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Flopi
Nouveau Membre
8 réponses |
 Posté - 07 mars 2006 : 14:14:44
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Bonjour à tous,
Je suis membre du CS de ma copropriété et, suite à de nombreux problèmes avec notre syndic actuel, nous souhaiterions en changer.
Alors que nous avions une proposition concurrente à soumettre, les convocations pour l'AGO sont parties prématurément (les détails précisés dans un autre sujet importent peu).
Résultat : l'ordre du jour ne comporte qu'un point "Election du syndic sortant" avec leur seule proposition fournie.
Nous sommes donc dans l'impossibilité légale d'élire directement le syndic "remplaçant".
Dans ces conditions, la solution de passer (temporairement) par un syndic bénévole, évoquée dans plusieurs sujets de ce forum, m'intéresse.
Merci de bien vouloir me confirmer que :
1 - On peut élire un copropriétaire comme syndic bénévole même s'il n'en est pas fait explicitement mention dans l'ordre du jour.
2 - Elire un syndic bénévole ne nécessite pas que sa proposition de contrat (vierge ?) soit fournie avec la convocation.
Comme je m'attends à une forte opposition du syndic sortant, toute référence vers des textes officiels et légaux me permettant de défendre mes arguments sera la bienvenue 
En vous remerciant par avance,
Flopi
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 mars 2006 : 15:54:09
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Si vous avez pris la précaution de bien préparer l'AG (pdt de séance sachant tenir la barre, secrétaire, scrutateurs), pdt de séance qui recupérera la feuille de présence pour la valider et qu'il conservera sous le coude, vous n'avez rien à justifier du tout au syndic 'sortant'.
Le pdt de séance fait voter sur sa candidature : il n'est pas élu, il n'est plus rien pour le syndicat. "Au revoir, monsieur, merci beaucoup".
Un candidat-copropriétaire se propose en séance, le syndic proteste, le pdt : " Monsieur, c'est moi qui dirige les débats, vous prendrez la parole lorsque je vous la donnerez.".
Le pdt fait voter l'AG sur Mr X comme syndic ... "Pour une mission de 3 mois au cours de laquelle il devra convoquer une AG destinée à nommer le syndic.", par exemple.
Sur la validité d'une telle candidature et sur l'absence de contrat vous avez les réponses dans les autres sujets dont vous faites mention.
Encore une fois, vous n'avez rien du tout à justifier à une personne qui n'est plus que votre ex-syndic, qui est étranger au syndicat et peut donc sortir s'il n'est pas content (au besoin le lui rappeler !)
Il faut insister : tout va découler de la façon dont vous (le syndicat, le CS) avez préparé l'AG et vous tenez à sa conduite (secrétaire, feuille de présence, etc ...). |
Edité par - gédehem le 07 mars 2006 15:55:55 |
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Flopi
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 07 mars 2006 : 16:07:13
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gedehem,
Tout d'abord, merci de votre réponse.
En ce qui concerne l'AG, nous (membres du CS) l'avons effectivement bien préparé, notamment grâce à vos précieux conseils et à ceux des autres membres actifs de ce forum.
Je suis donc confiant.
Je veux juste m'assurer que tout dans notre "plan" est valide et légal... et vous m'avez rassuré, merci
Une dernière question cependant :
Vous m'aviez noté ceci :
Il a été jugé (je ne l'ai pas sous le coude mais c'est je crois Cass.3° civ, 1994 ) : " Dès lors que la question de la nomination d’un syndic est inscrite à l’ordre du jour, il importe peu que ce soit par renouvellement du mandat du syndic dont le mandat est échu mais dont la candidature est seule inscrite à l’ordre du jour, ou après débat de l’assemblée par nomination d’un syndic bénévole dont la candidature a été déclarée en séance, car la question inscrite à l’ordre du jour est destinée à pourvoir le syndicat d’un syndic. "
Où puis-je trouver ce document confirmant vos dires ?
En vous remerciant,
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 09 mars 2006 : 14:06:46
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Décidemment, Gédehem, il devient urgent de retrouver cet arrêt de 1994, qu'on en finisse avec cette question du syndic bénévole impromptu et sans contrat  !
