|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
neanderthal
Contributeur senior
62 réponses |
 Posté - 03 mars 2006 : 22:45:13
|
Je suis sur le point de faire une proposition de rachat de combles dans mon immeuble, à Paris. Les copropriétaires sont ok sur le principe, on va définir une date pour l’AG dans quelques jours.
Après pas mal de réflexion (et d’erreurs aussi), j’ai finalement élaboré un projet profitable à tous (création d’un accès privilégié en toiture pour éviter un droit de passage, réfection à ma charge du plafond de la cage d’escalier en raison d’un déplacement de la trappe d’accès toiture, création d’une surface commune susceptible d’accueillir une future VMC, etc.).
Je me suis par ailleurs engagé à prendre une assurance dommage ouvrage, j’ai assuré le voisin de palier de la qualité d’insonorisation, j’ai pris un architecte désigné par la copro avec une mission complète incluant le suivit de chantier, les démarches, les décennales, le projet, etc, … bref tous se passait bien….. Jusqu’à hier !!!!
En effet, j’ai contacté le géomètre expert afin d’avoir en plus du modificatif au RCP et des plans, les mesures du carrez et du mansardé pour présenter le projet au conseil syndical et là booom ! Alors qu’un autre géomètre (que m’avait envoyé une agence lors d’une estimation) avait trouvé environ 17m² supérieurs à 1,80m et 90m² inférieurs, mon actuel géomètre expert m’envoie un document avec 33m² supérieurs et 77m² environ inférieurs à 1,80m²… mon architecte vérifie et me dit alors qu’on a un problème avec le PLU, qu’on dépasse les plafonds pour la SHON, qu’on pourra pas mettre les 7 velux prévus (sur lesquels ont avait normalement les accord), et qu’au final je vais devoir trouver des solutions de « bricolage », et déclarer une salle de jeu, un bureau, une bibliothèque… voir même cloisonner la moitié de ma surface et ne pas y faire de plancher ou même d’éclairage afin de faire un « grenier ».
Je me vois mal poser des velux « à la punk »… !! Vais-je devoir me contenter d’un appart avec une partie en « grenier » et de 2 velux au lieu de 7 ? (je ne saisi pas non plus le rapport entre SHON et velux)
Je sais que si je fais une salle de bain à l’étage, je peux ajouter quelques mètres carrés (quoique j’ai pas saisi exactement combien…) existe-il d’autres astuces ? Est-ce une question « d’emballage », et si oui quels surfaces déclarer ?? Quels sont les problèmes que je risque de connaître vis-à-vis de l’acte de vente le jour où je vendrai mon « duplex » si une partie est en grenier ?
Merci de vos suggestions
|
|
Signaler un abus
|
|
|
neanderthal
Contributeur senior
62 réponses |
Posté - 05 mars 2006 : 03:56:25
|
bon je reformule....
comment créer de la shon ?
C'est quoi l'histoire des 20m² ?? pour les apparts aussi ??
et si j'installe des lucarnes à la place des velux ?
ou des tuiles en verre ?
y'a t il un moyen de faire au moins un plancher ?
Je risque quoi à aménager mon grenier si c'est la seule solution ?
merci..
|
Signaler un abus  |
|
|
Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 05 mars 2006 : 12:37:56
|
Citation :
Initialement entré par neanderthal
Je suis sur le point de faire une proposition de rachat de combles dans mon immeuble, à Paris. Les copropriétaires sont ok sur le principe, on va définir une date pour l’AG dans quelques jours.
Après pas mal de réflexion (et d’erreurs aussi), j’ai finalement élaboré un projet profitable à tous (création d’un accès privilégié en toiture pour éviter un droit de passage, réfection à ma charge du plafond de la cage d’escalier en raison d’un déplacement de la trappe d’accès toiture, création d’une surface commune susceptible d’accueillir une future VMC, etc.).
Je me suis par ailleurs engagé à prendre une assurance dommage ouvrage, j’ai assuré le voisin de palier de la qualité d’insonorisation, j’ai pris un architecte désigné par la copro avec une mission complète incluant le suivit de chantier, les démarches, les décennales, le projet, etc, … bref tous se passait bien….. Jusqu’à hier !!!!
En effet, j’ai contacté le géomètre expert afin d’avoir en plus du modificatif au RCP et des plans, les mesures du carrez et du mansardé pour présenter le projet au conseil syndical et là booom ! Alors qu’un autre géomètre (que m’avait envoyé une agence lors d’une estimation) avait trouvé environ 17m² supérieurs à 1,80m et 90m² inférieurs, mon actuel géomètre expert m’envoie un document avec 33m² supérieurs et 77m² environ inférieurs à 1,80m²…
Pfuu.
Belle différence !
Que dit le premier géomètre ?
La surface SHON dans un comble se calcule comme ceci :
On ne considère que les surfaces où un plancher existe. C'est une évidence, mais je préfère la rappeler.
Ensuite, on trace un ligne sur ce plancher délimitant la (es) zone(s) où la hauteur est supérieure à 1m80. Cette hauteur se prend depuis le plancher jusqu'à la sous-face des chevrons (ou de l'isolant s'il y en a).
Citation :
mon architecte vérifie
Il ne l'avait pas fait avant ???
Comment a-t-il pu faire ses plans ?
Mais peut-être en êtes vous au tout début et n'a-t-il pas commencé son travail ?
Citation :
et me dit alors qu’on a un problème avec le PLU, qu’on dépasse les plafonds pour la SHON,
L'important ici est de savoir si le plancher existe ou non. Qu'en est-il ?
Si le plancher du comble existe, alors le dépassement de SHON est certainement prescrit (de quand date l'immeuble ?).
Dans ce cas, le fait de rendre habitable ce grenier est possible, la SHON de l'immeuble n'étant pas augmentée.
Par contre, si le plancher n'existe pas, vous ne pourrez construire que la surface restant disponible d'après le PLU.
Citation :
qu’on pourra pas mettre les 7 velux prévus (sur lesquels ont avait normalement les accord),
Ceci n'a rien à voir.
Les velux n'ont pas de rapport avec la SHON.
Un grenier est de la SHON, qu'il ai ou non des jours.
