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mib75
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 Posté - 23 févr. 2006 : 19:11:06
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bonsoir
notre syndic a recu une assignation d'un copropriétaire pour annulation de la derniere AG
1.pour sa defense il invoque le fait qu'il n a pas été régulierement convoqué à l'AG (non respect délai de 15jours entre le lendemain de la présentation de la convocation et la date d'AG: un délai de 14 jours ayant été respecté en l espece). Si ce copropriétaire n'a pas contesté l AG dans le délai de 2 mois, le juge pourra t il prononcer l'annulation de l'AG sur le seul fondement de cette convocation irréguliere ?
2.Par ailleurs, concernant la contestation de l'AG dansle délai de 2 mois, comment contester une AG? en envoyant par exemple au syndic une assignation dans le délai de 2 mois apres l'AG?
Ce delai de 2 mois court à partir de quel point de départ?
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 24 févr. 2006 : 10:20:27
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Pour répondre à votre point 2: extrait de l'article 42 de la loi de 1965:
"Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale"
Ce que complète cet extrait de l'article 18 du décret de 1967:
"Le délai prévu à l'article 42 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965 pour contester les décisions de l'assemblée générale court à compter de la notification de la décision à chacun des copropriétaires opposants ou défaillants."
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Edité par - mfld le 24 févr. 2006 10:24:09 |
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mfld
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1154 réponses |
Posté - 24 févr. 2006 : 10:36:53
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Pour répondre à votre point 1:
Avant un revirement récent de la cour de cassation, un vice de forme tel que le non respect du délai de convocation pouvait être le moyen pour un copropriétaire de faire annuler l'ensemble de l'AG, et cela au delà du délai de deux mois décrit plus-haut.
La cour de cassation est revenue sur cette position. Aujourdhui, toutes les contestations d'AG doivent être introduites dans ce délai de deux mois. Vous trouverez un article à ce sujet sur le site de l'ADIL: http://www.anil.org/actualite/ha96/copropriete_96.htm
Maintenant, ce n'est que de la jurisprudence, et un juge mal inspiré (mauvaise nuit, lever du pied gauche, énorme tas de dossiers à traiter en urgence, plus de temps pour lire l'actualité juridique, argumentaire lacunaire d'un avocat débonnaire  ) peut toujours en première instance suivre votre copropriétaire contestataire. Il vous faudra alors faire appel de cette décision, ce que je ne vous souhaite pas.
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Edité par - mfld le 24 févr. 2006 10:39:40 |
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mib75
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 24 févr. 2006 : 19:14:16
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merci de votre réponse.
donc si le copropriétaire a contesté dans le délai de 2 mois, et qu'il y a irrégularité au niveau de la convocation (irrégularité minime!), le juge pourrait prononcer la nullité de l'AG contestée?
y a t il un moyen de régulariser l 'AG pour ne pas encourir la nullité?
meci par avance |
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priori
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625 réponses |
Posté - 24 févr. 2006 : 19:23:21
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Ce non respect du délai de 15 jours a-t-il porté un préjudice au copropriétaire qui réclame l'annulation de l'AG?
Les Juges, font souvent intervenir cette notion de préjudice, lors de leurs décisions.
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mib75
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 24 févr. 2006 : 19:34:06
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non, l'irrégularité sur le délai n'a pas porté préjudice au copropriétaire.
y a t il selon vous un moyen de "régulariser" cette irrégularité ?
j ai entendu dire que sur une autre procédure, le juge avait annulé l'AG dans son ensemble au motif que le proces verbal notifié par courrier recommandé avait été signé par le gardien de l'immeuble qui n avait pas recu procuration du copropriétaire!(alors que celui ci lui vait bien indiqué oralement qu il pouvait signer tous les reccomandés à sa place...)
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mathi
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2092 réponses |
Posté - 25 févr. 2006 : 00:33:04
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mib75
Si un syndic dit "professionnnel" n'est même pas capable de respecter la règlementation en vigueur il engage sa réponsabilité.
