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burb2006
Nouveau Membre
6 réponses |
 Posté - 13 mars 2006 : 18:15:15
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Bonjour,
Avec mon mari, je suis sur le point d'acquérir un appartement dans les hauts de seine. Cet appartement est vendu occupé par une société institutionnelle (gemco transactions) et l'échéance du bail est en juillet 2007. Les locataires sont un jeune couple avec 2 enfants en bas âge. Nous sommes actuellement locataires et achetons cette appartement en vue de l'habiter le plus tôt possible.
Existent-ils des recours pour les locataires pour refuser de quitter le logement à l'échéance du bail ? (une fois le congé de vente donné 6 mois avant l'échéance du bail)
Le fait que le couple aient 2 jeunes enfants les autorisent-ils à reconduire le bail ?
D'une manière plus générale, quels sont les éléments à vérifier avant que nous achetions l'appartement pour être sûr de pouvoir l'occuper à la prochaine échéance du bail ?
Une fois le bien vendu par la société, les conditions de protection du locataire se reduisent-elles à la loi du 06/07/1989 ? (http://www.adil75.org/pdf/av19.pdf)
Merci de votre retour. 
PS : j'ai déja lu les articles disponibles sur le site
Cecile
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Edité par - burb2006 le 13 mars 2006 18:27:29 |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 13 mars 2006 : 18:25:34
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Si vous donnez congé dans les formes et les délais, ils ne peuvent pas reconduire leur contrat ... mais cela ne vous donne pas une certitude à 100% qu'ils vont partir  .
lors des contacts que vous avez eu, leur avez-vous mentionné votre intention d'y habiter ?
je pense que c'est important de leur signaler afin qu'ils prennent leurs dispositions.
Nous ne connaissons pas leur niveau financier (mais ils n'ont sûrement pas pu acheter ce logement puisque si institution était proprio, ce logement a dû leur être proposé à l'achat en priorité); sachez que certains locataires ne peuvent pas se reloger et ... restent au delà du bail  : avec 2 enfants, bien difficile d'expulser !!!
Je ne veux pas vous faire peur mais demandez d'abord à cet institutionel tous les documents relatifs à ces locataires, leurs paiements, régularité, etc ... Puis parallèlement, parlez à ces personnes et soyez clairs sur vos intentions.
Sachez que si vous donnez congé dès que possible, ils pourront partir quand ils veulent (mais ca vaut mieux dans certains cas, plutôt que d'être bloqués à attendre qu'ils veuillent bien partir).
Cette question est maintes fois traitée sur ce forum : je vous encourage à parcourir les forums et à faire une recherche google.
Une alternative à la fonction de recherche du site UI est la fonction "recherche" via Google: taper le mot-clé ==> "............."+site:www.universimmo.com
Ciblez bien votre mot-clé ! Votre question a probablement été discutée et argumentée précédemment.
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burb2006
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 13 mars 2006 : 19:52:16
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Merci joulia.
Les locataires ont refusé d'acheter le bien et ont du bien comprendre qu'ils risquaient de rencontrer des acheteurs souhaitant leur donner congé...
Mais vous avez raison, nous devons discuter avant eux avant toute signature de la promesse de vente. Nous devons revisiter le bien et comptons bien les questionner pour connaître leurs intentions sur la question.
Leur niveau financier ne les empêchera de trouver un nouveau logement (emploi stable pour les 2) et les 12 derniers mois de loyers ont été payés sans aucun problème.
Maintenant le fait qu'ils aient 2 enfants ne rentrent pas dans le cadre de la loi de 1989, non ?
Si nous leur donnons congés juste près la signature de l'acte de vente (soit environ 1 an avant l'échéance, ils peuvent partir quand ils veulent sans préavis ?
Merci encore.
Cécile
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Edité par - burb2006 le 13 mars 2006 20:17:03 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 13 mars 2006 : 19:59:13
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Citation :
Initialement entré par burb2006
Si nous leur donnons congés juste près la signature de l'acte de vente (soit environ 1 an avant l'échéance, ils peuvent partir quand ils veulent sans préavis ?