Citation :
et qu’au final je vais devoir trouver des solutions de « bricolage », et déclarer une salle de jeu,
Une salle de jeu est de la SHON. Cela ne résoudrait en rien le problème !
Citation :
un bureau,
Idem
Citation :
une bibliothèque…
Idem.
Heu, dites, vous êtes sur de votre architecte ?
Vous êtes sur que c'est bien ce qu'il vous a dit ?
Si oui, hum, comment dire, vous n'en connaissez pas un autre ?
Citation :
voir même cloisonner la moitié de ma surface et ne pas y faire de plancher
Le "voir même" est en trop.
C'est la seule solution pour ne pas dépasser le SHON.
NB : sont également déductibles les locaux techniques en comble, mais il faut les justifier et cela ne peut pas raisonnablement dépasser quelques m2 pour un immeuble de logement. Ainsi, la surface que vous voulez mettre à disposition de la VMC collective de l'immeuble ne constituera pas de SHON.
Citation :
ou même d’éclairage afin de faire un « grenier ».
L'éclairage n'est pas un notion servant au calcul des SHOB/SHON.
Dans l'idée, vous pouvez très bien vouloir vivre dans une maison où les chambres n'auraient pas de fenêtres. Ces chambres seraient pourtant de la SHON.
Citation :
Je me vois mal poser des velux « à la punk »… !!
C'est à dire ?
Les poser en loucedé ?
Citation :
Vais-je devoir me contenter d’un appart avec une partie en « grenier » et de 2 velux au lieu de 7 ?
Si vous vivez dans le grenier, c'est qu'il y aura un plancher. Ce sera donc de la SHON. Vous serez hors la loi.
Citation :
(je ne saisi pas non plus le rapport entre SHON et velux)
Vous avez parfaitement raison.
Citation :
Je sais que si je fais une salle de bain à l’étage, je peux ajouter quelques mètres carrés (quoique j’ai pas saisi exactement combien…)
Non, vous ne pourrez pas profiter de cette possibilité. Cela est réservé aux appartements existants. Or, dans ce grenier, il y a création de l'appartement.
Citation :
existe-il d’autres astuces ?
La question la plus importante est : le plancher du grenier existe-t-il ? Oui, alors tout va bien. Non, alors tout va mal.
Citation :
Est-ce une question « d’emballage », et si oui quels surfaces déclarer ??
La fraude est toujours une possibilité.
Mais la conclusion peut être sévère et décevante (amende et obligation de remise en état...).
Citation :
Quels sont les problèmes que je risque de connaître vis-à-vis de l’acte de vente le jour où je vendrai mon « duplex » si une partie est en grenier ?
Merci de vos suggestions
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
|
| Signaler un abus |
|
|
Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 05 mars 2006 : 12:47:13
|
Citation :
Initialement entré par neanderthal
bon je reformule....
comment créer de la shon ?
On créé de la SHON en créant des planchers desquels on ne pas déduire de surface de la SHOB.
Citation :
C'est quoi l'histoire des 20m² ??
C'est la limite maximale de SHOB constructible sans permis de construire. Mais attention, en-dessous, il faut obtenir le permis au rabais qu'est la Déclaration de Travaux.
Et même s'il n'y avait pas d'autorisation à demander, il est interdit de faire tous travaux rendant une construction hors la loi. Si elle l'est, il ne faut pas de travaux la rendant encore plus.
Citation :
pour les apparts aussi ??
Toutes constructions et tous travaux.
Citation :
et si j'installe des lucarnes à la place des velux ?
Ca ne change rien.
Citation :
ou des tuiles en verre ?
Pas mieux
Il ne faut pas qu'il ai de plancher. C'est ça l'élément à prendre en compte.
Citation :
y'a t il un moyen de faire au moins un plancher ?
Justement non.
Vous pouvez le conserver, mais pas en créer plus que ce que ne permet le PLU.
Citation :
Je risque quoi à aménager mon grenier si c'est la seule solution ?
merci..
Amende et obligation de remise en l'état.
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
|
| Signaler un abus |
|
|
rroger3538
Contributeur vétéran
109 réponses |
Posté - 05 mars 2006 : 14:02:47
|
bonjour,
les reponses de cambel sont toute a fait exacte,
mais je vais vous préciser:
le SHON c'est la surface hors d'oeuvre des partie habitable que le pos vous autorise a construire sur votre parcelle de terrain;
tous les etages habitables sont concernés mais pas les combles, meme si le sol est un plancher, donc:
vous devez rechercher la shon autorisée sur votre parcelle, voir sur le permis la surface de shon qui a ete utilisée lors de la construction, le solde s'il existe est la shon disponible;
roux |
| Signaler un abus |
|
|
Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 05 mars 2006 : 14:52:00
|
Citation :
Initialement entré par rroger3538
bonjour,
les reponses de cambel
J'ai l'habitude que l'on écorche mon nom à l'oral, mais à l'écrit, là, vous faites fort !
Citation :
sont toute a fait exacte,
mais je vais vous préciser:
le SHON c'est la surface hors d'oeuvre des partie habitable
Non.
La SHON, c'est la SHOB moins quelques surfaces, déduites de manière bien précises.
Allez lire ce sujet, il vous sera profitable.
Citation :
que le pos vous autorise a construire sur votre parcelle de terrain;
tous les etages habitables sont concernés mais pas les combles, meme si le sol est un plancher,
Si.
Voir la circulaire 90-80.
Un comble ne peut être déduit de la SHOB que si la charpente est trop emcombrante ou la hauteur inférieure à 1m80.
NB : s'il n'y a pas de plancher, ce n'est pas de la SHOB (et donc pas de la SHON).
Citation :
donc:
vous devez rechercher la shon autorisée sur votre parcelle, voir sur le permis la surface de shon qui a ete utilisée lors de la construction, le solde s'il existe est la shon disponible;
Oui, mais en comptant la SHON du grenier s'il y en a.
Citation :
roux
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
|
| Signaler un abus |
|
|
neanderthal
Contributeur senior
62 réponses |
Posté - 05 mars 2006 : 19:36:39
|
C’est clair ! le premier géomètre a fait une belle erreur !!
