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Amnesia
Nouveau Membre
7 réponses |
 Posté - 09 févr. 2006 : 11:49:44
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Question :
L'AG a-t-elle le droit de statuer et voter sur des travaux sur les parties privatives ?
Avec l'appui du syndic, un groupe de gros copropriétaires (très majoritaire) veut faire passer en AG un changement des fenêtres à l'ensemble des copropriétaires à l'aide de l'article 26 (majorité des 2/3). Le réglement de copropriété précise sans l'ombre d'un doute que les fenêtres sont des parties privatives.
Ce post reprend un autre mis dans la partie "travaux", mais qui semble mal placé. Désolé pour le mauvais aiguillage initial.
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 10 févr. 2006 : 00:20:17
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Citation :
Initialement entré par Amnesia
Question :
L'AG a-t-elle le droit de statuer et voter sur des travaux sur les parties privatives ?
Avec l'appui du syndic, un groupe de gros copropriétaires (très majoritaire) veut faire passer en AG un changement des fenêtres à l'ensemble des copropriétaires à l'aide de l'article 26 (majorité des 2/3). Le réglement de copropriété précise sans l'ombre d'un doute que les fenêtres sont des parties privatives.
Ce post reprend un autre mis dans la partie "travaux", mais qui semble mal placé. Désolé pour le mauvais aiguillage initial.
Bonsoir,
Qu'appelez vous un groupe de gros copropriétaires...
Si vous pensez que vous pouvez vous opposer à une résolution de l'AGO
tendant à changer les fenêtres -même privatives- vous n'aurez plus qu'à vous incliner ,même si cette résolution ne vous convient pas
Dura lex,sed lex. |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
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Amnesia
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 13 févr. 2006 : 22:39:23
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Merci de vos réponses, mais ce serait bien de donner un texte ou une référence légale un peu précise pour appuyer vos affirmations, ca ferait un peu moins "café du commerce".
Mathi : le cas que vous citez est l'opposé du mien : pour changer, il faut demander l'autorisation de l'AG ; je vois pas où l'AG décide du changement des fenetres. Cela contraint celui qui veut changer ses fenetres, pas celui qui ne veut pas changer.
Pour préciser, j'ai trouvé ca dans mon réglement de copropriété :
- Dans la 3eme parties : administration des parties communes : "Le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes".
- Dans la première partie, au paragraphe "Définition des parties privatives" on trouve, entre autres : "Les portes palières, les fenêtres, les portes-fenêtres, les persiennes, les volets, les appuis de fenêtres, les balcons particuliers, balconnets, terrasses ou loggia".
- Dans la 3eme partie, au chapitre "Usage des parties privatives" : "Chacun des copropriétaires aura le droit de jouir comme bon lui semble des parties privatives comprises dans son lot, à condition de ne pas nuire au droit des autres copropriétaires et de ne rien faire qui puisse, soit compromettre la solidité ou la sécurité de l'immeuble, soit porter atteinte à sa destination et sous les réserves qui vont être ci-après formulées:"
Parmi ces réserves, une seule touche aux fenêtres, la voisi :
"d- Harmonie de l'immeuble : Les portes d'entrée des logements et locaux, les fenêtres et persiennes (...), même la peinture et d'une façon générale tout ce qui contribue à l'harmonie de l'ensemble ne pourront être modifiées, bien que constituant une partie privative, sans autorisation du syndicat".
Je ne suis pas juriste, mais ca me semble clair. Je n'ai rien trouvé dans la loi de 1965 qui infirme ce réglement de copropriété sur ces points ; je ne connais pas la jurisprudence. Mes fenêtres étant anciennes, mais en bon état, je ne vois pas en quoi l'AG peut me contraintre à les changer : quelqu'un a d'autres éléments qui montrent le contraire ? |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 14 févr. 2006 : 12:33:03
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Amnesia
Je vous indiquais plus haut que bien que privatives, les fenêtres affectent dans leur changement les parties communes que sont les façades.
Il risque d'y avoir disparité dans l'harmonie de votre immeuble si la majorité se prononce pour avoir des fenêtres neuves et que quelques unes restent anciennes.
La double majorité ne s'obtient pas aussi facilement.
Voir dans ce sujet comme elle se calcule en cas de propriétaire majoritaire qui ne l'est en réalité pas du tout (art. 22 de la loi de 1965)
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=35479 |
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JB22
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2388 réponses |
Posté - 14 févr. 2006 : 16:36:53
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De mathi
"Il risque d'y avoir disparité dans l'harmonie de votre immeuble si la majorité se prononce pour avoir des fenêtres neuves et que quelques unes restent anciennes."
