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BERGERON
Nouveau Membre
7 réponses |
 Posté - 10 févr. 2006 : 16:16:49
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Dans ma copropriété, des travaux ont été réalisés sur les parties communes (constructions de 2 lucarnes) sans accord de la copropriété.
Je suis intervenue pour dénoncer cette violation du règlement de copropriété auprès du syndic et ai demandé que cette question soit portée à l’ordre du jour de la prochaine AG pour faire valoir le droit de la copropriété.
Le syndic convoque l’AG en mettant à l’ordre du jour : Demande de l’aménagement de 2 lucarnes pour Mr X
Si l’AG copropriété accepte à posteriori cette décision d’aménagement , est-ce légal et quel recours ai-je ?
nadja
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 10 févr. 2006 : 20:34:13
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Une A.G peut très bien, à postériori entériner des travaux réalisés sans autorisation.
Mais elle peut également, refuser le fait accompli. Ce qui risque de mettre le copropriétaire et le syndic, en difficulté pour ne pas avoir fait respecter, le règlement de copropriété.
Georges |
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BERGERON
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 10 févr. 2006 : 20:59:12
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Si L'AG accepte à posteriori, ce type de travaux est -il soumis à la règle de l'unanimité ou à celle de la majorité double?
Merci
nadja |
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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
Posté - 10 févr. 2006 : 21:31:00
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Bonsoir.
L'autorisation a posteriori des travaux déjà effectués n'est pas aussi évidente que l'annonce G.G. :
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0505/abus436.htm
Les 3 dernières lignes en bas de l'abus sont très intéressantes. Maintenant si les copropriétaires donnent leur accord ceci n'a évidemment aucune raison d'être.
Amicalement.
Colette
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Edité par - colette le 10 févr. 2006 21:35:00 |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 10 févr. 2006 : 23:30:07
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Le lien signalé par "colette" est intéressant, mais dans le cas de "BERGERON" il ne s'agît pas de travaux effectués par le syndic, mais de travaux effectués sans autorisation par Mr X.
Ce qui apparait dans la résolution : " Demande de l’aménagement de 2 lucarnes pour Mr X" (curieuse rédaction: il demande ce qu'il a déjà et non une ratification...!)
On peut donc penser que le juge serait moins rigoureux envers un copropriétaire qui a fait des travaux, à sa charge, touchant les parties communes sans autorisation de l'A.G.
L'A.G. peut très bien décider la remise en l'état des lieux par le copropriétaire fautif.
Action en justice: Rien n'est sùr, décision souveraine des tribunaux.
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 11 févr. 2006 : 20:49:40
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On en vient à dire que l'A.G. est seule souveraine.
Nous ne discutons pas de l'illégalité constituée par le copropriétaire qui a réalisé des travaux sans autorisation préalable en infraction avec l'art. 25 b de la loi et du manque de sérieux du syndic qui semble protéger le copropriétaire fautif.
Mais si une demande de ratification est faite en A.G et que l'A.G s'y soumet l'affaire est close.
Il y a la solution procédurale qui est de mettre le syndic es qualité en porte-à- faux pour ne pas avoir obligé au respect du règlement et le contraindre à faire remettre les lieux en l'état d'origine.
il faut prendre en compte les coûts de la procédure à engager.
L'huissier, une demande en Référé pour faire constater la carence du syndic à faire respecter les droits du syndicat.
Il faudra demander l'administration judiciaire pour suppléer à la carence du syndic.
Il faut donc savoir si le syndicat suivra les respectueux de la loi ou, si il décidera d'accepter les travaux irréguliers donnant raison au syndic
Georges
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 13 févr. 2006 : 10:12:24
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Ces lucarnes ont elles été installées en plus des deux chiens-assis
dont vous parlez sous un autre topic , auquel il vous été répondu ?
Si c'est celà votre syndic n'est pas blanc !
François
Dura lex,sed lex. |
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BERGERON
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 13 févr. 2006 : 11:28:34
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Les lucarnes c'est la dénomination qu'a utilisée le syndic, mais il s'agit bien de chien-assis. Il n'y a donc que deux chiens-assis sur le toit.et non pas deux chien-assis plus deux lucarnes.
nadja |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 13 févr. 2006 : 15:12:26
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Votre AGO devrait voter contre le projet de résolution qui vous
est proposé par le syndic.
