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rochat
Contributeur senior
91 réponses |
 Posté - 06 mars 2006 : 17:38:07
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Bonjour,
Une assemblée générale valablement constituée d'un président de séance, de 2 scrutateurs et d'un secrétaire, est elle régulière si elle se tient sans syndic (ni sortant, ni entrant)?
Le PV est adressé ensuite en recommandé aux copropriétaires par le président de la copropriété ou le président de séance par exemple.
Merci par avance de vos réponses
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 06 mars 2006 : 18:39:12
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Une assemblée générale est valablement constitué lorsqu'il y a un syndic, qu'il soit professionnel ou non professionnel.
Donc vous êtes dans l'illégalité. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 06 mars 2006 : 19:00:39
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Rochat : si votre syndicat est dépourvu de syndic, surtout après l'AG, vous êtes dans l'illégalité !!!
Passe encore que la convoc ait été co-signée unanimement par tous les copropriétaires et que l'AG ce soit régulièrement déroulée. Mais vous avez alors sans aucun doute désigné un syndic.
Mais je comprends votre question autrement. (mon esprit tordu ??)
Une AG a été régulièrement convoquée par un syndic en fonction.
Cette AG s'est tenue sabs que le 'syndic sortant' soit présent, vous avez désigné un pdt et un secrétaire, ainsi que 2 scrutateurs.
L'AG a pris des décisions sur les questions inscrites, dont la nomination d'un nouveau syndic.
Vos questions :
- l'AG est-elle valide. OUI, sans aucun doute. La présence du syndic n'est pas indispensable, nécessaire à la validité des décisions prises. Il n'est même pas prévu qu'il soit physiquement présent. 5bien que ce soit indispensable pour qu'ils 'rende les comptes du syndica').
- Qui doit notifier le PV. Le syndic élu par l'AG, et lui seul.
"par le président de la copropriété ..." Il n'y a pas de 'Pdt de la copropriété'.. en copropriété ... Vous confondez avec le pdt du CS ??? ... pdt du CS n'est pas pdt de la copropriété !!!... |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 06 mars 2006 : 21:51:05
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CO008 - Rôle du syndic dans l’organisation de la copropriété
Le syndic est le représentant légal du syndicat des copropriétaires ; il est lié par un contrat de mandat à durée déterminée.
Il est nommé par l’assemblée générale à la majorité absolue des voix pour une durée maximale de trois ans, 1 an si le syndic a participé à la construction de l’immeuble.
qui fixe les conditions de rémunération du syndic)
Le contrat du syndic doit contenir la durée du contrat , sa date d’effet , ainsi que les éléments de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d’exécution de la mission du syndic en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10.7.65.
L’assemblée générale approuve le contrat à la majorité de l’article 25 de la loi de 1965 (art.29 du décret du 17.03.67)
En cas de renouvellement de fonctions, le syndic et le syndicat concluent un nouveau contrat distinct du précédent .
Il doit rendre compte de sa gestion à l’assemblée au moins une fois par an.
Vous choisissez vous-même, avec l’ensemble des copropriétaires, un syndic professionnel ou non professionnel, auquel vous confiez la gestion de votre immeuble.
.Le syndic non professionnel ou bénévole peut-être un copropriétaire non rémunéré, mais dont les frais de gestion lui seront remboursés.
Il devra ouvrir un compte bancaire ou postal au nom du syndicat des copropriétaires, et s’assurer lui-même pour sa propre responsabilité.
Il tiendra une comptabilité séparée et assurera l’immeuble.
.Le syndic professionnel doit posséder :
- une carte professionnelle de "gestion immobilière" délivrée par le préfet ;
- une garantie financière suffisante (cautionnement affecté au remboursement des fonds déposés, ou engagement d’un organisme de garantie collective ou d’un établissement bancaire) ;
- une assurance couvrant sa responsabilité civile professionnelle.
Le syndic professionnel est rémunéré pour son activité ; (loi No 70-9 du 2-1-70).Il perçoit des honoraires.
Le rôle du syndic :
- Il convoque les assemblées , établit le procès - verbal des délibérations et en assure la notification
- il exécute les décisions de l’assemblée générale et les dispositions du règlement de copropriété ;
- il administre la copropriété, c’est lui qui passe les contrats de fournitures, d’entretien, de souscription de polices d’assurances, d’engagement du personnel du syndicat ; il établit et met à jour le carnet d’entretien ;
- il est le trésorier du syndicat des copropriétaires dont il est le gestionnaire et le comptable ;
- il tient la comptabilité et prépare également le budget prévisionnel de la copropriété : une comptabilité séparée doit faire apparaître la position de chaque copropriétaire à l’égard du syndicat , ainsi que la situation de trésorerie du syndicat
- il recouvre auprès de chaque copropriétaire les charges de copropriété et règle les fournisseurs ;
- il est l’archiviste et le conservateur de tous les documents relatifs à la copropriété ;
- il représente la copropriété dans les actions en justice, après autorisation de l’assemblée,
Le saviez-vous ?
