|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
chaussonaupied
Contributeur débutant
16 réponses |
 Posté - 15 mars 2006 : 20:05:07
|
Bonjour,
Notre syndic a fait faire des travaux à la demande d'une partie des copros et à la seule charge des bénéficiaires qui ont voté la décision en AG - réfection d'une cage d'escaliers. Plusieurs points me paraissent anormaux:
- les fonds ont été demandés en une seule fois et le syndic n'a fait débuter les travaux que deux mois plus tard. Est il impossible de réclamer un étalement des versements ? Ou bien ce procédé permet-il de faire des économies aux copros en effectuant un seul appel de fonds au lieu de plusieurs - c'est ce qui m'a été répondu par le syndic ? ( Dans notre cas, les travaux ont été terminés 5 mois après l'appel de fonds )
- dans la mesure ou un étalement des versements est envisageable, est il possible de procéder au dernier versement de provision après livraison des travaux pour pouvoir garder sous contrôle à la fois l'organisation des travaux par le syndic et la qualité du travail fait par les entreprises de batiment? Dans notre cas plus de 5 mois après l'appel de fonds, une partie des travaux est inachevée et un mois après la réunion du CS en présence du syndic, toujours rien à l'horizon.
- les honoraires du syndic sont de 3 % sur la somme totale. Les honoraires sont ils calculés sur la sommes versée en provision ou bien sur le montant réel des travaux ? Il s'avère dans notre cas que la provision dépassait le montant des travaux de plus de 4000 euros.
- le syndic a -t-il l'obligation de fournir les factures payées et si oui comment peut-on les réclamer / les exiger ?
Merci beaucoup pour toute réponse.
|
|
Signaler un abus
|
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 15 mars 2006 : 21:24:47
|
Pour conduire une voiture, il faut connaitre le code de la route et passer son permis.
Vous touchez ici du doigt un problème constant en copropriété : pour être copropriétaire, il faut connaitre un peu les règles qui s'appliquent.
Loi de 65 art.14-2 "Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel des dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’état.
Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.
Question : qu'a voté votre AG sur ce point ?
Ne cherchez pas, nous connaissons la réponse : RIEN.
Résultat, le syndic fait ce qu'il veut pour l'appel des fonds.
Ceci montre que si une majorité de copropriétaires ignore les règles qu'ils devraient connaitre, il est plus évident encore que le CS, pourtant chargé de contrôler la bonne application de ces règles, les ignore tout autant !!!
Lorsqu'il y a des travaux, l'AG peut tout à fait préciser, après négociation, les honoraires du syndic, soit forfaitisés, soit % sur montant des travaux (3% c'est beaucoup pour des travaux dans les escaliers !)
Vous avez donc le résultat de cette méconnaissance.
Reste que le syndic ne peut passer commande de travaux que dans la mesure où il peut en assurer en totalité le financement. Certes, on peut jouer sur les provisions à venir lorsqu'il n'y a pas d'impayé, que les fonds rentrent toujours normalement.
Vous pouvez éventuellement négocier un étalement de vos provisions : à voir avec le syndic.
"Ou bien ce procédé permet-il de faire des économies aux copros en effectuant un seul appel de fonds au lieu de plusieurs - c'est ce qui m'a été répondu par le syndic ?"
Votre syndic est un crétin de chez idiot !  , le paiement de votre quote-part de 500 € en 5 versements de 100 € ou en un seul de 500 € n'est source d'aucune économie ou plus value, votre quote-part étant toujours de 500 €.
Peu importe les modalités de versement !!!
(Mais où donc ces prétendus "professionnels" vont ils chercher tout ça !!! )
Les factures sont faites au 'syndicat', factures des dépenses que vous pouvez controler tous les ans avant l'AG, suivant des modalités votées en AG (L.art.18-1, hélas méconnu et/ou peu utilisé) ou suivant ce que fixe le syndic qui doit être précisé sur les convocations. |
Edité par - gédehem le 15 mars 2006 21:29:13 |
Signaler un abus  |
|
|
chaussonaupied
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 16 mars 2006 : 08:56:02
|
Merci pour votre réponse rapide et détaillée gedehem.