Il pourront partir quand ils veulent à l'intérieur d'un préavis de six mois précédent la fin du bail, même si le congé est notifié un an avant. Attention au formalisme. Voyez bien la loi du 6 juillet 1989. Si vous vous loupez, c'est 3 ans de plus. |
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 15 mars 2006 : 08:04:51
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Citation :
[i]
Il pourront partir quand ils veulent à l'intérieur d'un préavis de six mois précédent la fin du bail, même si le congé est notifié un an avant.
Bonjour Lenabot,
si je traduis votre phrase, vous etes d'avis de dire que les locataires ne pourront partir (quand ils veulent) que durant la "fenetre" des 6 mois avant la fin du bail et ce, meme s'ils recoivent le conge pour vente du bailleur 1 an avant l'echeance.
J'aurai eu tendance a dire, au contraire, qu'ils pourraient partir des reception de cette lettre de conge.
la loi precise: Citation :
Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur.
Comment doit-on interpreter cette precision "Pdt le delai de preavis" ?
Merci pour les reponses. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 15 mars 2006 : 08:17:41
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Citation :
Initialement entré par Joulia
Citation :
[i]
Il pourront partir quand ils veulent à l'intérieur d'un préavis de six mois précédent la fin du bail, même si le congé est notifié un an avant.
Bonjour Lenabot,
si je traduis votre phrase, vous etes d'avis de dire que les locataires ne pourront partir (quand ils veulent) que durant la "fenetre" des 6 mois avant la fin du bail et ce, meme s'ils recoivent le conge pour vente du bailleur 1 an avant l'echeance.
C'est ce que j'ai voulu dire effectivement.
Citation :
J'aurai eu tendance a dire, au contraire, qu'ils pourraient partir des reception de cette lettre de conge.
C'est une position qui peut se défendre effectivement. Je viens d'avoir un doute. Pourquoi pas. Puisque les six mois sont un délai minimum. |
Edité par - LeNabot le 15 mars 2006 08:19:25 |
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burb2006
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 15 mars 2006 : 14:59:27
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Merci pour vos éclairages sur la date de départ des locataires. Malheureusement, je n'en suis pas à ce stade encore.
La suite : la deuxième visite de l'appartement est annulée. Les locataires ne souhaitent plus faire visiter l'appartement et maintenant il m'est très difficile de prendre une décision sans avoir vu l'appartement une seconde fois (estimation des travaux) et surtout sans avoir discuter avec les locataires sur leurs intentions...
Je dois récupérer le bail mais apparemment, les locataires aurait le droit de ne pas faire visiter l'appartement et ce droit sera annulé dès lors que le congé pour vente/reprise leur sera notifié (soit 6 mois avant l'échéance du bail).
Pouvez-vous m'éclairer sur ce dernier point ?
Le côté positif (si on peut en trouver un), c'est que le société immobilière est bloqué avec cet appartement et aura du mal à trouver un acheteur sans possibilité de visite de l'appartement > baisse du prix ?
Cécile
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Edité par - burb2006 le 15 mars 2006 14:59:45 |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 15 mars 2006 : 16:21:02
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Citation :
Le côté positif (si on peut en trouver un), c'est que le société immobilière est bloqué avec cet appartement et aura du mal à trouver un acheteur sans possibilité de visite de l'appartement > baisse du prix ?
Effectivement !
si les locataires ne veulent pas vous faire visiter une 2ème fois (ce qui tendrait à dire que vous êtes intérresser et que vous aimeriez revoir le bien pour prendre une décision), alors ca sent mauvais ... pour la suite !
laissez le proprio se dépatouiller pour les visites, dans un 1er temps et réevaluez la situation.
Juste une idée mais elle est à vérifier (car c'est une vente de Zinzin .... et que la procédure est différente du cas où le bailleur est un bailleur privé): le vendeur pourrait donner congé aux locataires pour vente (tout à fait officiellement).
