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GO92
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 Posté - 13 mars 2006 : 23:57:11
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Bonjour à tous,
je suis devenu tout fraîchement propriétaire et me retrouve embarqué dans une affaire bien compliquée, et j'espère que certains d'entre vous pourront être de bon conseil.
Je viens d'acheter un appartement, et j'ai appris que le syndic est démissionnaire et va faire nommer un administrateur judiciaire (pour faire court, il y a eu il y a plusieurs mois de cela une énorme fuite d'eau (de canalisation) non gérée à temps par le syndic qui a entraîné une facture d'eau démentielle qui a complètement vidé les caisses de la copro, et le syndic quitte le navire).
Or, il y a une gouttière verticale en façade (appartenant à la copro) qui a cédé il y a quelques semaines et crée un dégât des eaux dans mon appart (infiltration). Le syndic a bien (tardivement) fait un devis pour la réparation, mais affirme désormais ne plus avoir le moindre sou à dépenser pour faire réaliser les travaux. Or ces travaux sont assez urgents puisque mon appart subit des infiltrations.
Quelqu'un sait-il si j'ai un recours pour obliger le syndic démissionnaire, ou vais-je être obligé de faire les réparations à mes frais pour limiter les dégâts ? (le proprio précédent s'était engagé oralement a s'occuper de faire effectuer les travaux, mais n'en a rien fait, et je n'avais pas pris la précaution de le stipuler dans la promesse de vente, j'ai donc acheté l'appart "en l'état").
Si quelqu'un a une petite idée, moi perso je suis complètement perdu.
Merci d'avance !
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 14 mars 2006 : 11:07:20
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En présence d'un dégat des eaux, l'établissement d'un "constat dégat des eaux" est un préalable obligé, constat rédigé par celui qui est victime des dégats. ?
A t-il été fait, envoyé à l'assurance de l'occupant du logement, le volet prévu envoyé au syndic ??
Quant au syndic 'démissionnaire', je ne comprends pas trop ! Certes, il n'a sans doute pas surveillé la copropriété, mais que faisaient le CS, les autres copropriétaires ???
Je comprends d'autant moins qu'un administrateur provisoire ne va rien régler du tout !!
A moins que vous ne soyez dans le cas des syndicats dits (pudiquement) "en difficultés" ? Disons les choses : en cessation de paiement, en quasi 'faillite'. Si tel est le cas, vous n'êtes effectivement pas 'sorti de l'auberge' ....
Bon courage ! |
Edité par - gédehem le 14 mars 2006 11:14:15 |
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 14 mars 2006 : 14:01:50
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Il semble que, suivant les dires, le syndic aurait tardé à réagir face à un problème exeptionnel.
Dans ce cadre là, pourquoi ne pas avoir mis la responsabilité civile professionnelle du syndic en cause (RCP) ???
Peut-être même mais, nous n'avons pas assez d'éléments, la multirisque de la copropriété !!!
Le Conseil syndical devrait se soucier de la situation
Georges |
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GO92
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 14 mars 2006 : 14:44:36
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Merci de vos réponses.
Voici quelques précisions supplémentaires. Concernant le "premier" dégât des eaux (grosses fuites de canalisation), je ne sais pas trop pourquoi les copropriétaires n'ont pas relancé le syndic. Peut-être est-ce parce que la fuite était sous la cour, donc peu visible pour qui ne surveillait pas.
En tout cas, cette grosse facture explique sûrement le "bottage" en touche du syndic et l'appel à un administrateur judiciaire.
Quant au dégât des eaux dont je suis victime (gouttière qui a cédé), il a été notifié au syndic le 17 janvier. Le syndic affirme avoir "rapidement" demandé un devis, et avoir reçu une proposition seulement la semaine dernière, date à laquelle, suite à l'appel de facture d'eau, il n'a pu engager les travaux car n'a plus un sou pour notre copro.
Du coup, je ne sais pas si je peux menacer le syndic d'une procédure légale pour lui faire faire effectuer les travaux. Ce qui est certain c'est qu'il a été prévenu depuis deux mois du pb de gouttière.
Quant à la RCP, je dois avouer que je suis complètement perdu dans cet univers que je ne connais pas. Je voudrais surtout savoir si j'ai un recours pour obliger le syndic à faire des travaux (ne serait-ce qu'une réparation provisoire pour mettre fin à la fuite, dans l'attente d'une réparation plus complète), ou si je suis condamné à faire faire les travaux à mes frais pour que le dégât (déjà notifié à l'assurance par le précédent propriétaire) ne s'amplifie pas.