A ce propos, j’ai un écrit de sa part avec les mesures et son assurance civile professionnelle… ça peut avoir un intérêt ? étant donné que j’ai fait toute la présentation au conseil sur la base de ces chiffres c’est ennuyeux d’arriver en assemblé en disant « heuuu finalement c’est un tout petit peu plus grand de heuuu… plus de la moitié ! (ca va etre folklorique je le sens !!)
Mon archi a bossé sur les plans du second géomètre qui là par contre semblent être justes…
L’immeuble date de 1930…
Alors, concernant le plancher (voilà une notion qui me semble parfois abstraite au regard de ce que j’ai lu sur les forums « maisons »), et puis j’avouerai que j’ai tendance à confondre un peu « plancher » et « parquet » !!!!
Bref ! Nous avons une barre métallique tout les 60cm environ avec du béton entre ces barres… (de forme légèrement en U) mais on peut marcher dessus sans aucun soucis, c’est presque droit, c’est épais, c’est la structure de l’immeuble !
Donc dans les combles c’est « brut », pas de parquet, de moquette ou de carrelage par-dessus ça… ceci dit, légalement je pense qu’il s’agit d’un « plancher » puisqu’on peut y marcher.
Ce qui est certain c’est que je ne peux pas laisser ça comme ça, il faudrait au minimum faire une isolation et poser un parquet flottant sur ce …hmmmm appelons ça « sol » !
Concernant les Velux, je pensais que c’était un des éléments constitutifs de la différence entre grenier et combles… au même titre que « avec ou sans parquet »… mais bon à nouveau j’ai un doute !
Si j’ai bien saisi, j’ai un COS de 4, pour un petit immeuble parisien (4 étages, 2 apparts par étage + 2 boutiques sur rue) les 8 apparts font tous environ 45 à 50 m² et les combles que je veux racheter font environ 110m² au sol pour une trentaine de m² au dessus de 1,80m². Selon l’archi on est déjà hors COS mais si le plancher est déjà existant c’est plus un soucis c’est ça ?
Laurent, vous parlez de création d’appartement…. Je rectifie ce point, c’est une aliénation qui est prévue… création d’un lot et ensuite ce lot sera inclut dans mon lot. Donc je ne créé pas un appart, mais j’agrandi mon lot déjà existant au final.
Ceci dit, il y a peut etre un ordre dans la procédure pour passer cette partie dans mon lot avant le dépôt de permis… là j’avouerai que je n’en ai aucune idée…
Jeremy
|
| Signaler un abus |
|
|
Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 05 mars 2006 : 20:42:51
|
Citation :
Initialement entré par neanderthal
C’est clair ! le premier géomètre a fait une belle erreur !!
A ce propos, j’ai un écrit de sa part avec les mesures et son assurance civile professionnelle… ça peut avoir un intérêt ? étant donné que j’ai fait toute la présentation au conseil sur la base de ces chiffres c’est ennuyeux d’arriver en assemblé en disant « heuuu finalement c’est un tout petit peu plus grand de heuuu… plus de la moitié ! (ca va etre folklorique je le sens !!)
Mon archi a bossé sur les plans du second géomètre qui là par contre semblent être justes…
L’immeuble date de 1930…
Alors, concernant le plancher (voilà une notion qui me semble parfois abstraite au regard de ce que j’ai lu sur les forums « maisons »), et puis j’avouerai que j’ai tendance à confondre un peu « plancher » et « parquet » !!!!
Bref ! Nous avons une barre métallique tout les 60cm environ avec du béton entre ces barres… (de forme légèrement en U) mais on peut marcher dessus sans aucun soucis,
C'est ça l'élément important : il n'y a pas besoin de renforcer la structure pour utiliser ce plancher.
Citation :
c’est presque droit, c’est épais, c’est la structure de l’immeuble !
Donc dans les combles c’est « brut », pas de parquet, de moquette ou de carrelage par-dessus ça… ceci dit, légalement je pense qu’il s’agit d’un « plancher » puisqu’on peut y marcher.
Oui
Citation :
Ce qui est certain c’est que je ne peux pas laisser ça comme ça, il faudrait au minimum faire une isolation et poser un parquet flottant sur ce …hmmmm appelons ça « sol » !
Faites le rapprochement avec le papier peint de murs.
Un mur sans papier peint reste un mur. Une dalle sans moquette ou lino reste une dalle.
Citation :
Concernant les Velux, je pensais que c’était un des éléments constitutifs de la différence entre grenier et combles…
L'urbanisme ne connait que le termes de combles.
Ils sont soit aménageable, soit non aménageable.
Pour être non aménageables, ils doivent soit être encombrés de charpente, soit de hauteur inférieure à 1m80.
Si vous relisez la circulaire 90-80, vous verrez que les notions de jour, d'accès, etc., ne sont pas notées.
Citation :
au même titre que « avec ou sans parquet »… mais bon à nouveau j’ai un doute !
Si j’ai bien saisi, j’ai un COS de 4, pour un petit immeuble parisien (4 étages, 2 apparts par étage + 2 boutiques sur rue) les 8 apparts font tous environ 45 à 50 m² et les combles que je veux racheter font environ 110m² au sol pour une trentaine de m² au dessus de 1,80m². Selon l’archi on est déjà hors COS mais si le plancher est déjà existant c’est plus un soucis c’est ça ?
Oui.
Vous n'avez pas le droit d'aggraver une situation hors la loi, mais vous avez le droit d'en jouir (je parle d'urbanisme là, n'est-ce pas  )
Citation :
Laurent, vous parlez de création d’appartement…. Je rectifie ce point, c’est une aliénation qui est prévue… création d’un lot et ensuite ce lot sera inclut dans mon lot. Donc je ne créé pas un appart, mais j’agrandi mon lot déjà existant au final.
Alors dans ce cas, c'est sur, adieu les 5m2 de déduction pour amélioration de l'hygiène.
Citation :
Ceci dit, il y a peut etre un ordre dans la procédure pour passer cette partie dans mon lot avant le dépôt de permis… là j’avouerai que je n’en ai aucune idée…
Aucune idée non plus...
