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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
 Posté - 05 mars 2006 : 00:05:28
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Bonsoir,
Une petite colle sur la majorite à laquelle se vote la resolution suivante :
Decision de recourir à un expert geometre afin de recalculer les tantiemes des lots de la copropriete.
Article 24, 25 ? unanimite ?
Attention c'est tres subtil !
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Edité par - air jordan le 05 mars 2006 00:06:36 |
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 05 mars 2006 : 02:18:55
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Citation :
Initialement entré par air jordan
Decision de recourir à un expert geometre afin de recalculer les tantiemes des lots de la copropriete.
Posée dans ces termes, la question laisse supposer que la décision de recalculer les tantièmes a déjà été prise et que la discussion ne porte que sur le fait de recourir ou non à un expert géomètre pour appliquer la décision prise. Si c'est le cas, je dirais article 24.
Si ce n'est pas le cas, mais que la discussion porte sur le fait de recalculer les tantièmes, qui implique une modification des charges, il y a deux cas :
1) cette modification a été rendue nécessaire par des travaux, achats ou ventes décidés par l'assemblée ou par un changement d'usage d'une ou plusieurs parties privatives - dans ce cas c'est l'article 25.
2) le cas précédent ne s'applique pas. Aucune modification de la copropriété ayant rendu nécessaire la modification des charges n'a eu lieu - dans ce cas, c'est l'unanimité.
Voilà. J'espère que vous n'allez pas me mettre un zéro pointé. Je veux bien un zéro, mais pas pointé, SVP. |
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 05 mars 2006 : 03:56:19
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Air jordan,
On ne comprend pas que, vous qui, selon ce que vous avez dit sur plusieurs sujets, êtes un syndic professionnel, ou un employé de syndic professionnel, vous posiez cette question en forme de quiz avec votre "Attention c'est tres subtil !" : on n'est pas ici sur une estrade de concours avec des réponses à donner à des questions qui n'en sont pas vraiment et des distributions de prix à la clé !
Si vraiment vous cherchez une réponse à un vrai problème que vous avez ou à une question réelle que vous vous posez, exposez ce problème ou formulez cette question : ici, nous sommes sur des forums, pas sur un plateau de spectacle avec des roulements de tambour !
Pierre |
Edité par - Pierre MARIE le 05 mars 2006 03:57:24 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 mars 2006 : 10:14:33
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LD47 a repéré le siège de la difficulté.
La question ne peut pas être posée comme l'indique Air Jordan. Il y a plusieurs hypothèses :
Un événement rend nécessaire une rectification ; il faut désigner un prestataire de service : c'est l'article 24
On voudrait savoir si les répartitions sont équitables et conformes à l'article 10 : c'est encore l'article 24 car on ne décide pas de rectifier les répartitions.
Pour qu'une majorité nécessaire soit supérieure, il faut que la décision comporte, d'une manière ou d'une autre, la mission du géomètre et la décision de modification. Celà n'est possible que si une mission d'arbitrage est confiée au géomètre expert. Dans ce cas il mesure, mais de plus ses résultats s'imposeront à tout le monde. Il y faut l'unanimité.
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 05 mars 2006 : 11:57:58
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Bonjour à tous,
La présente résolution se vote, selon moi, à la majorite de l'article 24.
Le geometre realise alors l'expertise pour laquelle il a ete mandate et depose son projet de modification des tantiemes.
La prochaine assemblée valide alors à l'unanimite la nouvelle grille des tantièmes.
A noter que la mission de l'expert geometre comporte le calcul des surfaces de tous les appartements et caves de cet important ensemble immobilier que je viens de reprendre.
Cette etude est inutile, à mon sens, dans la mesure où sa future adoption , lors d'une prochaine AG ne necessite non pas une majorite simple mais l'unanimite.
A LD47, ne vous inquietez surtout pas, je ne cherche pas à accabler ni juger les contributeurs de ce forum, donc pas de 0 pointé !!!!.
Au contraire, votre analyse est la bonne !!
Pour repondre à votre question la modification est faite à la demande d'un confrere gestionnaire locatif qui estime ,selon ses propres termes, "inequitable" les tantiemes actuels.
L'ensemble immobilier ne date pas d'hier, il a ete mis en copropriete dans les années 70.
Je suis tout à fait d'accord avec JPM la question est tres mal posée mais j'ai formule la demande de mon confrere telle qu'elle afin de ne pas fausser vos analyses.
Et maintenant, je vous dis tous au revoir,
J'ai match de basket ball à gagner cet apres midi !!!
A ce soir , peut etre et merci pour vos analyses !!
Christian. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 mars 2006 : 16:47:43
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Ne pensez vous pas qu'iici encore se pose le problème des initiatives que prennent beaucoup de géomètres experts lorsqu'on leur demande l'adaptation d'un RC au sens de l'article 49 ?
Tout y passe : les métrés, les tantièmes sde copropriété, les tantièmes de charges. |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 05 mars 2006 : 20:24:18
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Salut JPM,
Je suis totalement d'accord avec vous.
J'ai joué d'ailleurs le jeu , ayant recontacté par ecrit les 3 geometres ayant proposé les devis en posant une question simple : Monsieur le geometre, à quelle majorite se vote une telle proposition ?
Je n'ai reçu à ce jour AUCUNE reponse des 3 experts.
Ces derniers ne peuvent commercialement dire que l'unanimite est necessaire , leurs devis ne passeraient jamais !!
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 06 mars 2006 : 03:25:31
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Bonjour,
Lors de mon dernier post, j'avais répondu sur la base des trois hypothèses suivantes :
A/ Il ne s'agit pas de décider de modifier les tantièmes, mais seulement de recourir à un expert géomètre.