Faute d'accord du SDC la Mairie ne devrait pas accorder le permis de construire .Le copropriétaire concerné risquerait ainsi de se trouver dans l'obligation de remettre les lieux en l'état.
Certes c'est vache mais quand les moutons réagissent on peut regretter
d'avoir agi à la légère 
François
Dura lex,sed lex. |
Edité par - oldman24 le 13 févr. 2006 15:14:17 |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 13 févr. 2006 : 16:17:26
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| Voyez cette jurisprudence "cass.civ.3è du 19/11/97 n°96-10771" |
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BERGERON
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 13 févr. 2006 : 18:31:28
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Merci pour l'info sur la jurisprudence, mais vous serait-il possible de me communiquer ce texte, n'ayant pu le trouver sur internet?
nadja |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 13 févr. 2006 : 18:46:15
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Actualisé le 9 août 2002
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Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 19 novembre 1997 Rejet
N° de pourvoi : 96-10771
Inédit titré
Président : M. BEAUVOIS
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par M. Maurice Jenot, demeurant 18, boulevard du Lac, 95880 Enghien les Bains, en cassation d'un arrêt rendu le 13 octobre 1995 par la cour d'appel de Versailles (4e chambre civile), au profit :
1°/ de M. Michel Blanchard, demeurant 18, boulevard du Lac, 95880 Enghien les Bains,
2°/ de Mme Micheline Blanchard, épouse d'Ornano, demeurant 62, rue Félix Faure, 53000 Laval,
3°/ du Syndicat des copropriétaires du 18, boulevard du Lac, 95880 Enghien les Bains,, pris en la personne de son Syndic, la société cabinet Betti, dont le siège est 6, rue de Clairvaux, 95160 Montmorency, défendeurs à la cassation ;
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
LA COUR, en l'audience publique du 14 octobre 1997, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Chemin, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, MM. Fromont, Villien, Martin, conseillers, M. Nivôse, Mmes Masson-Daum, Boulanger, conseillers référendaires, M. Jobard, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;
Sur le rapport de M. Chemin, conseiller, les observations de la SCP Rouvière et Boutet, avocat de M. Jenot, de Me Blanc, avocat des consorts Blanchard, les conclusions de M. Jobard, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué, (Versailles, 13 octobre 1995), que les consorts Blanchard, propriétaires dans un immeuble en copropriété d'un lot comprenant une terrasse, désignée expressément comme une partie privative, ayant construit sur celle-ci, une véranda, et l'assemblée générale des copropriétaires du 17 mars 1992, ayant décidé de les autoriser à ne pas démolir cette construction, M. Jenot, autre copropriétaire, a assigné les consorts Blanchard en démolition, et le syndicat des copropriétaires en annulation de la décision de l'assemblée générale ;
Attendu que M. Jenot fait grief à l'arrêt de le débouter de ses demandes, alors, selon le moyen, "1°) que l'arrêt viole les articles 8 et 39 du règlement de copropriété - dont l'arrêt ne constate pas l'illégalité - l'article 8 spécifiant qu'il est interdit de modifier l'aspect extérieur des loggias, balcons et terrasses, bien qu'elles constituent des parties privatives, et l'article 39 exigeant que soient prises à l'unanimité les décisions ayant pour objet de créer de nouveaux locaux à usage privatif;
que par là-même l'édification par les consorts Blanchard d'une véranda sur leur terrasse sans autorisation aucune, puis avec un vote de ratification ultérieur qui n'a pas fait l'unanimité, ne pouvait être que déclarée illégale, sa destruction devant être ordonnée (violation des articles 8 et 39 du règlement de copropriété, 8 de la loi du 10 juillet 1965, 1134 du Code civil);
2°) que l'arrêt ne pouvait nier que l'édification d'une véranda constitue une surélévation nécessitant un accord unanime des copropriétaires, tant au regard de l'article 35 de la loi du 10 juillet 1965, que de l'article 39 du réglement de copropriété qui s'y réfère expressément;