Un syndic professionnel a un devoir de conseil ; il ne doit pas faire voter une assemblée à l'encontre d'un règlement de copropriété et de la règlementation en vigueur :
http://inglese-marin.fr/faq.htm?PRMC_NUM=24&PRMC_CODEDANSTABLE=ACTUCOP
Le délai des 15 jours est imposé par l'art. 9 du décret du 17 mars 1967 modifié (ci-dessous)
http://universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=35842
Une assemblée se "prépare" largement en avance avec le conseil syndical et le syndic.
Si votre conseil syndical compte les étoiles, pas étonnant que le syndic se mette en faute si ça l'arrange !
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Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 12 octobre 2005
Rejet
N° de pourvoi : 04-14602
2 / que le juge doit répondre à l'ensemble des moyens présentés par les parties ; que le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; que dans leurs conclusions d'appel, pour s'opposer à la prétendue forclusion de l'action en contestation des résolutions de l'assemblée générale du 24 mars 1995 invoquée par le syndicat des copropriétaires, les époux X... faisaient valoir "que le Tribunal, la cour d'appel de Paris et la Cour de Cassation ont tous constaté que M. et Mme X... avaient été irrégulièrement convoqués puisque le syndicat ne leur avait pas notifié leur convocation "au moins quinze jours avant la date de la réunion" comme prescrit au 2e alinéa de l'article 9 du décret du 17 mars 1967" et que "la forclusion n'est pas opposable aux copropriétaires qui ont été irrégulièrement convoqués", si bien que "la demande de M. et Mme X... de voir prononcer la nullité de certaines résolutions de l'assemblée générale du 24 mars 1995 est parfaitement recevable" ; qu'en ne répondant pas à ce moyen péremptoire des écritures d'appel des époux X..., la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;
Mais attendu que, même fondées sur une absence de convocation ou sur une convocation irrégulière, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions, qui leur est faite à la diligence du syndic dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale ; qu'ayant constaté que le procès-verbal de l'assemblée générale avait été notifié aux époux X... le 26 avril 1995 et distribué le 5 mai 1995 et relevé qu'ils avaient jusqu'au 5 juillet 1995 pour assigner le syndicat en nullité de certaines résolutions de l'assemblée générale alors qu'ils n'avaient fait délivrer l'assignation que le 27 décembre 1995, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, en a exactement déduit que l'action des époux X... était irrecevable ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les époux X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne les époux X... à payer au Syndicat coopératif Les Thibaudières la somme de 2 000 euros ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande des époux X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze octobre deux mille cinq.
Décision attaquée : cour d'appel de Versailles (chambres civiles réunies) 2004-01-14
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=CASS&nod=CXCXAX2005X10X03X00146X002
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Loi 65-557 du 10 juillet 1965 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm |
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mib75
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 25 févr. 2006 : 17:41:32
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merci de votre aide!
je réitere ma demande: peut on demander au syndic de régulariser cette erreur en convoquant eventuellement un AGE qui se pronocerait à nouveau sur la resolution que le demandeur veut voir annuler? |
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priori
Pilier de forums
625 réponses |
Posté - 25 févr. 2006 : 19:46:32
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Le syndic a déjà reçu l'assignation. La procédure est en cours. A supposer que vous vouliez soutenir votre Syndic qui a "mal travaillé", et que vous décidiez, de connivence avec lui, de faire une AGE, il vous faut souhaiter que l'avocat du copropriétaire soit suffisamment NUL pour ne pas demander l'annulation de cette AGE.
Si le copropriétaire obtient satisfaction, AG annulée, que son avocat demande régulièrement l'annulation des AGE ultérieures, pour moi, vous avez perdu!
Mais dîtes-moi, pourquoi vous inquiétez-vous tant sur la façon de contourner cette procédure? Etes vous syndic? Où ce Syndic le tenez-vous tant en estime que vous craigniez de le perdre? Où est-il incapable de se débrouiller seul? Je ne comprends pas!
Il est vrai que, si le copropriétaire obtient satisfaction, la copropriété se verra désigner un administrateur provisoire.
Mais, votre Syndic pourra toujours se faire réélire si vous y tenez tellement!
Je serais curieuse de savoir, quel préjudice celà porte au copropriétaire qui assigne votre Syndicat pour un retard de quelques jours! Il y a forcément une autre raison qui l'a poussé a aller en justice! Votre Syndic n'est peut-être pas un Saint ou le copropriétaire adore les procédures!
