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suite à un litige concernant le non respect du calendrier d'appel de fonds prévu pour le ravalement de la copropriété (le dernier appel prévu à reception des travaux est demandé alors que les travaux ne sont qu'aux3/4 réalisés), le syndic m'assure que, légalement, le montant global des travaux votés en A.G, doit INTEGRALEMENT être sur le compte de la copropriété avant le début même des travaux, est-ce vrai?
Les modalités de préfinancement d'un chantier de travaux exceptionnels doivent impérativement être déterminées par l'assemblée générale lors de la prise de décision d'effectuer ces travaux. A défaut le syndic ne peut effectuer des appels à sa guise car les dates d'exigibilité sont considérées comme n'ayant pas été régulioèrement déterminées.
Il est fréquemment reproché aux syndics (professionnels ou non) d'engager des travaux sans avoir l'assurance de pouvoir payer l'entrepreneur dans des conditions satisfaisantes. Dès lors il n'est pas anormal que le syndic propose, voire exige, le financement total avant de donner l'ordre de service. Cette solution est en particulier admissible quand les travaux sont importants mais de durée relativement courte.
Par ailleurs, si plusieurs appels sont prévus, les dates doivent en être fixées de telle manière que le syndic soit en mesure de payer effectivement l'entrepreneur à la date prévue ou prévisible. L'anticipation est donc nécessaire. Le paiement du solde est souvent prévu, dans les marchés, à la date de la réception. Il est alors parfaitement normal que l'appel soit effectué un mois au moins avant la date prévue pour cette réception, sinon plus.
On ne peut pas admettre que le syndic effectue l'appel de fonds nécessaire pour payer la situation d'avancement n° 2 le jour où il reçoit cette situation, qu'il ne pourra ainsi payer que trois semaines ou un mois, au mieux, après la date prévue dans le marché;
JPM fait bien d'insister sur ces 2 points. - c'est à l'AG qu'il revient de fixer l'échéancier des appels provisionnel. Il y a peut être ici un défaut de conseil du syndic, mais si aucune échéance n'est fixée ... le syndic se retrouve à devoir faire ce qu'il peut, même s'il ne peut licitement appeler suivant un échéancier qui n'est pas fixé ! (Que faisait le CS sur ce coup ??) (voir L.art.14-2)
- un syndic a été condamné pour avoir passé commande alors qu'il ne disposait pas des fonds nécessaires (Il n'a pas dû pouvoir honorer les factures en raison d'impayés ??). Le syndic qui passe commande sans avoir les fonds nécessaires pour honorer cette commande commet une faute (résumé).
merci de votre réponse. Le seul hic en ce qui concerne les travaux, c'est que le ravalement a commencé en septembre 2003, alors que le 1°appel avait été versé en fevrier 2003, le 2°appel a été réglé 8 mois avant le debut de la 2° tranche, et alors que cette 2° tranche n'est même pas terminée on nous demande le solde!!! Qu'un laps de temps nécessaire pour approvisionner le compte du syndic soit pris en consideration, d'accord, mais de là, à anticiper avec 6 ou 8 mois d'avance!!!! mais votre réponse me permettra d'être plus vigilante si lors d'une AG, de nouveaux gros travaux doivent être votés.
Attention à ne pas confondre : Le syndic passe commande au nom du syndicat. Les appels de fonds aux copropriétaires sont faits pour provisionner le compte du syndicat. Les factures sont réglées par le syndicat.
Il est donc normal, signe d'une bonne gestion, que le syndic procède aux appels de fonds bien avant les dates de paiements, tenant compte de la réactivité plus ou moins grande des copropriétaires et des récalcitrats éventuels. (Vous savez bien que c'est un sport national que de payer au dernier moment !!)
Une bonne et saine gestion voudrait que l'intégralité des fonds soit versée avant que le syndic ne passe commande, fonds versés sur un compte spécifique travaux par exemple (avec intérets si possible, même à 2%).
Bien d'accord avec Gedehem, mais de plus il ne faut pas confondre le régime du paiement d'un chantier déterminé en fonction des situations d'avancement
avec les régime des chantiers par tranches périodiques, généralement annuelles.
Dans ce cas chaque tranche est un chantier autonome sur la plan comptable et financier.
Comme en général il y a une assemblée qui vient se glisser entre chaque tranche, il est toujours possible de fixer ou de modifier les mosalités de financement de la tranche à venir.
On peut dire sans grand risque d'erreur qu'actuellement, dans 60 % des cas, les modalités de financement n'ont pas été été fixées clairement par la décision d'assemblée. C'est certainement l'une des règles sur lesquelles il faut inssister lourdement chaque fois qu'on en a l'occasion : nécessité absolue de fixer les modalités du financement dans les décisions de travaux.
appels de fonds et tresorerie
Forum fermé
Posté - 03 mars 2006 : 10:26:44