C'est certain, il ne rete à Amnesia que d'invoquer, dans les délais prescrits dans l'article 42 de la loi, que les travaux décidés présentent "un caractère somptuaire eu égard à l'état, aux caractéristiques et à la destination de l'immeuble" suivant l'article 34 de la loi du 10 juillet 1965. |
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Amnesia
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 19 févr. 2006 : 18:17:54
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Suivi des opérations : forcé de cracher le morceau, le syndic reconnait que le changement des fenetres des lots privatifs ne peut pas être voté en AG.
Ca l'a pas empéché d'envoyer un ordre du jour de l'AG faisant croire le contraire, mais je pense que le risque juridique lui fera lacher l'affaire. |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 19 févr. 2006 : 23:25:53
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Le changement des fenêtres peut être voté en A.G. a lUNANIMITE de tous les copropriétaires, mais pas à l'article 26.
La convocation a-t-elle été envoyée avant ou après que votre syndic reconnaisse "que le changement des fenetres des lots privatifs ne peut pas être voté en AG."
Forgez vos arguments pour l'A.G.
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 20 févr. 2006 : 15:33:32
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Pardon, mais il me semble qu'ici se font des amalgames, ou des confusions sur une question précise.
Les fenêtres d'Amnésia sont dites "parties privatives".
Le syndicat n'ayant compétence QUE sur ce qui est commun à tous, il ne peut statuer sur "...un changement des fenêtres ...privatives ...."....
Il ne faut pas confondre ici l'autorisation de changer ses fenetres demandée par un copropriétaire (maj.art.25b) ou des travaux de ravalement de façade incluant la réfection des fenêtres et portes-fenêtres, fussent-elles privatives (suivant RDC, maj.art.24 : entretien) !!
Rien à voir ici avec un changement total des fenêtres privatives envisagé chez Amnesia, que le syndicat ne peut en aucun cas 'décider' !!!!
Reste tout de même les dispositions prises pour lutter contre le bruit et/ou faire des économies d'énergies, ...mais là je n'ai pas de référence sous le coude. !
A ma connaissance il n'existe aucune disposition qui "oblige" ici du moins dans dans un parc privé ! |
Edité par - gédehem le 20 févr. 2006 15:36:40 |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 20 févr. 2006 : 16:57:34
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Entièrement d'accord avec GEDEHEM le "remplacement" de fenêtre ne peut être assimilé à des travaux de "réfection " de fenêtres inclues dans un ravallement général de façades.
En général la réfection comporte la remise en état du calfeutrage et des joints, la peinture. |
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Amnesia
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 15 mars 2006 : 18:06:34
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| Effectivement, le syndic a reconnu en AG que le changement de fenetres était privatif si bien que ceux qui se sont manifestés comme opposant ne seront pas inclus dans le programme de changement décidé en AG (mention explicite au PV normalement ; on l'attend) ; quand aux absents, ils auront leurs fenetres changées...(mais bon l'ordre du jour était explicite à ce sujet). |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 15 mars 2006 : 18:57:53
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.."... quant aux absents, ils auront leurs fenetres changées...(mais bon l'ordre du jour était explicite à ce sujet)."
Mais c'est justement cela qui est illicite : l'AG du syndicat n'a compétence QUE pour ce qui concerne les choses communes.
Elle ne peut donc RIEN DECIDER VALABLEMENT pour tout ce qui concerne le privatif. Les absents ne sont en rien concernés par une 'non décision' !
Vous êtes ici dans un cadre très précis, qui n'entre pas du tout dans la compétence du syndicat, tout au plus dans celle du seul syndic : "Traitement collectif de travaux privatifs".
Il ne saurait y avoir une question à l'ODJ d'une AG sur ce point, donc de décision "décisoire".
Ce point doit être traité dans les "Questions et informations diverses", qui ne peuvent être sanctionnées par un vote (D.art.13 alin.2)
Le syndic agit dans le cadre de son contrat et des honoraires prévus pour "tâches particulières ou privatives", mission 'privative' à un ou plusieurs copropriétaires, honoraires qui seront à charge des seuls copropriétaires concernés et non du syndicat..
Compte tenu du caractère privatif des travaux, un engagement écrit de chacun des copropriétaires demandeurs est indispensable, ne serait-ce que pour rendre 'exigibles' les fonds nécessaires et donc les provisions appelées par le syndic, puisque l'AG ne peut en aucun cas se prononcer sur ce point pour du 'privatif'.
Il faut bien comprendre que pour ce "traitement collectif de travaux privatifs", le syndic agit non pas es-qualité, mais en tant que prestataire de service pour chacun des copropriétaires demandeurs.
Le syndicat n'a pas a connaitre l'action engagée pour ces travaux privatifs, si ce n'est pour l'aspect extérieur de l'immeuble et donc le modèle des fenêtres.