Je suis novice en coproprorpiété et vous m'avez convaincu de la nécessité de passer mon permis. 
|
| Signaler un abus |
|
|
chaussonaupied
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 26 mars 2006 : 12:52:49
|
Bonjour,
Toujours concernant les travaux dans les escaliers, une erreur sur le produit d'entretien du sol a été faite, ce qui rend totalement inutiles les travaux de vernissage qui ont été payés. Le syndic a dit qu'il prélèvera une nouvelle partie de la somme restant sur la provision pour renouveler le vernissage ( la somme était en effet exédentaire de 25 % ) ce qui revient à faire payer deux fois le travail par les copropriétaires. Etant donné que les premières factures on déjà été payées, ne serait-il pas normal que le restant de l'argent en provision soit remis aux copros et que le projet de nouveaux travaux de réfection soient votés en AG ? Voire, étant donné que le syndic est responsable de l'entretien ( loi du 10/07/1965 articles 14 et 18 )n'est ce pas lui qui devrait supporter les conséquences et les frais lié au mauvais entretien des surfaces rénovées?
Est ce que ma position est abusive? Quel est votre avis ? Merci pour vos réponses. |
| Signaler un abus |
|
|
Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 26 mars 2006 : 13:32:05
|
Citation :
Toujours concernant les travaux dans les escaliers, une erreur sur le produit d'entretien du sol a été faite, ce qui rend totalement inutiles les travaux de vernissage qui ont été payés
Qui a utilisé ce produit non approprié : la sté qui a refait les escaliers ? le gardien ? la sté de nettoyage ???? |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 26 mars 2006 : 15:04:01
|
C'est l'occasion de rappeler que, parmi les multiples connaissances que doit avoir un bon gestionnaire d'immeubles, qu'il s'agisse de copropriétés ou de locatifs, figurent les modalités d'utilisation des produits d'entretien. C'est vrai en particulier pour les surfaces au sol, du parquet ciré au comblanchier en passant par les divers revêtements.
Il faut choisir un fournisseur de produits d'entretien pouvant le cas échéant faire passer de temps à autre un technicien qualifié. On évite ainsi de coûteuses bévues (comblanchien encore !) voire des accidents (utilisation de la cire ou du savon noir).
Ne pas oublier que certains dallages exigent une cristallisation périodique et qu'aucun produit ne peut remplacer cette opération. Au droit d'une plaque d'interphone et sur 3 ou 4 mètres carrés il faut prendre des dispositions particulières et il faut prévoir que l'installation d'une batterie de boîtes à lettres peut avoir des incidences à cet égard 
Dans le cas présent il semble que les marches vitrifiées ont été nettoyées avec un produit impropre alors qu'on peut se contenter d'un coup d'éponge. Si c'est bien le cas, c'est le syndicat qui est responsable.
Mais la femme de ménage n'a peut être pas reçu des instructions précises ?
|
Edité par - JPM le 26 mars 2006 20:54:44 |
| Signaler un abus |
|
|
felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 26 mars 2006 : 17:00:44
|
| pourquoi indiquer que < le syndicat serait responsable> alors que l'on ne sait rien ou pas grand chose et là je rejoins joulia qui a fait quoi??? après il y aura un responsable (en principe) |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 26 mars 2006 : 20:56:43
|
Oui, il faut une précision.
Mon observation ne vaut que si le ménage est fait par une salariée du syndicat. Dans ce cas c'est le syndicat qui n'a pas utilisé le bon produit.
S'il y a une entreprise de nettoyage, sa responsabilité peut être engagée.
|
| Signaler un abus |
|
|
chaussonaupied
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 27 mars 2006 : 06:18:04
|
Bonjour,
Merci beaucoup pour vos réponses. C'est effectivement un employé du syndic qui est chargé du nettoyage quotidien. Il n'a pas reçu d'instruction sur des précautions à prendre. Il me semble que le syndic étant à la fois l'interlocuteur de l'entreprise de réfection et l'employeur de la personne chargée de l'entretien, elle est responsable du défaut d'information et doit faire intervenir son assurance. Est-on maintenant fixé sur la reponsabilité ? Ou bien est ce que je me trompe ?
J'ai contacté un membre du CS pour prendre RDV avec le syndic.