Si quelqu'un voit une solution... Merci énormément d'avance ! |
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 14 mars 2006 : 20:23:10
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GO92
Vous avez la solution la plus simple qui par ailleurs est la démarche normale.
Vous avez un sinistre. Vous devez le déclarer à votre multirisque habitation qui délèguera un expert pour chiffrer vos dégâts des eaux et vous proposera la réparation nécessaire.
C'est elle avec son expert qui se retournera contre la multirisque de votre copropriété. C'est évidemment ce que votre syndic tant soit peut professionnel aurait dû vous dire.
Vous n'avez donc aucune contreinte a devoir saisir la justice mais uniquement votre assureur.
Si les travaux n'exèdent pas 1600 € votre assureur vous remboursera dans le cadre de la convention C I D R E sans rechercher d'autres responsabilités. Si les travaux dépassent cette somme votre assureur se retournera contre la multirisque copropriété.
C'est ce que vous a démontré Gédéhem
Georges
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GO92
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 14 mars 2006 : 21:11:52
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Citation :
Initialement entré par G.G
Vous avez un sinistre. Vous devez le déclarer à votre multirisque habitation qui délèguera un expert pour chiffrer vos dégâts des eaux et vous proposera la réparation nécessaire.
La déclaration du sinistre a été faite, et je serai remboursé de mes frais à l'intérieur de l'appartement. Mais la déclaration du sinistre à l'assurance me permet-elle d'être remboursé des frais que j'engagerais sur les réparations de gouttière (qui continue à fuir puisque le syndic refuse de lancer les travaux) ? Je trouverais cela (agréablement) surprenant, puisque cette gouttière fait partie des parties commune (donc à la charge de la copro, et ne concerne en rien mon assurance personnelle), et non de mes biens privés. Car le plus urgent est bien que cette gouttière cesse de causer une infiltration de mon mur.
Je pourrais donc faire réaliser les travaux de la gouttière (parties communes) et me faire rembourser par mon assurance ? |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 14 mars 2006 : 22:25:03
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Salut GO92,
Votre assurance et meme l'assurance de la copro ne prendront jamais en charge les travaux de reparations de la cause du dégât des eaux.
Les assurances n'interviennent que pour la prise en charge des consequences.
La cidre est une convention entre assurances :
Si les consequences du DDE (dommages immobiliers ) sont superieurs à une certaine somme (environ 1500 euros) c'est à l'assurance du responsable de prendre en charge le sinistre (comprenez ici l'assurance de la copro).
Si les consequences du dommages sont inferieurs à 1500 euros (environ) c'est à l'assurance du lésé (la votre donc)de prendre en charge le sinistre.
Demandez un devis de reprise de vos parties endommagées à une societe afin de savoir si les 1500 euros sont depasses ou non.
Votre assurance ou l'assurance copro ne rembourserons que lorsque la goutiere fuyarde sera reparee.
Cette reparation etant à la charge de la copro et non prise en compte par l'assurance.
Concernant la fuite d'eau pardonnez moi, mais le syndic ne peut s'en rendre compte uniquement lors de la reception d'une facture de la societe des eaux (ou autre )indiquant une consomation anormale ou une somme à payer trop elevee.
A Marseille, la societe des eaux nous signale toute conso anormale
sur les copro.
Ceci nous permet de faire rapidement le necessaire en cas de fuite.
Nous avons meme souscrit pour la quasi totalite des copro une garantie "fuite" nous permettant d 'etre remboursés par la societe des eaux en cas de fuite averee et reparee.
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Edité par - air jordan le 14 mars 2006 22:28:43 |
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GO92
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 14 mars 2006 : 22:40:34
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Citation :
Initialement entré par air jordan
Votre assurance ou l'assurance copro ne rembourserons que lorsque la goutiere fuyarde sera reparee.
Cette reparation etant à la charge de la copro et non prise en compte par l'assurance.
Bonjour Air Jordan, merci pour ces précisions.
Les réparation sà l'intérieur de l'appartement ne m'inquiètent pas, puisque l'assurance est au courant du sinistre.
Mais donc pour que cette gouttière soit (enfin !) réparée il faut que la décision de réaliser les travaux soit prise par la copro ?
Malgré mes demandes pressantes auprès du syndic, celui-ci m'a en effet affirmé très fermement qu'il ne ferait pas réaliser ces travaux car il n'y a plus du tout de trésorerie (et désormais il a remis le dossier à un administrateur judiciaire, et je ne sais pas si il peut encore entreprendre des travaux étant donné que ce pb de gouttière lui a été notifié avant qu'il soit démissionnaire).