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 09 mars 2006 : 14:26:36
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Hélas, je n'ai pas retrouvé ...mais voici une piste qui va dans le sens que j'indiquais, telle que je la rapportais dans un autre sujet :
""""""""
mlgb1998 a eu la gentillesse et la bonne idée de rappeler dans un autre sujet quelques arrêts que j'avais relevés, arrêts qui vont dans le sens du sujet actuel :
" Aucun texte n’exige que l’assemblée générale prenne sa décision par adoption pure et simple, sans aucun amendement, de la proposition qui lui est faite dans l’ordre du jour ; il est au contraire, de l’essence même de la libre discussion qui doit s’instaurer au cours des débats que la décision prise tienne compte des modifications apportées au projet, dès lors qu’elle statue sur les questions valablement inscrites à l’ordre du jour. " (CA Paris, 19.01.83).
"Le pouvoir d’amendement est la conséquence d’une libre discussion et permet à l’assemblée de modifier la proposition de décision sauf dénaturation de son projet".(CA Paris, 23° ch. 9.10.1985)
"Un vote peut valablement intervenir sur une question non inscrite à l’ordre du jour si elle est connexe ou complémentaire à la question effectivement inscrite." (CA Paris, 23°ch. 15.02.94.)
"Dès lors que les copropriétaires sont invités à nommer un avocat chargé de leur défense, il est indifférent que cet avocat ait été nommément désigné à l’ordre du jour alors que l’assemblée générale en a choisi un autre puisque la question essentielle qui est la représentation de la copropriété en justice a été inscrite à l’ordre du jour. " (CA Paris, 23° ch. 2.07.93).
Ce dernier arrêt va tout à fait dans le sens de celui que je mentionne :
"la question "renouvellement du cabinet X" étant inscrite à l'ODJ, peu importe que ce soit par X (prof.ndlr) ou par Y (bénévole, ndlr), la candidature de ce dernier ayant été présentée en séance, la question inscrite étant destinée à pourvoir le syndicat d'un syndic".
Ce qui compte c'est la question 'générique', le sens profond de la question inscrite.
Les AG ne sont pas de simples chambres d'enregistrement de questions ou résolutions fermées, pré-machées, qui ne sont pas modifiables.
Ce sont au contraire des lieux de débats et donc d'amendements aux propositions qui lui sont présentées, il ne faut pas l'oublier.
""""""""""""""
Ici, il s'agit de l'élection du syndic.
Sur la question du 'contrat' qui serait vierge, en blanc, donc absent, il est trop tôt pour avoir quoi que ce soit : ça vient de sortir .
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 09 mars 2006 : 15:04:46
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Vous prêchez un convaincu, ma question avait pour finalité de museler définitivement les adversaires de "ce gêneur de syndic bénévole qui vient torpiller notre chantage à l'administration judiciaire".
Alors comme ces personnes font preuve d'une belle cécité face au principe évident qui se dégage des arrêts cités, il faut leur ouvrir les yeux avec un texte si explicite que le nier serait de la mauvaise foi tout aussi évidente, surtout sous le regard d'une assistance moins au fait de ces "subtilités", mais qui a le redoutable pouvoir de représenter une écrasante majorité d'arbitrage  .
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 11 mars 2006 : 10:17:50
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| Pour rester dans cette dernière ligne de discussion - à savoir que l'AG est un lieu de DEBATS et donc que les AMENDEMENTS à la rédaction des résolutions soumises au vote sont possibles et souvent nécessaires - quels conseils pourriez-vous donner pour que cela soit compatible avec l'obligation de signer le PV à la fin de la séance, et donc que ce PV soit lisible et reproductible? |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 11 mars 2006 : 16:34:18
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Flopi, le fait d’élire un syndic bénévole vous oblige d’ouvrir un compte bancaire ou postal au nom de la copropriété, prenez les devants en faisant les démarches nécessaires au plus vite, vous serez obligé de donner une copie du procès verbal ou du contrat du syndic bénévole :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=36526
car l’ancien syndic qui n’est plus élu peut faire valoir cette jurisprudence :
http://www.legifrance.gouv.fr/
Il va falloir lui demandé également la remise des archives de la copropriété :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=36228
Actualisé le 10 août 2002
________________________________________
Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 23 avril 1997 Rejet.
N° de pourvoi : 95-11447
Publié au bulletin
Président : M. Beauvois .
Rapporteur : M. Chemin.
Avocat général : M. Baechlin.
Avocats : Mme Baraduc-Bénabent, M. Vuitton.
