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Lieric
Contributeur débutant
19 réponses |
 Posté - 27 févr. 2006 : 08:29:42
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Nous avons reçu la convocation à l'AG et il est insrit à l'ordre du jour la question suivante : "ELECTION SYNDIC" avec une seule offre celle du syndic sortant.
peut-on présenter à l'AG un autre devis et faire voter sur les 2 devis ?
peut-on à l'AG élire un syndic bénévole alors que cela n'était pas prévu à l'ordre du jour ?
Si la response est négative aux 2 questions précédentes comme je le pense ; comment faire pour ne pas réélir le syndic sortant sans être mis sous administration judiciaire. Le contrat du sydic actuel est : "le mandat prendra fin lors de l'AG appellée à statuer sur les comptes ..."
Merci
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 27 févr. 2006 : 10:23:49
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Lieric,
il me semble que c'est trop tard pour ce coup-ci: vous ne semblez pas avoir l'envie de réélire ce syndic;
pourquoi ne pas en avoir cherché un autre entretemps ?
que fait le CS ?
y'a t-il un candidat syndic bénévole parmi les copro?
il aurait fallu que sa proposition d'élection du syndic bénévole soit mise à l'ordre du jour ...  |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 27 févr. 2006 : 11:16:37
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non, non, oldman24 avait dit dans un autre sujet similaire, que comme aucun contrat de syndic n'était joint à la convoc de l'AG, si le syndic n'était pas réélu lors de l'AG, un copro pouvait se déclarer syndic bénévole et être élu lors de cette AG. Cette élection de syndic bénévole est régulière à partir du moment où il n'y a pas de contrat (qui pourrait être contesté parce que non joint à la convoc).
Si vous en avez vraiment marre de ce syndic, que les irrégularités sont patentes et fréquentes, allez y !
Faites une recherche google "syndic bénévole + universimmo" vous devriez retrouver ce sujet (et bien d'autres s'y rapportant).
Cordialement / Frédéric |
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
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Lieric
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 03 mars 2006 : 07:50:59
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L'Assemblée a eu lieu :
1° question approbation des comptes ; non pour tous les présents et reprsentés (20 copro sur 25)
2° question quitus ; non pour tous
3° question élection du syndic non pour tous ; sur les conseils de notre futur syndic nous avons alors élu un syndic bénévole pour 3 mois avec mission de convoquer une AG.
Le problème est que l'ancien syndic est parti avec les feuilles de présence et les pouvoir ; alors nous allons ce jour avec un courrier signé par tous les copropriétaires présent chercher les documents.
Notre futur syndic ; nous dit que le seul rique est qu'un copropriétaire absent demande la mise sous administration judiciaire ; mais que ce rique est très faible ; car peu d'interet pour ce copropriétaire.
Nous allons envoyer le PV de l'AG ce jour.
nous convoquerons un conseil syndical pour définir l'ordre du jour de la prochaine Ag et nous convoquerons la prochaine AG d'ici 3 semaines environ.
Pouvez-vous me donner votre avis et commenter notre décision.
Merci |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 03 mars 2006 : 08:24:51
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ce que dit votre futur syndic me semble à peu près correct.
Le pv d'ag signé par le président de séance mentionne-t-il bien que le syndic bénévole a été élu ?
Si oui, effectivement l'ancien syndic ne peut rien faire, et uniquement un copro opposant ou défaillant peut demander l'admin. provisoire / judiciaire, comme apparemment l'ancien syndic a fait l'unanimité contre lui il ne peut rien vous arriver.
Dommage que vous n'ayez pas la feuille de présence, le CS possède-t-il la liste des copros avec coordonnées ? Le syndic bénévole peut-il envoyer son pv aux copros (apparemment non) ?
Cordialement / Frédéric |
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Lieric
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 03 mars 2006 : 08:30:56
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OUI le pv mentionne l'élection du nouveau syndic benevole (même si cela ne faisait pas parti des projets de résolution ; mais à l'ODJ était bien inscrit élection du syndic).
Nous avons bien la liste des nom et des tantièmes mais pas les adresses ; à priori nous pourrionsles reconstituer (à verifier)
Mais l'ancien syndic a-t-il le droit de ne pas nous rendre les pièces ? |
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 03 mars 2006 : 08:44:31
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non !