Citation :
Jeremy
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
|
| Signaler un abus |
|
|
neanderthal
Contributeur senior
62 réponses |
Posté - 05 mars 2006 : 21:25:23
|
je viens d'avoir l'archi au téléphone, il me dit que les combles sont SHOB et non SHON et que c'est leur changement d'affectation qui va génèrer la création de SHON... et dans ce cas, se repporter au COS !
Ce que je viens de lire de la circulaire 90-80 me semble effectivement intégrer les combles à la SHOB mais je ne vois pas dans le texte pourquoi ca ne ferait pas de la SHON aussi... je relis je relis !
Et si l'affectation des combles n'est pas précisée dans le RCP ca donne quoi ?
Pour ce qui est de l'amélioration de l'hygienne et de la création d'une salle de bain à l'étage, le fait de faire un lot unique réunissant combles et appartement actuel me permettra de bénéficier des 5m²... ce point est étrangement le plus litigieux et paradoxalement nous n'auront pas de soucis auprès du voyer qui nous l'a confirmé.
En quoi la date de construction de l'immeuble avait une importance ? L'archi ne semble pas de votre avis sur le fait que ca change quoique ce soit...
A ce stade je m'intéroge, les combles offrent une surface très exploitable avec 80m² mansardés et plus de 33m² suppérieure 1,80m... éventuelement 25m² après travaux... et seuls 10m² seront légalement aménageables... je crois que "l'aménageable" est aussi une notion qui mériterai plus de précision... je vais faire quoi de mes 15 ou 20m² restant ???? un grenier ??? et on a le droit de faire quoi dans un grenier ???
Je me vois mal proposer un placard technique de 30m² !! haaaa les procédures françaises... quel bonheur ! :)
|
| Signaler un abus |
|
|
Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 06 mars 2006 : 07:43:09
|
Citation :
Initialement entré par neanderthal
je viens d'avoir l'archi au téléphone, il me dit que les combles sont SHOB et non SHON et que c'est leur changement d'affectation qui va génèrer la création de SHON... et dans ce cas, se repporter au COS !
Ce que je viens de lire de la circulaire 90-80 me semble effectivement intégrer les combles à la SHOB mais je ne vois pas dans le texte pourquoi ca ne ferait pas de la SHON aussi... je relis je relis !
Eh oui, relisez, relisez, et vous ne trouverez pas qu'il faut déduire de la SHOB (et donc ne pas considérer comme étant de la SHON) les greniers au titre que ce sont des greniers. Ne craignez pas de montrez la circulaire à votre architecte, tellement peu la connaissent...
Ensuite, en employant le mot "affectation", votre architecte pense-t-il au à l'obligation de permis de construire pour changement de destination ? Si oui, il a tort. Le grenier d'une habitation fait partie de l'habitation, au même titre qu'une buanderie, un cellier, un bucher, etc. Il n'y a pas de changement de destination ici. Une déclaration de travaux est suffisante pour faire le travaux que vous souhaitez, pusique vous ne faites que rajouter des velux. Enfin, même s'il y avait changement de destination, cela ne créerait pas pour autant de SHON. Si la SHON existe, elle existe...
Citation :
Et si l'affectation des combles n'est pas précisée dans le RCP ca donne quoi ?
RCP=réglement de copropriété ?
Ce qui établi l'état d'un bien, c'est la réalité, et non ce qui peut être noté ça et là.
Si dans la réalité le plancher existe, il existe. Et quel que soit le nom que certains lui donnent, seule la réalité compte. A l'heure actuelle, c'est le comble aménageable d'un immeuble de logement.
Citation :
Pour ce qui est de l'amélioration de l'hygienne et de la création d'une salle de bain à l'étage, le fait de faire un lot unique réunissant combles et appartement actuel me permettra de bénéficier des 5m²...
Le logement que vous allez agrandir dispose-t-il déjà d'une salle de bains et d'un WC ?
Si oui, alors le fait d'en créer des seconds à l'étage ne donne pas droit à la réduction.
Mais la circulaire permet aussi de prendre en compte l'agrandissment de la cuisine. C'est peut-être par là qu'il faut passer.
Citation :
ce point est étrangement le plus litigieux et paradoxalement nous n'auront pas de soucis auprès du voyer qui nous l'a confirmé.
Le voyer ?
Citation :
En quoi la date de construction de l'immeuble avait une importance ? L'archi ne semble pas de votre avis sur le fait que ca change quoique ce soit...
Si l'immeuble avait eu moins de 3 ans, l'infraction pour dépassement de SHON n'aurait pas été prescrite.
Citation :
A ce stade je m'intéroge, les combles offrent une surface très exploitable avec 80m² mansardés et plus de 33m² suppérieure 1,80m... éventuelement 25m² après travaux... et seuls 10m² seront légalement aménageables... je crois que "l'aménageable" est aussi une notion qui mériterai plus de précision...
La circulaire 90-80 est justement là pour préciser cela.
C'est le seul document officiel qui existe à ma connaissance.
Pour aller plus loin, il faut plonger dans les jurisprudences et les jugements.
Citation :
je vais faire quoi de mes 15 ou 20m² restant ???? un grenier ??? et on a le droit de faire quoi dans un grenier ???
Vous touchez bien là l'erreur de la "pensée populaire" que l'on donne.
Un grenier est de la SHON, tout comme un cellier ou une buanderie.
Citation :
Je me vois mal proposer un placard technique de 30m² !! haaaa les procédures françaises... quel bonheur ! :)
Et encore, heureusement que cette circulaire est là, car sinon il faudrait ce contenter de l'article R112-2 du code de l'urbanisme. La circulaire 90-80 reprend en fait les diverses jurisprudence qu'a provoqué l'article R112-2. Elle mériterait d'être remis à jour, car il y a obligatoirement d'autre jurisprudence qui sont apparues depuis 15 ans.
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
|
| Signaler un abus |
|
|
neanderthal
Contributeur senior
62 réponses |
Posté - 06 mars 2006 : 19:49:16
|
Du nouveau... j'ai finalement fait appel aux service de l'urbanisme eux meme pour comprendre où était le souci... (étant donné que plus je lisais la circulaire 90-80 et plus j'étais en accord avec Laurent)
La question était "en achetant mes combles pour un usage d'habitation est-ce que je crée de la SHON ou celle-ci existe t elle déjà ?"