Le syndic est tenu d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat.
Cependant , lorsque le syndic est un syndic professionnel , l’assemblée peut dispenser le syndic de l’ouverture d’un compte bancaire ou postal séparé à la majorité de l’article 25 et le cas échéant de l’article 25-1
Le décret précise que la dispense d’ouverture d’un compte bancaire ou postal séparé doit être accordée pour une durée déterminée. La dispense est renouvelable. Elle cesse de plein droit en cas de désignation d’un nouveau syndic.
http://www.logement.gouv.fr/article.php3?id_article=1877
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 06 mars 2006 : 22:18:01
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Eastpak, attention aux citations de choses piquées sur des site, qui sont peut être 'pense-bete' mais en rien 'force de loi' !!!
Sur vos citations :
"Il doit rendre compte de sa gestion à l’assemblée au moins une fois par an. "
Tout mandataire doit rendre compte de son mandat !! Mais, pour rester dans le sens de la question de Rochat, cela n'implique pas que le syndic soit obligatoirement présent physiquement à l'AG, son compte rendu pouvant être fait par écrit.
"Le rôle du syndic :
- Il convoque les assemblées OUI, .(mais le pdt du CS a aussi pouvoir de convoquer) , ..." établit le procès - verbal des délibérations NON s'il n'est pas secrétaire de séance, seule fonction qu'il peut exercer, "..et en assure la notification" OUI.
Sur la question posée :
Une AG "..est elle régulière si elle se tient sans syndic (ni sortant, ni entrant)?"
La réponse est OUI (oui, s'il y a un syndic en titre, bien entendu !!)
La présence physique du syndic n'est pas indispensable, nécessaire à la validité des décisions de l'AG.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 mars 2006 : 22:26:23
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Tout celà ne répond pas à la question posée : une assemblée générale peut-elle se tenir régulièrement en l'absence du syndic en exercice ?
On répond couramment oui et certains sur Universimmo n'hésitent pasd à considérer cette solution comme excellente 
Il faut y voir à deux fois :
Une assemblée tenue en l'absence du syndic est souvent une assemblée convoquée irrégulièrement. Elle est annulable, mais pas nulle de plein droit. Il faut rappeler que c'est le syndic qui a légalement qualité pour convoquer l'assemblée. Il y a des solutions dérogatoires régulières quand la procédure est respectée, ce qui n'est pas toujours le cas quand l'AG est convoquée par le président du CS.
Un point souvent négligé est que la notification des décisions de l'assemblée ne peut être faite que par le syndic (ou un administrateur provisoire faisant fonction), si l'on s'en tient à la lettre du statut.
Lorsqu'une assemblée a été convoquée par le président du conseil syndical, le syndic doit être avisé et il peut bien entendu s'y présenter. Si l'on veut éviter qu'il n'en assure le sécrétariat, il faut alors que l'assemblée délibère sur la question et, le cas échéant, désigne un sécrétaire. Si le PV ne fait pas apparaître le vote et ses résultats, il y a problème.
Mais une assemblée régulièrement convoquée peut être tenue si le syndic n'a pu se présenter en raison d'un malaise ou d'un autre motif imprévu.
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 06 mars 2006 : 23:24:45
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Citation de Rochat
Une assemblée générale valablement constituée d'un président de séance, de 2 scrutateurs et d'un secrétaire, est elle régulière si elle se tient sans syndic (ni sortant, ni entrant)?
Le PV est adressé ensuite en recommandé aux copropriétaires par le président de la copropriété ou le président de séance par exemple.
Merci par avance de vos réponses
Gédehem, à mon avis personnel le syndic est toujours en fonction. Rochat se renseigne sur la régularité d’une assemblée générale sans syndic. Pour répondre à la question, pour moi la réponse est non, sans le représentant légal du syndicat des copropriétaires où un de ses préposés à cette assemblée générale elle n’est pas légale. Quelle est la responsabilité d’un syndic qui valide les décisions d’une assemblée générale sans y avoir participer, il est quand même responsable de la régularité des décisions qui sont prises lors de cette assemblée générale.
Le problème avec ce genre de question, c’est qu’elle sont incomplètes et donc les réponses également, dommage.