Il a un mois pour vous restituer les archives de la copro (donc les pv d'ag), et 2 mois pour vous restituer le solde du compte de votre copro. (en gros).
Il a également jusqu'à 2 mois après la tenue de l'AG pour faire notifier le pv de l'ag (le concernant, ag qui pour lui doit aller jusqu'à l'élection du syndic).
Voila, les ténors du forum devraient confirmer mes dires.
Cordialement / Frédéric |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 03 mars 2006 : 09:29:18
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Il ne faut pas jeter la pierre mais comme toujours c'est la méconnaissance de certains points très précis qui serait le grain de sable.
Sur l'élection du syndic, il a déja été dit que la question "ELECTION SYNDIC" inscrite, l'AG n'était pas limitée à l'élection du cabinet Tartempion mais pouvait aussi désigner un syndic non prof.
Il a aussi été dit, en l'état des textes, qu'un syndic non prof. bénévole dont la candidature s'est déclarée en séance pouvait être valablement élu, du moment que le syndicat ne lui impose pas de contrat et que la durée de son mandat et ses échéance sont fixées, rapportées au PV.
Il faut noter ici ce que doit indiquer le contrat du syndic :
"Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée, sa date de prise d’effet ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d’exécution de la mission de ce dernier en conformité avec le dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965."
Résumé du contrat, qui FIXE :
(1)- sa durée et sa date de prise d'effet (pourquoi oublier la date échéance ?)
(2)- les éléments qui détermine sa rémunération.
(3)- les conditions (particulières) d'exécution de la mission (mission fixée par la loi).
Pour un syndic non prof bénévole, durée et dates échéances étant fixées par l'AG (1), n'ayant aucune rémunération (2) et aucune condition d'exécution (3), fait que son "contrat" est vierge, vide, page blanche ...... Faut-il présenter une feuille blanche ??
Reste la tenue de l'AG.
- Préalable obligé lorsqu'on change de syndic : le sortant ne doit JAMAIS être 'secrétaire de séance'. Sinon, en cas de litige ensuite, vous pouvez toujours attendre pour la rédaction du PV, rédaction du PV dont il a le monopole
Vous dites avoir rédigé un PV ! Si c'est le syndic sortant qui était 'secrétaire de séance', votre PV (rédigé par qui ?) ne vaut pas un clou !.... 
- La feuille de présence : c'est LE document indispensable à la validité de l'AG, qui doit être certifié par le pdt de séance. Qu'on change ou non de syndic, il est impératif que le pdt de séance récupère ce document avant d'ouvrir les débats.
Pas de feuille de présence = pas de validité de l'AG.
Au pire, si le sortant emporte cette feuille de présence, on peut toujours faire (re)signer les copropriétaires présents : l'AG est alors valide. (on ne peut faire signer les mandataires, le syndic sortant ayant emporté les mandats ...)
Ces précautions étant prises, l'AG est valide de bout en bout.
Ici, ce n'est pas le cas.
Certes, Lieric (son syndicat) ne risque sans doute pas grand chose. Mais lorsqu'on veut imposer à tous les règles qui s'imposent en copropriété, voila un bien mauvais exemple pour votre futur syndic, qui ne manquera pas de rappeler vos entorses pour excuser les siennes .......
Vous avez maintenat désigné un syndic provisoire. J'ose espérer que vous aviez pensé à la liste des copropriétaires, à jour (la feuille de présence, à jour, suffit).
Pourquoi ? parce qu'il faudra bien que ce syndic provisoire convoque la prochaine AG. Sans nom et adresse à jour de tous les copropriétaires, impossible de convoquer ....!
Convoquer une AG a un coût (élaboration et copies des documents, LRAR à ceux qui ne sont pas sur place, location d'une salle ....). Qui va payer ???
Certes, vous pouvez demander à l'ex-syndic de respecter les dispositions de L.art.18-2 pour la restitution des archives et surtout des fonds disponibles. Mais s'i ne bouge pas (vous n'avez toujours pas de PV d'AG !), vous n'avez aucun moyen pour l'y contraidre.
Ne voyez pas ici dans mes propos une condamnation de ce que vous avez fait. Je veux juste mettre le doigt sur le fait que lorsqu'il y a volonté de changer de syndic les choses ne s'improvisent pas.