Et la réponse fut surprenante.... "NOUS NE CONNAISSONS PAS LA CIRCULAIRE 90-80, NOUS APPLIQUONS LE CODE DE L'URBANISME !!"
Et donc : "si les combles en question ont un accès par une trappe ou une echelle, ce n'est pas de la SHON !" (tient tient voilà un nouvel élément)...
Je tappe donc ces nouveaux éléments dans une recherche et je tombe sur une réponse d'un certain Laurent C. (décidement ce type est un dieu!!)
voir : http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=29618
Alors 2 questions se posent à moi...
Comment très cher indispensable Laurent C., pouvez vous être aussi catégorique sur le fait que l'accès aux combles ne constitue pas un élément relatif à la SHON ? D'où vient cette info ??? et pourquoi précisez vous celà ???
et... (et là ca mérite reflexion)... La circulaire 90-80 prévaut elle sur le code de l'urbanisme ou sommes nous face à un cas assez courant en droit où le texte le plus restrictif des deux (voir le plus précis) doit etre celui à prendre en compte ?
De nombreux exemples similaires existe pour le code du travail...
... la prochaine fois que j'appelle les service de l'urbanisme je leur demanderai "quel est la différence entre un grenier?" ... juste pour les embêter !! et toc !
Ou alors : "combien de velux puis-je poser, oui ou non ?" (elle me plait bien aussi celle-là !)
|
| Signaler un abus |
|
|
Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 06 mars 2006 : 21:11:07
|
Citation :
Initialement entré par neanderthal
Du nouveau... j'ai finalement fait appel aux service de l'urbanisme eux meme pour comprendre où était le souci... (étant donné que plus je lisais la circulaire 90-80 et plus j'étais en accord avec Laurent)
La question était "en achetant mes combles pour un usage d'habitation est-ce que je crée de la SHON ou celle-ci existe t elle déjà ?"
Et la réponse fut surprenante.... "NOUS NE CONNAISSONS PAS LA CIRCULAIRE 90-80, NOUS APPLIQUONS LE CODE DE L'URBANISME !!"
Pour la faire bref, relisez le premier paragraphe de la circulaire (celui que l'on ne lit jamais) et dites moi ce que vous en pensez.
Ensuite, allez lire ce qu'en pense le site Servicepublic.fr, en remarquant bien les 3 liens donnés en haut à droite, précisant les textes de références.
A la vue de tout cela, qu'en pensez-vous ?
Remarquez que moi je donne mes sources de droits. Demandez leur d'en faire autant...
Citation :
Et donc : "si les combles en question ont un accès par une trappe ou une echelle, ce n'est pas de la SHON !" (tient tient voilà un nouvel élément)...
Puisqu'ils ne connaissent que le code de l'urbanisme, quel article du code de l'urbanisme leur permet de déclarer ceci (ça, c'est une question piège qui va les faire chercher longtemps) ?
Citation :
Je tappe donc ces nouveaux éléments dans une recherche et je tombe sur une réponse d'un certain Laurent C. (décidement ce type est un dieu!!)
voir : http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=29618
Alors 2 questions se posent à moi...
Comment très cher indispensable Laurent C., pouvez vous être aussi catégorique sur le fait que l'accès aux combles ne constitue pas un élément relatif à la SHON ?
La loi, et la circulaire, son complément indispensable...
Citation :
D'où vient cette info ??? et pourquoi précisez vous celà ???
Parce que c'est une des pierres d'achoppement sur lequel il est utile de lutter, avec la notion de jour dans les combles.
Citation :
et... (et là ca mérite reflexion)... La circulaire 90-80 prévaut elle sur le code de l'urbanisme
Non.
Mais comme le code ne précise rien... la circulaire ne le contredit pas. Elle ne fait que préciser les notions à prendre en compte.
Citation :
ou sommes nous face à un cas assez courant en droit où le texte le plus restrictif des deux (voir le plus précis) doit etre celui à prendre en compte ?
De nombreux exemples similaires existe pour le code du travail...
J'écrivais à la fin de mon message précédent :
Et encore, heureusement que cette circulaire est là, car sinon il faudrait ce contenter de l'article R112-2 du code de l'urbanisme. La circulaire 90-80 reprend en fait les diverses jurisprudence qu'a provoqué l'article R112-2. Elle mériterait d'être remis à jour, car il y a obligatoirement d'autre jurisprudence qui sont apparues depuis 15 ans.
Etes-vous allez lire l'article R112-2 ?
Faites-le et dites moi si vous y trouvez qu'un comble accessible par une trappe (ou ne comportant pas de jours) ne doit pas être considéré comme aménageable (et je vous assure que c'est bien cet article qu'il faut utiliser, et que celui-ci).
Comme vous pouvez le constater, la circulaire 90-80, que le ministre demande expressement aux DDE d'appliquer, n'est que le prolongement plus précis de l'article R112-2.
Citation :
... la prochaine fois que j'appelle les service de l'urbanisme je leur demanderai "quel est la différence entre un grenier?"
Ne vous arrêtez pas à ce terme, il n'a aucune importance.
Encore une fois, en urbanisme, ce qui importe c'est le fond des choses (et donc ce que l'on en fait et non leur nom qu'on leur donne à priori)
Qu'on l'appel un comble, un grenier, une sous-pente, etc, le nom importe nullement pour déterminer s'il est ou non de la SHON.
Citation :
... juste pour les embêter !! et toc !
Demandez leur plus simplement de vous citer l'article du code de l'urbanisme qui leur permet de dire qu'un comble accessible par une trappe n'est pas de la SHON.
Citation :
Ou alors : "combien de velux puis-je poser, oui ou non ?" (elle me plait bien aussi celle-là !)
Réponse facile : aux problèmes d'esthétique près, vous pouvez installer le nombre de velux que vous voulez.
Vous avez tout a fait le droit d'éclairer votre charpente comme vous l'entendez.