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 2 février 1995, n° 150), que M. O'Hana, propriétaire de lots dans un immeuble en copropriété dont M. Benoit est le syndic depuis le 27 janvier 1989, a assigné le syndicat des copropriétaires en nullité de l'assemblée générale du 6 mai 1992, en se prévalant de la nullité de plein droit du mandat du syndic à la date de la convocation de cette assemblée générale ;
Attendu que M. O'Hana fait grief à l'arrêt de le débouter de sa demande, alors, selon le moyen, 1° qu'est soumis à la loi du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et doit être titulaire d'une carte professionnelle le syndic qui n'exerce pas ses fonctions à titre bénévole et a souscrit une assurance responsabilité civile professionnelle dont les primes sont mises à la charge du syndicat des copropriétaires ; qu'en considérant que M. Benoit n'était pas soumis à la loi du 2 janvier 1970 et pouvait n'être pas titulaire d'une carte professionnelle la cour d'appel a violé les articles 1er et suivants de la loi du 2 janvier 1970 ; 2° que l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 consacre l'exigence d'une telle formalité non seulement pour l'ouverture du compte mais également pour le maintien d'un compte déjà ouvert et que cette formalité s'impose au moment de la nomination ou du renouvellement des fonctions du syndic ; que l'omission d'une telle formalité entache de nullité le mandat du syndic ; qu'en considérant que ce texte visait la seule absence d'ouverture d'un compte et non le maintien d'un compte déjà ouvert la cour d'appel a violé l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Mais attendu, d'une part, qu'ayant constaté que M. Benoit, copropriétaire, désigné comme syndic, pour le seul immeuble litigieux, n'était pas un syndic professionnel la cour d'appel en a exactement déduit que les dispositions de la loi du 2 janvier 1970 ne lui étaient pas applicables ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé qu'un syndic non professionnel est tenu, en application de l'article 38 du décret du 17 mars 1967, d'avoir un compte bancaire ou postal au nom du syndicat et constaté que M. Benoit avait satisfait à cette obligation, la cour d'appel a exactement retenu que M. O'Hana invoquait à tort pour faire constater la nullité de plein droit du mandat du syndic les dispositions de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi.
________________________________________
Publication : Bulletin 1997 III N° 87 p. 58
Décision attaquée : Cour d'appel de Nîmes, 1995-02-02
Titrages et résumés COPROPRIETE - Syndic - Syndic non professionnel - Obligations - Ouverture d'un compte bancaire ou postal séparé - Soumission à l'assemblée générale - Défaut - Effet .
Ayant relevé qu'un syndic non professionnel est tenu, en application de l'article 38 du décret du 17 mars 1967, d'avoir un compte bancaire ou postal au nom du syndicat et constaté que le syndic avait satisfait à cette obligation, une cour d'appel a exactement retenu qu'un copropriétaire invoquait à tort, pour faire constater la nullité de plein droit du mandat du syndic, les dispositions de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
Lois citées : Loi 65-557 1965-07-10 art. 18.
Décrèts cités : Décret 67-223 1967-03-17 art. 38.
L’article 38 est abrogé depuis la réécriture de l’article 18, alinéa 6, par la loi SRU, cette obligation est inscrite dans la loi.
Votre solution peut justement venir de l’article 18, alinéa 6, de la loi du 10 juillet 1965, mais vous ne devez, en aucun cas, dépasser le délai de trois mois en tant que syndic bénévole comme vous l’a adroitement indiqué Gédehem par exemple.
Article 18
Modifié par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 art. 75 II, art. 77 I et art. 78 (JORF 14 décembre 2000).
- d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L'assemblée générale peut en décider autrement à la majorité de l'article 25 et, le cas échéant, de l'article 25-1 lorsque l'immeuble est administré par un syndic soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ou par un syndic dont l'activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat. La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu'il aurait passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables.
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mespres
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1281 réponses |
Posté - 11 mars 2006 : 21:09:11
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A mon sens c'est impossible pour la simple raison que vous n'avez aucune résolution visant à faire élire un syndic bénévole.
Un changement de syndic s'effectue toujours en deux temps : résolution x :on vire le syndicpuis résolution x+1 : on en choisi un autre bénévole ou non.
La seule chose qui peut être votée est la non reconduction du mandat du syndic. Dans ce cas, un administrateur judiciaire est nommé. Ce n'est pas une bonne solution.
Si vous êtes pressé, je vous conseille de faire convoquer une assemblée extraordinaire.
Etre syndic bénévole est une prise de risque : il faut les mesurer avant de se lancer. |
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mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 11 mars 2006 : 21:20:06
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Je compléte mon précédent message par l'article 13 du decret du 27 mai 2004.
Article 13
"L’assemblée ne délibère valablement que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11 du présent décret.
L'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.