1) La décision de modification des tantièmes était déjà prise. La discussion devant donner lieu à une décision ne porte que sur l'application de la précédente décision déjà prise. ==> article 24
B/ Il s'agit de modifier les tantièmes.
1) La modification a été rendue nécessaire par des travaux, achats ou ventes décidés par l'assemblée ou par un changement d'usage d'une ou plusieurs parties privatives. ==> article 25
2) Aucune modification de la copropriété ayant rendu nécessaire la modification des charges n'a eu lieu. ==> unanimité
La présentation du problème par air jordan n'entre malheureusement dans aucune de ces hypothèses auxquelles j'ai apporté une réponse. On est bien dans le cadre du A/, puisqu'il ne s'agit pas de décider de modifier les tantièmes, mais seulement de recourir à un expert géomètre. Mais on n'est pas du tout dans le cadre du A/ 1) qui figure en dessous et qui a fait l'objet de ma réponse. En effet, la décision de modification des tantièmes n'est pas déjà prise. Cela change tout le problème. Dans le cas A/ 1) la décision à prendre est une décision exécutoire. Si aucune décision en principal n'est déjà prise, ce n'est plus le cas. Sachant que la décision en principal nécessite l'unanimité, faire précéder cette décision en principal, dont on ne peut avoir aucune garantie qu'elle sera prise, d'une décision pseudo-exécutoire qui ne peut en être une, prise à une majorité inférieure, ne me paraît pas conforme à la légalité. Elle est, en tous cas, contraire à l'intérêt de le copropriété.
En effet, faire engager des frais à la copropriété sur la base d'une décision qui n'existe pas (celle de modifier les tantièmes) et dont, de plus, la probabilité qu'elle existe est vraiment minime (des décisions prises à l'unanimité, surtout quand elles ont pour effet d'augmenter les charges de certains, ça doit être assez rare), ne peut être de l'intérêt de la copropriété.
Il est vrai, d'un autre côté, qu'on ne peut prendre cette décision de modifier les tantièmes sans avoir les chiffres. Il est donc vrai que la décision finale de modifier les tantièmes doit venir après le passage de l'expert géomètre. Elle ne peut donc à la fois la précéder et la suivre.
Ce qu'il faut donc, à mon avis, c'est une décision de principe prise à l'unanimité, de modifier les tantièmes et de recourir, pour cela, à un expert géomètre qui donnera son avis. La décision finale qui devra intervenir après le rapport de l'expert géomètre suivra ou ne suivra pas son avis.
Je complète donc ma réponse initiale par un A/ 2)
A/ ....
1) .....
2) La décision de modification des tantièmes n'est pas déjà prise. La décision de recourir à un expert géomètre doit être prise à l'unanimité en même temps qu'une décision de principe de modification des tantièmes. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 mars 2006 : 09:11:04
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Dans tous les cas, la première indication nécessaire est : pourquoi songe-t-on à consulter un géomètre expert ?
Elle s'insère dans un cadre précis :
L'intervention d'un géomètre expert est indispensable pour mesure et établir des plans, qu'ils soient " juridiques " à annexer à un règlement de copropriété, ou " cotés ", comportant toutes les données justificatives.
Elle est souvent souhaitable pour déterminer des tantièmes de copropriété.
Elle peut l'être également pour déterminer des tantièmes de charges mais un syndic qualifié peut tout aussi bien le faire.
Pour ces deux dernières catégories, les tableaux de coefficients sont connus. On constate d'ailleurs que sur certains points les spécialistes, parmi lesquels des géomètres experts, se contredisent. Il suffit de relever que des critères aussi divers que les surfaces chauffantes, les surfaces ou volumes chauffés et d'autres critères contraires entre eux ont été proposés et utilisés pour répartir les charges de chauffage pour emettre des doutes sur le sérieux de certains spécialistes. Idem pour les charges d'ascenseur, affectées parfois d'un coefficient d'étage alors que les tantièmes de copropriété sont déjà affectés d'un coefficient identique, d'ou un doublon injustifié.
On peut songer au géomètre expert :
- soit parce qu'il y a obligation de rectifier
- soit parce que X ou Y estime être victime d'une injustice : deux lots de 100 m c sont affectés de tantièmes de copropriété et de charges différents
- soit parce qu'il y a une lacune dans le RC
- soit pour une simple adaptation article 49.
Dans tous les cas la désignation du géomètre expert relève de l'article 24.
Mais la définition de sa mission peut varier :
- dans le premier cas elle est imposée par la nature de l'opération et la mission est incluse dans la décision principale, adoptée à la majorité requise par la nature de l'opération.
- dans les autres il peut s'agir simplement d'une étude préparatoire, qui est décidée à la majorité de l'article 24. Au vu de cette étude, l'assemblée délibérera et prendra d'autres décisions.
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 06 mars 2006 : 09:35:33
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| Je n'avais pas pensé à l'étude préparatoire. Effectivement, vous avez raison. Je pense que, maintenant, nous avons terminé le tour complet de toutes les possibilités. |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 07 mars 2006 : 10:38:41
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- Si c'est pour un accord de principe qui n'entraîne aucune décision, je pense que c'est l'article 24 de la loi.
- Si c'est pour la désignation, je pense que c'est à l'article 25 de la loi de 1965.
La désignation d'un expert géomètre entraîne des frais. Donc, nécessité d'avoir l'approbation des copropriétaires réunis en assemblée sur présentation des "conditions essentielles" jointes à la convocation (document détaillé et chiffré).
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