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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
 Posté - 22 mars 2006 : 16:18:48
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Citation :
Initialement entré par lnsacorh
Je suis un peu surprise et pleine d'admiration pour ce projet.
Mais entre avoir un grenier et le transformer en appart. comprenant 7 velux !!! il y a un gros pas. Quid des nouveaux millièmes que fixera le syndicat? Quid de l'autorisation des bâtiments de France pour cette création?
J'ai personnellement un 44 m2 au sol et un 21 m2 Loi Carrez. Ceci pour 4 chambres de bonnes réunies. D'où un 3-pièces + cuisine et sdd/wc. Les Impôts viennent de me reprendre, j'attends impatiemment la suite. ( je l'ai acheté comme cela)
Vous c'est une création totale. pourquoi ne prévoyez-vous pas un escalier intérieur pour en faire un duplex?
C'est bien ce que fait Jérémy.
je ne créé pas un appart, mais j’agrandi mon lot déjà existant au final.
Citation :
Au fait : ils sont super sympa vos copro. Profitez vite.
Je pourrais aussi dire que taper sur un membre et parcourir ses textes sont d'une grande utilité, car les dialogues étaient bien meilleurs et non pollués par certains.
Ayez le courage de remonter les pages qui quelquefois font plus de 90 composés de 24 sujets en moyenne. IL Y A DE LA BONNE LECTURE A PRENDRE
Là, c'est normal que je ne suive pas, ou bien ?
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Edité par - Laurent CAMPEDEL le 23 mars 2006 07:46:19 |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 22 mars 2006 : 23:30:57
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cher Laurent cela s'adressait à neanderthal
Ses copropriétaires ont l'air bien sympa, comment évaluer des millièmes de rien en millièmes d'occupation - appartement? La plus-value est énorme et évidente surtout à Paris.
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 23 mars 2006 : 07:47:19
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Citation :
Je pourrais aussi dire que taper sur un membre et parcourir ses textes sont d'une grande utilité, car les dialogues étaient bien meilleurs et non pollués par certains.
Ayez le courage de remonter les pages qui quelquefois font plus de 90 composés de 24 sujets en moyenne. IL Y A DE LA BONNE LECTURE A PRENDRE
C'est cette partie dont je ne saisi pas le sens.
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 23 mars 2006 : 20:08:41
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Laurent,
Non pardon , ne le prenez pas pour vous qui avez été excellent sur ce Topic, mais j'en ai fait ma signature et ca a glissé involontairement car nous avons quelquesfois plutôt souvent jusqu'à 3 fois par jour le même style de question !!!!!   |
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 24 mars 2006 : 05:41:32
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Citation :
Initialement entré par lnsacorh
Laurent,
Non pardon , ne le prenez pas pour vous qui avez été excellent sur ce Topic, mais j'en ai fait ma signature et ca a glissé involontairement car nous avons quelquesfois plutôt souvent jusqu'à 3 fois par jour le même style de question !!!!!
Insacorh,
De mon point de vue, vos deux phrases dites de signature [*] que vous introduisez nouvellement dans vos fins de messages ne sont pas vraiment très claires (surtout la première avec son "taper sur un membre" et son "les dialogues étaient"...).
Je ne vois pas bien, par ailleurs, ce que vous entendez par "composés".
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[*]
« Je pourrais aussi dire que taper sur un membre et parcourir ses textes sont d'une grande utilité, car les dialogues étaient bien meilleurs et non pollués par certains ».
« Ayez le courage de remonter les pages qui quelquefois font plus de 90 composés de 24 sujets en moyenne. IL Y A DE LA BONNE LECTURE A PRENDRE »
Pierre |
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neanderthal
Contributeur senior
62 réponses |
Posté - 29 mars 2006 : 14:56:15
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Du neuf...
L'architecte vient de résoudre un cas similaire sur un de ses projets dans le 15eme arr. et l'urbanisme a considéré le lot avec SHON existante... ce qui est plutôt encourageant ! la déclaration de travaux indiquait SHON existante XXm² / SHON crée XXm² (dans ce projet ils rabaissaient le sol et donc créaient vraiment de la SHON)
Mais sur le principe de la SHON existante c'est similaire et la mairie ne s'est pas opposée.