Elle peut, en outre, examiner sans effet décisoire toutes questions non inscrites à l'ordre du jour."
c'est on ne peut plus clair. Gedehem fait une très grosse erreur en laissant entendre que les résolutions sont modifiables en scéance. Cela est strictement interdit, c'est même un motif sérieux pour faire annuler toute une AG. |
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 11 mars 2006 : 21:54:56
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Moi, j'approuve totalement ce qu'a dit gédehem. D'ailleurs, il a cité des arrêts qui le confirment :
Citation :
" Aucun texte n’exige que l’assemblée générale prenne sa décision par adoption pure et simple, sans aucun amendement, de la proposition qui lui est faite dans l’ordre du jour ; il est au contraire, de l’essence même de la libre discussion qui doit s’instaurer au cours des débats que la décision prise tienne compte des modifications apportées au projet, dès lors qu’elle statue sur les questions valablement inscrites à l’ordre du jour. " (CA Paris, 19.01.83).
"Le pouvoir d’amendement est la conséquence d’une libre discussion et permet à l’assemblée de modifier la proposition de décision sauf dénaturation de son projet".(CA Paris, 23° ch. 9.10.1985)
"Un vote peut valablement intervenir sur une question non inscrite à l’ordre du jour si elle est connexe ou complémentaire à la question effectivement inscrite." (CA Paris, 23°ch. 15.02.94.)
Non seulement c'est confirmé par ces arrêts, mais, de plus, c'est parfaitement logique à tous les sens. Si le syndic mettait à l'ordre du jour : "Ravalement de façade - couleur rouge cerise", l'AG n'aurait-elle pas le droit de décider de faire le ravalement de façade mais dans une couleur plus discrète ? Si on s'en tenait à la version de mespres, le syndic serait vraiment le maître incontesté et incontestable de la copropriété. Les copropriétaires n'auraient pour rôle que celui très honorifique de payer. |
Edité par - LD47 le 11 mars 2006 21:56:22 |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 11 mars 2006 : 22:47:21
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La possibilité pour ne pas passer pas administrateur provisoire (article 46 et 47 du décret du 17 mars 1967), c’est le vote à l’unanimité, personne ne pourra contester la décision même si elle n’est pas inscrite à l’ordre du jour puisqu’elle est unanime et de ce fait incontestable.
Article 46.
Modifié par Décret n°95-162 du 15 février 1995 art. 7 (JORF 15 février 1995).
A défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet, le président du tribunal de grande instance désigne le syndic par ordonnance sur requête d'un ou plusieurs copropriétaires ou sur requête d'un ou plusieurs membres du conseil syndical.
La même ordonnance fixe la mission du syndic et, sous réserve des dispositions du dernier alinéa du présent article, la durée de celle-ci ; la durée de cette mission peut être prorogée et il peut y être mis fin suivant la même procédure.
Indépendamment de missions particulières qui peuvent lui être confiées par l'ordonnance visée à l'alinéa 1er du présent article, le syndic ainsi désigné administre la copropriété dans les conditions prévues par l'article 18, 18-1 et 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et par le présent décret. Il doit notamment convoquer l'assemblée générale en vue de la désignation d'un syndic deux mois avant la fin de ses fonctions.
La mission du syndic désigné par le président du tribunal cesse de plein droit à compter de l'acceptation de son mandat par le syndic désigné par l'assemblée générale.
Article 47.
Modifié par Décret n°95-162 du 15 février 1995 art. 7 (JORF 15 février 1995).
Dans tous les cas, autres que celui prévu par le précédent article, où le syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé, dans les délais fixés par l'ordonnance, de se faire remettre les fonds et l'ensemble des documents et archives du syndicat et, sous réserve de l'application des dispositions de l'article 9 ci-dessus, de convoquer l'assemblée en vue de la désignation d'un syndic.
Les fonctions de cet administrateur provisoire cessent de plein droit à compter de l'acceptation de son mandat par le syndic désigné par l’assemblée générale.
L’autre alternative est que les copropriétaires qui se sont opposés à ce vote concernant le changement de syndic n’exercent pas leurs droits avec l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 18 du décret du 17 mars 1967.
Article 42.
Modifié par Ordonnance n°2000-916 du 19 septembre 2000 art. 3 (JORF 22 septembre 2000 en vigueur le 1er janvier 2002).
Sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.
Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. Sauf en cas d'urgence, l'exécution par le syndic des travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu'à l'expiration du délai mentionné à la première phrase du présent alinéa.
En cas de modification par l'assemblée générale des bases de répartition des charges dans les cas où cette faculté lui est reconnue par la présente loi, le tribunal de grande instance, saisi par un copropriétaire, dans le délai prévu ci-dessus, d'une contestation relative à cette modification, pourra, si l'action est reconnue fondée, procéder à la nouvelle répartition. Il en est de même en ce qui concerne les répartitions votées en application de l'article 30.
