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bel-bells
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9 réponses |
 Posté - 23 mars 2006 : 11:54:17
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Je vous écris ce message de Belgique où la jeune loi sur la copropriété (d'application depuis 1995) pose problème : beaucoup de problèmes n'y sont tout simplement pas abordés, d'où aléas.
On voudrait une loi plus rigoureuse, avec sanctions - comme la vôtre - mais le monde des syndics s'y oppose.
Voici un argument invoqué par un syndic :
"Je me permets de pointer un défaut majeur du système français: sa lourdeur.
Le système français est tellement lourd et procédurier que le moindre défaut de professionnalisme doublé du moindre empêcheur de tourner en rond dans l'assemblée, et on se retrouve avec une copropriété ingérable.
Ceci fait bien l'affaire des professionnels et des grands groupes de syndics qui se concentrent dans l'hexagone: les privés ne s'y retrouvent plus dans les démarches, et les prix vont à la hausse de manière dramatique...
Mon chef me disait toujours: Kiss! (Keep it stupid and simple.)"
En tant que copropriétaires français, seriez-vous d'accord avec ce sévère diagnostic ?
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oldman24
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5732 réponses |
Posté - 23 mars 2006 : 16:35:50
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Bonjour,
Le syndic dont vous parlez a parfaitement raison.
Surtout ne vous inspirez pas de la législation française car elle ne sert qu' " à donner de la confiture aux cochons ".
Nombreux sont ceux qui entrent dans une copropriété ( la loi du 10 juillet 1965 le décret du 17 mars 1967 largement modifiés s'appliquent à partir de 2 lots) sans avoir la moindre connaissance des textes qu'ils vont avoir à apprendre et à connaître ,souvent à leur détriment, et faire un long voyage sur une galère naviguuant sur un océan infesté de requins qui règnent en maîtres.
Pour cela, comme dit plus bas ,dans une citation latine.
"La loi est dure.C'est la loi "
François  
Dura lex,sed lex. |
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bel-bells
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 23 mars 2006 : 19:13:47
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Ce que vous dites, Oldman, me laisse perplexe.
Un exemple ?
Subrepticement, un article a été récemment introduit de notre loi extrêmement lacunaire. Le voici (pas de délai imposé, pas de sanction prévue) :
CHAPITRE II. - Modification du Code civil
Art. 2. L'article 577-8, § 4, du Code civil, inséré par la loi du 30 juin 1994, est complété comme suit :
" 9° de transmettre à son successeur tous les documents concernant la copropriété ainsi que toute la comptabilité et les actifs dont il avait la gestion. "
Je compare à ce qu'il est dit à l'article 18-2
Modifié par Loi n°94-624 du 21 juillet 1994 art. 35 I (JORF 24 juillet 1994), à savoir :
En cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai d'UN MOIS à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, la TOTALITE des fonds IMMEDIATEMENT disponibles et l'ENSEMBLE des documents et archives du syndicat.
Dans le délai de DEUX mois suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus, l'ancien syndic est tenu de verser au nouveau syndic le SOLDE des fonds disponibles après apurement des comptes, et de lui fournir l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat.
Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au juge, statuant en REFERE, d'ordonner sous ASTREINTE la remise des pièces et des fonds mentionnés aux deux premiers alinéas du présent article ainsi que le versement des INTERETS dus à compter du jour de la mise en demeure |
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oldman24
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5732 réponses |
Posté - 24 mars 2006 : 11:00:45
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Bonjour bel-bells,
Dans votre exemple concernant les dispositions relatives aux transferts des archives d'une copropriété par un syndic à un successeur (professionnel ou non), il ressort effectivement que
votre texte,comparé au notre, est plutôt vague.
Mais les textes sont ce qu'ils sont et l'application qui en est faite
est autre chose.
