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lidia
Pilier de forums
892 réponses |
 Posté - 13 févr. 2006 : 10:03:06
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suite à des travaux qui sont en attente depuis 5 ans et aux tergiversations permanentes d'un syndic et du conseil syndical, deux copropriétaires affectés par l'attente (terrasses partie privatives et communes inutilisables, infiltrations par les fenêtres parce que les travaux de toiture (votés et financés) ne sont jamais lancés par le syndic depuis 2002, etc. ont decidé de demander un admnistrateur provisoire.
Des juristes d'une association leur ont dit que c'est cher et inefficace, mais eux ne voient pas d'autre sortie puisque le syndic actuel de mèche avec le conseil syndical, ne partira pas et ces personnes ne peuvent pas vendre dans ces conditions.
comment sortir de l'impasse ? (d'autre copros minoritaires comme moi veulent aussi que les travaux soient faits immédiatement (puisque votés depuis 2002, et les entreprises attendent...)
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 13 févr. 2006 : 12:02:16
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Si les preuves de la carence du syndic sont apportées de façon claire (dans votre cas : non engagement de travaux votés et financés nécessaires à la préservation du bâti et à la jouissance des lieux malgré des relances de les engager régulièrement faites par mises en demeure formelles restées sans suites ou n’ayant donné lieu qu’à des suites réellement dilatoires de la part du syndic titulaire) et que le préjudice de ne pas pouvoir vendre à prix de marché est correctement mis en avant ainsi que chiffré, il n’y a pas, en soi, sur le papier, de raison que l’initiative dont vous parlez ne puise pas aboutir, initiative qui, pour l’engager, ne coûtera aux demandeurs que quelques centaines d’euros d’avocat, éventuellement récupérables en cas de succès, tout cela en application de l’article 49 du décret du 17 mars 1967 et du troisième et dernier alinéa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
Toutefois – et c’est peut être là ce qu’ont en tête les personnes consultées dont vous parlez -, une alternative à considérer par les demandeurs serait de demander à la justice non pas la nomination d’un administrateur provisoire au titre de l’article 49 du décret de 1965, mais que celle ci prononce à l’encontre de votre syndic titulaire une injonction de faire sous astreinte.
L’injonction de faire se fait devant le Tribunal d’instance, démarche qui ne nécessite pas obligatoirement le ministère d’un avocat, tandis que la demande de nomination d’un administrateur provisoire se fait devant le Président du Tribunal de grande instance.
Le choix entre l’une et l’autre voie, la seconde étant moins sévère et moins large (ainsi que moins coûteuse) puisqu’elle voit le syndic actuel rester en place, est à faire en fonction de la réalité du dossier, notamment pour ce qui est de l’ampleur et de la valeur des travaux en cause, et sur conseil d’un avocat bien expérimenté dans les affaires immobilières de copropriété dans le ressort où vous êtes.
Pour les articles 49 du décret de 1967 et 18 troisième et dernier alinéa de la loi de 1965, voyez les à travers les liens ci-dessous. Sur l’injonction de faire, voyez le lien donné en fin de message sur le site de Service-Public.
¤ Loi nº 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :
http://www.universimmo.com/accueil/unijur002.asp
¤ Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :
http://www.universimmo.com/accueil/unijur003.asp
¤ Majorités en assemblée générale de copropriété :
http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/N351.xhtml?&n=Logement&l=N15&n=Copropri%C3%A9t%C3%A9&l=N357
ou http://www.coproprietes.org/anah/servlet/AnahServlet?action=DisplayPage&typeAction=2&oidPage=2581
ou http://fguigui.free.fr/Usa_f1_03.pdf
¤ Recommandations de la Commission relative à la Copropriété :
http://www.universimmo.com/accueil/unijur004.asp
¤ Injonction de faire : voir fiche de Service-Public à :
http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F1787.xhtml?&n=Justice&l=N14&n=Saisine%20de%20la%20justice&l=N271&n=Proc%C3%A8s%20civil&l=N269
Pierre |
Edité par - Pierre MARIE le 13 févr. 2006 12:07:26 |
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 13 févr. 2006 : 21:48:22
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Nous avons un problème similaire avec un syndic qui ne bouge pas pour faire réparer l'évacuation des toilettes du voisin du dessus, évacuation qui est une partie commune, qui passe dans le plafond de la salle de bains et qui fuit depuis 2002. Bonjour, l'hygiène 
Le syndic n'avait pas envoyé le constat à l'assurance de l'immeuble et fait le mort, malgré nos LRAR et plusieurs mises en demeure de notre assurance.
Avec les copies des constats de l'expert de notre assurance, ses mises en demeure au syndic de réparer cette fuite, avec les copies de nos lettres recommandées au syndic etc. nous n'avons PAS obtenu du juge de proximité (réparation de moins de 4000 €) l'injonction de faire!!!!
Et engager une procédure au TGI pour carence du syndic alors qu'il s'agit de faire un réparation de quelques centaines d'euros, ça n'a pas de sens! Mais comme il s'agit d'une partie commune nous n'avons pas le droit de faire faire cette réparation nous-mêmes.
Pour revenir au problème de lidia: un administrateur provisoire s'occupera-t-il vraiment de ces travaux???
Il faudrait peut-être commencer par chercher un nouveau syndic qui serait élu lors d'une AG que l'administrateur provisoire convoquerait. Il pourra ensuite faire faire les travaux.
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lidia
Pilier de forums
892 réponses |
Posté - 13 févr. 2006 : 21:53:55
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 je vous remercie vivement de votre réponse mais une injoction de faire aura immédiatement un appel...
on a un syndic qui va en appel pour tout.