Le montant de l'amende civile dont est redevable, en application de l'article 32-1 du nouveau code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive est de 150 euros à 3000 euros lorsque cette action a pour objet de contester une décision d'une assemblée générale concernant les travaux mentionnés au c de l'article 26.
Article 18.
Le délai prévu à l'article 42 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965 pour contester les décisions de l'assemblée générale court à compter de la notification de la décision à chacun des copropriétaires opposants ou défaillants. Dans le cas prévu à l'article 23 (alinéa 1er) de la loi du 10 juillet 1965, cette notification est adressée au représentant légal de la société lorsqu'un ou plusieurs associés se sont opposés ou ont été défaillants.
La notification ci-dessus prévue doit mentionner les résultats du vote et reproduire le texte de l'article 42 (alinéa 2) de ladite loi.
En outre, dans le cas prévu à l'article 23 (alinéa 1er) de la loi du 10 juillet 1965, un extrait du procès-verbal de l'assemblée est notifié au représentant légal de la société propriétaire de lots, s'il n'a pas assisté à la réunion.
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 11 mars 2006 : 23:28:16
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| EASTPAK, je suis d'accord avec vous jusqu'à un certain point. En effet, vous reportez l'article 46 du décret qui dit :"A défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet....". L'assemblée est effectivement convoquée à l'effet de nommer un syndic et non pas de nommer Monsieur X ou l'agence Y syndic de la copropriété. Si l'ordre du jour est ainsi libellé, ce serait absolument abusif que l'AG ne puisse pas le modifier. Le syndic sortant ne peut imposer à l'AG de n'avoir comme choix que lui. Le seul point en sa faveur est que s'il est seul à avoir proposé un contrat qui a été joint à la convocation, il est effectivement seul, parmi les candidats professionnels qui doivent proposer un contrat à pouvoir être élu. Mais s'il n'est pas élu, il n'en reste pas moins que l'AG a toujours à l'ordre du jour la nomination d'un syndic et qu'en ce qui concerne le cas d'un syndic bénévole, celui-ci n'a pas besoin d'avoir proposé un contrat. Un syndic bénévole peut donc se déclarer en séance et être élu à la majorité prévue pour l'élection d'un syndic, c'est à dire art 25, puis si nécessaire 24. Si aucun de ces cas n'a pu se passer, le syndicat se trouve donc dépourvu de syndic et la suite du paragraphe cité s'applique ==> administrateur nommé par le tribunal. |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 12 mars 2006 : 00:42:34
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LD47, l’article 29 du décret du 17 mars 1967 ne précise pas que le syndic bénévole soit dépourvu de contrat, même l’ARC le conseille avec insistance à ses adhérents.
Ce qui ne change rien au problème de Flopi au contraire cela peut lui être utile.
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=36526
Article 29.
Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 18 (JORF 4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004).
Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée, sa date de prise d'effet ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d'exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.
La décision qui désigne le syndic et qui approuve le contrat de mandat est votée par l'assemblée générale à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 12 mars 2006 : 00:57:29
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EASTPAK
Quand un copropriétaire se propose en AG pour étre désigné comme syndic bénévole ou provisoire afin de convoquer une nouvelle AG, c'est qu'il y a incident de séance et ce copropriétaire n'a pas de contrat à la main !! C'est pour que l'AG ne se trouve dépourvue de syndic en fin de séance !
Par contre, dans un autre cas de figure tel que vous indiquez le sujet 36526, un copropriétaire doit joindre son contrat à la convocation pour que sa désignation en tant que syndic bénévole, soit valide. |
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 12 mars 2006 : 01:37:02
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Je suis totalement d'accord avec mathi. Je pense comme vous EASTPAK qu'il est nettement préférable pour un syndic bénévole d'avoir un contrat et je constate que vous avez pas mal travaillé le sujet. Mais si la loi ne dit pas que le syndic bénévole ne doit pas avoir de contrat, elle ne dit pas non plus qu'il doit en avoir un. Donc, en cas de crise, pour faire face à une situation difficile ou imprévue, on peut faire sans contrat, les obligations du syndic bénévole étant à ce moment-là, simplement définies par l'AG. Ma réponse était davantage appropriée au post de mespres qui disait : " A mon sens c'est impossible pour la simple raison que vous n'avez aucune résolution visant à faire élire un syndic bénévole."