Si vous voulez remplacer les tuiles par une véranda, vous avez le droit.
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
|
| Signaler un abus |
|
|
neanderthal
Contributeur senior
62 réponses |
Posté - 07 mars 2006 : 15:42:12
|
Alors j'ai relu le premier paragraphe de la circulaire et pour moi c'est plutôt clair et effectivement pas en contradiction avec la 90-80... les textes de référence vont dans mon sens aussi !!
Alors concernant les sources de droit j'ai appellé un autre service d'urbanisme...
Cette histoire de trappe n'a pas de source juridique mais vient d'une pratique d'avant 1976... pour le calcul de la TLE. Depuis la SHON est calculée comme on le sait mais tous les instructeurs n'appliquent ou ne connaissent pas la circulaire 90-80. Ceci dit c'est du coup plus que défendable et le R112-2 ne fait effectivement aucune référence à l'accès par trappe ou autre...
Je confirme donc : mes combles sont de la SHON et j'ai besoin d'une simple déclaration de travaux... !
Je pars à Paris demain pour la présentation du projet à la copro, et j'informe lundi l'archi de la 90-80.... pour voir si il me suit !
Cordialement
Jeremy
|
| Signaler un abus |
|
|
Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 07 mars 2006 : 21:16:54
|
Citation :
Initialement entré par neanderthal
Alors j'ai relu le premier paragraphe de la circulaire et pour moi c'est plutôt clair et effectivement pas en contradiction avec la 90-80...
???
Ca se mord la queue là, non ?
Je voulais faire référence en particulier à ce passage, ou le ministre demande aux DDE de : J'attire ainsi votre attention sur l'intérêt qu'il y a à appliquer strictement les modalités de calcul de la surface hors oeuvre des constructions, dans le respect des prescriptions de la note technique jointe qui devrait contribuer à l'harmonisation des pratiques locales notamment pour ce qui concerne la prise en compte des vides de plancher et des surfaces destinées au stationnement des véhicules.
Bon, il ne dit pas : ceci est la loi et appliquez là, mais tout de même, mon ministre me dirait cela, je crois que j'appliquerais...
Citation :
les textes de référence vont dans mon sens aussi !!
Alors concernant les sources de droit j'ai appellé un autre service d'urbanisme...
Cette histoire de trappe n'a pas de source juridique mais vient d'une pratique d'avant 1976... pour le calcul de la TLE. Depuis la SHON est calculée comme on le sait mais tous les instructeurs n'appliquent ou ne connaissent pas la circulaire 90-80. Ceci dit c'est du coup plus que défendable et le R112-2 ne fait effectivement aucune référence à l'accès par trappe ou autre...
N'est-ce pas
Alors, lorsque j'entend un service instructeur dire qu'il instruit suivant a la loi et que la loi, et qu'il vous sortent des histoires de trappes et de jours dans les combles...
Citation :
Je confirme donc : mes combles sont de la SHON et j'ai besoin d'une simple déclaration de travaux... !
Pour poser les vélux.
Citation :
Je pars à Paris demain pour la présentation du projet à la copro, et j'informe lundi l'archi de la 90-80.... pour voir si il me suit !
Faite gaffe, ça risque aussi de lui faire un choc...
Faites lui d'abord bien lire l'extrait que j'ai posté en rouge au début de cette réponse.
Parce que des archis d'accord avec les services instructeurs pour appliquer des "fausses bonnes pensées populaires" (les confusions entre la notion de surface habitable et celle de surface aménageable), ça court les rues, que dis-je, ça pullule !
Citation :
Cordialement
Jeremy
Ah, au moins un prénom. Merci !
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
|
| Signaler un abus |
|
|
neanderthal
Contributeur senior
62 réponses |
Posté - 19 mars 2006 : 01:12:15
|
De retour de Paris....
J'ai appellé les CIRA pour avoir une réponse ferme et ... finalement c'est pas si évident que ça !
L'accès par trappe n'est certe pas mentionné dans le code de l'urbanisme ou dans la circulaire 90-80 mais il peut constituer un élément propre à assimiler les combles à un local technique...
Il ne me reste qu'à trouver une jurisprudence sur le sujet ! J'ai trouvé quelques éléments similaires mais relatifs à des caves, des maisons ou des espaces inférieurs à 1m80... quelqu'un pourrait il m'indiquer une source jurisprudentielle sur l'accès aux combles ??
Merci
Jeremy
|
| Signaler un abus |
|
|
Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 19 mars 2006 : 11:03:30
|
Oui, on est bien là dans le domaine de la jurisprudence, du flou et de l'interprétation (par rapport aux textes de loi). "Heureusement", il y a la circulaire...
Cette circulaire 90-80 est justement un condensé de jurisprudences, la vision que voulais donner le ministère du calcul des SHOB SHON. J'attire ainsi votre attention sur l'intérêt qu'il y a à appliquer strictement les modalités de calcul de la surface hors oeuvre des constructions, dans le respect des prescriptions de la note technique jointe qui devrait contribuer à l'harmonisation des pratiques locales notamment pour ce qui concerne la prise en compte des vides de plancher et des surfaces destinées au stationnement des véhicules.
On peut être plus claire. Cette circulaire dit : voici la manière de calculer. Adoptez-la.
Mais hélas, cette circulaire, bien que toujours d'actualité, est vieille. De nouvelles jurisprudences ont peut-être depuis dit le contraire de celle-ci. Mais quand bien même, une jurisprudence n'est pas une loi, et la circulaire est plus forte. Cependant, la circulaire n'est pas non plus une loi non plus.Bref, cette circulaire devrait être revisitée.
Citation :
assimiler les combles à un local technique
Ha ?
Le propre d'un local technique est de contenir du matériels techniques nécessaire à la "vie" du bâtiment.
Hors, dans ce vieil immeuble, il n'y a pas de VMC ou autre machinerie d'ascenseur, n'est-ce pas ?
Ce comble est vide, n'est-ce pas ?
Prenons la circulaire point à point.
Le critère de hauteur n'est pas l'objet de la discussion. Les parties où la hauteur est inférieure à 1m80 ne sont que de la SHOB, les autres sont en plus de la SHON.
