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 Sujet  |
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poucet
Contributeur actif
35 réponses |
 Posté - 16 févr. 2006 : 19:20:31
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Bonjour,
Notre copropriété est composée de 100 apparts et 45 pavillons
Des travaux ont été votés à la dernière AG et sont bientôt terminés.
Ces travaux concernent les canalisations le long des immeubles et une partie des parkings.
Aucun travaux n'a été fait (ni voté) dans les voies des pavillons.
Aucun copropriétaire des pavillons ne tire aucune utilité de ces travaux. En effet, seuls les apparts avaient des pb d'engorgements etc...
Et pourtant, les copropriétaires doivent participer au coût des travaux.
Est ce normal ?
Merci d'avance pour vos lumières.
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casimiret
Pilier de forums
241 réponses |
Posté - 18 févr. 2006 : 23:55:12
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la réponse à votre question POUCET se trouve sans doute dans votre reglement de copropriété qui doit définir les diverses charges communes et leurs règles de répartition
c'est vrai que ces coproprietes où il y a à la fois des pavillons et des immeubles posent des problèmes de ce genre
pas simples
casi+ |
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poucet
Contributeur actif
35 réponses |
Posté - 19 févr. 2006 : 09:37:09
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Pas si évident que ça effectivement.
Pour le réglement de copro. sur ce sujet, les avis divergent.
Certaines personnes et le syndic indiquent que les travaux relèvent des parties communes (donc les immeubles et pavillons y participent)
D'autres considèrent que ces parties ne concernent que les immeubles.
Les arguments des uns et des autres ne semblent pas aberrants.
Mais quand l'on voit que les canalisations rénovées n'ont d'utilité que pour les immeubles, on est amené à ce poser des questions. |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 19 févr. 2006 : 14:36:19
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Le principe veut que la participation à ces travaux ne concerne que ceux qui en ont l'utilité. Voyez cette jurisprudence:
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/Visu?cid=121522&indice=1&table=CASS&ligneDeb=1
Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 9 décembre 1998 Rejet.
N° de pourvoi : 97-11320
Publié au bulletin
Président : M. Beauvois .
Rapporteur : Mme Boulanger.
Avocat général : M. Weber.
Avocats : la SCP Lesourd, Mme Baraduc-Bénabent.
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Sur les deux moyens, réunis :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Orléans, 28 novembre 1996), statuant sur renvoi après cassation, que propriétaire d'un lot de copropriété n° 4 traversé par les canalisations de l'installation collective de chauffage, sans être desservi par cette installation, la Société civile immobilière du carrefour de Charonne-Bagnolet (SICAR), a assigné le syndicat des copropriétaires pour faire déclarer non écrite la clause du règlement de copropriété imputant une quote-part des charges du chauffage à ce lot et pour être exonérée de toute participation à toutes les dépenses y afférentes ;
Attendu que le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande, alors, selon le moyen, 1° que l'utilité objective de l'installation collective de chauffage dont les canalisations traversent un lot, n'est écartée que si le raccordement suppose des travaux importants et d'un coût prohibitif ; qu'en écartant l'utilité objective de l'installation commune de chauffage pour le lot n° 4, en l'absence de " robinet d'attente, vanne ou té de dérivation " sur les canalisations communes traversant ce lot, sans constater la nécessité de travaux importants pour le raccordement d'appareils de chauffage à l'installation commune dans ce lot, ni leur coût exorbitant, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ; 2° que l'installation d'un chauffage individuel ne dispense pas le copropriétaire de la participation aux charges d'entretien et de réparation de l'installation collective de chauffage qui présente une utilité pour son lot ; que, la cour d'appel qui, pour écarter l'utilité objective de l'installation collective de chauffage pour le lot n° 4, relève par ailleurs la circonstance inopérante, que le chauffage du lot n° 4 était assuré par l'installation particulière du lot n° 1, a violé l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 par refus d'application ; 3° que l'appel n'est pas recevable lorsque le jugement rendu conformément aux conclusions du syndicat des copropriétaires ne lui fait aucun grief ; qu'il ressort des énonciations du jugement de première instance, qu'en réduisant à 17/1900e la participation de la SICAR aux charges, le Tribunal a fait droit à la demande formulée par la SICAR dans des conclusions signifiées le 5 avril 1990, à la suite du rapport d'expertise ; que, dès lors, en déclarant son appel incident recevable de ce chef, la cour d'appel a violé l'article 546 du nouveau Code de procédure civile ;