Voter pour un syndic bénévole qui s'est déclaré en séance est tout à fait possible. |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 12 mars 2006 : 02:20:20
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Mathi,
Comme je vous l’est déjà dit par ailleurs sur le sujet 36526 je suis entièrement d’accord avec vous, mais dans le cas de Flopi, qui précise « Alors que nous avions une proposition concurrente à soumettre, les convocations pour l'AGO sont parties prématurément » étant prise de cours, rien ne l’empêche de faire un contrat en précisant par exemple :
Syndic bénévole provisoire pour une durée de trois mois, du 01/01/06 au 30/03/06, période pendant laquelle il devra convoquer une assemblée générale, destinée à nommer un syndic professionnel, cela ne peut que rassurer les copropriétaires hésitant, surtout avant l’assemblée générale et la rédaction du procès verbal auquel ce contrat sera annexé.
La validité d’une décision ne dépend que de son vote :
A l’unanimité, aucune contestation possible.
A l’article 24, 25, 26 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de contestation, à peine de déchéance, doit être introduites dans un délai de deux mois pour les opposants ou défaillants.
A la minorité, aucune décision ne peut être prise.
LD47,
Le syndic bénévole à les mêmes obligations qu’un syndic professionnel, il agit en qualité de syndic dans le cadre de la loi HOGUET à l’article 2 de la loi du 2 janvier 1970 (syndic non professionnel) http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/AKEAN.htm
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 12 mars 2006 : 05:12:58
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Citation :
Initialement entré par EASTPAK
LD47,
Le syndic bénévole à les mêmes obligations qu’un syndic professionnel, il agit en qualité de syndic dans le cadre de la loi HOGUET à l’article 2 de la loi du 2 janvier 1970 (syndic non professionnel) http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/AKEAN.htm
EASTPAK,
J'ai cliqué sur le lien que vous avez donné et regardé l'article 2 en question. J'y trouve ceci :
Citation :
Les dispositions de la présente loi ne sont pas applicables :
.........
Aux personnes ou à leur conjoint qui, à titre non professionnel, se livrent ou prêtent leur concours à des opérations relatives à des biens sur lesquels elles ont des droits réels divis ou indivis ;
Il me semble qu'il s'agit là justement des copropriétaires qui exercent les fonctions (à titre non professionnel, puisqu'ils ne sont payés pour) de syndic bénévole de la copropriété où ils possèdent un ou des lots.
Cette loi ne s'applique donc pas à eux. J'ignore cependant ce que vous vouliez mettre en évidence par là, puisque, ayant lu cet article 2, je n'ai pas poursuivi la lecture. |
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ETASPAK
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3782 réponses |
Posté - 12 mars 2006 : 13:25:17
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LD47, ce n’est pas moi qui le dit, c’est le législateur, voyez cette jurisprudence qui traite de l’article 2 de la loi n° 70-9 du 02/01/1970 :
http://www.legifrance.gouv.fr/
http://www.unarc.asso.fr/site/actual/actudumo/1105/decret.htm
http://www.unarc.asso.fr/site/syndben/0404/deux.htm
http://www.unarc.asso.fr/site/gerer/1004/sb.htm
http://www.mon-immeuble.com/dossierquipeutetresyndic.htm
Actualisé le 10 août 2002
________________________________________
Cour de Cassation
Chambre criminelle
Audience publique du 8 novembre 1982 REJET
N° de pourvoi : 81-94019
Publié au bulletin
Pdt M. Escande CAFF
Rpr M. Bilien
Av.Gén. M. Méfort
Av. Demandeur : SCP Lesourd et Baudin
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