Ce comble n'est pas un local technique car il ne contient pas d'appareils affectés au fonctionnement technique de l'immeuble.
Ce n'est évidemment pas une cave.
La structure porteuse du plancher n'a pas à être conforter pour supporter l'aménagement.
La charpente n'a pas à être modifier.
Trop de gens oeuvrant dans l'urbanisme décrètent que les combles ne sont pas de la SHON, sur le seul fait qu'un grenier n'est pas "habitable". Or, c'est le terme "aménageable" qui dans la loi, pas "habitable" !
Des surfaces de plancher hors oeuvre des combles et des sous-sols non aménageables pour l'habitation...
Pourtant, nombreux sont ceux qui s'en servent de rangement, de gigantesques placards. Or, les placards sont bien de la SHON. "On" accepte de compter les garde-robe et autre débarras, mais pas les greniers ? Il n'y a aucune raison juridique.
Ne vous laissez pas entrainer dans la pensée populaire et basez-vous sur la loi, c'est à dire l'article R112-2. Comme il est imprécis, il faut l'accompagner de l'interprétation que le ministre en a donné dans la circulaire 90-80, et que le ministre demande expressément aux services de l'état d'appliquer.
Voilà les documents officiels.
Le reste, c'est la pensée de ceux qui n'ont pas lu la loi.
Pour conclure, je peux d'or et déjà vous dire que vous trouverez des jugements disant ques des combles n'ayant pour accès qu'une trappe, ou n'ayant pas de jours, ne sont pas de la SHON.
Mais vous trouverez aussi des jugements disant le contraire !
Bref, défendez-vous avec les textes officiels que je vous donne, car en face vous n'aurez que des paroles et des préjugés (voir des attendus de jugement, auxquels on peut opposer des contraires) !
Et si un instructeur vous dit qu'il ne connait que la loi, montrez lui le passage de la circulaire que je citais en rouge, et demandez lui qu'il vous confirme qu'il ne voit effectivement pas l'intérêt qu'il y a à appliquer strictement les modalités de calcul édictées par le ministère...
Dans ce cas, je crois que je me fendrais d'une belle lettre au ministre...
Bon dimanche, et luttez !
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
|
| Signaler un abus |
|
|
neanderthal
Contributeur senior
62 réponses |
Posté - 21 mars 2006 : 04:43:11
|
J’ai fait mes recherches sur http://www.legifrance.com/, rien qui ne m’aide vraiment les cas étant parfois assez différents, mais j'ai trouvé quelques éléments intéressants...
"Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que le permis de construire accordé par l'arrêté du maire de XXXXX en date du 6 septembre 1991 a uniquement autorisé l'aménagement des combles du pavillon de M. XXXXX par l'ouverture de fenêtres en toiture et l'augmentation en conséquence de la surface hors oeuvre nette(...)"
L'augmentation en conséquence ??? (j'en cherche encore la justification)
Sur d'autres jugements j'ai vu que souvent la surface sous combles n'était pas prise en compte dans le calcul initial de la SHON... il y a, à la lecture de tout cela un véritable flou.
Pour la circulaire… Un plaignant demandait l’application de la circulaire 90-80 pour une cave qu’il voulait aménager et qui a été au final jugée non habitable par la cour d’appel (et non non-aménageable)… la circulaire 90-80 a été dans ce cas (comme dans pas mal d’autres que j’ai parcouru) jugée comme étant « dépourvue de caractère réglementaire » (c’est a se demander à quoi elle sert).
Pour mon projet…
Concernant le local technique, c’est l’accès toiture qui pourrait être considéré comme d’utilité « technique ». Le fait que mon projet prévoie un accès indépendant de la partie rachetée et un emplacement pour une future VMC peut jouer en ma faveur si cela devait être jugé, à condition que l’on considère l’état projeté… (??)
Concernant les modifications de charpente, il s’agit de fermes triangulaires classiques dites en « E » qu’il faudrait modifier légèrement pour des raisons de confort… (Pour le moment passer d’un côté à l’autre nécessite de se baisser). Je prévois dans le suivi d’architecte, l’intervention d’un BET spécialisé pour ces modifications, mais là encore ce n’est qu’une donnée technique… et il serait peut être préférable de ne rien modifier pour le moment ! Ca changerait quoi ? Votre avis ?
Concernant les jours, il y a une fois de plus une différence entre l’état actuel et l’état projeté… pour le moment on a une tabatière d’accès toiture qui donne un peu de lumière… le projet lui comporte 8 velux (sous réserve d’acceptation des bâtiments de France) qui s’alignent sur les fenêtres de l’immeuble en façade et sur cour.
On juge l’état actuel ? le projet ? la création ou non de SHON ? j’avoue que je m’y perd un peu…
Je lutte… je lutte !
Si quelqu'un à vécu ou connait un exemple de projet similaire, je serai interessé d'en connaitre les aboutissements !
Cordialement,
Jeremy
|
| Signaler un abus |
|
|
Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 21 mars 2006 : 08:06:41
|
Citation :
Initialement entré par neanderthal
J’ai fait mes recherches sur http://www.legifrance.com/, rien qui ne m’aide vraiment les cas étant parfois assez différents, mais j'ai trouvé quelques éléments intéressants...
Le problème, c'est qu'on n'y toruve pas les "simples" jugements, mais seul ceux faisant jurisprudence, et ça, ce n'est pas suffisant.
Mais n'oubliez pas que les jurisprudences ne sont pas loi (tout comme la circulaire d'ailleurs) !
Ce ne doit être considéré que comme un élément d'appréciation des chances de succès d'un procès.
Citation :
"Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que le permis de construire accordé par l'arrêté du maire de XXXXX en date du 6 septembre 1991 a uniquement autorisé l'aménagement des combles du pavillon de M. XXXXX par l'ouverture de fenêtres en toiture et l'augmentation en conséquence de la surface hors oeuvre nette(...)"
L'augmentation en conséquence ??? (j'en cherche encore la justification)
Même s'il faudrait avoir les données techniques du dossier de cette jurisprudence, ce n'est pas le fait de savoir si oui ou non le rajout des velux crée la SHON qui est jugé ici. Cela est donné comme un fait établi dans ce jugement : le rajout de velux crée la SHON.
