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piou95
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 Posté - 15 févr. 2006 : 13:11:07
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Nous désirons vendre une maison ma mère et moi.
Mon père est décédé en 2001 et avait avec ma mère fait une donation au dernier vivant en 1980.
Qu'est ce qui est soumis à la plus value ? Mes parts, ses parts ou la totalité ? Car j'ai entendu dire que la cessation aurait été faite lors de la signature de la donation au dernier vivant et que nous n'avions rien à payer.
Bref on nage dans le vide sachant que un notaire nous dit qu'il faudra payer sur la totalité ce qui est abérrant car ma mère possède cette maison depuis plus de 20 ans ...
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thoveyrat
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8410 réponses |
Posté - 15 févr. 2006 : 13:26:54
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Avant le décès de votre père, la maison lui appartenait-elle en propre? Ou appartenait-elle en indivision à vos deux parents?
Si j'ai bien compris, vous êtes fils/fille unique? Quelle a été la répartition de la maison lors de la succession, entre votre mère et vous? |
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piou95
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7 réponses |
Posté - 15 févr. 2006 : 13:33:08
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Il a hérité de la maison avec son frère et a racheté les parts avec ma mère.
Quand à la répartition de la maison entre ma mère et moi, je vais tacher de le savoir. Mias il me semble que c'est 3/4 pour moi et 1/4 pour elle + usufruit.
Néanmoins est ce sur ma part que jouera la plus-value ou la totalité de la somme?
Merci de votre réponse rapide |
Edité par - piou95 le 15 févr. 2006 13:35:11 |
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thoveyrat
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8410 réponses |
Posté - 15 févr. 2006 : 13:57:19
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Je vais vous écrire ce que j'ai compris, ensuite vous me direz si c'est bien cela.
Votre père a hérité de la moitié de la maison.
Il a racheté l'autre moitié avec votre mère. Donc, quand vos deux parents étaient vivants, la maison appartenait pour 3/4 à votre père, et 1/4 à votre mère? C'est bien ce qu'a dit le notaire? |
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piou95
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thoveyrat
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8410 réponses |
Posté - 15 févr. 2006 : 15:18:24
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Donc, pour le 1/4 appartenant à votre mère avant le décès de votre père, pas de taxation sur la plus-value car elle détient le bien depuis très longtemps.
Sur les 3/4 restants, vous allez payer un impôt sur la plus-value de 27% au total, c'est le notaire qui le retiendra directement. La date de la donation au dernier vivant n'entre pas en compte, seulement la date du décès (c'est précisé explicitement, source : Le Particulier spécial déclaration 2006).
Si vous n'avez pas fait de travaux importants depuis 2001, vous avez intérêt à attendre, pour le compromis (en fait : pour la levée des dernières conditions suspensives), le cinquième anniversaire de la mort de votre père, parce qu'alors vous pourrez ajouter à la valeur successorale, 15% pour travaux. Il y a aussi la revalorisation du bien et 1000€ d'abattement. Pour le calcul de la part constituée par l'usufruit et la nue-propriétés, comme deux barèmes se chevauchent (celui d'avant 2004 pour la succession, et l'actuel), le notaire calculera celui qui est le plus avantageux pour vous. |
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dobaimmo
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2303 réponses |
Posté - 15 févr. 2006 : 18:29:07
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j'emettrais une réserve :
le rachat par licitation de la part du frère n'a pas rendu la part achetée commune, quelque soit la façon dont elle a été payée mais propre à Monsieur avec une récompense à la communauté.
Donc le bien entier appartient à Monsieur et non pas les trois quarts.
