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marv
Contributeur débutant
12 réponses |
 Posté - 08 févr. 2006 : 11:56:55
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Bonjour,
Notre copropriété est constitué d’une maison partagée, en 3 copropriétaires lors de l’AG de 2005, et partagée en 2 copropriétaires aujourd’hui. Le budget annjuel proposé à 4000 euros a été ré-étudié et voté à 1300 euros.
Pour charges fixes, nous avons seulement l’assurance de la maison (219,07 euros/an) et les honoraires du syndicat de copropriété (455,68 euros HT/an). Nous avons tous un compteur d’eau individuel, l’eau ne fait pas partie des charges. Nous n’avons aucun personnel d’entretien, quel qu’il soit. Nous sommes donc une copropriété de très petite taille.
Au regard des appels de charges (4000,00 euros/an), comment peut-on demander à une copropriété des charges si lourdes, pour des charges fixes si faibles (219,07+455,68 euros) ? Les charges occasionnelles sont ajoutées aux charges fixes (+ 1500 euros pour élagage d’un arbre).
De plus des travaux votés depuis l’année dernière (étanchéisation d’un toit terrasse) n’ont toujours pas été réalisé.
Ma question principale, à laquelle le syndicat ne veut pas répondre, est, à quoi servent les 4000 euros annuel (qui devrait être 1300,00), pour une si petite copropriété ?? Surtout si les travaux occasionnels sont additionné aux charges ?
Le syndicat de copropriété, ne devrait-il pas envoyer des comptes détaillés pour l’utilisation du budget, avec les appels de charges ? Ce surplus de versement doit-il pas être remboursé aux copropriétaires, s’il est inutilisé ?
Pour finir, et répondre d’avance aux questions que ce post pourrait susciter, je précise que le syndicat se comporte de manière agressive quand on lui pose des questions (car il y a plusieurs problèmes en cours, dont je vous ferai grâce), et nous ne pouvons nous mettre en accord avec le second copropriétaire, car nous avons eu également un long litige avec lui, nous ne communiquons plus, et nous n’avons pas son adresse car il loue son appartement.
Faut-il nommer un avocat ou faire une réclamation de dommages et intérêts, pour utilisation des fonds de la copropriété de façon abusives (ou est placé cet argent, le syndicat est sensé avoir ouvert un compte au nom de la copropriété ?
Merci d'avance à ceux qui m'apporteront leurs lumières.
Etre ouvert et poli ne veut pas dire que l'on est idiot... mais quand on devient ferme et que l'on fait valoir ses droits, l'agression vient immédiatement "d'en face"...
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 08 févr. 2006 : 13:24:16
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Bonjour.
Je suppose que quand vous écrivez "syndicat", vous désignez en fait le "syndic", personne distincte des copropropriétaires, donc à priori syndic professionnel ? Parce que le syndicat, c'est l'ensemble des copropriétaires (pour simplifier), et le syndic, son mandataire principal (ça c'est pour la culture  ).
D'autre part, je ne comprend pas comment vous pouvez passer de 3 lots en 2005 à 2 lots en 2006 ? Donc si j'ai bien compris, vous êtes dans une copropriété de 3 lots, dont 1 qui vous appartient, et 2 qui appartiennent à l'autre copropriétaire. Est-ce bien cela ?
Ces précisions à apporter mises à part, et si vous êtes bien dans le statut de la copropriété, vous avez dû voter un budget 2005 en assemblée générale à 1300 euros. Si vous n'avez pas voté en plus de travaux sortant du cadre de la maintenance prévisible, vous avez donc dû recevoir 4 appels de charges trimestriels de 1300 / 4 = 325 euros au cours de l'année 2005.
Puis début 2006, le syndic a dû convoquer une assemblée générale (ou va le faire), et vous soumettre les comptes de l'exercice 2005 (si calqué sur l'année civile), avant de passer au vote du budget suivant. L'éventuelle différence entre le budget et le réel devant être expliqué par le syndic, et devant rester dans des proportions raisonnables (4000 contre 1300 n'aurait rien de raisonnable). Cette différence fait l'objet d'un remboursement ou d'un appel supplémentaire (le 5ème) après l'approbation des comptes.
