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 Sujet  |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
 Posté - 16 avr. 2006 : 09:44:50
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Hum, 2003, 2006, je tenterais le coup...
Mais bon, c'est un sentiment, pas une certitude !
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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papounet91
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 17 avr. 2006 : 08:01:44
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| Les propriétaires proposent de régulariser aupres de l'urbanisme avant la vente. A suivre ... |
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neanderthal
Contributeur senior
62 réponses |
Posté - 08 mai 2006 : 00:27:14
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C'est formidable de voir ce post continuer et de se dire qu'il est utile !
J'ai du neuf !
Je viens d'obtenir en AG la majorité requise (article 26 )pour acheter les combles... (plus cher que prévu mais convenable.)
On devrait déposser avec l'archi la déclaration de travaux auprès de l'urbanisme dans les prochaines semaines et sauf erreur de ma part les services instructeurs répondront en 1 ou 2 mois... (c'est bien ça ?)
Par ailleurs, nous avons décidé lors de l'assemblé de me permettre de faire une offre sur la moitié des combles seulement si l'urbanisme s'opposait au projet dans sa globalité (on sera bientôt fixés).
Il est important de ne pas oublier ce type de "clause suspensive".
Ce que je sais des projets menés par mon archi me confirme qu'effectivement les services instructeurs de l'urbanisme ont chacun "leur loi"... par ailleurs la jurisprudence regorge de cas dans des domaines différents où les circulaires ministerielles n'ont pas d'effet de droit. Restons cependant positifs
En attendant, mon archi me demande une procuration pour déposer et faire les démarches à ma place... je me demande si c'est bien utile et si je ne ferai pas mieux d'envoyer moi-même la DT... un avis ? Quelqu'un sait-il comment se déroule une DT ?
J'ai entendu parler d'un remaniement du PLU pour juillet, quelqu'un a des précisions ?! (selon mes sources, il est possible que ce dernier fixe des dispositions ne permettant plus ce type d'opération à Paris) d'où l'intérêt de faire les choses rapidement.
Un dernier mot sur "l'esprit de copropriété"... pendant des mois j'ai été en contact avec des copropriétaires, ils m'ont assuré de leur accord de principe et se sont même dit prêts à accepter quelque soit le montant de l'offre... et pourtant
Cette AG m'aura permi de me rendre compte que les gens sont se donnent beaucoup de mal finalement pour tirer un maximum de profit et j'ai été surpri de voir mes "plus proches aliés" lever la main pour refuser une offre jugée trop basse... (et c'était vraiment pas le cas) bref... décevant et pas sincère...
De plus, l'affectation de la somme perçu pour l'amélioration de la copropriété est utopique... et je me suis parfois senti seul (enfin presque) à vouloir améliorer la copro...
Celà dit, je suis également tombé sur un propriétaire formidable et ayant une vision très saine de la copro, et ça c'est réconfortant.
Quoiqu'il en soit, le dénouement est proche et il va de soi que je vous informerai dès que j'ai une réponse...
On va enfin savoir si c'est de la SHON ou pas !
Cordialement
Jeremy
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 08 mai 2006 : 12:08:14
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Citation :
Initialement entré par neanderthal
C'est formidable de voir ce post continuer et de se dire qu'il est utile !
Les combles sont un sujet récurrent vu le mélange néfaste fait, tant par les particuliers que par les services instructeurs, entre les notions de surface aménageable et de surface habitable.
Citation :
J'ai du neuf !
Je viens d'obtenir en AG la majorité requise (article 26 )pour acheter les combles... (plus cher que prévu mais convenable.)
On devrait déposser avec l'archi la déclaration de travaux auprès de l'urbanisme dans les prochaines semaines et sauf erreur de ma part les services instructeurs répondront en 1 ou 2 mois... (c'est bien ça ?)
C'est 1 mois il me semble pour la DT.
Citation :
Par ailleurs, nous avons décidé lors de l'assemblé de me permettre de faire une offre sur la moitié des combles seulement si l'urbanisme s'opposait au projet dans sa globalité (on sera bientôt fixés).
Il est important de ne pas oublier ce type de "clause suspensive".
Ce que je sais des projets menés par mon archi me confirme qu'effectivement les services instructeurs de l'urbanisme ont chacun "leur loi"... par ailleurs la jurisprudence regorge de cas dans des domaines différents où les circulaires ministerielles n'ont pas d'effet de droit.