Amicalement,priori. |
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mib75
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 25 févr. 2006 : 20:04:37
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merci de votre message.
le pb qui sepose est que le syndic souhaite régulariser l'AG contestée en convoquant une AGE.
je ne sais pas si il a le droit d agir ainsi...
quant au demandeur, c'est un procédurier qui n est pas tres apprecié de la copropriété... |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 25 févr. 2006 : 21:12:30
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mib75
Priori ne comprend pas, non plus, comme moi, pourquoi vous teniez tant à soutenir le syndic qui est un je m'en foutiste et il le démontrer en engageant sa responsabilité. Car elle l'est : il n'a pas respecté, en connaissance de cause, la règlementation en matière de convocation d' AG...
Déjà s'il n'est pas capable de faire ça, comment doit être gérée votre copro !
Par contre, vous traitez de procédurier un copropriétaire qui s'est rendu compte de cette incompétence de votre syndic et agit, lui, en toute légitimité !!
C'est le monde à l'envers non ? |
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priori
Pilier de forums
625 réponses |
Posté - 25 févr. 2006 : 21:48:41
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Si le seul motif de la procédure est le retard dans l'envoi des convocations, écoutez, je ne vois pas comment rattraper çà!
Cette AG, comportait-elle, le renouvellement du mandat du syndic?
Ecoutez, si le Syndic tient absolument à refaire une AGE, qu'il la fasse, mais à vous autres, copropriétaires, celà vous fera des frais supplémentaires!Celà ne vous empêchera pas d'avoir des frais d'avocats, huissiers etc, pour répondre à l'assignation du copropriétaire qui peut-être a d'autres raisons d'être mécontent!
Veillez à ce que cette procédure ne vous coûte pas trop cher! Vous savez, même si votre Syndic vous parait être une perle, lui, il s'en fiche: il a fait la bourde, mais c'est vous Syndicat des copropriétaires qui paierez tout!
Quant à votre conseil syndical, il est nul! Quand il a vu que le délai était insuffisant pourquoi n'en a-t-il pas fait part au Syndic, quitte à reporter l'AG de quelques jours et à renvoyer d'autres convocations!
Un conseil syndical doit surveiller le Syndic, malheureusement, la plupart lui font entière confiance et , je ne dis pas le fond de ma pensée. En tout cas, en l'occurence, vous pouvez changer de Syndic et de Conseil Syndical en même temps!
Ne soyez pas le seul à vous tracasser! Si vous ne faites pas partie du conseil syndical, vous pouvez leur dire, de ma part, que ce sont des nuls et qu'ils vous ont mis, eux et le Syndic dans....de beaux draps!!! Voilà, je ne peut vous consoler, je regrette! |
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priori
Pilier de forums
625 réponses |
Posté - 25 févr. 2006 : 22:07:43
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mib75, je viens de lire, tous les sujets entrés par vous dans ce forum!
Je m'interroge à savoir si, vraiment votre Syndic est un syndic professionnel! Que de problèmes! Huissier qui n'arrive pas à récupérer l'argent d'un débiteur, une terrasse qui n'a plus de propriétaire , un syndic qui a l'air de patauger ou de , pardonnez l'expression, "s'en foutre". Tout celà, c'est son travail! Bien sûr, vous avez raison de vouloir comprendre ce qu'il conviendrait de faire!
Moi, mon conseil serait de changer de Syndic! Pas possible, il fait son boulot n'importe comment! et un appartement vendu sans sa terrasse privative, alors là, j'espère que vous avez installé des barrières solides pour empêcher l'acheteur d'y aller! Cà serait trop facile!
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mib75
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 26 févr. 2006 : 16:15:07
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merci de vos réponses.