Il y a sûrement une clause dans leur contrat qui doit prévoir les visites en cas de relocation ou de vente (à verifier sur leur bail). et là, ils ne peuvent plus interdire les visites. mais comme dit plus haut, laissez l'agence s'occuper de ce pbl .... |
Edité par - Joulia le 15 mars 2006 16:25:44 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 15 mars 2006 : 16:26:40
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Citation :
Initialement entré par burb2006
les locataires aurait le droit de ne pas faire visiter l'appartement et ce droit sera annulé dès lors que le congé pour vente/reprise leur sera notifié (soit 6 mois avant l'échéance du bail).
Et qui vous a dit cela ????? |
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burb2006
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 15 mars 2006 : 16:55:36
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Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par burb2006
les locataires aurait le droit de ne pas faire visiter l'appartement et ce droit sera annulé dès lors que le congé pour vente/reprise leur sera notifié (soit 6 mois avant l'échéance du bail).
Et qui vous a dit cela ?????
Apparemment une clause dans le bail indiquerait que les locataires auraient le droit de ne pas faire visiter l'appartement tant que le congé pour vente n'a pas été donné ET avant la fenêtre des 6 mois de l'échéance du bail !
A vérifier, je récupère prochainement le bail.
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Edité par - burb2006 le 15 mars 2006 16:56:09 |
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burb2006
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 16 mars 2006 : 10:17:09
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Citation :
si les locataires ne veulent pas vous faire visiter une 2ème fois (ce qui tendrait à dire que vous êtes intérresser et que vous aimeriez revoir le bien pour prendre une décision), alors ca sent mauvais ... pour la suite !
laissez le proprio se dépatouiller pour les visites, dans un 1er temps et réevaluez la situation.
Juste une idée mais elle est à vérifier (car c'est une vente de Zinzin .... et que la procédure est différente du cas où le bailleur est un bailleur privé): le vendeur pourrait donner congé aux locataires pour vente (tout à fait officiellement).
Il y a sûrement une clause dans leur contrat qui doit prévoir les visites en cas de relocation ou de vente (à verifier sur leur bail). et là, ils ne peuvent plus interdire les visites. mais comme dit plus haut, laissez l'agence s'occuper de ce pbl ....
Après vérification du bail, la durée du bail est de 6 ans et son échéance est en juillet 2007. Les locataires ont des revenus + que confortables....
Les visites ne peuvent à priori se faire que pendant la durée du préavis du congé de vente MAIS ce dernier n'a pas été donné et de toute façon la société immobilière refuse catégoriquement de donner le congé de vente avant les 6 mois précédant l'échéance du bail.
Donc plusieurs scénarios possibles maintenant :
1. soit on ne donne aucune suite
2. soit on signe la prommesse de vente et donnons le congé de vente en janvier 2007 en tant que nouveau bailleur (privé) et les locataires sont protégés par la seule loi de 1989.
Risque : travaux non prévus (1 seule vite de l'appart en 2'30), recours des locataires pour ne pas partir à l'échéance du bail...
3. on attend janvier 2007 que le congé de vente soit donné par la société et qu'on puisse revisiter l'appartement avant signature de la promesse.
Risque : vente de l'appartement à des
acheteurs sans visite de l'appartement (investissement locatif), prix revu à la hausse en janvier 2007...
Que faire ? que feriez-vous à ma place ?
Merci encore.
Cecile |
Edité par - burb2006 le 16 mars 2006 10:19:36 |
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questionappart
Pilier de forums
1215 réponses |
Posté - 16 mars 2006 : 10:24:13
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Dans le cas 2. vous ne pouvez signer la promesser puis donner un congé pour vente. Vous devez acheter l'apprtement puis donner un congé pour repriser.
Pas de recours du locataire possible mais il peut rester dans les locaux. il sera alors occupantsans droit ni titre mais il peut être long à déloger.
Dans le cas 3. si le logement est vendu libre il y a un risque que le vendeur monte le prix.
Que faire: à mon avis continuer vos recherches. Le vendeur n'a pas non plus l'air de vouloir faire avancer l'histoire.