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 06 mars 2006 : 23:49:12
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Citation :
Initialement entré par JPM
Mais une assemblée régulièrement convoquée peut être tenue si le syndic n'a pu se présenter en raison d'un malaise ou d'un autre motif imprévu.
Elle peut l'être également si le syndic n'a pas voulu venir, parce qu'il savait par exemple qu'il allait se prendre un savon et qu'en plus il ne serait pas réélu. Ou s'il n'a pas voulu venir pour toute raison imprévue ou prévue, qu'il n'a pas à justifier. Bien qu'il paraisse logique qu'il soit présent, la loi n'implique pas cette obligation. Du moment qu'il rend compte de sa gestion par un autre moyen.
Pour faire bref, on pourrait dire simplement : Mais une assemblée régulièrement convoquée peut être tenue même si le syndic est absent. |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 06 mars 2006 : 23:54:54
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LD47 qu'entendez-vous par "du moment qu'il rend compte de sa gestion par un autre moyen".
Cordialement. |
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 07 mars 2006 : 01:23:37
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Citation :
Initialement entré par EASTPAK
LD47 qu'entendez-vous par "du moment qu'il rend compte de sa gestion par un autre moyen".
Cordialement.
Bonjour EASTPACK,
Gedehem a déjà répondu à cette question. Je me contenterai donc de reproduire sa réponse
Citation :
"Il doit rendre compte de sa gestion à l’assemblée au moins une fois par an. "
Tout mandataire doit rendre compte de son mandat !! Mais, pour rester dans le sens de la question de Rochat, cela n'implique pas que le syndic soit obligatoirement présent physiquement à l'AG, son compte rendu pouvant être fait par écrit.
Cordialement |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 mars 2006 : 10:17:36
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Pardon, mais on voit ici un peu de tout et de n'importe quoi ....
Eastpak :
"Pour répondre à la question, pour moi la réponse est non, sans le représentant légal du syndicat des copropriétaires où un de ses préposés à cette assemblée générale elle n’est pas légale. Quelle est la responsabilité d’un syndic qui valide les décisions d’une assemblée générale sans y avoir participé ....."
Et sur quelle disposition 'légale' pouvez vous appuyer votre affirmation qu'en l'absence du syndic l'AG ne serait pas 'légale' ????
Quant au syndic qui valide les décisions d'AG, je préfère ne pas insister ....
Aucun texte ne fixe de fonction au syndic lors des AG, dont la présence n'est même pas imposée ou nécessaire à sa tenue.
Tout au plus est-il indiqué qu'il est 'secrétaire de séance' lorsque l'AG n'en décide pas autrement (D.art.15).
Aucun texte ne précise ou ne fait mention qu'il fait procéder à l'émargement de la feuille de présence, .... que c'est à lui de faire apppel à candidature pour l'élection du pdt de séance, des scrutateurs, voire du secrétaire de séance, .... rien n'est précisé quant au décomptes des voix lors de ces votes, .... rien sur une éventuelle présence ensuite 'pour la validité de l'AG, des décisions prises' !!!
C'est une AG du syndicat, des copropriétaires. A eux de s'organiser pour sa tenue et son déroulement, sur lesquels le syndic peut (doit) avoir un rôle de 'conseiller'. Mais pour autant il n'a rien à voir avec une validité(*) des décisions prises qui serait liée à sa présence effective.
Relisez bien D.art7 et suivant sur les AG : la présence effective du syndic n'est pas prévue, imposée.
Sur cette 'validité' qui serait donnée par le syndic, c'est en droit incompatible avec sa position de mandataire du syndicat chargé "d'exécuter les décisions du syndicat" (L.art.17)
Un mandataire qui "validerait" les décisions de son mandant ???  Le monde à l'envers !!
JPM :
"Une assemblée tenue en l'absence du syndic est souvent (!!) une assemblée convoquée irrégulièrement. ...."
C'est là un postulat qui n'a rien à voir avec la question posée ! Une AG irrégulièrement convoquée est par elle-même entachée de nullité (annulable), que le syndic soit ou non présent !!!
La présence du syndic à une AG entachée de nullité ne change rien et ne leve pas cette 'tache' !
Un syndic qui ne vient pas à une AG est un syndic qui ne vient pas, n'étant pas nécessaire, c'est tout ce qu'on peut en dire.
La question posée était initialement :
"Une assemblée générale peut-elle se tenir régulièrement en l'absence du syndic en exercice ? "
La réponse est OUI, et je ne vois pas ce qui peut permettre, en droit, de répondre autrement.
....Maintenant, si on part dans des élucubrations, avec des 'Si..." partout, on peut répondre n'importe quoi .. même son contraire !...
