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 Sujet  |
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Benoix
Pilier de forums
535 réponses |
 Posté - 06 avr. 2006 : 23:43:45
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J'ai eu quelques précisions sur la revente du bien en question en me procurant l'acte de vente.
La revente à été faite 5 mois plus tard à 112.000 Euros.
Coût des travaux inclus dans l'acte de vente 5000 Euros.
Prix de vente initial 40.500 euros.
Pour infos et avis complémentaires.
Cordialement
Benoît |
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lelibreesprit
Contributeur senior
51 réponses |
Posté - 07 avr. 2006 : 00:20:35
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est ce que l'acheteur est un AI???
Si non, ne vous torturez plus. Il faut oublier... Vous serez plus prudent la prochaine fois... Faites évaluer votre bien par plusieurs agences (elles le font gratuitement, enfin dans notre région...)
Bon courage |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 07 avr. 2006 : 01:00:03
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pourquoi n'avoir fait faire qu'une seule évaluation, si vous la contestez.
un propriétaire est libre de mettre son bien en vente au prix qu'il veut (après ce sont les règles de l'offre et la demande), de le vendre directement, de signer des mandats non exclusifs...
de plus vous dites qu'il y avait urgence à vendre!!! |
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Benoix
Pilier de forums
535 réponses |
Posté - 18 mai 2006 : 15:39:20
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"L'affaire" est entre les mains d'un avocat spécialisé en immobilier, je vous ferai part de ses conclusions prochainement.
Mais d'ors et déjà un prix d'achat de 40500 Euros qui passe à 112000 Euros à la revente six mois après , avec seulement 10000 Euros de travaux inclus dans l'acte de revente... ça l'a laissé plus que "dubitatif".
Ayant eu, de plus, l'indication formelle d'une commission supplémentaire de l'acheteur vers l'agence... hum, hum...
Benoît |
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leo66
Pilier de forums
954 réponses |
Posté - 18 mai 2006 : 18:19:04
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normal qu'il a l'air dubitatif, vous etes un client potentiel il ne va pas vous dire le contraire... il va falloir prouver au tribunal que vous vous avez été escroqué et ceci n'est pas aussi facile si vous etes le seul à vous plaindre.
de plus la plus value n'est pas interdite en france.
imaginez sinon le nombre d'escrots potentiel ayant acheté à temps et "revendu" aussi à temps !
J'espère que votre avocat ne va pas "récupérer" les 40 ke que vous avez sorti  |
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Benoix
Pilier de forums
535 réponses |
Posté - 19 mai 2006 : 09:03:35
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Votre remarque est juste Léo et combien y a-t-il d'avocats qui ont tendance à pousser à la "consommation" de leur services ?? Pas mal j'imagine et dans ce domaine comme dans un autre... On se croit soulagé d'être défendu par un homme de loi (ou une femme) et paf !! On se fait piéger par cette tendance insuportablement humaine de se faire du blé... et même quand on perd, il faut raquer...beark, quel injustice, une double peine en sorte ! Mais c'est le risque.
J'ai bien dit qu'il a l'air dubitatif, ce qui veut bien dire qu'il n'est pas du tout enthousiaste... Car justement, ce n'est pas le genre d'avocat à pousser à la "consommation" et son rapport et sa modération me permettront dans un premier temps de me faire une idée et à vous aussi dès que je l'aurai posté ici.
Vos alertes à ne pas m'inciter à poursuivre ont été un facteur modérant dans vos messages précédents, je vous en remercie.
Mais la loi indique bien qu'au delà d'une revente à plus des 7/12 de la valeur initiale il peut y avoir action en récission pour lésion, ce qui est le cas précisément ici, puisque la rénovation du bien n'était pas faite à la revente. Deux: qu'il y a eu commission supplémentaire et trois: qu'il n'y a eu aucune autre visite à part l'acheteur en question (le pote de l'agent ?).