Une circulaire n'est pas une loi.
Il serait vain de s'en servir lors d'un procès.
C'est exactement pour cela qu'il faut éviter d'en arriver au procès (dont le résultat est soumis au pouvoir souverain du juge) et argumenter avec cette circulaire uniquement auprès des services instructeurs qui eux sont tenus de la suivre.
Citation :
Restons cependant positifs
En attendant, mon archi me demande une procuration pour déposer et faire les démarches à ma place... je me demande si c'est bien utile et si je ne ferais pas mieux d'envoyer moi-même la DT... un avis ?
Plutôt que de faire une procuration, faites contresigner la DT par l'architecte. Il y appose sa signature et son cachet, ainsi que sur tout les documents déposé.
Cela donnera du "poids" à votre DT.
Les services instructeurs se méfieront avant d'emmetre un avis négatif.
Citation :
Quelqu'un sait-il comment se déroule une DT ?
Dans les faits, comme l'instruction d'un PC.
Citation :
J'ai entendu parler d'un remaniement du PLU pour juillet, quelqu'un a des précisions ?! (selon mes sources, il est possible que ce dernier fixe des dispositions ne permettant plus ce type d'opération à Paris) d'où l'intérêt de faire les choses rapidement.
Je ne suis pas parisiens  .
Mais je suis étonné.
La tendance actuelle est tout a fait inverse : il faut libérer le droit à construire afin de faire baisser les prix des logements.
Citation :
On va enfin savoir si c'est de la SHON ou pas !
On va enfin savoir ce que vont en penser les services instructeurs.
Mais seul un jugement de cassation pourrait établir "LA" vérité à ce sujet.
Citation :
Cordialement
Jeremy
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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papounet91
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 08 mai 2006 : 20:53:50
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Citation :
C'est 1 mois il me semble pour la DT.
Dans mon cas la mairie demande 2 mois pour se prononcer sur l'acceptation de la déclaration de travaux des propriétaires actuels. Est ce que vous savez si il est courant que l'urbanisme se déplace sur site pendant ces 2 mois ou après pour controler ?
Papounet 91 |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 08 mai 2006 : 21:32:17
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Courant non. Rare même.
Mais dans les cas litigieux...
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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neanderthal
Contributeur senior
62 réponses |
Posté - 09 mai 2006 : 14:38:35
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mon archi me confirme : 2 mois pour la réponse de l'urbanisme à Paris. Par ailleurs on pense déposer une DT intitulée simplement "création d'une trémie et pose de velux" en mentionnant :
"SHON existante = XX m² /SHON crée = 0 m²"
Cette histoire de trémie me dérange en ce sens qu'elle génère un "changement d'affectation" au regard des services instructeurs de l'urbanisme... Je pensais pour ma part que c'était là plutôt un aspect du volet fiscal de l'opération mais les points de vue diffèrent..
J'ai lu qu'il y avait une jurisprudence constante du conseil d'état (souvent sanctionné par la CJCE et la CEDH) sur les modalité de calcul de la SHON, et que la notion de "jour" avait été ajoutée aux critères.. je cherche les textes, mais un arret de la cour de cass serait idéal !
Si je ne trouve rien d'ici une semaine, je pense consulter un avocat spécialisé avant de déposer la DT, le moins qu'on puisse dire c'est que ma requete sera très précise...
Bon courage à Papounet pour son projet
Cordialement
Jeremy
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 09 mai 2006 : 19:38:47
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Citation :
Initialement entré par neanderthal
mon archi me confirme : 2 mois pour la réponse de l'urbanisme à Paris. Par ailleurs on pense déposer une DT intitulée simplement "création d'une trémie et pose de velux" en mentionnant :
"SHON existante = XX m² /SHON crée = 0 m²"
C'est exactement ce qu'il faut faire.
Citation :
Cette histoire de trémie me dérange en ce sens qu'elle génère un "changement d'affectation" au regard des services instructeurs de l'urbanisme...
"changement d'affectation" ?
Les mots sont "changement de destination" dans la loi.
Mais ici, il n'y a pas de changement de destination.
Les combles d'un immeuble d'habitation restent des combles d'un immeuble d'habitation.