Espérons qu'il en soit de même pour mon cas... je serais fixé après la signature de l'AG (début mai) et je vous tiendrai tous au courant bien entendu.
Pour répondre à Insacorh en ce qui concerne les millièmes de copropriété... il faut bien comprendre que ce que vous appelez "milliemes de rien" passés en "millièmes de copropriété" revient à dire "création d'un lot privatif" (sous-entendu à partir d'une partie commune)... et la démarche est la suivante :
C'est un géomètre qui moyennant environ 1000€, fait un EDD (état descriptif de division), dresse des plans existants et des plans projetés, et rédige un modificatif du réglement de copropriété. Les millièmes sont calculés par le géomètre à ce moment. Vous remettez ensuite un exemplaire de ces documents au syndic, qui peut alors rédiger la convocation d'Assemblée Générale en indiquant la nouvelle répartition des charges notamment...
Dans mon cas nous sommes passés de 1000/1000eme à 1059/1059eme (il est plus simple de les ajouter et ça se fait comme ça en général)
J'ai donc au final 103+59... soit 162/1059eme de l'immeuble.
Cette démarche est à la charge du futur acquéreur d'où l'intérêt d'évoquer une offre de rachat en AG et obtenir les accords sur le principe de la part des copropriétaires avant d'engager ces frais.
Personnelement j'ai pris la température par téléphone avec chacun d'eux pour savoir si sur le principe c'était bon... ce qui est le cas sous réserve que je fasse les choses dans les règles de l'art et que l'on trouve un accord financier. Ca me permet de gagner un peu de temps sur des démarches longues et complexes mais dans mon cas il s'agit d'une relativement petite copropriété (10 personnes), ce qui rend les choses plus aisées.
Concernant les Velux on est passé à 8... c'est ce qui devrait être préconisé et accepté puisqu'on s'alignerai sur les fenetres actuelles de l'immeuble... l'avenir nous le dira.
Enfin, concernant le caratère "sympa" de ma copro, je pense qu'il est important de se mettre à la place de chacun lors du montage d'une telle opération.
Il est logique qu'un acquereur cherche à payer peu et qu'un vendeur cherche à en tirer le plus possible, mais quand on parle d'un "bien" qui n'a d'utilité que pour une personne, on ne se trouve plus dans une logique de marché (ayant l'accord du propriétaire d'en face je deviens le seul acquéreur potentiel), et dans ce cas, toute offre est bonne à prendre...
Il faut donc construire une proposition cohérente, tendant à valoriser la copro tout en gardant à l'esprit que c'est bien l'acquereur qui prend un risque (chute des prix ? temps de l'opération ? accord de l'urbanisme ? surprises durant les travaux ? etc.)
Les copropriétaires au final payent moins de charge et recoivent une partie de la somme proposée divisée selon leurs tantièmes, pour la cession d'un espace qu'ils n'ont pour la plupart jamais vu et qui ne leur serait d'aucune utilité... qui refuserait ?
Concernant la plus-value... certe !! Et si l'immobilier chute ? Pensez vous qu'un des copropriétaire s'engagerai à me payer la différence de la valeur estimée lors de la vente des combles ? Je ne crois pas...
Ceci dit, si ca peut vous rassurer, je proposerai un prix qui selon mes sources (notaires et agences principalement) est correct.
Cordialement
Jeremy
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 29 mars 2006 : 19:51:41
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L'affaire semble donc pas trop mal s'engager.
Comme quoi, quand les arguments sont basés sur des textes officiels...
Sinon, la création de cet appartement ne sera que la juste récompense de tout votre méticuleux travail administratif.
Vous allez réussir à créer un appartement là où personne n'avait encore imaginé et eu le courage d'en faire un.
Donc, bravo.
