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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
 Posté - 06 mars 2006 : 14:16:13
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Parmi les forumeurs, y en a t'il beaucoup qui connaissent les problèmes posés par la représentation des copropriétaires dans les assemblées générales d'ASL de PROPRIETAIRES?
A ceux là, comment cela se passe t'il chez vous?
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Chant du Coq
Pilier de forums
231 réponses |
Posté - 06 mars 2006 : 16:16:06
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Une copropriété dans une ASL.
Il est assez fréquent qu'une ASL compte parmis ses membres, une copropriété.
Lors de la création de l'ASL, chacun des copropriétaires de cet immeuble doit alors donner son accord pour que l'immeuble soit inclus dans l'association syndicale et ce, même si dans un pareil cas, les statuts prévoient toujours que cet immeuble est indivisible au regard de l'ASL.
Chaque copropriétaire ayant la qualité d'associé, il est par conséquent, nécessaire de convoquer chacun d'entre eux à l'assemblée générale de l'ASL. Toutefois, il arrive très souvent que les statuts de l'ASL prévoient que les copropriétaires seront représentés à cette assemblée par leur syndic. Celui-ci s'exprimera et votera au nom de tous.Voir vos statuts SVP
exemple de nos statuts: " les propriétaires indivis sont tenus de se faire représenter par une seule personne." ce qui signifie que les intéressés pourront assister aux assemblées dés lors qu'un seul y votera ( syndic, mandataire...)
Il n'en demeure pas moins que seuls les copropriétaires et non leur syndicat, ont qualité pour agir en contestation des résolutions prises en assemblée.Il ne peut en être autrement que si les statuts de l'ASL prévoient expressément que c'est la propriété qui est membre de cette dernière.
Pour le paiement des cotisations,les appels de fonds doivent être réclamés à chaque copropriétaire et non au syndic de cet immeuble qui se chargerait ensuite de répartir la somme entre eux.
La cour de cassation rappelle que ce principe reste valable "même dans le cas ou il a été prévu dans les statuts que le syndic représenterait les copropriétaires à l'assemblée générale de l'ASL..."
Dans un lotissement, Il est aussi possible de trouver une maison individuelle partagée en deux(ou plusieurs) logements, dans ce cas il y aura deux acquéreurs et l'habitation devient une copropriété..
Toutefois, l'opération est lourde et coûteuse.
Il convient de demander à un géomètre expert de dresser un plan des lieux et d'établir la répartition des tantièmes de copropriété et des charges.
Au vu du travail du géomètre, le notaire dressera un état descriptif de division et le règlement de copropriété, du chef du vendeur .
Le règlement de copropriété est obligatoire
le statut s'applique, en dehors même de toute volonté du ou des propriétaires intéressés. La Cour de cassation ne cesse de rappeler que les dispositions de l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965 sur le statut de la copropriété des immeubles bâtis s'appliquent lorsque la propriété d'un immeuble bâti est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie commune et une partie privative.
Il sera alors vendu à chacun ou plusieurs lots.
Dans le cas d'une copropriété composée de deux personnes seulement, où le syndic n'a pu être désigné faute d'accord entre les intéressés, il appartient au copropriétaire le plus diligent de saisir le président du tribunal de grande instance en vue de faire désigner un syndic judiciaire, conformément à l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété et à l'article 46 du décret d'application. Ce syndic judiciaire convoquera alors l'assemblée générale qui statuera sur la demande .
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 06 mars 2006 : 18:27:59
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Chant du Coq, vous dites : "Pour le paiement des cotisations,les appels de fonds doivent être réclamés à chaque copropriétaire et non au syndic de cet immeuble qui se chargerait ensuite de répartir la somme entre eux.
La cour de cassation rappelle que ce principe reste valable "même dans "même dans le cas ou il a été prévu dans les statuts que le syndic représenterait les copropriétaires à l'assemblée générale de l'ASL..."
Avez-vous des références sur cette jurisprudence?