Citation :
Sur d'autres jugements j'ai vu que souvent la surface sous combles n'était pas prise en compte dans le calcul initial de la SHON... il y a, à la lecture de tout cela un véritable flou.
Exactement.
Et les jurisprudences se contredisent souvent !
Leur étude est intéressante, mais dans le cas qui nous intéresse (l'instruction d'un dossier), ce n'est pas elles qu'il faut citer, mais la loi, ainsi que de la circulaire.
Citation :
Pour la circulaire… Un plaignant demandait l’application de la circulaire 90-80 pour une cave qu’il voulait aménager et qui a été au final jugée non habitable par la cour d’appel (et non non-aménageable)…
Etonnant de trouver cela dans une jurisprudence, n'est-ce pas ?
Mais il faut le savoir, les jugements en cassation peuvent être contraire à la loi (dans son esprit, mais aussi parfois dans son texte !)!
Quelques fois, le législateur est obligé de modifier une loi existante pour la rendre encore plus explicite, afin que les juges ne puissent plus utiliser d'arguties pour faire "leur" loi.
Citation :
la circulaire 90-80 a été dans ce cas (comme dans pas mal d’autres que j’ai parcouru) jugée comme étant « dépourvue de caractère réglementaire » (c’est a se demander à quoi elle sert).
Oui.
Cela fait parti de ce dont je parle ci-avant.
Un ministre demande à ses services de l'utiliser, et les juges s'autorisent à l'ignorer.
Citation :
Pour mon projet…
Concernant le local technique, c’est l’accès toiture qui pourrait être considéré comme d’utilité « technique ».
Non.
Il faut la présence de machines.
Citation :
Le fait que mon projet prévoie un accès indépendant de la partie rachetée et un emplacement pour une future VMC peut jouer en ma faveur si cela devait être jugé, à condition que l’on considère l’état projeté… (??)
En fait, vous ne changez pas la destination actuel de ce local.
Dans le projet, comme dans l'état des lieux, appelez cette surface : comble. C'est aussi simple que cela.
Citation :
Concernant les modifications de charpente, il s’agit de fermes triangulaires classiques dites en « E » qu’il faudrait modifier légèrement pour des raisons de confort… (Pour le moment passer d’un côté à l’autre nécessite de se baisser). Je prévois dans le suivi d’architecte, l’intervention d’un BET spécialisé pour ces modifications, mais là encore ce n’est qu’une donnée technique… et il serait peut être préférable de ne rien modifier pour le moment ! Ca changerait quoi ? Votre avis ?
Ceci est une adaptation mineure en terme de SHON.
Pour ma part, je la ferai.
Citation :
Concernant les jours, il y a une fois de plus une différence entre l’état actuel et l’état projeté… pour le moment on a une tabatière d’accès toiture qui donne un peu de lumière… le projet lui comporte 8 velux (sous réserve d’acceptation des bâtiments de France) qui s’alignent sur les fenêtres de l’immeuble en façade et sur cour.
On juge l’état actuel ? le projet ? la création ou non de SHON ? j’avoue que je m’y perd un peu…
L'enjeu est la SHON actuelle.
Le comble actuel est-il de la SHON, oui ou non ?
Pour moi, sur la foi de la circulaire, oui. Pour de nombreux services d'urbanismes, non.
Citation :
Je lutte… je lutte !
Si quelqu'un à vécu ou connait un exemple de projet similaire, je serai interessé d'en connaitre les aboutissements !
La vérité est nulle part !
D'où mon encouragement : luttez, en vous accrochant aux 2 seuls textes valables, la loi et la circulaire !
Citation :
Cordialement,
Jeremy
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
|
| Signaler un abus |
|
|
rroger3538
Contributeur vétéran
109 réponses |
Posté - 21 mars 2006 : 17:36:09
|
BONJOUR,a revoir ma reponse du 5 mars 2006 ci dessus;
la realite sans piege, pour le reste dur de s'engager sur des textes qui ne sont pas des lois mais des ordonnances ou circulaires pas toujours bien interpretés par les juges au cas ou, difficile dans une coproprieté ou une seule personne peut vous mettre en difficulté.
ASSUREZ VOUS qu'il reste de la SHON SHOB comme je vous l'indique plus haut, c'est simple et c'est incontestable
roux |
| Signaler un abus |
|
|
Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 21 mars 2006 : 17:48:40
|
Citation :
mon architecte vérifie et me dit alors qu’on a un problème avec le PLU, qu’on dépasse les plafonds pour la SHON
C'est une donnée de base du problème que pose Jérémy.
L'immeuble, en comptant les combles existant en SHON, dépasse la SHON maximale autorisée pour la parcelle.
Il ne faut donc pas en créer de supplémentaire.
D'où le débat pour la qualification des combles existants...
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
|
| Signaler un abus |
|
|
lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 22 mars 2006 : 15:58:39
|
Je suis un peu surprise et pleine d'admiration pour ce projet.
Mais entre avoir un grenier et le transformer en appart. comprenant 7 velux !!! il y a un gros pas. Quid des nouveaux millièmes que fixera le syndicat? Quid de l'autorisation des bâtiments de France pour cette création?
J'ai personnellement un 44 m2 au sol et un 21 m2 Loi Carrez. Ceci pour 4 chambres de bonnes réunies. D'où un 3-pièces + cuisine et sdd/wc. Les Impôts viennent de me reprendre, j'attends impatiemment la suite. ( je l'ai acheté comme cela)
Vous c'est une création totale. pourquoi ne prévoyez-vous pas un escalier intérieur pour en faire un duplex?
Au fait : ils sont super sympa vos copro. Profitez vite.
Je pourrais aussi dire que taper sur un membre et parcourir ses textes sont d'une grande utilité, car les dialogues étaient bien meilleurs et non pollués par certains.
Ayez le courage de remonter les pages qui quelquefois font plus de 90 composés de 24 sujets en moyenne. IL Y A DE LA BONNE LECTURE A PRENDRE |
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
SHON ET RACHAT DE COMBLES
Forum fermé