Mais attendu, d'une part, que le jugement n'ayant pas accueilli en son entier la demande expresse de la SICAR, figurant dans son assignation du 10 octobre 1988, d'être déchargée de toute participation dans la totalité des dépenses de chauffage commun et ayant seulement réduit la quote-part de sa participation aux dépenses de fonctionnement de cet équipement, la cour d'appel a retenu, à bon droit, que cette copropriétaire était recevable à former un appel incident tendant à se voir aussi déchargée de ces dépenses de fonctionnement ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que la situation du lot n° 4 décrite dans le règlement de copropriété du 23 juillet 1956, ne correspondait pas aux plans de construction et d'aménagement de ce lot, approuvés le 15 juin 1956 par l'auteur de ce règlement, que ce lot était intégré depuis l'origine dans l'ensemble commercial situé au rez-de-chaussée et au sous-sol de l'immeuble, totalement indépendant du reste de l'immeuble, cet ensemble étant autorisé, de par les stipulations du règlement, à disposer d'une chaufferie et d'une installation autonomes et constaté que les colonnes montantes de l'installation collective qui traversent le lot, pour la desserte des étages supérieurs, ne comportait aucun robinet d'attente, vanne ou té de dérivation, la cour d'appel a pu en déduire, sans être tenue de se prononcer sur l'utilité virtuelle de l'installation commune pour le lot du fait de travaux de raccordement éventuels et, dès lors, de rechercher l'importance et le coût de tels travaux, que les services procurés par l'installation collective du chauffage n'étaient d'aucune utilité pour la propriétaire de ce lot ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi.
Publication : Bulletin 1998 III N° 239 p. 159
Décision attaquée : Cour d'appel d'Orléans, 1996-11-28
Titrages et résumés COPROPRIETE - Parties communes - Charges - Répartition - Chauffage collectif - Propriétaire d'un lot non raccordé .
Ayant relevé qu'un lot était intégré dans un ensemble commercial disposant d'une chaufferie et d'une installation autonomes et constaté que les colonnes montantes de l'installation collective traversant le lot pour la desserte des étages supérieurs ne comportaient aucun robinet d'attente, vanne ou té de dérivation, une cour d'appel a pu en déduire que les services procurés par l'installation collective du chauffage n'étant d'aucune utilité pour le propriétaire de ce lot, celui-ci devait être déchargé de toute participation aux charges de ce chauffage.
COPROPRIETE - Parties communes - Charges - Répartition - Services collectifs et éléments d'équipement commun - Applications diverses - Chauffage collectif - Répartition correspondant à l'utilité - Recherche nécessaire
Précédents jurisprudentiels : A RAPPROCHER : Chambre civile 3, 1984-06-13, Bulletin 1984, III, n° 116, p. 92 (cassation), et l'arrêt cité ; 3e Civ, 1991-12-18, Bulletin 1991, III, n° 324, p. 191 (cassation).
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 21 févr. 2006 : 09:09:23
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Eastpak, on dirait Mathi avec ce copier/coller presque intégral d'arrets ....
D'autant que, si je relis bien, il ne répond pas à la question posée par Poucet !!! 
Résumé :
"Des travaux ont été votés à la dernière AG et sont bientôt terminés.
Ces travaux concernent les canalisations le long des immeubles et une partie des parkings.
(...)
Mais quand l'on voit que les canalisations rénovées n'ont d'utilité que pour les immeubles, on est amené à ce poser des questions."
Nous ne savons pas de quelles canalisations il s'agit !!! chauffage ? égouts ? alimentation eau, gaz ?? .....
Nous ne savons pas si l'utilité dont il parle est celle de "l'utilité objective, matérielle" de l'art.10 sur lequel porte l'arrêt rapporté !!!
Outre cette précision (de quelles canalisations s'agit-il ?) que Poucet va apporter, ce que dit son RDC sur ces canalisations sera important avant d'aller plus loin ...et de citer éventuellement un arrêt !