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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neanderthal
Contributeur senior
62 réponses |
Posté - 30 mars 2006 : 18:44:43
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en espérant que la copro trouve son intérêt dans ce projet :)
je vous remercie en tout cas de toute l'aide que vous m'avez fourni Laurent
Cordialement,
Jeremy
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papounet91
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 09 avr. 2006 : 15:16:40
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Alors, c'est quoi le fin mot de cette histoire ???
Je suis dans une situation similaire avec une maison en cours d'acquisition.
Il y a dépassement de SHON à cause des combles qui ont été amménagés par le propriétaire actuel (à mon avis avec une simple DT pour pose des VELUX, pas un PC, mais je n'en suis pas certain pour le moment). Ces combles sont maintenant prets à recevoir cloisons et salle de bain.
Mais si je termine leur amménagement, je m'enfonce dans l'illégalité dans la mesure ou j'amménage de la SHON illégale et je risquerais en plus l'obligation de remise en etat (destruction de SHON, donc de plancher)!
C'est quand meme embettant d'acheter une maison qui n'est pas en conformité avec le PLU.
Que faire ?
Papounet91 |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 09 avr. 2006 : 19:37:57
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Quel age a la maison et quel age a le plancher ?
Si la maison a 1 siècle et le plancher aussi, alors aucun soucis.
Si le plancher vient d'être rajouté, en créant de la SHON hors la loi, fuyez.
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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papounet91
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 09 avr. 2006 : 21:36:53
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La maison, c'est certain, c'est 1980
L'aménagement des combles, 2003. Mais je ne sais pas si en 2003 le plancher a été créé (donc création de SHON) ou s'il existait deja et a été recouvert de panneaux bois (SHON deumerant identique). Etant donné que les plans d'origine montrent des combles, on peut considérer que le plancher est d'origine.
Dans le meilleur des cas pour moi, le plancher existait deja en 2003 et la SHON était légale en 1980. Il y aurait eu ensuite une diminution du COS pour aboutir à la situation actuelle. Est ce que cela vous parait plausible ?
Papounet91 |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 10 avr. 2006 : 07:26:41
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Citation :
Initialement entré par papounet91
La maison, c'est certain, c'est 1980
L'aménagement des combles, 2003. Mais je ne sais pas si en 2003 le plancher a été créé (donc création de SHON)
Création de SHOB dont une partie de SHON.
Citation :
ou s'il existait deja et a été recouvert de panneaux bois (SHON deumerant identique).
SHOB et SHON effectivement inchangée.
Citation :
Etant donné que les plans d'origine montrent des combles, on peut considérer que le plancher est d'origine.
Et la coupe montre clairement un plancher ?
Citation :
Dans le meilleur des cas pour moi, le plancher existait deja en 2003 et la SHON était légale en 1980. Il y aurait eu ensuite une diminution du COS pour aboutir à la situation actuelle. Est ce que cela vous parait plausible ?
La SHOB et SHON créé en 1980 ont pu être hors la loi à cette époque, cela n'a pas d'importance, puisque c'est prescrit.
L'indispensable dans l'histoire, c'est de montrer que le plancher existe depuis plus de 3 ans.
Car si on a le droit de rendre habitable un comble aménageable quel que soit le dépassement de SHON par rapport au COS de l'immeuble, on ne peut évidemment pas installer un plancher créant le dépassement.
Citation :
Papounet91
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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papounet91
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 10 avr. 2006 : 07:58:11
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Merci pour votre aide, mon affaire n'est pas si mal engagée, puisque c'est certain, le plancher a forcemment plus de trois ans et c'est prouvable par facture.
Avez vous un lien vers des textes relatifs à cette prescription de 3 ans dont vous parlez, m'autorisant sans crainte à rendre ces combles habitables, sans d'éventuelles remarques désobligentes des services d'urbanisme ? Il existe aussi je crois une prescription de 10 ans?
Si j'ai bien compris, je n'ai pas besoin d'une DT supplémentaire, pour transformer des combles déjà amménagés, en combles habitables ?
Papounet91 |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 10 avr. 2006 : 20:38:02
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Citation :
Initialement entré par papounet91
Merci pour votre aide, mon affaire n'est pas si mal engagée, puisque c'est certain, le plancher a forcemment plus de trois ans et c'est prouvable par facture.