Le syndic doit vous présenter le "compte de gestion" dans la convocation à l'assemblée 2006. Ce compte de gestion, certes encore non normalisé avant le 01/01/2006, doit comporter un minimum d'écritures comptables qui vous permettent de savoir comment sont employés les fonds de la copropriété. La plupart des syndics utilisent le plan comptable général accomodé à la sauce maison, avec au minimum des comptes de tiers et des comptes de charges.
Quelle est la différence entre le scénario grosso-modo "normal" que je viens de décrire et celui qui se déroule dans votre maison partagée ? En fonction de votre réponse, nous pourrons identifier les points anormaux et vous donner des billes pour agir.
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Edité par - mfld le 08 févr. 2006 13:25:34 |
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marv
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 13 févr. 2006 : 13:34:37
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Merci de la réponse,
pour le syndic ou syndicat, peu importe, ce sont des professionnels.
Nous ne sommes pas passé de 3 lots à 2 lots, mais de 3 copropriétaires à 2 copros (voir post). Mais c'était juste pour expliquer la positon particulière de cette copropriété.
Sinon en appel de charges, nous avons eu 2x2000 euros (soit 4000) alors qu'effectivement cela aurait du être 4x325.
Que faire quand il est impossible de discuter avec l'autre copropriétaire (je rapelle que nous ne sommes que 2)??? Et il est aussi impossible de dicuter avec le syndic (les personnes hurlent et vous raccrochent au nez, sans vous écouter!!??).
Encore merci
Etre ouvert et poli ne veut pas dire que l'on est idiot... mais quand on devient ferme et que l'on fait valoir ses droits, l'agression vient immédiatement "d'en face"... |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 15 févr. 2006 : 01:37:49
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le poste: élagage de l'arbre à 1500 euros me parait très excessif aussi. A demander des justificatifs. Ou faire faire 2 devis minimum, l'AG décidant le choix final. Que dit votre RC (réglement de copropriété) à ce sujet?
Vous avez donc un propriétaire qui aurait 2 lots et vous le 3ème? Dans ce cas vous seriez à 50/50 pour les votes. art.22 de la Loi de 1965 qui dit qu'en cas de propriétaire majoritaire son nombre de voix est ramené à la somme des voix des autres.
Lorsque la copropriété ne comprend que 2 copropriétaires, la mise en oeuvre de la réduction des voix revient à éxiger l'unanimité pour toutes les décisions. Si il y a risque de blocages, les tribunaux peuvent être saisis
Serait-il aussi syndic?
Si vous en avez un in dé pen dant, c'est déjà mieux pour vous vu les mauvaises relations que vous entretenez tous les 2.
Le syndic doit rendre des comptes une fois par an à l'AG.
Dans tous les cas de figures ne votez pas le quitus, ni l'approbation des comptes (2 résolutions distinctes), ni la gestion puisque le syndicat n'aurait rien fait.
Dans toute copro (syndicat) il y a un CS (conseil syndical) mais vous êtes si petit que ce serait vous. Pourquoi ne pas aller dans les locaux du syndic. En premier lieu, vous demandez à vous procurer tous les contrats qui les lient au syndicat.
En deux, avoir la liste des copro avec adresse bien sûr.(art.33 du décret de 1967)
Ce n'est pas facile de se défendre 1 contre 1, mais faites la pression par votre présence ou accepter de payer sur justificatifs des comptes. Lettre en A/R.. Monter votre dossier au maximum de vos possibilités pour l'instant via des écrits. |
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marv
Contributeur débutant
12 réponses |
Posté - 15 févr. 2006 : 11:29:20
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Bonjour et merci,
Citation :
Lorsque la copropriété ne comprend que 2 copropriétaires, la mise en oeuvre de la réduction des voix revient à éxiger l'unanimité pour toutes les décisions. Si il y a risque de blocages, les tribunaux peuvent être saisis
Je pourrais donc faire appel à un TI, si je voulais obtenir des réponses à mes question sur les charges, et si je n'obtenais rien, je pourrais demander au TI, un changement de syndic??!
Car je n'ai aucun contact avec l'autre copropriétaire (voir plus haut), et effectivement, nous sommes bloqués!
Merci pour les futures réponses
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Budget voté, non respecté + charges additionnelles
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