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Chant du Coq
Pilier de forums
231 réponses |
Posté - 06 mars 2006 : 21:10:20
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| je recherche dès demain et vous tiens au courant pour la fin de semaine ou avant. |
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Chant du Coq
Pilier de forums
231 réponses |
Posté - 08 mars 2006 : 21:36:54
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Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 9 décembre 1998 Rejet.
N° de pourvoi : 97-12163
Publié au bulletin
Président : M. Beauvois .
Rapporteur : Mme Masson- Daum.
Avocat général : M. Weber.
Avocats : M. Balat, la SCP Tiffreau.
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 4 octobre 1996), que l’ensemble immobilier Poissonniers Ordener comporte 2 bâtiments, A et B, appartenant à la Société nationale des chemins de fer français, 3 bâtiments C, D et E constituant la copropriété du 2-4-6, allée d’Andrézieux ainsi qu’un autre bâtiment et des garages constituant une autre copropriété ; que les installations et équipements communs aux différents propriétaires sont administrés par une association syndicale libre (l’ASL) ; que l’ASL a assigné le syndicat des copropriétaires du 2-4-6, allée d’Andrézieux en paiement de charges et que le syndicat des copropriétaires a soulevé l’irrecevabilité de la demande ;
Attendu que l’ASL fait grief à l’arrêt de dire l’action irrecevable et d’annuler la saisie conservatoire pratiquée entre les mains du syndicat des copropriétaires, alors, selon le moyen, 1° que les parties communes d’un immeuble en copropriété sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires et que la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile ; qu’aux termes des statuts de l’ASL, “ tout propriétaire ou copropriétaire, de quelque manière et à quelque titre que ce soit, de l’ensemble immoblier (en cause) sera membre de plein droit de l’association syndicale Poissonniers Ordener ; ce dont il résulte que la copropriété du 2-4-6, allée d’Andrézieux, bâtiments C, D et E, représentée par son syndicat des copropriétaires, lequel a la personnalité civile, est membre de plein droit de l’association syndicale ; qu’en statuant comme elle l’a fait, la cour d’appel a donc violé les articles 4 et 14 de la loi du 10 juillet 1965 ; 2° qu’en leur article 7, les statuts de l’association syndicale Poissonniers Ordener précisent que “ si les unités de copropriétés soumises aux présents statuts font l’objet de copropriété conformément à la loi du 10 juillet 1965, ce sont les syndics qui représentent les copropriétaires à l’assemblée générale “ ; que, par ailleurs, en leur article 10, alinéa 4, ces statuts énoncent que “ pour l’exercice du droit de vote, chaque immeuble en copropriété est indivisible vis-à-vis du syndicat “ ; qu’il résulte clairement de ces dispositions qu’aux termes des statuts, les copropriétés elles-mêmes, et non seulement les copropriétaires pris individuellement, sont membres de plein droit de l’association syndicale ; qu’en jugeant, dès lors, qu’aux termes des statuts de l’ASL la qualité de membre de celle-ci n’appartient qu’aux copropriétaires eux-mêmes, la cour d’appel a dénaturé ces statuts et violé par conséquent l’article 1134 du Code civil ; 3° que, subsidiairement, le syndicat des copropriétaires, qui a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes, a qualité pour agir en justice tant en demande qu’en défense, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ; qu’en retenant, pour déclarer irrecevable l’action en paiement des charges de l’ASL à l’encontre du syndicat des copropriétaires du 2-4-6, allée d’Andrézieux, bâtiments C, D et E, que seuls les copropriétaires étaient membres de l’ASL à l’exclusion du syndicat, la cour d’appel a en toute hypothèse violé, par refus d’application, l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Mais attendu qu’ayant relevé que les statuts de l’ASL précisaient que “ tout propriétaire ou copropriétaire, de quelque manière et à quelque titre que ce soit, d’une partie quelconque de l’ensemble immobilier... sera membre de plein droit de la présente association syndicale “ et qu’il était précisé que “ si les unités de propriété soumises aux présents statuts font l’objet d’une copropriété... ce sont les syndics qui représentent les copropriétaires à l’assemblée générale “, la cour d’appel en a justement déduit, sans dénaturation, que si le syndicat des copropriétaires du 2-4-6, allée d’Andrézieux représentait les copropriétaires à l’assemblée générale de l’ASL, il n’était pas pour autant membre de cette association, cette qualité n’appartenant qu’aux copropriétaires eux-mêmes et que la demande en paiement de charges dirigée contre le syndicat des copropriétaires était irrecevable ;
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi.