Avez vous un lien vers des textes relatifs à cette prescription de 3 ans dont vous parlez, m'autorisant sans crainte à rendre ces combles habitables, sans d'éventuelles remarques désobligentes des services d'urbanisme ?
Il s'agit de la prescription administrative.
Toute fraude amdministrative est prescrite après 3 années (le fait de faire des travaux sans permis de construire est une fraude administrative).
Citation :
Il existe aussi je crois une prescription de 10 ans?
Elle n'a pas d'intêret ici.
Il s'agit de la fraude civile : si votre bâtiment porte atteinte à la société civile (la commune, l'état, etc.), la fraude est prescrite après 10 années.
Ensuite, si votre bâtiment porte atteinte au droit privé, la precription est de 30 ans.
Citation :
Si j'ai bien compris, je n'ai pas besoin d'une DT supplémentaire, pour transformer des combles déjà amménagés, en combles habitables ?
C'est ça.
Vous avez un plancher et suffisement de velux, alors pas besoin d'autorisation administrative pour poser une cloison et poser des papier-peint.
Citation :
Papounet91
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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papounet91
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 10 avr. 2006 : 22:28:30
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Merci pour les informations.
Si je n'ai rien a craindre des services de l'urbanisme, reste les impots (le foncier). Savez vous à partir de quand je dois déclarer ces m² habitables (car ils ne sont pas déclarés pour le moment), pour etre en règle avec les impots ? Dès mon entrée en possession de la maison ou puis-je attendre qu'ils soient aménagés ?
Papounet91 |
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lidia
Pilier de forums
892 réponses |
Posté - 10 avr. 2006 : 23:15:57
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papounet91 il me semble que la chose urgente à faire est d'aller à votre Mairie et poser vos questions à l'urbanisme. Normalement ils vous informent de façon claire et précise sur la législation en vigueur... ce forum vous donne les lignes générales mais chaque cas est unique !  |
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papounet91
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 11 avr. 2006 : 00:59:37
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Lidia, merci pour le conseil, et je le suivrai. Toutefois, je préfère échanger un maximum d'informations sur ce forum (il semble entre autre qu'un certain Laurent soit tres compétent) avant de tout déballer à l'urbanisme et me mettre, moi ou le propriétaire actuel, en porte à faux.
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 11 avr. 2006 : 07:54:39
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Citation :
Initialement entré par papounet91
Merci pour les informations.
Si je n'ai rien a craindre des services de l'urbanisme,
Le problème avec les services instructeurs si vous les consultez préalablement, c'est qu'il vous diront "leur" loi.
Or, suivant le service, certains vous diront qu'il faut un PC, d'autre une DT, et quelqu'uns donneront la bonne réponse : il n'y a besoin de rien.
Citation :
reste les impots (le foncier). Savez vous à partir de quand je dois déclarer ces m² habitables (car ils ne sont pas déclarés pour le moment), pour etre en règle avec les impots ?
Au 1er m2 modifié.
Lorsque les travaux seront fait, il faudra demander au service des impôts fonciers le formulaire qui va bien et le renvoyer. La valeur locative du bien sera alors réévaluée, et les impôts fonciers augmenteront d'autant.
Citation :
Dès mon entrée en possession de la maison ou puis-je attendre qu'ils soient aménagés ?
Après les travaux (je crois que l'on a 3 mois pour le faire après la fin des travaux).
Citation :
Papounet91
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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papounet91
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 11 avr. 2006 : 09:44:51
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Je promets de raconter sur ce forum la fin de l'histoire, ca pourra sans doute servir à d'autres...
Et dire qu'il y a encore 1 semaine, je ne savais pas ce que SHON signifiait! |
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papounet91
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 15 avr. 2006 : 21:16:37
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Vous vous souvenez de mon histoire, et bien il n'y avait pas de déclaration de travaux déposée en mairie, pour l'aménagement des combles et la pose des VELUX.
Que faire. Dénoncer le compromis ou pas ? |
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Sujet |
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SHON ET RACHAT DE COMBLES
Forum fermé