Enfin, vous me direz comment savoir si il y a d'autres plaignants ou pas si personne ne se plaint ?? Elle est bien bonne...je mets une petite annonce dans les journaux pour trouver des copains ??
Cordialement.
Benoît |
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leo66
Pilier de forums
954 réponses |
Posté - 19 mai 2006 : 18:41:06
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je vous souhaite bonne procédure, merci de nous tenir au courant
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Benoix
Pilier de forums
535 réponses |
Posté - 06 juin 2006 : 12:37:54
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Voici le rapport de l'avocat ci-dessous....
"Faisant suite à notre entretien du 12 mai 2006 et après étude de votre dossier, j'ai retenu les éléments suivants.
A - Les actes
1 Sur l'acte sous-seing privé de vente de Monsieur XX à la société YY en date du 22 octobre 2004 :
J'observe au paragraphe « désignation » qu'il est précisé que :
l'acquéreur déclare « qu 'il envisage de réaliser des travaux nécessitant un permis de construire ainsi qu 'il sera dit plus amplement sous le paragraphe « condition suspensive » »
le prix a été consenti pour une somme de 40.500 €
Les parties déclarent avoir été mises en relation par le Cabinet ZZ à laquelle il sera due une commission d'un montant TTC de 4.000 € par l'acquéreur
II est indiqué au paragraphe « Charges et conditions générales », il est précisé que le vendeur déclare à l'acquéreur « que l'immeuble objet de la vente est frappé d'un arrêté de péril en date à Trifouillis-les-oies, du 16 avril 2003, demeuré ci-annexé... ».
Cet arrêté précise, pour faire cesser le danger immédiat, qu'il y a lieu de faire procéder aux travaux suivants :
- « démolition des zones de planchers dégradés sur les deux étages de l'immeuble et
remise en état des ouvrages, dans les règles de l'art
- pour faire cesser le péril à moyen terme, réparation des maçonneries endommagées
dans l'angle sud-est de l'immeuble, y compris la remise à neuf des tirants en acier
entre façades est et ouest »
II est précisé que l'acquéreur s'engage à faire réaliser les travaux prescrits par ledit arrêté et qu'il déclare «prendre à sa charge et frais exclusifs le rebouchage de quatre portes séparant le bâtiment, objet des présentes, du bâtiment sis à Trifoullis-les-oies, soit deux portes au rez-de-chaussée, une à l'étage, une au second étage ».
Enfin, l'acquéreur s'engage à effectuer lesdits travaux, au plus tard, dans les cent jours suivant la signature définitive de l'acte authentique de vente.
Je note enfin, au titre des conditions suspensives, paragraphe 5, que le sous-seing privé était conclu à condition d'obtenir « un permis de construire pour l'ouverture d'un garage, en façade du bâtiment, objet des présentes, reconstruction des niveaux, et pose de velux auprès de la Mairie de Trifoullis-les-oies, qui devra être déposé au plus tard, le 30 novembre 2004, le vendeur autorise d'ores et déjà à l'acquéreur à procéder au dépôt dudit permis ».
2. Dans l'acte de vente authentique de la société YY aux consorts HH en date du 18 août 2005, je note les points suivants :
- que la vente est effectuée moyennant un prix de 112.000 €
en page 5, que le certificat de péril délivré par la Mairie de Trifoullis-les-oies, le 16 avril 2003 est à nouveau annexé à l'acte, le vendeur s'engageant à réaliser les travaux en vue de la levée de cet arrêté de péril, ce qui prouve que les travaux en question n'ont pas été réalisés
- que le vendeur s'est engagé à obtenir la levée de péril dans les 6 mois de la signature de l'acte.
II est également indiqué qu'une déclaration de travaux aurait été déposée auprès de la Mairie de Trifoullis-les-oies, le 26 janvier 2005, pour modification de façade, ouverture d'une porte de garage et ravalement, alors que vous m'adressez une attestation du Maire indiquant que tel n'est pas le cas.