STATUANT SUR LE POURVOI FORME PAR : - LA CHAMBRE SYNDICALE DES AGENTS IMMOBILIERS ET MANDATAIRES DES ALPES MARITIMES, CONTRE UN ARRET DE LA COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE, 5EME CHAMBRE, EN DATE DU 20 MAI 1981, QUI DANS UNE PROCEDURE SUIVIE CONTRE BAUDEMENT RAYMOND ET BALOCHE RAYMOND DU CHEF D'INFRACTION A LA LEGISLATION SUR LA GESTION IMMOBILIERE N'A PAS FAIT DROIT A SES DEMANDES ;
VU LE MEMOIRE PRODUIT ;
SUR LE MOYEN UNIQUE DE CASSATION, PRIS DE LA VIOLATION DES ARTICLES 1, 2, 5 ET 16 DE LA LOI DU 2 JANVIER 1970, DES ARTICLES 591 ET 593 DU CODE DE PROCEDURE PENALE, DE L'ARTICLE 7 DE LA LOI DU 20 AVRIL 1810, DEFAUT DE REPONSE AUX CONCLUSIONS, DEFAUT DE MOTIFS, MANQUE DE BASE LEGALE, EN CE QUE L'ARRET ATTAQUE A RELAXE LES SIEURS BAUDEMENT ET BALOCHE DES FINS DE LA POURSUITE, ET N'A RETENU LE SIEUR CHUZEVILLE DANS LES LIENS DE LA PREVENTION QUE POUR LES FAITS COMMIS AVANT LE 13 MARS 1978, AUX MOTIFS QU'A LA DATE DU 13 MARS 1978, LE SIEUR CHUZEVILLE EST REDEVENU SIMPLE SALARIE DU CONSEIL SYNDICAL PLACE SOUS LES ORDRES D'UN SYNDIC ET QUE LES DEUX AUTRES PREVENUS, CO-PROPRIETAIRES DANS L'ENSEMBLE IMMOBILIER, N'ONT PAS FAIT DE LA GESTION BENEVOLE QUI LEUR EST REPROCHEE UNE ACTIVITE PROFESSIONNELLE AU SENS DE L'ARTICLE 2 DE LA LOI DU 2 JANVIER 1970, QUE LE SIEUR BAUDEMENT, RETRAITE DE SON ETAT, NE S'Y EST CONSACRE QU'A TITRE OCCASIONNEL ET QUE LE SIEUR BALOCHE EXERCAIT PAR AILLEURS LA PROFESSION D'EMPLOYE DE BANQUE, ALORS D'UNE PART QUE L'ARTICLE 1ER DE LA LOI DU 2 JANVIER 1970 REND APPLICABLE LES DISPOSITIONS DE CE TEXTE A TOUTE PERSONNE PHYSIQUE OU MORALE SE LIVRANT OU PRETANT SON CONCOURS AUX OPERATIONS QU'IL PREVOIT SANS DISTINGUER ENTRE LES EMPLOYEURS ET LES SALARIES, EN SORTE QUE LA COUR NE POUVAIT OMETTRE DE REPONDRE AUX CONCLUSIONS DONT ELLE ETAIT SAISIE FAISANT VALOIR QUE DE SON PROPRE AVEU, LE SIEUR CHUZEVILLE AVAIT CONTINUE D'EXERCER SON ACTIVITE ILLEGALE AVEC LA COMPLICITE SUCCESSIVE DES SYNDICS OFFICIELLEMENT DESIGNES, ET ALORS D'AUTRE PART QUE POUR AVOIR LA QUALITE DE PROFESSIONNEL, IL N'EST PAS NECESSAIRE QUE LE SYNDIC EXERCE EXCLUSIVEMENT CETTE FONCTION ET EN TIRE SES RESSOURCES PRINCIPALES DES LORS QUE LA REMUNERATION, QUI N'EST PAS DE L'ESSENCE DU MANDAT, N'EST PAS DAVANTAGE DE L'ESSENCE DE LA FONCTION DE SYNDIC ET QUE CETTE FONCTION, AUX TERMES DE L'ARTICLE 1ER DE LA LOI DU 2 JANVIER 1970, PEUT ETRE EXERCEE A TITRE ACCESSOIRE ;
ATTENDU QU'IL APPERT DE L'ARRET ATTAQUE QUE CHUZEVILLE, BAUDEMENT ET BALOCHE ONT ETE POURSUIVIS POUR AVOIR SUCCESSIVEMENT ET DE MANIERE HABITUELLE GERE LA COPROPRIETE DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER DU PARC VIGIER A NICE, SANS ETRE TITULAIRES DE LA CARTE PROFESSIONNELLE EXIGEE PAR L'ARTICLE 3 DE LA LOI DU 2 JANVIER 1970 ;
ATTENDU QUE POUR RENVOYER BAUDEMENT ET BALOCHE DES FINS DE LA POURSUITE ET DEBOUTER LA CHAMBRE SYNDICALE DES AGENTS IMMOBILIERS ET MANDATAIRES DES ALPES MARITIMES DES DEMANDES FORMEES A L'EGARD DE CES DEUX PREVENUS, LA COUR D'APPEL CONSTATE QU'A LA DIFFERENCE DE CHUZEVILLE CEUX-CI SONT DES COPROPRIETAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER PRECITE DONT ILS ONT ASSUME LA GESTION BENEVOLEMENT ET NON A TITRE PROFESSIONNEL ;
ATTENDU QU'EN CET ETAT LA COUR D'APPEL A, SANS ENCOURIR LES GRIEFS ALLEGUES AU MOYEN, DONNE UNE BASE LEGALE A SA DECISION ; QU'EN EFFET AUX TERMES DE SON ARTICLE 2 LA LOI DU 2 JANVIER 1970 EXCLUT DE SON DOMAINE L'APPLICATION LES PERSONNES QUI, A TITRE NON PROFESSIONNEL, SE LIVRENT OU PRETENT LEUR CONCOURS A DES OPERATIONS RELATIVES A DES BIENS SUR LESQUELS ELLES ONT DES DROITS REELS DIVIS OU INDIVIS ;
D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN QUI PAR AILLEURS EXCEDE LES LIMITES DU POURVOI, EN CE QU'IL CRITIQUE LES DISPOSITIONS DE L'ARRET ATTAQUE CONCERNANT CHEUZEVILLE, NE SAURAIT ETRE ACCUEILLI ;