Publication :Bulletin 1998 III N° 238 p. 158
Décision attaquée :Cour d’appel de Paris, 1996-10-04
Titrages et résumés : COPROPRIETE - Domaine d’application - Ensemble immobilier - Equipements communs gérés par une association syndicale libre - Statuts - Membre - Qualité - Condition .
En l’état d’un “ ensemble immobilier “ comportant plusieurs copropriétés et dont 18 installations et équipements communs sont coadministrés par une association syndicale libre (ASL), une cour d’appel qui a relevé que les statuts de l’ASL, précisaient que “ tout propriétaire ou copropriétaire, de quelque manière et à quelque titre que ce soit, d’une partie de l’ensemble immobilier... sera membre de plein droit de la présente association syndicale “ et qu’il était précisé que “ si les unités de propriété soumises aux présents statuts font l’objet d’une copropriété..., ce sont les syndics qui représentent les copropriétaires à l’assemblée générale “ en a justement déduit que si le syndicat des copropriétaires d’une copropriété représentait les copropriétaires à l’assemblée générale de l’ASL, il n’était pas pour autant membre de cette association, cette qualité n’appartenant qu’aux propriétaires eux-mêmes et que la demande de charges dirigée contre le syndicat des copropriétaires était irrecevable.
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 09 mars 2006 : 15:05:21
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Un grand merci
Dans ce cas , les statuts déclarent membres“ tout propriétaire ou copropriétaire, de quelque manière et à quelque titre que ce soit, de l’ensemble immoblier (en cause)"
Les statuts de mon ASL disent que sont réunis en ASL les propriétaires des lots de terrains batis ou non batis du lotissement.
Croyez vous que cela change quelque chose? |
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Chant du Coq
Pilier de forums
231 réponses |
Posté - 10 mars 2006 : 15:59:42
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Cette jurisprudence est difficile à mettre en pratique et en réalité les ensembles immobiliers comprenant des immeubles en copropriété ne fonctionnent pas comme cela.
Mais que voulez-vous, les juges sont en dehors de toute réalité...
En général, il est prévu que c'est le syndicat des copropriétaires qui est membre de l'association, mais que chaque copropriétaire individuellement devra donner son adhésion, par exemple en signant son acte d'achat..; dans ce cas, c'est le syndic qui participe aux assemblées générales de l'ASL et c'est au syndicat de copropriétaires représenté par le syndic que les appels de fond sont envoyés.Ceci fonctionne bien tant qu'il n'y a pas d'impayés et celà facilite la tache de l'ASL quand il y a un grand nombre de copropriétaires! En cas d'impayés,selon cette jurisprudence, il vous faudra vous retourner vers le copropriétaire débiteur, ce qui aura quand même pour avantage de commencer un dossier solide en vue d'une procédure de rang supérieure...
Cordialement.
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 10 mars 2006 : 19:35:39
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Encore merci.
"Cette jurisprudence est difficile à mettre en pratique et en réalité les ensembles immobiliers comprenant des immeubles en copropriété ne fonctionnent pas comme cela."
Cela correspond à ce que je connais : mon ensemble et d'autres auprès desquels j'ai glané quelques informations.
En réalité, pour que l'ASL appelle ses charges auprès des copropriétaires, il faudrait qu'elle ait à connaître les dispositions du rdc et de l'edd. Et qu'elle calque les tantièmes de charges de lotissement sur les tantièmes de de copropriété...
Ce serait une immiction dans une propriété, pas très éloignée de l'atteinte aux droits attachés à la propriété privée?
Quant à la représentation de la copropriété en AG, elle reste au syndic qui détient le droit de vote affecté au lot.
Les cas de ce genre sont nombreux : c'est tout de même bizarre que la règlementation applicable aux ASL ne l'envisage pas.