(je vois que l'ordre des messages est un peu changé sur mon écran, j'espère que les personnes très sympas qui ont bien voulu me rrépondre ne seront pas découragées) |
| Signaler un abus |
|
|
chaussonaupied
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 13 avr. 2006 : 10:01:23
|
Bonjour,
Voilà j'ai lu un peu les textes  mais j'aimerais connaître votre avis car je suis encore novice en copropriété malgré tout . Je reviens sur le déroulement des travaux de notre cage d'escaliers:
1- en mars 2005 l'AG a voté l'accord de principe pour un montant maxi 16000 euros hors honoraires,
2- dans la résolution suivante, l'AG a donné mandat au conseil syndical assisté du syndic pour établir des devis ainsi qu'un calendrier de financement. Cette deuxième résolution est assortie de la remarque suivante: " Il est rappelé que conformément à la loi, la totalité des fonds versés devra être appelée avant le commencement des travaux "
Ma première question: quelle est la loi invoquée pour exiger de la part des copros la totalité de la somme avant début des travaux ? Je n'ai rien trouvé de tel, ni dans la loi du 10 juillet 1965, ni dans le décret du 17 mars 1967. Avez- vous des infos supplémentaires ?
Le déroulement des travaux a été discuté au cours du conseil syndical en septembre 2005. Mais ce qui figure sur le compte-rendu de cette réunion montre à des insuffisances à mon avis:
1- "faire appel de fonds pour travaux 16 000 euros hors honoraires " mais aucun calendrier n'est précisé ce qui n'est pas conforme à la décision prise en AG  ; de plus aucun devis n'est joint à ce compte rendu de sorte que les propriétaires ne savent toujours pas sur quoi le conseil syndical s'est engagé.
2- " Madame C. ( membre du conseil syndical ) se charge d'organiser une réunion sur place pour arrêter un choix de matériau ".
Aucun réunion de ce genre n'a eu lieu.
Ma deuxième question est la suivante: le syndic pouvait-il prendre l'initiative de l'appel de fonds alors qu'aucun calendrier d'étalement des prélèvements n'avait été décidé ?
Ma troisième question: Le syndic pouvait-il prendre aussi l'initiative des travaux alors qu'aucune société n'est désignée dans le compte-rendu de la réunion du CS et qu'il n'y a toujours aucun devis annexé concernant l'appel de fonds prévu ?
L'appel de fonds est fait en octobre 2005 sans étalement ( chaque copro a dû payer en moyenne 1650 euros en même temps que les charges du dernier trimestre soit environ 2000 euros d'un coup !  ). Les travaux commencent en novembre 2005.
Ceci appelle une autre quatrième question:
Non content d'appeller la somme en une seule fois et sans l'accord du CS sur un calendrier, le syndic ajoute à la somme ses honoraires avant même le début des travaux et avant même que l'on connaisse les devis sur la base desquelles les honoraires doivent être calculés . Le syndic agit-il dans son droit ou bien devait-il attendre un accord préalable du CS, même si cela devait retarder les travaux ?
Aujourd'hui, avril 2006, les devis que nous avons pu voir (mais les travaux étaient commencés depuis longtemps )sont inférieures de 25 % à la provision qui a été faite, ça fait beaucoup  . De plus, en raison du différend sur le résultat ( voir problème d'entretien évoqué plus haut dans le même sujet ) et la possible mise en cause de l'une des entreprises ( selon le syndic ), le syndic bloque et ne paie pas les factures pour tenter un arrangement amiable depuis février 2006.
Ma cinquième question: que pouvons nous faire pour récupérer la somme perçue en trop sur le montant des travaux et ventuellement mettre en cause la responsabilité du syndic dans le déroulement des travaux et de l'appel de fonds ?
Ma sixième question : etant donné le résultat des travaux et l'absence d'accord du CS pour le devis et pour le calendrier, pouvons nous réclamer le remboursement de la totalité de l'appel de fonds ? C'est un peu extrême, mais nous sommes VRAIMENT mécontents... Peut-être pouvons soumettre à un vote en AG l'approbation du déroulement des travaux ? Ou cela fait -il déjà partie du vote fait pour le quitus ?
Cela fait beaucoup de questions, je suis très à l'écoute de toute réponse. En tout cas, merci beaucoup pour la mise au point de ce forum
|
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 13 avr. 2006 : 13:45:25
|
Il faut prendre les choses dans l'ordre.
Un entrepreneur a effectué des travaux. Apparemment la qualité des travaux n'est pas contestée. Il y a eu un problème avec l'utilisation d'un produit d'entretien inadapté à la partie traitée.