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 21 févr. 2006 : 10:18:46
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| Vous avez entièrement raison, elle n'y fait qu'une référence mais c'est déjà un début, attendons de voir avant d'aller plus loin comme vous le citez. |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 21 févr. 2006 : 11:56:14
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Comme c'est sympa de votre part gédehem!!!! |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 21 févr. 2006 : 12:15:19
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| Pour moi qui suis nouveau sur le site, cette comparaison façe à un pilier d'Universimmo de la part d'un autre pilier d' Universimmo. Arrêtons là cette comparaison et contribuons chacun à sa modeste valeur sur ce site qui est fabuleux, merci à UNIVERSIMMO |
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poucet
Contributeur actif
35 réponses |
Posté - 21 févr. 2006 : 13:53:06
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Voili, voilà qq précisions:
Ces travaux concernent les canalisations d'eaux usées et d'eaux fluviales.
en ce qui concerne l'utilité, je ne sais pas ce que veux dire "utilité objective" Gédehem  .
Pour ma part, quand je dis que les pavillons n'en tire aucune utilité, c'est que les eaux usées des pavillons passent par d'autres canalisations et pas par ceux qui ont été refaits.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 févr. 2006 : 15:26:35
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Avant de lier les clauses relatives à la répartition des charges, il faut lire celles relatives à la définition des parties communes et privatives, voire communes spéciales dans ce cas.
Dans cette partie du RC on doit bien trouver quelque chose sur les canalisations, etgouts et autres conduites enterrées.
D'autre part, existe-t-il des parties communes spéciales à l'ensemble de l'immeuble d'une part, aux pavillons d'autre part ? Si oui, lesquelles ?
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 21 févr. 2006 : 16:38:51
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Pardon à celles ou ceux que j'aurai pu ici offenser !! Je ne faisais qu'un peu d'humour (mauvais ?) sur cette(longue) transcription d'un arrêt, spécialité jusque là de Mathi, c'est tout !!!
Ne voyez là aucune attaque, d'autant que cela m'évite d'en recherchez certains ou d'en connaitre d'autres !
Reste tout de même l'interprétation qu'il faut donner à ces arrets, à leur utilisation, certains portant sur un point très particulier qui n'est que peu transposable, voire pas du tout, à la question initiale qui est possée.
Il faut se garder, moi comme d'autres, d'en tirer des conclusions définitives pour un autre cas.
L'utilité "objective", ou "potentielle", c'est lorsque vous avez à tout moment possibilité d'utiliser l'équipement ou la partie commune en cause.
Que vous en ayez ou non 'usage', que vous l'utilisiez ou non n'y change rien : à tout moment, vous avez 'potentiellement' "utilité" de tel équipement ou partie commune !
Grande sportive, vous descendez tous les jours du 1er étage en rappel et remontez en escaladant la façade !!
N'empeche que le jour ou vous avez une entorse à la cheville droite (ou à la gauche, le résultat étant le même !) vous avez toujours la possibilité d'utiliser l'escalier à cloche-pied, voire l'ascenseur s'il y en a un !
Voila ce qu'on appelle "utilité objective", (ou potentielle, ou matérielle) dont parle l'art.10 de L., ici de l'escalier et de l'ascenseur.
Résultat : dès lors que vous avez dans ce sens "utilité" d'un équipement ou d'une partie de parties communes, peu importe que vous n'en 'usiez' pas, vous devez en assumer votre part de charges .....
Dans le cas en question, si les bâtiments sont d'un coté de la colline et les maisons de l'autre, que les canalisations d'eaux usées et pluviales sont totalement distinctes chacune d'un coté de la pente de la colline, que les bouches d'égouts ou les eaux usées 'privatives' se déversent dans un réseau particulier, réseaux qui ne sont pas liés entres-eux, les maisons n'ont aucune "utilité" du réseau 'bâtiments' commes ces bâtiments n'ont aucune "utilité" du réseau spécifique 'maisons'.
(NB, je prends une colline séparative pour peut être mieux faire comprendre la distinction entre les 2 réseaux. mais on peut être à plat et avoir la même chose, des réseaux distincts ...)