Non, le seul point litigieux, c'est de déterminer si ce comble doit être regardé comme aménageable ou non. S'il l'est, alors c'est de la SHON a destination d'habitation (suivant la destination "principale" de l'immeuble), s'il ne l'est pas, alors cette surface n'existe pas, et donc on créé de la SHON ex-nihilo (ce avec quoi je ne suis pas d'accord).
Mais il n'y a aucune notion de changement de destination qui tienne.
Citation :
Je pensais pour ma part que c'était là plutôt un aspect du volet fiscal de l'opération mais les points de vue diffèrent..
Oui, vous avez raison.
Le changement d'affectation concerne bien la fiscal du bien bati.
En effet, le fait d'aménager un grenier change indubitablement la valeur locative de cette partie de l'immeuble.
Citation :
J'ai lu qu'il y avait une jurisprudence constante du conseil d'état (souvent sanctionné par la CJCE et la CEDH) sur les modalité de calcul de la SHON, et que la notion de "jour" avait été ajoutée aux critères.. je cherche les textes, mais un arret de la cour de cass serait idéal !
Ce serait effectivement intéressant, tout en n'oubliant pas qu'une jurisprudence n'est pas la loi.
Citation :
Si je ne trouve rien d'ici une semaine, je pense consulter un avocat spécialisé avant de déposer la DT, le moins qu'on puisse dire c'est que ma requete sera très précise...
Si vous pouviez me donner en privé votre adresse de courriel...
Citation :
Bon courage à Papounet pour son projet
Cordialement
Jeremy
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Edité par - Laurent CAMPEDEL le 09 mai 2006 19:41:04 |
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papounet91
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 02 juin 2006 : 23:14:16
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La fin de l'histoire ...
Et bien, dans mon cas, ca se termine mal. Le propriétaire a finalement reconnu qu'il y avait eu création de plancher pour aménager les combles et qu'un permis de construire aurait été nécessaire pour ces travaux vue la superficie créée.
Le propriétaire va tenter de régulariser avec un PC, ca va etre long et je n'attendrai pas (aucune garantie de succès).
La leçon que je retiens de cette histoire, c'est que lors de l'achat d'une maison, on a 2 possibilités.
Soit on achete sans etre trop regardant. Et dans cette hypothèse, j'aurais été propriétaire de cette maison, en m'exposant peut etre à des problèmes dans le futur, peut etre pas, mais je n'en sais rien.
Soit on essaie de savoir, on recoupe des informations pour essayer de comprendre, ce qui a été fait, pas fait, de quelles garanties on dispose et la, on peut désanchanter.
Pour ma prochaine maison, je ne sais pas encore quelle attitude j'adopterai, mais je me ferai sans doute conseiller par un architecte dès le départ. Voila, maintenant y'a plus qu'à casser le compromis et repartir en quete d'une nouvelle maison... et un crédit, et une assurance, et ...
Papoounet9x |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 02 juin 2006 : 23:57:59
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Si cette maison vous plait, cela vaut le coup d'attendre l'instruction du PC. Ce ne sera que 2-3 mois, 4 au maxi. C'est quoi 4 mois par rapport à 30 ans d'habitation ?...
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Pipotin
Contributeur senior
85 réponses |
Posté - 05 juin 2006 : 17:13:18
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| Laurent, lorsque vous indiquez "2-3 mois, 4 au maxi", vous ne comptez que la délivrance du permis et non le délai d'attente pour l'obtention du permis définitif, c'est bien cela? Votre réponse nous interpelle car nous nous sommes trouvés dans la même situation que Papounet91 et avons fait le choix d'attendre la régularisation. Et maintenant nous sommes plutôt inquiets, cf. http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=40105 |
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neanderthal
Contributeur senior
62 réponses |
Posté - 12 juin 2006 : 19:04:44
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Bonjour,
Pour commencer, Laurent, j'étais pas mal occupé mais j'ai bien recu votre mail et ce sera avec plaisir...
L'archi dépose la DT demain (13 juin), il devait déposer la semaine dernière... j'aurai préféré car j'ai entendu que le nouveau PLU pour Paris avait été présenté à la presse ce lundi 12 !! Sagit-il d'une simple présentation ou cela est il effectif ?
Mon archi me parle de 2 notions qui selon lui peuvent contrarier mon projet. La notion de "surdensité" développé par le PLU et par ailleurs la notion de "changement d'affectation"...