Ce changement de gestionnaire nécessite une anticipation pour bien voir les points qui risquent de coincer, les précautions à prendre pour la tenue de l'AG, les doc qui seront ensuite nécessaires, etc ....., préparation d'autant plus importante que la séparation sera conflictuelle.
Comprenez que c'est un divorse. Si c'est par consentement mutuel, les choses seront simples. S'il y a conflit, il ne fera que s'amplifer ce qui nécessite de bien préparer son coup.
Juste un dernier point :
"1° question approbation des comptes ; non pour tous les présents et reprsentés (20 copro sur 25)"
Permettez-moi de dire que c'est idiot. On ne peut glogalement rejeter les comptes du syndicat (vos comptes, vos dépenses).
Dans ce qui vous a été présenté tout n'est pas faux, s'il y a des choses fausses !
Votre AG, sur l'analyse et l''avis du CS, devait approuver tout ce qui est juste et conforme a ce qui avait été décidé l'année dernière (budget prévis), identifier une à une les dépenses que vous estimiez fausses, sans objet, engagées abusivement par le syndic, afin de pouvoir dire avec précision celles qui sont rejetées.
Un rejet global de vos dépenses est irresponsable. A quoi cela va t-il vous servir ? Vous allez demander le remboursement à l'ex-syndic de tout ce que vous avez rejeté ?? 
Lorsqu'on présente un compte dépense à une AG pour 50.000 € qu'elle en approuve 48.000 et qu'elle identifie et rejete 2.000 e, elle est fondée à demander au syndic (au besoin par le juge) de ré-imputer dans les comptes ces 2000 €.
Mais ici, on vous présente 50.000 € que vous rejetez en totalité ! Que faites vous ensuite ? ... |
Edité par - gédehem le 03 mars 2006 10:31:26 |
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rene9
Contributeur senior
83 réponses |
Posté - 03 mars 2006 : 13:05:05
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Merci Gedehem pour toute ces précisions.
Je note un bémol, si vous me le permettez
Pas de feuille de présence = pas de validité de l'AG.
Au pire, si le sortant emporte cette feuille de présence, on peut toujours faire (re)signer les copropriétaires présents : l'AG est alors valide. (on ne peut faire signer les mandataires, le syndic sortant ayant emporté les mandats ...)
J'ai lu quelque part (peut-être même sur ce forum) qu'un syndic évincé (en ayant emporté la feuiille de présence) à contesté la nouvelle feuille de présence. (il a dû surement être tres véxé)
Le juge lui aurait donné raison. Un AG = 1 feuille de présence pas 2
Si j'arrive a trouver la décision je vous la ferai passer
Donc, en tout état de cause, faire attention.
Pour notre prochaine AG, (les nouveaux contrats n'ayant pas été préparés à temps)
* je prendrais la présidence de l'AG
* secrétariat assuré par un copro
* je récupère les procurations
* je demande la feuille de présence
- pour la valider
- ne serait-ce que pour énoncer les tantièmes lors des votes (nous ne sommes que 36) et je la garde.
... et si l'AG est ok on vire notre syndic.
Enfin, ca c'est la théorie. Je vous raconterai la suite...
Je me propose syndic bénévole sur 3 mois histoire de repréparer une AG désignant un nouveau syndic et tout ça dans les règles (enfin je crois)
Mais à cette occasion, j'ai une question à poser.
Dois-je attendre 2 mois de contestation éventuelle de PV d'AG et convoquer l'AG dans le 3eme mois ou puis-je lancer l'AG dès que le PV est distribué.
Merci
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Lieric
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 03 mars 2006 : 20:16:33
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Nous aussi nous nous sommes posés la question des 2 mois et nous pensons qu'il serait necessaire d'attendre. En effet, si la l'AG est constestée et annulée il n'y a plus de syndic bénévole ; donc l'AG convoquée par le syndic bénévol n'existe pas etc ... Là à mon avis il s'agit de la loi ; en ce qui nous concerne nous avons pris la décision de ne pas attendre en espérant que l'Ag ne soit pas contestée. Nous partons du principe : qui a interet a contester l'AG à priori personne donc le risque est limité; Le seul qui aurrait interet à contester c'est l'ancien syndic mais il n'a pas le pouvoir d'agir.