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 16 mars 2006 : 11:08:48
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Puisque vous nous demandez notre avis:
tout dépend de vos moyens financiers, mais si c'est vraiment un achat pour habiter, à votre place, j'abandonne (et je surveille du coin de l'oeil ce que l'institutionnel fait : congé ou pas ....)-
à moins bien sûr que vous ayez les moyens de prendre le risque que les locataires ne partent pas après votre congé pour reprise (une fois que vous serez proprio). |
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burb2006
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 17 mars 2006 : 14:29:30
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Citation :
Initialement entré par questionappart
Dans le cas 2. vous ne pouvez signer la promesser puis donner un congé pour vente. Vous devez acheter l'apprtement puis donner un congé pour repriser.
Pas de recours du locataire possible mais il peut rester dans les locaux. il sera alors occupantsans droit ni titre mais il peut être long à déloger.
Effectivement, le vendeur ne fait pas avancer les choses, c'est certain mais l'appartement nous plait et c'est un achat pour l'habiter et non un investissement locatif.
Dans le cas 2 où les locataires ne partent pas à l'échéance du bail (une fois le congé donné au moins 6 mois à l'avance), quels sont mes recours et quelles sont les pénalités encourus par les locataires occupant le logement sans droit ni titre ?
(sachant qu'ils ont - de 70 ans et gagnent tous les 2 au moins 3 fois le SMIC !) 
Cecile |
Edité par - burb2006 le 17 mars 2006 14:31:06 |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 17 mars 2006 : 19:37:38
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Citation :
quels sont mes recours et quelles sont les pénalités encourus par les locataires occupant le logement sans droit ni titre ?
et bien si après congé pour reprise donné, ils ne partent pas, vous devrez entamer la procédure d'expulsion ....  et là, moyenne de 1 à 2 ans avant qu'ils ne partent 
je vous invite à faire une recherche telle que décrite en fin de message pour lire des témoignages sur ce genre de problème : pas encourageant du tout.
Une alternative à la fonction de recherche du site UI est la fonction "recherche" via Google: taper le mot-clé ==> "............."+site:www.universimmo.com
Ciblez bien votre mot-clé ! Votre question a probablement été discutée et argumentée précédemment.
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doghis@free.fr
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 14 oct. 2006 : 15:17:08
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bonjour,
Je souhaiterais savoir si je peux donner congé à mon locataire, pour vendre mon appartement, 2 ans avant l'échéance du bail (celui-ci expirant le 29/02/2009) tout en lui laissant le droit de préemtion, par l'intermédiaire d'un huissier (mon locataire étant fantaisiste sur les paiements de son loyer!!!). S'il ne peut acheter je pense que 2 ans est une marge suffisante pour se retrouver une location.
Merci pour vos réponses |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 14 oct. 2006 : 16:10:32
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doghis: une petite recherche dans les forums d'UI......vous aurat ermis de vérifier qu'un congé pour vente peut être donné à n'importe quel moment du bail, du moment que les conditions de l'article 15 sont respectées.
mais le droit de préemption du loctaire ne s'exerce que pendant les 2 premiers mois du délai de 6 mois avant l'échéance du bail.
un peu de lecture pour le week end... |
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moulinsart
Pilier de forums
838 réponses |
Posté - 14 oct. 2006 : 16:10:57
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| le congé peut être délivré par anticipation mais les tribunaux considérent que le propriétaire ne peut avancer par un congé prématuré les dates par lesquelles le locataire doit réagir à l'offre de vente. Ce qui veut dire que les effets de l'offre de vente doivent en pareille hypothèque être reportés à la date d'échéance du contrat ou à la période pour laquelle le congé aurait dû être donné. Ce type de congé pose problème lorsque le prix de l'immeuble varie de façon importante entre la date de notification du congé et celle où l'offre de vente peut être acceptée. Aussi peut-on s'interroger sur l'opportunité d'y avoir recours. |
moulinsart |
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moulinsart
Pilier de forums
838 réponses |
Posté - 14 oct. 2006 : 16:13:29
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| en pareille hypothèse bien sûr |
moulinsart |
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Sujet |
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Achat appartement occupé
Forum fermé