Il me semblait qu'une fois les travaux terminés, je devais simplement déclarer les nouvelles surfaces habitables aux services fiscaux et voilà tout... je ne connais pas le rapport entre les services de l'urbanisme et le "changement d'affectation"
D'où mes 2 questions :
1) le nouveau PLU parisien a-t-il une incidence sur mon projet ?
2) Qu'est ce qu'implique un "changement d'affectation" ? qu'est ce que c'est au regard de l'urbanisme ?
Cordialement
Jeremy
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 12 juin 2006 : 21:07:43
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Citation :
Initialement entré par neanderthal
Bonjour,
Pour commencer, Laurent, j'étais pas mal occupé mais j'ai bien recu votre mail et ce sera avec plaisir...
Si vous pouviez me rafraichir la mémoire en privé... (à force, je m'y perd ...)
Citation :
L'archi dépose la DT demain (13 juin), il devait déposer la semaine dernière... j'aurai préféré car j'ai entendu que le nouveau PLU pour Paris avait été présenté à la presse ce lundi 12 !! Sagit-il d'une simple présentation ou cela est il effectif ?
Hum, je ne sais pas.
Mais bon, ceci ne devrait pas avoir d'importance.
Citation :
Mon archi me parle de 2 notions qui selon lui peuvent contrarier mon projet. La notion de "surdensité" développé par le PLU
L'immeuble est effectivement déjà en surdensité, et les combles existant y participent pleinement déjà.
Mais il n'est pas du tout interdit d'aménager de la SHON dans un immeuble en surdensité !
Imaginerait-on empêcher les gens de changer de moquette, de tomber une cloison ou d'en monter une chez eux parce que leur maison est en surdensité ?
Citation :
et par ailleurs la notion de "changement d'affectation"...
Les termes "changements d'affectation" n'existent pas en urbanisme.
Seuls existent les termes "changements de destinations".
L'aménagement de combles d'un immeuble d'habitation en pièce à vivre n'est pas un changement de destination. Ca, c'est clair net et précis.
Citation :
Il me semblait qu'une fois les travaux terminés, je devais simplement déclarer les nouvelles surfaces habitables aux services fiscaux et voilà tout...
Oui, vous n'aurez rien d'autre à faire.
Citation :
je ne connais pas le rapport entre les services de l'urbanisme et le "changement d'affectation"
D'où mes 2 questions :
1) le nouveau PLU parisien a-t-il une incidence sur mon projet ?
On ne sait jamais, mais peu probable.
Citation :
2) Qu'est ce qu'implique un "changement d'affectation" ? qu'est ce que c'est au regard de l'urbanisme ?
Aménager les combles d'un immeuble d'habitation en pièce d'habitation n'est pas un changement de destination.
Un changement de destination serait la transformation d'un commerce ou d'un atelier en habitation, d'un appartement en cabinet de profession libéral, etc.
Citation :
Cordialement
Jeremy
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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neanderthal
Contributeur senior
62 réponses |
Posté - 13 juin 2006 : 11:17:00
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C'est vrai que j'ai une facheuse tendance à confondre "parquet" et "plancher", et "destination" et "affectation" merci pour vos réponses Laurent, toujours d'une grande précision.
je suis impatient de recevoir la réponse de l'urbanisme.
Sauf opposition, les travaux devraient commencer mi-aout ou début septembre. Je vais me renseigner maintenant sur l'assurance dommage ouvrage et la modification légère de fermes, l'idéal étant qu'un artisant travaille en direct avec un BET.
Les couts annoncés de ces 2 points me semblent disproportionnés, les frais d'architecte aussi, en considération de son niveau d'implication qu'il vient de modifier. Pas très clair... une mission complete avec suivi de chantier etc, mais sans projet (aucun plan, ni implantation electrique) bref, pas grand chose pour 10% du montant des travaux...
on va bien voir mais dans ces conditions, hors trémie et pose des vélux, je ne vois pas en quoi j'ai besoin d'un archi !
Cordialement
Jeremy
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 13 juin 2006 : 11:36:23
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Citation :
Initialement entré par neanderthal
C'est vrai que j'ai une facheuse tendance à confondre "parquet" et "plancher", et "destination" et "affectation" .
Vous n'êtes pas le seul à confondre.
Les services d'urbanisme aussi !
Si dans le 1er cas c'est très compréhensible, dans le second, c'est inadmissible.
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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SHON ET RACHAT DE COMBLES
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