ET ATTENDU QUE L'ARRET EST REGULIER EN LA FORME ;
REJETTE LE POURVOI
________________________________________
Publication : Bulletin Criminel Cour de Cassation Chambre criminelle N. 244
Décision attaquée : Cour d'Appel Aix-en-Provence (Chambre 5) 1981-05-20
Titrages et résumés 1) AGENT D'AFFAIRES - Gestion immobilière - Loi du 2 janvier 1970 - Exercice illégal de la profession d'agent immobilier - Personnes punissables - Copropriétaires (non).
Aux termes de son article 2, la loi du 2 janvier 1970 exclut de son domaine d'application les personnes qui, à titre non professionnel, se livrent ou prêtent leur concours à des opérations relatives à des biens sur lesquels elles ont des droits réels divis ou indivis.
2) CASSATION - Pourvoi - Pourvoi limité - Moyen excédant les limites - Irrecevabilité.
Le moyen de cassation proposé par le demandeur n'est recevable qu'autant qu'il critique les dispositions de la décision attaquée expressément visées par la déclaration de pourvoi (1).
Précédents jurisprudentiels : (1) CF. Cour de Cassation (Chambre criminelle) 1971-11-10 Bulletin Criminel 1971 N. 307 p. 760 (CASSATION PARTIELLE). (2)
Lois citées : LOI 70-9 1970-01-02 ART. 2. (1).
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LD47
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588 réponses |
Posté - 12 mars 2006 : 21:18:58
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Bonsoir EASTPAK,
Je crois que nous avons un petit problème de communication. Ca arrive quand chacun parle d'autre chose. En effet, si on repositionne notre discussion actuelle (seulement de nos 3 derniers post), vous dites dans le 1er des 3 :
"LD47,
Le syndic bénévole à les mêmes obligations qu’un syndic professionnel, il agit en qualité de syndic dans le cadre de la loi HOGUET à l’article 2 de la loi du 2 janvier 1970 (syndic non professionnel)"
et vous me citez un texte qui dit justement le contraire. Problème. Je vous le fais remarquer. Et vous me citez d'autres textes qui confirment encore ce contraire. Le dernier notamment montre bien que le syndic bénévole a beaucoup moins d'obligations que le professionnel.
Il y a un donc un problème. J'ai tout relu, mais le problème est toujours là. |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 12 mars 2006 : 22:51:26
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LD47, la loi HOGUET ainsi que son décret réglemente les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, à l’exception de l’article 2 cité ci-dessous :
Article 2
Modifié par Ordonnance n°2004-634 du 1 juillet 2004 art. 2, art. 4 (JORF 2 juillet 2004).
Les dispositions de la présente loi ne sont pas applicables :
Aux personnes ou à leur conjoint qui, à titre non professionnel, se livrent ou prêtent leur concours à des opérations relatives à des biens sur lesquels elles ont des droits réels divis ou indivis ;
http://www.snpi.com/117867/140687/texte.htm?lang=fr
http://www.snpi.com/z/snpi_xdev/lois/decret.doc
Le syndic bénévole a les mêmes obligations qu’un syndic professionnel excepté l’obtention de la carte professionnelle comme le précise l’article 2 cité ci-dessus.
Vous me précisez « le syndic bénévole a beaucoup moins d'obligations que le professionnel ».
Vous voulez dire qu’il sera moins responsable en cas de problème, c’est pourquoi l’ARC dans son adhésion collective prévoit une assurance responsabilité civile pour le syndic bénévole, il préconise également un contrat de syndic non professionnel comme le prévoit l’article 29 du décret du 17 mars 1967 modifié par le décret du 27 mai 2004.
Après tout, chacun est libre de faire ce qu’il veut.
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