erreur !!
il faut lire transmission des dossiers le 15 mars 2005 et non 2006.
Merci,Marcy |
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