Si tout allait bien dans cette forêt de la copropriété il n'y aurait pas tant d'associations pour la défense des copropriétaires et d'intervenants sur ce site qui viennent chercher, auprès de contributeurs -presque tous bénévoles -,des informations leur permettant d'essayer de faire face aux abus dont ils sont victimes tant de la part de divers professionnels que de celles de quelques copropriétaires, et aussi de conseillers sybdicaux , plus prêts de leurs intéréts personnels que de ceux de leur syndicat ou ASL et autres entités. .
Dites nous , SVP, comment se "goupillent",entre eux ,le Code Civil et les textes relatifs à la copropriété chez vous, puisque vous les citez
PS: Je vous invite à lire les posts de manja sur le site et vous verrez comment les choses se passent entre un vieux syndic enfin déboulonné et son successeur, un "bénévole", entre autres questions .
(Situation du président du CS).
Cordialement
Fançois
Dura lex,sed lex. |
Edité par - oldman24 le 24 mars 2006 14:01:32 |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 24 mars 2006 : 14:35:07
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Bel-bells,
Je suis depuis près de dix ans les évolutions de la copropriété belge et de la copropriété québecoise.
Ce Jour mêmeil y a une importante manifestation en Belgique à ce sujet et j'en aurai le temps venu des échos
http://www.journeeducoproprietaire.be/
Il est tout à fait exact que les textes français en la matière sont beaucoup trop lourds et surtout dépourvus de cohérence juridique fondamentale. Dans le passé, M. Aeby faisait le même reproche à la première loi belge, assez proche de notre loi de 1938, mais qui lui était antérieure si mes souvenirs sont exacts.
Il me semble que la loi française, revue en fonction de certaines simplifications quebecoises, pourrait constituer un bon modèle.
Ce n'est pas tartinant des pages et des pages de Journal Officiel qu'on établit de bons statuts. Voyez notre Code du travail et ses effets dévastateurs |
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oldman24
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5732 réponses |
Posté - 24 mars 2006 : 17:06:56
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Bel-bells,
Lisez les belles pages du site de JPM et dites nous quel profit vous pourriez en tirer ?
Quelles sont les dispositions législatives et règlementaires chez vous, pour ce qui concerne la comptabilité.
En France nous attendons la sortie d'un texte qui permettra
l'application d'une comptabilité allégée pour les copropriétés de moins de 9 lots et à faible budget.
Les règlements de copropriété peuvent comporter des dispositions
particulières, dés lors qu'elles ne sont pas interdites, évidemment, par les textes en vigueur.
Dura lex,sed lex. |
Edité par - oldman24 le 24 mars 2006 17:11:41 |
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lidia
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892 réponses |
Posté - 24 mars 2006 : 17:10:09
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OLDMAN,
vous êtes un vieux sage...
j'aurai été prevenue, je n'aurais jamais acheté d'appt. en France.
des années de bataille judiciaire juste pour un vice caché non reconnu, tout sorte d'abus de la part de notre syndic pro, contentieux sur contentieux. J'aurai acheté une cabane au milieu des champs !!!!
j'ai eu la chance de vivre dans plusieurs pays et même dans des pays pauvres on ne voit pas les abus qu'on subit en France au niveau de la copropriété. Oldman dit vrai : une chose est ce qui est écrit, une autre chose (bien différente hélas) est la pratique.
Les requins deviennent depuis quelques années des baleines puisque personne ne les arrête !!! |
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oldman24
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5732 réponses |
Posté - 24 mars 2006 : 17:35:25
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Bonsoir lidia,
Vous dites " vous êtes un vieux sage" !
"Vieux", c'est vrai.Je viens d'avoir 82 ans !
"Sage" peut être ? mais certainement pas pour tous les Uimmonautes selon les avantages qu'ils tirent de la copropriété.
Je ne suis pas contre le profit de son travail.
"Toute peine mérite salaire" .
Mais je me battrai jusqu'au dernier souffle contre ceux qui exploitent leurs congénères sans scrupules.