3°) que l'arrêt ne pouvait tenir la construction d'une véranda largement visible de l'extérieur, et contraire au règlement de copropriété, comme conforme à la destination de l'immeuble, sans répondre aux conclusions de M. Jenot faisant valoir, justificatifs à l'appui, que l'immeuble dit "Villa du Lac" édifié en bordure du Lac d'Enghien les Bains était un immeuble exceptionnel, dont la conception architecturale et la maîtrise d'oeuvre ont été assurés par un grand prix de Rome, inscrit au rôle des Bâtiments de France, formant un ensemble homogène ce pourquoi toute modification des terrasses avait été exclue, les travaux effectués par les consorts Blanchard ayant eu pour conséquence de modifier l'aspect extérieur de la façade, de rompre l'harmonie de la construction et de porter une atteinte intolérable à l'esthétique de l'immeuble (manque de base légale, article 455 du nouveau Code de procédure civile, 25 b de la loi du 10 juillet 1965);
4°) que l'arrêt ne pouvait d'office justifier la construction illégalement édifiée sur le fondement de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, qui vise "les travaux comportant transformation, addition ou amélioration" sans mettre préalablement à même les parties en mesure de s'en expliquer (violation des articles 16 du nouveau Code de procédure civile, 26 de la loi du 10 juillet 1965)" ;
Mais attendu qu'ayant relevé que l'autorisation donnée aux consorts Blanchard de ne pas démolir la construction qu'ils avaient édifiée, équivalait à une autorisation de travaux et que cette construction ne constituait pas la surélévation visée par l'article 35 de la loi du 10 juillet 1965, et le règlement de copropriété, la cour d'appel a retenu, à bon droit, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant, que l'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, avait régulièrement autorisé cette construction qui affectait l'aspect extérieur de l'immeuble et était conforme à la destination de celui-ci ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. Jenot aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne M. Jenot à payer aux consorts Blanchard la somme de 8 000 francs ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf novembre mil neuf cent quatre-vingt-dix-sept.
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Décision attaquée : cour d'appel de Versailles (4e chambre civile) 1995-10-13
Titrages et résumés COPROPRIETE - Syndicat des copropriétaires - Assemblée générale - - Décision - Autorisation donnée à un copropriétaire de ne pas démolir une construction qu'il a édifiée - Décision équivalent à une autorisation de travaux.
Lois citées : Loi 65-557 1965-07-10 art. 35
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 13 févr. 2006 : 19:21:52
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Eastpak, vous donnez là, à nouveau, un élément complètement à côté de la plaque. Cet arrêt, qui concerne une surélévation, et met en lice à ce titre l'article 35 de la loi du 10 juillet 1965 qui traite spécifiquement de cette matière (surélévation ou construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif), n'a, en effet, strictement rien à voir avec la situation de Bergeron d'une adjonction d'ouvertures sur un pan de toiture.
Par ailleurs, lorsque vous donnez un arrêt, ou tout autre document, mentionnez le lien où vos interlocuteurs peuvent en consulter l’original pour le vérifier et, le cas échéant, le mieux situer dans son contexte (ici le lien concerné est :
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=INCA&nod=IXCXCX1997X11X03X00107X071).
Pierre |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 13 févr. 2006 : 21:12:19
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| Les faits de cette jurisprudence traite de l'article 35 de la loi, mais elle fait surtout référence à ce que des tribunaux admettent que l'autorisation, donnée à un copropriétaire qui a réalisé des travaux dans les parties communes sans l'autorisation de l'assemblée générale, peut intervenir à postériori, une fois les travaux réalisés. Ce qui me semble avoir un rapport direct avec la question initialement posée. En ce qui concerne le lien sur ces jurisprudences officielles, elles ne peuvent venir que du site officiel www.legifrance.gouv.fr bien évidemment. |
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 16 févr. 2006 : 21:42:52
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Cet arret démontre bien que le syndicat est seul Maître à bord.
a l'avantage ou au désavantage du copropriétaire incriminé. J'ai vécu cette situation. Devant une majorité il faut s'incliner !
Georges |
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travaux sans accord de la copropriété
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