Penses-tu qu'il faut que j'insiste auprès du syndic démissionnaire (mais de quoi puis-je le menacer s'il n'obtempère pas) ou dois-je me tourner vers le conseil du syndic pour que la décision de réparer la gouttière soit prise ?
Car en attendant, chaque averse aggrave un peu plus la situation.
Merci d'avance ! |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 14 mars 2006 : 22:52:43
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resalut GO92,
peut tu me donner une idee du montant de la reparation ?
S'il s'agit d'un montant derisoire, le syndic devrait faire excuter en urgence les travaux, si les dégâts que tu subit sont importants.
S'il s'agit d'un montant plus imporant, une AG speciale serait de rigeur !
en tout etat de cause tu peux assigner le sdc des coproprietaires en
justice en te fondant sur le defaut d'entretien des parties communes.
Un conseil : harceler le syndic et les membres du conseil syndical afin de faire excuter les travaux.
Une reparation de ce type doit etre derisoire !!! |
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GO92
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 15 mars 2006 : 08:47:49
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Citation :
Initialement entré par air jordan
resalut GO92,
peut tu me donner une idee du montant de la reparation ?
Salut Air Jordan,
d'après ce que m'a dit le syndic, le devis qu'ils ont reçu se monte à un peu plus de 1000 euros (il faudrait refaire toute la gouttière), ce qui justifiait selon le syndic une consultation du CS. Je crois que c'était aussi un bon moyen pour le syndic de faire traîner (alors qu'il s'agit de toute évidence d'une mesure d'urgence, mais il ne veut rien savoir).
Ce que je voudrais, c'est pouvoir faire une réparation "temporaire", bcp moins chère mais qui mette fin à la fuite, pour lancer la réparation complète quand on y verra pus clair entre l'administrateur judiciaire ou un nouveau syndic.
Je peux demander moi-même une AG pour que cela soit acté dans les plus brefs délais ?
En tout cas, merci de ton aide (me voilà plongé de plein pied dans le formidable monde de la copro, 2 jours seulement après avoir signé l'achat de mon premier appart !) |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 15 mars 2006 : 22:01:25
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salut GO92,
Dans un premier temps je te conseillerai de faire etablir toi meme des devis de reparation partielle par une ou deux entreprises de ton choix.
Tu sera surpris du montant du devis qui risque d'etre tres bas par rapport au devis etablit par la societe mandatee par ton syndic.
En fonction du devis que tu aura obtenu,tu pourra demander au syndic de faire executer les travaux.
Tu devrais en avoir au max pour 200 euros pour une refection partielle.
Pour un tel montant, nul besoin de decider en ag.
Dans cette affaire , je te suggere "d'aider" le syndic en faisant etablir des devis competitifs.
A un moment donné il ne pourra qu'accepter le devis propose par toi, surtout si le montant avoisine les 150 ou 200 euros !
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G.G
Pilier de forums
646 réponses |
Posté - 16 mars 2006 : 11:07:43
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GO92
Vous avez dit qu'un aministrateur était en place.
L'ancien syndic n'a donc plus rien à voir.
L'administrateur judiciaire a tous pouvoirs pour intervenir et faire cesser le trouble.
Adressez-vous dorénavant à lui. Il est responsable de toute la gestion de votre copropriété dans le temps imparti par le tribunal, jusqu'à la nomination d'un nouveau syndic.
La Cour d'appel de Rouen 4 oct 1989 a énnoncé le jugement suivant:
"Le syndic peut-être personnellement responsable lorsqu'il néglige d'effectuer les réparations nécessaires à mettre un terme aux infiltrations d'eaux qui se sont produites au travers des parties communes et qui ont causé un préjudice personnel à un copropriétaire en pénétrant dans les parties privatives de son lot"
Cette jurisprudence s'applique aussi au gestionnaire qu'est l'administrateur judiciaire
De par la responsabilité qui est la sienne, celui-ci fera des appels de fond pour traiter votre problème.
Georges |
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theo_run
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 19 sept. 2006 : 10:20:39
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Bonjour j'ai exactement le meme probleme ( gouttieres-infiltration)avec mon syndic (bien en place celui-la)et cela traine depuis des mois . L'expert mandaté par mon assurance a meme convoqué le syndic par recommandé AR et ils ne sont meme pas allés le chercher . L'expert me dit que je suis le seul a pouvoir faire intervenir le syndic . Par qui puis-je faire faire des devis de gouttieres ? Un plombier ?
S'il ne veut toujours rien entendre , puis-je entamer une action en justice ? et si oui comment?
Merci de votre aide !
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