Si je me suis battu en 43, 44 et 45 , ce n'est pas pour eux mais pour une France dont les symboles ne doivent pas être seulement sur les monuments aux morts et sur les façades des édifices publics.
Courage quand même malgré vos déceptions !.
La vie est un combat
François
Dura lex,sed lex. |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 24 mars 2006 : 17:44:21
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Si le Sénat suit le rapport de sa commission des affaires économiques, et si l'Assemblée entérine ensuite, le combat pour la comptabilité simplifiée sera perdu.
Mais celui pour les hono de mutation du syndic sur le vendeur sera gagné
Aux urnes, sénateurs !!!
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oldman24
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5732 réponses |
Posté - 24 mars 2006 : 19:40:43
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Bonsoir JPM,
Si vos informations se concrétisent, cela ne fera que confirmer que les élus ne sont pas là pour faciliter la marche de nombreuses petites copropriétés et résoudre les diverss problèmes auxquels doivent faire face de trop nombreux " petits" propriétaires.
"Nul n'est sensé ignorer la loi " Alors ,il ne restera plus qu'à en supporter les conséquences..
En tout état de cause,les sénateurs peuvent dormir sur leurs deux oreilles.Ils ne sont pas élus par les mêmes électeurs. 
Quand les chats ne sont pas là, les souris dansent .
François
Dura lex,sed lex. |
Edité par - oldman24 le 25 mars 2006 11:59:14 |
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bel-bells
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 25 mars 2006 : 12:06:10
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A JPM :
La Journée du copropriétaire, j'y étais.
J'ai surtout retenu des exposés
- d'avocats : la loi est effectivement lacunaire et, en outre, "2 juges dans la même affaire au même moment jugent autrement" (sic)...
- de Foncia (vous nous avez exporté ce syndic, devenu le plus gros syndic de Belgique...): le pragmatisme nous guide. Un exemple parmi d'autres ? On arrive difficilement au quorum - pas de problème, on fait une AG bidon à 10 heures du matin, on fait un constat de carence, et hop, terminé, on reconvoque. Un autre exemple ? la date de l'AG dans les statuts ne convient pas ? On s'arrange avec le conseil de gérance (= votre conseil syndical), on fait l'AG à la date qui nous convient et c'est tout.
Et encore : le "pv de l'AG n'est pas un acte authentique", si vous vous opposez, c'est à vous d'apporter la preuve, etc.
Seule petite lueur d'espoir : une sénatrice, présente dans la salle, alertée par des copropriétaires (et notamment une dizaine de copropriétaires de tous bords et de différents coins de Belgique ont relaté leur triste expérience pour dénoncer ce qui ne va pas - ce cahier de doléance est disponible sur demande), a déja interpellé la ministre de la justice (qui promet de créer une commission) et va déposer des propositions.
L'Arc a-t-elle une succursalle en Belgique ? Dans la négative, après Foncia, y a une place vacante ... |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 25 mars 2006 : 13:11:16
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Bel-bels,
Je constate que le principe de l'exploitation de l'homme par l'homme existe partout. remarque étant faite que chez vous, vous avez une
royauté et que chez nous, les privilèges ont été abolis depuis belle lurette.
Alors il ne reste plus à espérer que dans quelques dizaines d'années ,il viendra l'idée à quelqu'un de demander aux profiteurs ou à leurs ayants-droits de faire acte de repentance. C'est à la mode
François
Dura lex,sed lex. |
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lidia
Pilier de forums
892 réponses |
Posté - 25 mars 2006 : 14:44:29
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| foncia partout ! Que les dieux nous protègent... |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 25 mars 2006 : 17:38:22
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Bel-bells
Si vous voulez une loi, on vous bricolera çà en 5 ou 6 ans, sans décret d'application, toute ficelée.
Je suis tombé récemment sur un atelier d'écriture internet. Pas idiot du tout !