C'est comme si 30 copropriétaires demandaient à l'AG de les autoriser à changer leurs fenêtres (autorisation L.art.25b, "Travaux privatifs affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble".) , et que le syndic agissant comme 'prestataire de services' se charge ensuite de coordonner et régler les travaux, collectivement, pour chacun des 30 pris individuellement.
Un syndic peut tout à fait s'occuper de faire changer les fenêtres d'UN seul copropriétaire qui le lui demanderait, copropriétaire autorisé par l'AG à changer ses fenêtres.
Si c'est pour UN, pourquoi pas pour 30.
Mais cela n'enlève rien au caractère privatif de ces travaux, hors champ de compétence du syndicat..
Mais si l'AG autorise ou non ces travaux privatifs, elle ne peut en aucune façon obliger qui que ce soit, comme ici les absents !!!!
Tout ceci est completement 'folklo' et ne tient pas la route un instant !!
C'est encore un de ces "spécialistes", "professionnels" de la gestion immobilière, votre syndic ??? 
Quant au CS, il devrait se renseigner un peu plus ...  |
Edité par - gédehem le 15 mars 2006 19:05:45 |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 15 mars 2006 : 20:42:07
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Je confirme la réponse de gédehem
"Mais si l'AG autorise ou non ces travaux privatifs, elle ne peut en aucune façon obliger qui que ce soit, comme ici les absents !!!!
Il n'y a pas de contestation possible sur ce point.
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Amnesia
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 15 mars 2006 : 20:55:08
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Je sais parfaitement que cette procédure est irrégulière et je m'y suis opposée, mais l'immense majorité des copropriétaires voulait ce programme. Nous ne sommes que deux à l'avoir refuser et finalement à ne pas y être contraints (si le PV final est conforme aux délibérations).
Maintenant que faire ? Nous n'avons que deux mois pour contester la procédure auprès du TGI ; après on peut plus rien et on ne peux plus s'opposer aux appels de fonds. C'est bien là dessus que compte le syndic avec la complicité du président du CS ; ils savent parfaitement ce qu'ils font. Je ne sais pas si les absents étaient favorables ou pas à ce programme (il était très attractif pour le prix c'est vrai). |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 15 mars 2006 : 21:55:20
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Pardon, mais vous n'avez pas bien suivi.
Ici, nous sommes en présence d'une "non décision", s'agissant d'un point hors compétence de l'AG du syndicat.
Il ne s'agit pas de savoir si vous êtes opposant(e) à une "non décision" d'AG.
Une décision peut êtres contestée lorsqu'il y a une irrégularité ou que la décision est illicite.
Ici il ne s'agit pas de cela, la "décision" n'est pas illicite, contraire aux textes ou à la jurisprudence, elle est totalement hors champ de compétence du syndicat.
C'est un peu comme un vote qui serait intervenu sur une question non inscrite : ce n'est pas une 'décision', elle n'a aucun effet (D.art13.alin2).
Ici, c'est une "non décision", sans aucun effet décisoire !
Ne voulant pas changer vos fenêtres, vous n'avez pas à répondre aux appels de fonds.
Que voulez-vous que fasse le syndic ? Vous assigner ? ... Mais vous aurez vite fait de démontrer que l'AG ne pouvait décider sur des travaux privatifs, le syndicat n'ayant compétence QUE sur ce qui est commun.
Il faudra mettre en avant la procédure abusive.
A noter que si l'action en contestation d'une décision d'AG doit être engagée dans les 2 mois qui suivent la notification du PV, la nullité de la décision peut être demandée dans un délai de 10 ans lorsque ce moyen est utilisé en défense, y compris devant le TI s'agissant ici d'un recouvrement de créance.
(Le TGI n'a pas compétence exclusive pour constater la nullité d'une décision)
Si on vous assigne dans ce délai de 10 ans, vous pouvez encore valablement contester .... |
Edité par - gédehem le 15 mars 2006 21:58:08 |
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 16 mars 2006 : 00:07:28
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Je viens ajouter quelques commentaires. L'argumentation de gédehem me paraît correcte. Cependant, la frontière entre une décision illégale et une "non-décision", comme la qualifie gédehem, ne me paraît pas aussi tranchée. A mon avis, une décision prise hors du champ de compétence de son auteur est une décision illégale. L'illégalité d'une décision peut avoir plusieurs fondements : décision contraire à la loi, décision conforme à la loi, mais prise dans des conditions contraires à la loi (exemple mauvaise majorité, pour ce qui concerne la copropriété), décision prise par une personne n'ayant pas compétence à la prendre, etc... (il doit y en avoir d'autres). Dans le cas présent, ce serait une décision prise par une personne n'ayant pas compétence, donc une décision illégale. C'est vrai que, tout comme gédehem, je ne vois pas comment on pourrait changer de force les fenêtres de Amnesia et comment on pourrait la forcer à payer.