Pour autant il faut voir ce qu'en dit votre RDC, si cette distinction dans les réseaux est bien faite. |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 21 févr. 2006 : 17:15:44
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| Gédehem, excellente démonstration comme d'habitude, il est vrai que parfois il faut de la perspicacité pour approfondir certaine question d'ou l'intérêt de ce forum. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 21 févr. 2006 : 17:38:56
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C'est vrai que beaucoup se cassent les dents sur cette "utilité" de L.art.10, 'utilité ojective, potentielle, matérielle' .... 'utilité' parfois difficile à cerner ou à distinguer d'avec un "usage" qu'on peut avoir ou non de telle chose, 'usage' qui est souvent évident ...
Reste que "utilité" et "usage" n'ont rien à voir, sauf que parfois ils se rejoignent .... |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 21 févr. 2006 : 23:35:06
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Citation :
2006 : 09:37:09
Certaines personnes et le syndic indiquent que les travaux relèvent des parties communes (donc les immeubles et pavillons y participent)
D'autres considèrent que ces parties ne concernent que les immeubles.
Poucet,
Et que dit votre règlement de copropriété ?
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poucet
Contributeur actif
35 réponses |
Posté - 12 mars 2006 : 12:53:29
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Voici qq points de notre cher RDC (un peu vieillot à mon goût) :
Dans le descriptif des parties communes :
- Le réseau d'assainissement et d'eaux pluviales dans toutes ses parties enterrées.
- Les branchements et canalisations d'eau, de gaz et d'électricité jusqu'au droit des murs extérieurs des surfaces bâties
- Les voies de desserte et parkings, y compris chaussée, bordures de trottoirs et caniveaux
Dans le descriptif des parties communes à l'immeuble collectif :
- le réseau d'assainissement à partir des départs en fonte des chutes de chaque appartement jusqu'au point où le réseau devient la propriété de l'ensemble des immeubles.
- les canalisations d'écoulement des eaux pluviales et ménagères dans leurs portions non affectées à l'usage exclusif d'un lot; les colonnes montantes d'eau, de gaz et d'électricité à partir du droit des murs extérieurs des surfaces bâties jusqu'aux compteurs divisionnaires exclus, y compris leurs gaines et armoires de visite.
En relisant le RDC, je me redis que ce n'est pas si tranché que ça. Il y aurait peut-être des coûts concernant uniquement les immeubles et d'autres coûts concernant les parties communes (pour tous)
qu'en dites vous, svp ?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 mars 2006 : 14:14:36
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Votre règlement de copropriété est tout à fait précis et suffisant pour répartir les charges :
Sont parties communes générales :
Le réseau d'assainissement et d'eaux pluviales dans toutes ses parties enterrées.
- Les branchements et canalisations d'eau, de gaz et d'électricité jusqu'au droit des murs extérieurs des surfaces bâties
Sont parties communes spéciales :
le réseau d'assainissement à partir des départs en fonte des chutes de chaque appartement jusqu'au point où le réseau devient la propriété de l'ensemble des immeubles.
- les canalisations d'écoulement des eaux pluviales et ménagères dans leurs portions non affectées à l'usage exclusif d'un lot; les colonnes montantes d'eau, de gaz et d'électricité à partir du droit des murs extérieurs des surfaces bâties jusqu'aux compteurs divisionnaires exclus, y compris leurs gaines et armoires de visite.
C'est limpide et fort bien défini.
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poucet
Contributeur actif
35 réponses |
Posté - 12 mars 2006 : 20:01:38
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| Et dans le cadre de nos travaux, quelle doit être la répartition dans ce cas ? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 mars 2006 : 22:43:55
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Apparemment il s'agit d'engorgements des canalisations horizontales enterrées.
Si c'est bien le cas, il s'agit de parties communes générales à tous les lots.
Si par contre il y engorgement dans une chute verticale d'un bâtiment, la solution est différente.
Par comparaison : dans une copropriété de trois bâtiments séparés A, B et C dans laquelle il n'existe pas de parties ou de charges communes spéciales pour les façades, une réparation partielle d'une façade du bâtiment B est payée par tout le monde.
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