Concernant la demande de désignation d'un administrateur provisoire au titre de l’article 49 du décret de 1965, la questio est : est-ce qu'il est vraiment "opérationnel" ou on aura un "administratif" qui ne fera durer à nouveau les choses au lieu de  faire immédiatement les travaux ?
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lidia
Pilier de forums
892 réponses |
Posté - 13 févr. 2006 : 21:57:56
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Manja ; notre histoire se rejoint : les terrasses avec de l'eau qui stagne puent aussi !
ce n'est pas normal qu'un syndic empêche des copropriétaires payant régulièrement charges et appels de fonds pour travaux, de jouir de leur bien !!!
Est-ce que cette fameuse commission relative à la copropriété a bien étudié la question vu les problèmes avec la justice (problèmes du domaine public depuis quelque temps ? |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 13 févr. 2006 : 22:33:49
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l'administrateur provisoire ne fera sans doute pas grand chose, toutefois il convoquera une AG pour la nomination d'un nouveau syndic, qui en principe fera ce qui est décidé par l'AG.
Mais bon il sera sans doute plus simple à la prochaine AG de nommer directement un nouveau syndic sans passer par un administrateur provisoire.
L'IDF me semblait la + appropriée pour faire effectuer ces travaux, vous pouvez tout de même vous lancez, c'est gratuit, relativement simple (à voir ...), et si ça échoue demandez au TGI la nomination d'un administrateur provisoire (passez par un avocat).
D'autre part, il me semble, PM quel est votre avis ?, que l'argent prévu pour ces travaux ne doit pas dormir plus de 3 ans sur le compte (sans doute commun) du syndic, il doit être remboursé aux copropriétaires.
Cordialement / Frédéric |
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 14 févr. 2006 : 05:45:24
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Fguigui, il n'y a aucune obligation de remboursement de cette sorte que vous évoquez : revoyez l'article 35 du décret de 1967 et les articles qui y sont liés (vous faites probablement un amalgame avec les avances constituées par les 'provisions spéciales' prévues de pouvoir être constituées au pas triennal par le cinquième tiret du premier alinéa de l'article 18 de la loi de 1965 pour des travaux non encore spécifiés - ce qui n'est pas le cas du présent sujet - à la différence des provisions pour dépenses pour travaux spécifiés votés de l'article 14-2 de cette même loi et de l'article 44 du décret de 1967).
Pierre |
Edité par - Pierre MARIE le 14 févr. 2006 05:47:04 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 févr. 2006 : 09:59:28
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Il est vraisemblable qu'aux tergiversations du syndic et du CS il faut ajouter celles de l'assemblée. Vous pourriez nous en dire un peu plus à ce sujet : Quelle est exactement la décision prise en 2002 ? La question a-t-elle été évoquée depuis lors en AG ? Quelles décisions ont été prises.
La solution appropriée est l'établissement d'un constat des lieux par un huissier, si celà n'a pas déjà été fait et une assignation en référé contre le syndicat et le syndic. A l'agard de ce dernier, l'assignation ne serait pas justifiée si l'assemblée elle-même a tergiversé en renvoyant à plus tard une décision claire et exécutoire).
Il y a des frais, certes, à envisager, mais vous pourrez demander des indemnités.
Si plusieurs parties privatives sont affectées par des sinistres rendant des lots insalubres, il y a une possibilité d'intervention du maire qui reste mal connue et peu exploitée. Tout dépend de vos indications complémentaires.
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lidia
Pilier de forums
892 réponses |
Posté - 14 févr. 2006 : 10:57:33
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| les AG ont decidé des saloperies guidés par le c syndical : qu'il fallait un architecte, après qu'il n'y avait pas des devis, après qu'ils étaient chers, que des mesure dilatoires. ce n'était pas en principe aux copros de faire établir des devis pour des parties communes. |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 14 févr. 2006 : 12:38:09
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lidia
Le syndic est obligé, entre autres, de faire exécuter les décisions d'AG et de pourvoir à la conservation, à la garde et à l'entretien de l'immeuble.....(art. 18 loi de 1965)
Or vos terrasses sont en l'état depuis 2002. Sa responsabilité est engagée.
Voir ce sujet où vous y trouverez une jurisprudence étayant votre sujet : mon post du 23 Jan 2006 : 18:45:18 :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=34579 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 févr. 2006 : 13:23:15
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Nous avons trop peu d'éléments pour attaquer ou défendre le syndic.
Mais Les indications de Lidia semblent montrer que j'ai un appuyé là où ça fait mal : Citation :
les AG ont decidé des saloperies guidés par le c syndical : qu'il fallait un architecte, après qu'il n'y avait pas des devis, après qu'ils étaient chers, que des mesure dilatoires.
Sachez, Mathi :
> qu'un syndic ne peut faire exécuter de travaux s'ils n'ont pas été décidés par une assemblée
> qu'un syndic ne propose pas des travaux pour remédier aux déficiences du bâtiment mais uniquement pour toucher des honoraires sur ces travaux
> que lorsque l'assemblée suit aveuglément le CS, le syndic doit l'imiter s'il veut conserver son mandat.
Travaux pratiques pour Mathi : dégoter un arrêt de jurisprudence allant dans dans le sens de ces trois principes bien connus. Il y en a plein, de ces arrêts. On les trouve sous l'index responsabilité délictuelle du syndic, dans la sous rubrique " exonération de responsabilité ".
Merci Mathi
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 14 févr. 2006 : 14:45:04
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JPM
Tout ce que vous dites là je le sais.
Cependant les travaux de toiture sont votés et financés comme le dit lidia dans le début de son sujet. C'est qu'il y a mise en cause du syndic pour n'avoir pas exécuté une décision d'AG et ne pas avoir sauvegardé l'immeuble !
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