Au vu de ces différents points, une action en rescision pour lésion me semble tout à fait opportune en l'occurrence, dès lors qu'aucun élément ne vient justifier l'écart de prix si important entre les deux ventes, les estimations que vous m'adressez attestant d'ailleurs de la valeur de l'immeuble supérieure à celle établie par ZZ.
B - L'action
L'action en rescision pour lésion est recevable lorsque le vendeur a été lésé de plus de 7/12eme dans le prix d'un immeuble, présente cependant plusieurs étapes.
1. La première consiste à obtenir l'autorisation par jugement dans un délai de 2 ans à compter de la signature du compromis de vente, de prouver la lésion, dans le cas seulement où les faits articulés seraient assez vraisemblables et assez graves, pour la faire présumer (article 1677 du Code Civil).
II conviendra concrètement de solliciter une demande d'expertise par voie d'assignation devant le Tribunal de Grande Instance, dans le cadre d'une action en rescision pour lésion.
En l'occurrence, les faits me semblent faire présumer de façon vraisemblable, l'existence d'une lésion et justifier une demande d'expertise.
C'est donc par ce premier jugement que le Tribunal admet que le demandeur prouve la lésion, décision qui n'aura d'autorité que sur le plan de la recevabilité de l'action, et non sur l'existence de la lésion même.
Il conviendra en outre de publier la demande en rescision au Bureau des hypothèques.
La preuve de la lésion ne pourra alors se faire dans un deuxième temps, selon l'article 1678 du Code Civil, que par un rapport de trois experts désignés par le Tribunal, qui seront tenus de dresser un seul procès-verbal commun, et de ne former qu'un seul avis à la pluralité des voies.
2. Dans le cas où l'action en rescision serait dans un deuxième temps admis sur le fondement des dispositions de l'article 1681 du Code Civil, l'acquéreur, soit la société XXBS en l'occurrence, aura le choix entre celui de rendre la chose en retirant le prix qu'elle en a payé, ou de garder l'immeuble en payant le supplément du juste prix sous la déduction d'un dixième du prix total.
Cette option constitue en réalité une incitation pour l'acquéreur à choisir le maintien du contrat.
Il n'aura le droit d'exercer cette option dont il aura l'initiative que jusqu'à l'exécution de la décision qui admet la lésion, étant précisé que cette option n'est soumise à aucun délai, sauf si le Tribunal lui en a imparti un, ce que nous pourrons naturellement demander dans le cadre de notre assignation.
Le supplément de prix doit être calculé selon une méthode de calcul particulière et il conviendra, à mon sens, de solliciter dans le cadre de la demande d'expertise que l'expert effectue ce calcul.
L'article 1682 du Code Civil prévoit par ailleurs que si l'acquéreur préfère garder la chose en payant le supplément du juste prix, il doit l'intérêt du supplément, du jour de la demande en rescision.
A défaut, la rescision anéantit rétroactivement la vente et produit des effets analogues à ceux d'une annulation.
Cependant en l'espèce, l'acquéreur ne pourrait choisir que de payer le complément de prix dès lors qu'il a revendu l'immeuble.
Le délai pour entamer une action en rescision pour lésion dans notre cas, sera échu le 22 octobre 2006, l'acte sous-seing privé passé par votre père, étant en date du 22 octobre 2004.
Au vu de la particularité de cette action, il me semble qu'il serait plus opportun de mener non pas de manière conjointe, mais parallèle, une action en responsabilité à l’encontre de l'agence immobilière en raison du non-respect par cette dernière de son devoir de conseil."
à vos avis....
Benoît |
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Benoix
Pilier de forums
535 réponses |
Posté - 07 juin 2006 : 20:19:15
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Pas d'avis ?? Tiens...tiens tiens...
Benoît |
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Benoix
Pilier de forums
535 réponses |
Posté - 14 juin 2006 : 15:09:57
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Toujours personne pour m'indiquer ce qu'il pense de la situation ci-dessus... 
Benoît |
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L'acheteur, le "pot de vin" et l'AI indélicate
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