Par contre, au niveau de la succession :
Mme a dû obtenir du fait de la donation entre époux : 1/4 en pleine propriété et 3/4 en usufruit.
ce qui veut dire en bref que l'intégralité est soumis à plus values ( ce qu'a dit apparement le notaire d'ailleurs) |
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thoveyrat
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8410 réponses |
Posté - 15 févr. 2006 : 22:23:32
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| C'est la raison pour laquelle j'ai demandé à Piou 95 de préciser : le plus probable était que le père ait été propriétaire, mais il semble bien que ce ne soit pas le cas... |
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 15 févr. 2006 : 22:41:52
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"Il a hérité de la maison avec son frère et a racheté les parts avec ma mère." : en droit ça s'appelle une licitation et cela entraine que la totalité est un bien propre.
vous avez posé la question suivante : "Donc, quand vos deux parents étaient vivants, la maison appartenait pour 3/4 à votre père, et 1/4 à votre mère?" : et il a répondu oui car pas en droit mais en langage courant c'est effectivement comme cela que le quidam lambda va le traduire : moitié par héritage et l'autre moitié financé par les deux soit un quart chacun = au total : 3/4 M. et 1/4 Mme .
ce n'est pas la même chose cependant et le fait que le bien soit un propre en totalité entraine une taxation sur la plus value sur le bien complet (ce que leur a dit d'ailleurs un notaire qui visiblement avait le dossier en mains, ce n'est quand même pas totalement un hasard...) |
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piou95
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 16 févr. 2006 : 13:32:29
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Merci de vos réponses
Je trouve ça scandaleux qu'une personne qui possède cette maison depuis plus de 20 ans paye une plus values alors que la loi exige 15 ans seulement. Pouvez vous m'expliquez pourquoi ?
Je ne parle pas de ma part ...
Y a t'il moyen de changer ça ? |
Edité par - piou95 le 16 févr. 2006 13:32:55 |
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thoveyrat
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8410 réponses |
Posté - 16 févr. 2006 : 14:46:07
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| Si, comme le suggère Dobaimmo, votre père avait racheté la part de votre frère, même en partie avec de l'argent de votre mère, celle-ci n'a jamais été propriétaire de la moindre part de la maison du vivant de votre père. Elle n'est propriétaire, comme vous, que depuis le décès de votre père. L'avantage d'avoir eu une succession à une période de prix bas, c'est que vous avez eu moins de droits de succession à payer, l'inconvénient c'est qu'en cas de revente en période faste, il y a l'impôt sur la plus-value. |
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piou95
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 16 févr. 2006 : 18:24:10
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| Bon j'ai compris, mais elle a racheté les parts avec mon père or tout ce qui est acheté dans la communauté appartient à 50% chacun non ? |
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dobaimmo
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2303 réponses |
Posté - 16 févr. 2006 : 19:26:33
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c'est un peu difficile à comprendre mais pour préserver les biens venant de la" famille par le sang", le rachat des parts des frères et soeurs conserve le bien quand même dans la famille : donc uniquement à votre père. Par contre, le notaire qui a fait la succession a dû faire transiter de la succession de votre père à la communauté : un remboursement de somme d'argent correspondant à la plus values apportée par la communauté dans la partie du bien achetée : en résumé, la succession a remboursé à la communauté une valeur de 1/2 du bien et donc votre mère a eu dans sa part de communauté 1/4 de la valeur de bien mais uniquement en valeur, pas en nature.
Le 1/4 en nature qu'elle a : elle l'a uniquement depuis le décès de votre père et non pas depuis 20 ans. |
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piou95
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7 réponses |
Posté - 16 févr. 2006 : 19:55:57
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Merci pour toute ces réponses rapides et compréhensibles.
En résumé, l'état continue à prendre partout ou il le peut ... |
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thoveyrat
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8410 réponses |
Posté - 16 févr. 2006 : 22:20:43
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| Disons que ce qu'il n'a pas pris lors de la succession, il le prend maintenant... |
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piou95
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 16 févr. 2006 : 23:18:13
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Ben je veux dire ... alors là ... avec ce que j'ai payé .. enfin .. ce que l'on nous a pris lors de la succession ... Si ils se sont pas payés qu'est ce qu'il vont nous prendre ? Ils font du 100% ??
Enfin bref ... On a déjà fait la succession plein pot quoi ... |
Edité par - piou95 le 16 févr. 2006 23:19:11 |
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plus value et héritage
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