J'ai lu quelque part (peut-être même sur ce forum) qu'un syndic évincé (en ayant emporté la feuiille de présence) à contesté la nouvelle feuille de présence. (il a dû surement être tres véxé)
Le juge lui aurait donné raison. Un AG = 1 feuille de présence pas 2
Si j'arrive a trouver la décision je vous la ferai passer
Là je suis surpris car comment l'ancien syndic a pu contester la feuille de présence ; il n'est plus rien dans la copropriété avec l'election donc à quel titre il peut agir ?
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Edité par - Lieric le 03 mars 2006 20:18:05 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 03 mars 2006 : 21:10:16
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René9, je me pose la même question que liéric : sur quelle base l'ex-syndic a t-il pu contester la 'nouvelle' feuille de présence ?? D'autant plus qu'ayant emporté celle initiale, quand bien même il était secrétaire de séance, il aurait commis une faute sur un document qui ne lui appartient pas et que doit tenir le pdt de séance pour validation.
Il faut relever que le syndic, en cette qualité, n'est rien du tout lors de l'AG, qu'il n'a aucune fonction, qu'il n'est pas indispensable à la tenue des débats et à la prise de décision.
Tout au plus est-il 'secrétaire de séance' si l'AG n'en a pas décidé autrement. Mais alors il est 'secrétaire' et non syndic, lequel n'à aucun rôle ou place dans l'AG.
Il faudrait voir le cas.
Dans le même sens on peut relever que la pratique qui consiste à laisser le syndic 'présider' à l'émargement de cette feuille de présence n'est qu'une pratique.
Aucune disposition n'encadre ou ne précise les choses pour ce qui concerne le déroulement d'une AG avant l'élection du pdt de séance. S'il est admis par différents auteurs que le syndic puisse agir comme "secrétaire provisoire", appelation non controlée d'une fonction qui n'est prévue par aucun texte, rien ne précise ce qu'il en est de l'appel à candidature et de l'élection du pdt de séance, du décompte des voix, aucun scrutateur n'étant encore désigné !
Les textes sont totalement silencieux sur ces points. Alors l'histoire des 2 feuilles de présence est à regarder de très près..
Juste une proposition sur ce sujet : le CS, dont son président, organe de contrôle du fonctionnement du syndicat, me semble juridiquement le mieux placé pour présider à l'émargement de la feuille de présence et au décompte des voix pour l'élection du pdt de séance...
Un autre point : si vous souhaitez vous porter candidat à la fonction de 'syndic' vous ne pouvez vous présentez comme pdt de séance.
Du moins vous pouvez l'être, mais une fois élu syndic vous devrez démissionner de la présidence, le syndic ne pouvant être président de séance ...
Soyez plutot le 'secrétaire de séance', fonction qui n'est pas incompatible avec le mandat de syndic, et trouver un autre candidat pdt de séance. (ce qui ne vous empeche pas de récupérer feuille de présence et mandats pour les refiler au pdt ... .) |
Edité par - gédehem le 03 mars 2006 21:21:42 |
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rene9
Contributeur senior
83 réponses |
Posté - 04 mars 2006 : 08:46:48
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Le syndic évincé quitte l'AG
Le syndic suivant prends la suite. Certes...
Mais le syndic partant ne doit-il pas recevoir le PV d'AG notifiant la désignation du nouveau syndic ?
Ce n'est peut-être pas obligatoire puisqu'il qu'il n'est plus syndic.
Néanmoins, il lui faut le PV (à mon avis), ne serait-ce que pour transmettre tous les documents au nouveau syndic ?
Sur quelles bases l'ancien syndic doit-il adresser les documents au nouveau S. ?
Il n'y a que le PV. |
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Lieric
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 04 mars 2006 : 08:56:16
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| bonne réflexion ; pas de réponse de ma part ... |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 04 mars 2006 : 12:10:41
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René9, vous ne précisez toujours pas ce qu'il en était de la fonction du syndic sortant.
S'il était secrétaire de séance jusqu'à la question "élection du syndic" et que, n'étant pas re-nommé, il ait quitté la séance, vous pouvez toujours attendre pour qu'il rédige quoi que ce soit !