En réalité je suis arrivé il y a peu de temps dans cette copropriété et je dois dire que j'ai étais tres etonné de voir le nombre de procédures engagées lors de la derniere AG.
je pense que le conseil syndical cherche à gagner des sous en etant si procédurier, mais pour le moment, c'est l effet inverse qui se produit, car la légitimité des procedures engagées est parfois douteuse. a cela s ajoute le fait qu elles ne sont pas bien conduites par notre syndic (erreurs grossieres commises à plusieurs reprises)... a part les frais d avocat et d huissier a regler, je ne vois pas d argent entrer!!
concernant le pb de régulariser à posteriori l AG contestée, je ne crois pas que ce soit une solution juridiquement tenable.
a vous lire, on pourrait se retourner contre le syndic?
le syndic engage sa repsonsabilité si une irrégularité de forme est commise? (non respect delai, signature d'un recommandé par un gardien etc...)
merci encore |
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priori
Pilier de forums
625 réponses |
Posté - 26 févr. 2006 : 18:04:16
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Le conseil syndical n'a pas à décider seul, s'il doit y avoir procédure. En ce qui concerne le suivi des mauvais payeurs, c'est au Syndic de faire le travail. Il faut que vous sachiez que, dans ce cas-là de poursuite des mauvais payeurs, c'est le copropriétaire débiteur qui, suite à une loi assez récente, doit payer les frais d'avocat huissier, ....Par contre s'il s'agit de poursuivre un copro parce qu'il a mis du linge au balcon...(c'est une image!), la copropriété sera obligée d'avancer l'argent en espérant que le Juge plus tard change la donne. C'est pourquoi,mieux vaut essayer de s'arranger à l'amiable .
Le mieux, pour vous, est d'entrer en contact avec vos nouveaux voisins etc...faire le point! rechercher un bon Syndic, et il y en a!!
Vous présenteriez le contrat de ce dernier à la prochaine Assemblée Générale. C'est la raison pour laquelle je vous demandais jusqu'à quelle date le Syndic actuel était élu? S'est-il fait élire pour 1 an, pour 3ans?
Ce syndic dont vous envisageriez de présenter la candidature vous conseillera! Celà m'est arrivé! Malheureusement, la majorité des copropriétaires voulant garder l'ancien, je n'ai pas réussi!...
Patientez, sur ce forum, il y a vraiment des personnes qui sont de bon conseil et qui ne vont pas tarder à vous répondre!
Vous pouvez aussi vous rapprocher d'une association comme l'ARC, mais ne restez pas seul en tant que copropriétaire, car c'est dur à porter! Et, il faut vivre aussi!
BON COURAGE! |
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mib75
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 26 févr. 2006 : 18:32:13
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merci de vos réponses et de votre soutien!
une derniere question sur un point que vous avez soulevé;
vos dites "dans ce cas-là de poursuite des mauvais payeurs, c'est le copropriétaire débiteur qui, suite à une loi assez récente, doit payer les frais d'avocat huissier"...
de quelle loi recente parlez vous?ENL? je n arrive pas à trouver le passage de cette loi mentionnant que les frais de recouvrement sont à supporter par le copropriétaire défaillant...cela signifie que desormais les frais de mise en demeure, huissier, et avocat seront imputé sur le compte des copropriétaire défaillant?
merci |
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hes
Pilier de forums
450 réponses |
Posté - 26 févr. 2006 : 22:24:55
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La réponse à votre question sur la régularisation dépend de savoir si le mandat du syndic a été renouvelé lors de l'assemblée contestée. |
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priori
Pilier de forums
625 réponses |
Posté - 26 févr. 2006 : 23:16:52
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hes a raison. C'est pourquoi nous vous demandons de nous dire si votre Syndic s'est fait réélire lors de la dernière Assemblée Générale "contestée" et pour combien de temps.
Quant au problème concernant la récupération des frais engagés pour poursuivre un copropriétaire débiteur, suite à la loi SRU qui a créé un article 10-1 dans la loi du 10 juillet 1965, le syndicat pourrait récupérer auprès du copropriétaire débiteur les frais "nécessaires" au recouvrement de ces charges impayées. Mais, les juges interprètent à leur façon cet article de loi.Il est vrai que la plupart du temps, les syndics, au lieu de faire le travail eux-mêmes, prennent des avocats. La copropriété est alors amenée à payer ces frais. Pourtant les Syndics disposent d'autres moyens bien moins onéreux, en faisant eux-mêmes les démarches auprès du tribunal.
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
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