Je n'ai pas la moindre idée de ce qui se passe dans les ASA dans ces cas de lotissements complexes.
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 13 mars 2006 : 10:22:09
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Chant du Coq:
"Mais que voulez-vous, les juges sont en dehors de toute réalité..."
On se retrouve avec une décision inapplicable qui ouvre la porte à un nouveau contentieux.
Et ça repart pour un tour.
L'ordonnance de 2004 indique que les décrets d'application seront promulgués avant 2007...
Y aurait-il un moyen d'influer sur ce processus pour clarifier ce problème double de la représentation de "LA" copropriété en AG et de la place pratique,dans l'ASL, DES COPROPRIETAIRES qui possèdent tous ensemble UN lot du lotissement et qui doivent donc PARTAGER les droits et devoirs découlant de leur qualité de membres d'une seule propriété.
Car il faut éviter la confusion avec la qualité de membre-coloti à part entière qui est celle des propriétaires divis des autres lots dont le nom figure sur la "liste des propriétaires". |
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TRAGAMO
Pilier de forums
339 réponses |
Posté - 13 mars 2006 : 12:01:59
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Oui ! là nous sommes en plein dans le sujet et cela m'intérresse aussi d'avoir de plus amples renseignements car, nous sommes :
-Trois parcelles avec trois hameaux en copropriété !
nous sommes à la merci du syndic(représentant) et de la parcelle qui détient a elle seule la majorité absolue !?
- 1ère : 2362/10.000 èmes autant de voix
- 2 ème : 1920/10.000 èmes " "
- 3 ème : 5718/10.000 èmes " "
Faisant parti de la première parcelle nous sommes perdants à tous les coups !. Allez faire comprendre ça aux juges ?. |
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hes
Pilier de forums
450 réponses |
Posté - 15 mars 2006 : 10:44:40
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Bonjour
Dans une ASL, il faut contrôler le Syndicat, pas l'assemblée.
Quel est le nombre de nembres du Syndicat prévu par les statuts ?
Etant donné que le syndic de la coprop majoritaire ne peut à lui/elle tout seul occuper tous les sièges du Syndicat, il faut bien que les syndics des autres coprop y soient !!!
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 15 mars 2006 : 14:12:35
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"Dans une ASL, il faut contrôler le Syndicat, pas l'assemblée."
C'est bien le problème.
"Etant donné que le syndic de la coprop majoritaire ne peut à lui/elle tout seul occuper tous les sièges"
Les copropriétaires malins et INTERESSES (à préserver leurs avantages)se présentent individuellement au syndicat.
Les colotis qui restent étrangers aux subtilités de la représentation d'UN LOT par UNE et une seule personne, sont abusés par les COpropriétaires qui participent aux assemblées (sans droit de vote!) et qui "font la roue" pour attraper les votes favorables.
C'est ainsi que plusieurs COpropriétaires se retrouvent élus comme syndics de l'ASL...
Il faut arriver à faire admettre (par tous y compris les juges) que la qualité de MEMBRE direct de l'ASL est celle des propriétaires à part entière et que la qualité de MEMBRE INDIRECT de l'ASL est celle des propriétaires en indivision qui partagent UN LOT à plusieurs et qui n'ont pas le droit de voter dans les AG.
Car seul UN REPRESENTANT par lot est admis à voter, et d'ailleurs seul UN REPRESENTANT par lot reçoit l'appel de charges dues à l'ASL pour LE LOT.
Pas mal, hein?
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TRAGAMO
Pilier de forums
339 réponses |
Posté - 15 mars 2006 : 15:27:42
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Bonjour,
Chez nous le syndicat est composé: des trois syndics (représentant les trois copropriétés), + le Président et le secrétaire élus par la parcelle majoritaire. Ce sera toujours eux qui auront la main pour toutes les décisions sans que nous ayant droit un jour à une alternance.Ils font donc tout en décidant de tout!?.
Définition de membres (chez nous!): Cette qualité de membre sera exercée directement par la personne qui sera l'unique propriétaire de la totalité de l'une des trois parcelles.