Car en l'état des textes, il n'existe aucun autre moyen d'établir un PV d'AG que d'avoir un secrétaire de séance à coté du pdt !!
Vous voyez ici toute l'importance de désigner un secrétaire de séance !!!
Lorsqu'il y a litige et qu'on change de syndic, le sortant ne doit JAMAIS être secrétaire de séance. Vous comprenez maintenant pourquoi ...un peu tard sans doute ..
Une piste pour s'en sortir, certes pas trop dans les clous, qui impose que vous (le pdt de séance et les scrutateurs) copie/brouillon de l'expression des votes.
Vous reprenez les PV des années passées pour faire celui de cette AG, vous reprenez les questions inscrites à l'ODJ jusqu'à celle de "Election du syndic", vous indiquez le résultat des votes et la nomination du nouveau.
Vous n'aurez pas oublié bien entendu de mentionner préalablement l'élection du pdt de séance, des scrutateurs et le fait que le syndic sortant assure le secrétariat.
Après l'élection du nouveau syndic vous précisez que le sortant démissionne du secrétariat et quitte la réunion, que le nouveau syndic assure le secrétariat de séance pour la suite de l'AG ...
... suite sur laquelle vous laissez le nouveau syndic faire son boulot de secrétaire ...
Le pdt de séance et les scrutateurs valident le PV, avec le dernier secrétaire, et vous avez un PV conforme ...
Il n'y a pas la signature de l'ex-syndic 'secrétaire de séance' ? ... Pas grave : elle n'est pas indispensable au PV, à la validité des décisions prises. |
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rene9
Contributeur senior
83 réponses |
Posté - 04 mars 2006 : 14:39:51
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Gedehem reprenez exactement les termes de mon post.
Pour notre prochaine AG, (les nouveaux contrats n'ayant pas été préparés à temps)
* je prendrais la présidence de l'AG
* secrétariat assuré par un copro
* je récupère les procurations
* je demande la feuille de présence
- pour la valider
- ne serait-ce que pour énoncer les tantièmes lors des votes (nous ne sommes que 36) et je la garde.
Donc a priori pas de problème quant aux documents qui restent en notre possession.
Non, la suite de la discution portait sur l'éventuelle rédaction d'une nouvelle feuille de présence et je disais donc ceci :
Le syndic évincé quitte l'AG
Le syndic suivant prends la suite. Certes...
Mais le syndic partant ne doit-il pas recevoir le PV d'AG notifiant la désignation du nouveau syndic ?
Ce n'est peut-être pas obligatoire puisqu'il qu'il n'est plus syndic.
Néanmoins, il lui faut le PV (à mon avis), ne serait-ce que pour transmettre tous les documents au nouveau syndic ?
Sur quelles bases l'ancien syndic doit-il adresser les documents au nouveau S. ?
Il n'y a que le PV.
A mon sens, on doit envoyer le PV à l'ancien syndic pour que celui-ci prenne en compte les coordonnées du nouveau syndic a qui il devra transmettre tout le dossier de la copro.
Si l'AG dans la foulée à décidé d'ouvrir un compte séparé Banque TRUCMUCH, il faudra bien qu'il transmette les fonds sur le compte TRUCMUCH.
Et qui est-ce qui précise tout ca... c'est le PV et rien d'autre.
Le PV doit etre transmis au syndic sortant par le syndic entrant ou par le syndic bénévole, c'est selon.
Votre avis ?
Cordialement
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fguigui
Pilier de forums
857 réponses |
Posté - 05 mars 2006 : 11:07:16
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je crois qu'il y a 2 pv un de l'ancien syndic et un du nouveau.
Cordialement / Frédéric |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 06 mars 2006 : 15:39:54
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Peut-être, mais rené n'est pas très clair sur ce point.
Quant à la notification de l'élection du nouveau syndic et le rappel de L.art.18-2, c'est au nouveau syndic de la faire à l'ex !!!
René, je vous l'ai précisé : si vous êtes candidat syndic il ne fait pas que vous soyez pdt de séance de l'AG, c'est incompatible. Trouvez un pdt et soyez secrétaire de séance.
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Edité par - gédehem le 06 mars 2006 15:42:48 |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
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