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notre copro a décidé de mettre en vente l'ancienne loge de concierge à 2 niveaux (RDC + entresol)et deux accès. Même si la procédure n'est pas vraiment respectée par le syndic, tous les copros sont d'accords sur le principe de vendre ce lot à un des copropriétaire pour l'usage d'habitation. Par contre, une partie des copros (tous ceux du batiment Ouest)n'est pas d'accord pour que le deuxième accés situer dans leur cage d'escalier soit conservé. ils demandent l'accès situé au rdc dans le couloir commun soit l'unique accès pour ce nouveau lot. Lors de cette AG, notre syndic (!) a fait procéder à un vote à propos de ces accès (!!!) dans notre procès verbal il apparait le nombre de voix pour (456/714) et contre (258/714) mais aucune décision de résolution. Nous ne savons pas si cet accès sera conservé ou pas. Nous avons une spécialisation des charges par batiment Est (626/1000) et Ouest (374/1000). Il me semble logique que seul les copropriétaires de l'entrée Ouest décide pour leur cage d'escalier ! Qui et à quelle majorité ce genre de décision doit être prise ?
merci d'avance pour vos lumières (accompagnées de textes officiels si c'est possible !)
Ensuite il vous faut noter qu'il n'est pas possible de vendre/ceder une partie commune.
S'agissant de la "loge" et/ou logement de fonction : il faut voir le RDC. - si le service "conciergerie" est prévu au RDC, sa suppression requiert l'unanimité. 'Eu égard au standing de l'immeuble' (si ce n'est pas de "grand standing"), il est possible de supprimer ce service à la double majorité de l'art.26 (1/2+1 des copropriétaires portant 2/3+1 des voix).
Ceci étant fait, il convient de vérifier ce qu'il en est de cette "loge" concierge. Si c'est déla un lot privatif (lot n° xx de l'EDD, affecté de tantièmes), pas de problème. Si c'est une loge "partie commune", il est impossible de la détacher de tout ce qui est "parties communes", celles-ci étant par nature indivises entre tous les copropriétaires.
Dans ce cas, il faut obligatoirement créer "un nouveau lot privatif par retrait sur les parties communes", lot qui sera identifié par un N° dans l'EDD (à modifier) et affectés de tantièmes.. qui viennent s'ajouter à ceux existants. Mettons pour ce nouveau lot '150', le syndicat étant à 1000, il aura 150/1150°°°, les tantièmes des autres lots n'étant pas modifié.
La création de ce lot doit faire l'objet d'une décision d'AG : " Création d'un nouveau lot privatif par retrait sur les partiees communes, lot destiné à la vente." .... se vote à la double majorité de l'art.26 (voir + haut) : "Acte de disposition sur parties communes"
Si le calcul de majorité se fait sur 714°°°, l'art.26 nécessite 477/714 voix 'pour' la création d'un lot. Si le calcul est sur 1000/°°°, la maj.art.26 est à 667/1000°°°
Voyez ce qu'il en est chez vous.
Notez que la procédure indiquée ici est la seule possible, un notaire ne pouvant passer un acte de mutation que sur un lot de copropriété, lot privatif identifié et repertorié, une partie commune, fut-elle un logement, étant par nature indivise, non identifiée, absente du fichier immobilier. RDC = réglement de copropriété EDD = état descriptif de division.
Cette ancienne loge de concierge (vide depuis 5 ans) qui n'apparait pas dans le DDE du RDC est une partie commune de l'immeuble général. La création d'"un nouveau lot privatif par retrait sur les parties communes" a été voté en AG. Notre syndic a s'en doute du mal à maitriser les majorités requises mais l'ensemble des copropriétaires sont d'accord avec cette privatisation.
Le problème que je pose concerne les deux accès existants. Une partie des copropriétaires (ceux de la cage Ouest, directement concernés) refusent que l'accés située dans leur cage d'escaliers serve d'accès à ce nouveau lot. Ils demandent que seul l'accés situé dans l'entrée générale soit conservé pour ce lot.
Ma question est donc : faut-il procéder à un vote de toute la copro (cage Est et cage Ouest)ou seuls les copropriétaires de la cage concernée votent ? Apparement dans les 2 cas, c'est à la double majorité que cela doit se voter.
OK. Concernant la fermeture de cet accès, la logique voudrait que seuls les copropriétaires concernés votent sur ce point. C'est ce que je proposerais. (La spécialisation des charges n'intervient pas ici puisqu'il ne s'agit pas de 'charges')
Pour autant on peut objecter que ce nouveau lot étant toujours propriété du syndicat et que la modification de l'accès est une restriction à la jouissance privative, elle doit être décidée par tous les copropriétaire, .... à l'unanimité ....
L'idéal aurait été de voter cette modification en même temps que la création du lot. Car le risque est ici : le copropriétaire qui s'est porté acquereur voulait peut être dès l'origine conserver les 2 accès. Sans doute qu'aucun acte n'a été dressé, aucune promesse ou engagement signé. Il ne peut donc rien exiger. La restriction qui est maintenant apportée est susceptible de remettre en cause l'achat .???.... Il faudrait voir de ce coté là ce qu'il en est .....
Pour autant, les 2 bâtiment étant distincts, le vote des seuls copropriétaires concernés par cet accès serait valide.
Pour le PV d'AG il faut demander au pdt de séance de bien vouloir préciser le résultat du vote. Il s'agit d'une demande entarnt dans le cadre des "rectifications d'erreur matérielle' dans le pouvoir du bureau d'AG pas du syndic seul, qui n'est 'que' secrétaire de séance, le scribe.
gédehem a écrit: "Pour autant on peut objecter que ce nouveau lot étant toujours propriété du syndicat et que la modification de l'accès est une restriction à la jouissance privative, elle doit être décidée par tous les copropriétaire, .... à l'unanimité ....
L'idéal aurait été de voter cette modification en même temps que la création du lot. Car le risque est ici : le copropriétaire qui s'est porté acquereur voulait peut être dès l'origine conserver les 2 accès."
Je partage entièrement les positions de gédéhem. La loge et tous ses droits de jouissance a fait l'objet de la création d'un lot privatif. Il était possible de faire une modification partielle de partie commune en partie privative. C'est maintenant trop tard, on ne peut plus apporter de restriction aux droits de jouissance de l'acquéreur du lot privatif.
J'ai écrit: " C'est maintenant trop tard, on ne peut plus apporter de restriction aux droits de jouissance de l'acquéreur du lot privatif."
Certains diront, on peut toujours modifier à l'unanimité de tous les copropriétaires. C'est exact, mais je ne voit pas l'acquéreur voter pour des restrictions à ses droits!...
Merci pour ces éclaircicements. Mais j'insiste, le vote qui s'est déroulé concernant cet accès n'est pas clair, en tout cas ni la majorité requise, ni la décision finale n'est mentionnée dans le PV. A l'exception du résultat du vote : POUR : 456/714 représentés CONTRE : 258/714 représentés 286 /1000 non représentés
Alors comme, la cage Est représente 626/1000 pour 7 copropriétaires et la cage Ouest représente 374 / 1000 pour 7 copropriétaires
Si nous avions voté normalement à la double majorité de l'ensemble des copropriétaires : il fallait 8 voix et 667/1000. Le POUR ne peut donc l'emporter.
Si nous prenons en compte uniquement les copropriétaires du coté Ouest : il fallait 5 voix représentant 250/1000. Le vote CONTRE peut donc être adopter.
vente partie commune
Forum fermé
Posté - 14 mars 2006 : 14:57:23