Quoique, il existe un problème en cas de vente concernant les sommes supposées dues au syndicat. Si Amnesia ne paye pas et que cette somme supposée due reste sur son compte débiteur, le syndic peut faire opposition sur une partie du prix de la vente chez le notaire. Dans ce cas, le copropriétaire n'a que le choix d'engager une procédure au TGI contre le syndicat. Qu'en est-il de celui qui ne veut pas payer pour une décision illégale, mais qui ne l'a pas contestée dans les délais ? J'avoue ne pas très bien savoir et je me demande s'il n'est pas plus prudent quand même de contester la décision illégale dans les délais prescrits, sur la base de l'incompétence de son auteur. |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 16 mars 2006 : 08:48:35
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| Dans ce cas d'un vote majoritaire sur une résolution d'AG qui ne relève pas de ses compétences, ne peut -on invoquer l'ABUS DE MAJORITE? |
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 16 mars 2006 : 09:09:10
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Citation :
Initialement entré par Mout
Dans ce cas d'un vote majoritaire sur une résolution d'AG qui ne relève pas de ses compétences, ne peut -on invoquer l'ABUS DE MAJORITE?
Mon avis est que non. L'abus de majorité est ce qui consiste à obtenir une décision tout à fait légale en abusant de la majorité que l'on a, dans le cas où on peut démontrer que cette décision pour être légale, n'en est pas moins prise dans un intérêt autre que celui du syndicat des copropriétaires.
L'abus de majorité entre dans le cadre de tous les abus de droit qui consistent justement à utiliser un droit pour d'autres objectifs : par exemple l'abus de priorité : X vient de votre gauche et comme vous êtes prioritaire, vous en profitez pour lui foncer délibéremment dessus en vous disant que vous allez faire valoir votre droit de priorité. |
Edité par - LD47 le 16 mars 2006 09:10:04 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 16 mars 2006 : 10:26:50
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D'accord avec LD47 sur l'abus de majorité. Ici, ce n'est pas le cas.
Sur la "non-décision", je la rapprochais de la "décision" sur une question qui n'était pas inscrite à l'ODJ, "décision" qui n'en est pas une puisque sans effet décisoire. (Dart.13)
Une décision sans effet décisoire ne serait pas une décision illégale, mais une non-décision....
C'est jouer avec les mots ??
..
Peut être :
- mais une décision prise est une décision effective, quand bien même elle serait contestée dans les 2 mois.
Elle est même effective bien qu'illicite, si elle n'est pas contestée dans les 2 mois.
- pour la décision prise sans effet 'décisoire', que peut on en dire : qu'elle n'est pas effective, contestée ou pas, puis qu'elle est sans effet décisoire.
J'ai appelé cela une "non-décision", appellation non contrôlée certes .....
Reste que les textes sont effectivement silencieux ici : une 'décision' (!) sans effet décisoire comme une 'décision' hors champ de compétence du syndicat, tombent-elles sous le coup de la procédure de contestation des 2 mois ??? Peut être, ....
Pour autant, si l'on se base sur la jurisprudence de Cass concernant les disposition d'un RDC réputées "non écrites", elles le sont à effet rétroactif puisqu'elles n'ont jamais existé.
Une 'décision' sans aucun effet décisoire est une "non-décision" sans aucun effet....comme si elle n'existait pas.
Cela doit être constaté par le juge ?
Sans doute, mais certainement pas dans ce délai de 2 mois !
Passé ce délai la 'décision' devriendrait décisoire ?? .... pas sur du tout !!!
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 16 mars 2006 : 19:30:40
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même pb sur des portes d'escalier en parfait état dont on nous impose le changement de couleur portes privatives, pas de mise en concurrence et refus du bureau d'inscrire nos réserves sur ces travaux somptuaires.
de plus inutiles de vous dire qu'on voit encore plus mal pourquoi ceux du dernier étage devraient payer ces portes privatives selon le RC aux millièmes d'escalier (donc 4 à 5 fois plus cher qu'au 1er) et non à l'unité
bien sur le syndic est abonné absent, id pour les conseillers syndicaux, sachant que le syndic traite directement avec 2 ou 3 autres copropriétaires
quelle galère les copros avec des personnes comme cela....
dans une autre copro, nous avons réussi à faire rembourser à 2 copros, un ravalement de fenêtres, ces 2 copros ayant changé fenêtres et volets à l'annonce du ravalement, bien sûr après en avoir parlé aux AG et syndic, et le devis ayant été baissé d'autant. ce ne fut pas sans peine avec les chgts chroniques de gestionnaire, mais ce fut fait après maintes réclamations...
quid de telles décisions de travaux quand en plus les décisions sont contestables pendant 10 ans pour x raisons, et que le syndic s"empresse de les faire pour toucher ses honoraires travaux et forcer ensuite les copros à aller au tribunal ou à payer
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Travaux sur les parties privatives votés en AG
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