Cette qualité ne pourra s'exercer qu'à travers et par l'organe de représentation du syndicat pour les parcelles soumises au régime de la copropriété.(C'est le cas pour les trois) |
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hes
Pilier de forums
450 réponses |
Posté - 15 mars 2006 : 16:42:25
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Mais, s'il y a trois syndics, les deux copropriétés minoritaires ont deux voix sur trois...
(les joies du régime des ASL) |
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TRAGAMO
Pilier de forums
339 réponses |
Posté - 15 mars 2006 : 17:25:41
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et non ! car les statuts précisent que chaque syndic détiendra autant de voix que de tantièmes de charges soit:
2362 pour la première parcelle
1920 " la seconde "
5718 " la troixième " !
------
10.000èmes ou voix
Cest bizarre mais c'est comme ça, allez dire à la majorité de changer cela !!!. |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 15 mars 2006 : 17:49:48
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Entrons dans les subtilités...
Dans votre situation, Tragamo, les syndics représentent leur copro en AG d'ASL.
1ère remarque : ces syndics de gestion de copro, s'ils sont professionnels, ne sont pas propriétaires : il ne sont pas membres de l'asl des propriétaires...
2ème remarque : les statuts de l'ASL, qu'est-ce qu'ils donnent comme définition des "membres"?
ex: sont membres de l'asl des propriétaires du domaine des Trois Tours les détenteurs de lots de lotissement, ou de lots de copropriété, ou quoi d'autre?
Que disent les statuts sur "le syndicat" de l'ASL? qui le compose?
les syndics élus par l'AG d'une asl sont normalement bénévoles...?
3ème remarque: si les statuts imposent bien cette situation de domination absolue du majoritaire, ne peuvent-ils être contestés, leurs clauses abusives étant réputées non écrites?
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TRAGAMO
Pilier de forums
339 réponses |
Posté - 16 mars 2006 : 08:59:26
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Bonjour,
1ère remarque : les syndics sont bénévoles.
2 ième remarque : L'association existera entre les propriétaires à quelque titre que ce soit, de l'une des trois parcelles composant l'ensemble immobilier et les titulaires de droits immobiliers portant sur l'une de ces parcelles.(Article 2- MEMBRES DE L'ASSOCIATION)
3 ième remarque : En effet, en son article 11 - VOIX -il est précisé:
Chaque parcelle a autant de voix qu'il lui a été assigné de tantièmes de charges par l'article seize du cahier des charges.
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maïté
Contributeur vétéran
115 réponses |
Posté - 16 mars 2006 : 11:07:50
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| Pour faire suite à la question de Mout du 6/03/06, dans notre ASL les propriétaires et les copropriétaires participent aux votes des assemblées, et le problème qui se pose dans ce cas de figure est que les assemblées ont la couleur et le goût des assemblées des copropriétés puisque les copros sont majoritaires. Il est courant d'avoir des charges du collectif en indivision qui sont attribuées à notre ASL ; d'ou beaucoup, beaucoup, beaucoup de problèmes.......et d'incompréhension. |
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hes
Pilier de forums
450 réponses |
Posté - 16 mars 2006 : 16:30:50
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il ne faut pas confondre
les voix de chaque coprop représentée à l'assemblée
et la voix de chaque membre du Syndicat (=Conseil d'Administration)
qui ne dépend pas des tantièmes, je pense...
ou alors, c'est la caméra invisible ?
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 16 mars 2006 : 16:50:08
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J'aimerais bien savoir si les forumeurs qui expriment leurs impressions sur ce sujet connaissent cette situation de colotis de lotissements complexes, dont les lots sont, pour certains, détenus par des personnes physiques lambda et, pour certains, détenus par des syndicats de copropriétaires.
Quel méli-mélo! |
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maïté
Contributeur vétéran
115 réponses |
Posté - 16 mars 2006 : 18:44:34
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| Nous sommes dans une ASL composée de plusieurs pavillons et d'un immeuble soumis au régime de la copropriété. Les statuts de notre ASL donne un droit de vote à chacun des propriétaires d'un lot individuel et à chacun des propriétaires d'un lot en copropriété ; ce n'est pas le syndic qui représente les copropriétaires dans les AG; |
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