Saud élément contraire, la responsabilité de cet incident incombe au syndicat client, peut être au syndic ? S'il y a des éléments permettant de mettre en cause la responsabilité de l'entrepreneur, merci des les indiquer.
Donc, en premier lieu, il faut payer l'entrepreneur, réserve faite le retenue de garantie à défaut de caution bancaire. En principe il faut verser aussi la retenue de garantie puisque la règle qu'elle doit être consignée.
Si l'entrepreneur n'est pas payé, il assdignera le syndicat et vous aurez en sus des frais de procédure.
Ceci étant fait, il faudra régler les autres questions entre vous en tenant compte des observations de Gedehem. Il faudra faire simple en se promettant de mieux à l'occasion de prochains travaux.
Pour décider des travaux, les copropriétaires doivent avoir des devis en main, ou au moins un récapitulatif détaillé des devis.
Ils décident :
Choix de l'entreprise avec indication précise du montant du devis accepté
Fixation des honoraires du syndic
Nature et montant des frais accessoires éventuels
Montant total du chantier ttc
Modalités de préfinancement (montants et dates des appels de provisions) et mode de répartition ;
Il n'y a plus ensuite qu'à exécuter le programme mis en place.
|
| Signaler un abus |
|
|
felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 13 avr. 2006 : 14:11:42
|
En ce qui concerne votre question 2, petite remarque que gédehem ne manquera pas de souligner (vous êtes novice, c'est une remarque qui devrait vous servir à l'avenir -donc pas une critique)
Lorsque l'on vous dit( écrit..selon gédehem) c'est obligatoire-ou l'inverse- d'après la loi, demander à la personne qui fait cette affirmation,et qui est normalement la mieux placée pour vous répondre, de quelle loi,règlement ou autres il s'agit et vous serez surpris du résultat |
| Signaler un abus |
|
|
chaussonaupied
Contributeur débutant
16 réponses |
Posté - 13 avr. 2006 : 18:00:52
|
Merci beaucoup pour vos réponses très claires.
Pour JPM:
Oui je reconnais bien là la marche à suivre pour le déroulement normal des travaux. Je croyais que le syndic les respectait avant de les apprendre ici et sur le net en général.
Peut-on mettre en jeu la responsabilité du syndic pour le non respect de ces règles et finalement de la loi ? 
Après lecture de votre message, j'envisage de faire une lettre RAR cosignée par le président du CS et les CS de notre batiment pour demander le paiement des entreprises et le remboursement de l'argent perçu en trop.
D'autre part pour l'entretien, j'ai copie du carnet qui m'a été remis à l'achat et je crois que le syndic devrait mettre à jour le sien pour le cas où des produits seraient désormais déconseillés pour l'entretien des surfaces; mais quid des copies que détiennent les copros
De l'avis des copros, il est clairement établi qu'un produit mal adapté a été utilisé par l'agent employé du syndic chargé du nettoyage( au passage mon propos n'est pas du tout d'accabler le monsieur qui fait ce travail pénible et mal payé, mais de démêler la responsabilité ).
Le problème, c'est que le syndic affirme que c'est l'entreprise de peinture en batiment qui est responsable des dégradations ( en effet la peinture des murs et du plafond a été faite après la réfection des sols ) Au dire du syndic, cette version est confirmée par l'entreprise de réfection des sols.
Pourtant la société de peinture avait soigneusement recouvert les sols - au moins une demi-journée de travail. Peut-être devrais-je contacter mon assurance pour qu'ils fassent examiner le sol par un expert ?
Pour la retenue concernant une garantie, je ne sais pas de quoi il s'agit, pouvez-vous m'éclairer ?  La caution dont vous parlez est-elle celle indiquée dans le contrat passé entre le syndic et le syndicat ?
Pour Felix1930:
J'ai effectivement posé la question au gestionnaire de copro à savoir pourquoi la totalité des provisions pour travaux devait être prélevée en une seule fois et en totalité avant le début des dits travaux, contrainte me paraissant fantaisiste qui avait été rappelée à la résolution votée. Réponse: " c'est la loi, c'est tout "  ...
Du coup, j'insiste:" Mais qUelle loi ?" 
Réponse:... 
|
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Appels de fonds hors budget
Forum fermé
