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 Sujet  |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
 Posté - 16 mars 2006 : 10:01:08
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Problème pratique :
Dans un lotissement, un grand lot (6ha) était prévu au cahier des charges approuvé avec une destination d'établissements commerciaux et logements pour les commerçants.
Pour des raisons complexes, la réalisation du lotissement s'est étirée sur plus de 10 ans et ce lot commercial, considéré comme une menace pour la tranquilité du lotissement par l'ASL des propriétaires, a connu tant de vissicitudes que son sort ne s'est en partie réglé que 40 ans après l'autorisation de lotir.
"EN PARTIE" car seul une surface commerciale de 500 m² a finalement été construite par le dernier acquéreur du lot.
Le bouche à oreille répète que seule 10% de la superficie du lot serait en zone constructible du POS (on parle d'une "fenêtre") et serait constructible avec un COS de 10% (qui correspond à la constructibilité prévue par le cahier des charges du lotissement); et que le grand reste (90% du lot, mais sans bornage)serait classée en zone boisée, non constructible.
Le certificat d'urbanisme déclare le lot en zone "constructible".
Quelqu'un pourrait-il me tuyauter sur ce problème du classement d'une unité foncière dans deux zones de POS différentes, sans bornage et division fonciére : est-ce possible?
Je ne trouve pas cela très logique: un terrain formant une seule unité foncière est constructible ou pas.
Seul le COS ou quelque chose d'analogue peut réglementer la surface constructible et son emplacement (recul sur limites...etc).
Mais ma question est sur cette notion de classement :
- obligatoirement dans la même zone du POS
- ou pas forcément, et comment et pourquoi?
Merci d'avance
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vinzz
Pilier de forums
767 réponses |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 16 mars 2006 : 18:24:17
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Merci Vincent de cette jurisprudence.
Il y est question d'"unité foncière", càd d'une propriété appartenant à un seul propriétaire.
Il y est aussi question de "terrain en zone I N A" et de terrain qui n'y est pas.
Je me demande si l'unité foncière de 4000m² en question ne serait pas constituée de 2 terrains contigüs ayant des références cadastrales différentes?
Car comment définir "un terrain", et sa contenance, autrement?
Et dans ce cas, seul LE terrain situé en zone constructible peut recevoir une construction dont l'emprise au sol est limitée à 30% de CE terrain (et non pas 30% de 4000m², superficie de l'unité foncière)
Je comprends bien la logique de cet arrêt, dans ce sens là.
Mon interrogation reste alors pendante... |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 16 mars 2006 : 22:14:38
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Comme l'a dit Vincent, une même parcelle peut très bien être partagé entre plusieurs zones d'urbanisme. C'est même très fréquent en lisière d'agglomération. La partie avant des terrains est constructible, et la partie arrière non.
Chaque parties de terrains subit alors les règles de construction propre à la zone où elles se trouvent, et il ne peut pas y avoir d'échange de possibilité d'une zone à l'autre.
Vous pouvez donc avoir un terrain où à tel endroit vous pouvez construire un immeuble, et à tel autre endroit seulement une maison. Certains terrains se retrouvent ainsi inconstructible. J'ai aussi connu le cas d'une limite passant dans une maison. Un coté de celle-ci était rénovable et aggrandissable, mais l'autre ne devait pas être touché zone inconstructible)! Bien sur, ce cas avait été créé par une erreur d'inattention du dessinateur du POS, mais il a été heureux que le propriétaire n'ai pas eu besoin de faire de travaux avant la révision du POS! Car le permis n'aurait pas pu être légalement accordé!
Ensuite, s'il n'y a pas de bornage "de fait" à attendre sur le terrain, il faut bien pourtant calculer la surface de terrain à bâtir, afin de déterminer via le COS la surface SHON constructible, etc. Il faut déterminer à l'échelle du terrain où est cette fameuse limite.
Pour ça, il faut alors utiliser le document d'urbanisme général et faire une implication cadastrale : on reporte sur un extrait cadastral plus précis la limite séparant la zone constructible et la zone non constructible. Cette limite posée sur le papier, on peut alors calculer la surface constructible du terrain.
Dans les cas où il faut être précis, on fait faire ce travail par un géomètre.
On se contente en général d'un travail sur papier, mais rien n'empêche de lui demander d'aller implanter sur place cette limite.
Nb pour Vincent : avec un tout petit effort de plus, tu aurais pu créer un beau lien vers cette jurisprudence. 
Essaye en éditant ton message. Si tu y parviens, j'effacerais ce Nota Bene...
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 16 mars 2006 : 22:53:07
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Citation :
Pour ça, il faut alors utiliser le document d'urbanisme général et faire une implication cadastrale : on reporte sur un extrait cadastral plus précis la limite séparant la zone constructible et la zone non constructible. Cette limite posée sur le papier, on peut alors calculer la surface constructible du terrain.
Dans les cas où il faut être précis, on fait faire ce travail par un géomètre.
On se contente en général d'un travail sur papier, mais rien n'empêche de lui demander d'aller implanter sur place cette limite.
Explication parfaite Laurent,
Mais faut-il alors connaître l'épaisseur du trait du guguss qui l'a tracé !
Et dans ces cas concrets, cette "épaisseur" est souvent appréciée, et ne me dites pas le contraire, en fonction de "l'affection" que le maire ou les services concernés veulent bien porter à votre endroit.
D'ou, en revenant à la demande initiale de Mout, l'intérêt qu'il y aurait, lorsque le zonage scinde une même parcelle cadastrale en deux voir trois zones, d'imposer à la mairie, qui en est "responsable", un bornage à l'issue de l'enquête publique...
Mais, on, peut rêver, non ? 
Christophe |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 17 mars 2006 : 07:41:03
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Citation :
Initialement entré par quelboulot
Explication parfaite Laurent,
Mais faut-il alors connaître l'épaisseur du trait du guguss qui l'a tracé !
Si les gens imaginaient que l'on en est à ce stade là, il resteraient bouche bée j'en suis sur !
Mais bon, c'est pour cela qu'il ne faut pas hésiter à prendre les services d'un géomètre, dès que l'on s'approche d'un seuil à ne pas dépasser.
Le géomètre joue alors son role de juge de paix et dit "LA" vérité à laquelle en général tout le monde se rallie.
Citation :
Et dans ces cas concrets, cette "épaisseur" est souvent appréciée, et ne me dites pas le contraire, en fonction de "l'affection" que le maire ou les services concernés veulent bien porter à votre endroit.
Le géomètre, le géomètre !
Citation :
D'ou, en revenant à la demande initiale de Mout, l'intérêt qu'il y aurait, lorsque le zonage scinde une même parcelle cadastrale en deux voir trois zones, d'imposer à la mairie, qui en est "responsable", un bornage à l'issue de l'enquête publique...
Infaisable sur le terrain, et sans intêret.
D'une part il y a le géomètre, mais aussi maintenant la numérisation des POS qui a déjà beaucoup augmenté la précision.
Citation :
Mais, on, peut rêver, non ?
Christophe
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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vinzz
Pilier de forums
767 réponses |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 17 mars 2006 : 15:54:06
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Je reste "bouche bée", effectivement.
Votre bonheur fait plaisir à voir: merci |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 17 mars 2006 : 16:18:50
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Citation :
Initialement entré par Mout
Je reste "bouche bée", effectivement.
C'est sur, ça a de quoi surprendre le néophite !
Citation :
Votre bonheur fait plaisir à voir: merci
Amusement potache entre 2 vieux ours du forum.
Un peu de clownerie dans le monde aride de l'urbanisme...
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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