(*) c'est la loi et donc le juge qui pourra dire si la décision prise est 'légale' ou pas. Certainement pas le syndic !!! Tout au plus peut-il attirer l'attention du syndicat sur telle décision 'illicite' qu'il ne peut mettre en œuvre sans engager la responsabilité du syndicat et la sienne.
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Edité par - gédehem le 07 mars 2006 10:45:53 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 mars 2006 : 11:39:53
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Juste une précision, oubliée.
J'écrivais :
"Relisez bien D.art.7 et suivants sur les AG : la présence effective du syndic n'est pas prévue, imposée." ..par le textes !
Mais sa présence peut être imposée par son contrat, "présence du syndic ou d'un collaborateur", présence obligatoire contractuelle qui n'apporte pour autant rien à la validité des AG, ne leur enlève rien s'il est absent ....
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Edité par - gédehem le 07 mars 2006 11:42:25 |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 07 mars 2006 : 22:26:11
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Gédehem,
Il ne me semble pas que le législateur est dit qu’on pouvait se passer d’un syndic (professionnel ou pas) encore moins au travers des articles 7 à 21 du décret qui traite des assemblées générales, qui par leurs textes expliquent la préparation, le déroulement, le procès verbal d’une assemblée générale (convocation, ordre du jour, etc.….).
L’article 18 de la loi précise je cite « En cas d’empêchement du syndic pour quelque cause que ce soit ou en cas de carence de sa part à exercer les droits et actions du syndicat et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur provisoire peut être désigné par décision de justice ».
Laisser croire à Rochat que l’on peut se passer d’un syndic lors d’une assemblée générale, je dis non, également dans n’importe quelle autre condition, le syndicat des copropriétaires est dans l’illégalité.
Je le répète, le problème avec cette question, c’est qu’elle est incomplète et donc la réponse également.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 mars 2006 : 00:05:12
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Eastpak,
Indépendamment de la loi, le bon sens commande que le syndic, représentant légal du syndicat, chargé de l'admionistration du syndicat et de la conservation de l'immeuble, soit présent à l'assemblée.
L'article D 7 dit qu'elle est convoquée par le syndic.
L'article D 15 dit tout bonnement que " le syndic assure le secrétariat de la séance". Il est donc bien certain que le statut prend comme fait acquis que le syndic est présent. Et celà reste vrai si l'assemblée, comme prévu par le même article, décide de désigner un autre secrétaire. Le syndic n'est alors pas secrétaire mais il est là quand même.
Ceci étant, dans des cas exceptionnels l'assemblée peut incontestablement se tenir hors la présence du syndic, sans illégalité, si elle a été régulièrement convoquée, si elle est régulièrement tenue, et si ensuite le syndic, ayant seul qualité pour le faire, notifie les décisions aux absents et opposants. Rien ne l'interdit.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 08 mars 2006 : 09:14:04
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Nous sommes bien d'accord sur ce point : rien ne l'interdit .. mais rien ne l'oblige non plus !
La présence ou non du syndic aux AG n'ajoute ou n'enlève rien à la validité de celles-ci et à celle des décisions prises.
Nous avions relevé dans le passé avec JPM et d'autres le silence des textes quant à l'émargement de la feuille de présence, dont il n'est rien dit, pour l'élection du pdt de séance, dont on ne sait qui procède au décompte des voix, pour ne citer que ces points.
Certes, il est admis que le syndic en qualité de 'secrétaire provisoire' (appellation non contrôlée pour une fonction qui n'est pas prévue) fasse procéder à l'émargement de la feuille de présence.
Mais aucun texte n'en parle !
Même chose pour l'appel à candidature pour la présidence et surtout pour le décompte des voix exprimées lors du vote. Rien n'est prévu, pour le dépouillement les scrutateurs n'ayant pas encore été désignés.
Ici, aucun formalisme n'est prévu, encadré.
Quant au secrétariat, il est assuré par le syndic,.." sauf décision contraire de l'assemblée générale" (D.art15). Ce texte n'impose donc rien sur la présence ou non du syndic.
En conclusion, s'il est effectivement indispensable que le syndic soit présent aux AG, ne serait-ce que pour rendre compte de sa mission ou en tant que "conseiller", il faut relever que cette présence n'est imposée par aucun texte et que son absence éventuelle n'enlève rien à la validité de l'AG et aux décisions prises.
C'est la réponse à la question que pose Rochat au début du sujet. |
Edité par - gédehem le 08 mars 2006 09:17:34 |
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rochat
Contributeur senior
91 réponses |
Posté - 08 mars 2006 : 15:37:08
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Merci à tous pour ces éclairages référencés, commentés, et pertinents.
Rochat |
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