Il y a une branche réécriture (rewriting pour les ignares). Par groupe de 6. On prend la loi et tous les décrets et arrêtés et on refait un texte unique en 20 séances.
Une idée pour Universimmo ?
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Numero6
Modérateur
4444 réponses |
Posté - 25 mars 2006 : 21:31:16
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Pour plagier Colluche
En France : Exploitation de l'Homme par l'Homme
eh ! en Belgique une fois , c'est l'inverse!!!!
N6 |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 26 mars 2006 : 14:26:13
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Il vaudrait mieux plagier Colluche en mettant en avant sa générosité
et saluer ceux qui se dévouent pour les " restos du coeur" |
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bel-bells
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 27 mars 2006 : 10:09:03
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Pour compléter mes messages antérieurs, voici 2 témoignages parus sur un forum belge (pim.be). Que faire ?
Votre expérience, en France, peut-elle nous aider ?
Vous, JPM, qu'en dites-vous - concrètement ?
1) Zitoun :
Lorsque je lis les conseils que vous donnez aux copropriétaires en difficulté je me sens comme transporté neuf ans en arrière lorsque, moi aussi j’ai connu mes premiers déboires dans ma copropriété.
Ces déboires ont débuté dès ma première assemblée générale, moins d’un mois après avoir signé l’acte de vente, suite au non respect par mon syndic de la loi, de la déontologie, des statuts et par l’arbitraire de ses décisions (déjà) prises.
Par l’examen de la loi et des statuts, je me suis toutefois rapidement senti rassuré.
J’avais la Loi et les statuts pour moi, il suffisait de demander au syndic ou au Juge de les appliquer.
Yaka, yaka…tout le monde connaît le refrain.
C’était malheureusement plus difficile qu’il n’y paraissait.
Lorsque j’ai demandé au syndic (professionnel), qui exigeait de présider le bureau, le respect de la loi et des statuts, je me suis fait injurier, vilipender et surtout traiter de « procédurier ».
Le syndic affirmait que ce n’était pas moi qui allait lui apprendre son métier.
Soit dit en passant, neuf ans plus tard il est toujours stagiaire IPI !!
Le syndic, qui cogérait l’immeuble avec le conseil de gérance, imposait ses propres règles. Il était pragmatique et affirmait que si l’on devait respecter la loi, la gestion serait impossible.
J’étais l’emmerdeur de service et pourtant, le respect stricto sensu de la loi et des statuts constitue le SEUL rempart contre l’arbitraire.
Je ne vais pas vous (re)décrire tout mon parcours devant la justice mais je commence seulement, après neuf ans de procédures et beaucoup d’argent dépensé, à marquer réellement des points.
Je vous renvoie à ce que j’ai posté le 20/3 à 16h20 sur le sujet « documents à transmettre d’un syndic à l’autre » et qui confirme que j’avais entièrement raison de ne pas me fier à cette gestion :http://www.pim.be/forum/messages.php?idsalon=90290&idsujet=276301&page_index=0
Cette expérience m’a toutefois appris que l’on n’a pas intérêt à faire appel à la justice lorsque le syndic vous donne trop peu d’informations sous de fallacieux prétextes, que l’on n’a que trop lus sur ce forum.
La situation que je continue à vivre dans ma copropriété, avec un nouveau syndic, n’a pas changé et j’estime que nous ne vivons plus dans un état de droit.
Je considère que ma copropriété vit en « état de guerre » permanente. Dans ces conditions, je me considère en position de résistant et les règles qui s’imposent alors sont légitimées par cet état.
Les copropriétaires qui sont dans la même situation que moi peuvent réagir de la même manière.
Le paradoxe est que dans ma copropriété (et dans bien d’autres), plus on pose de questions parce que l’on veut s’intéresser à la gestion de son patrimoine, plus on est catalogué d’être un emmerdeur alors que sur ce forum, plus on pose de questions et plus on intervient pour faire du juridisme pur, plus on est félicité …et récompensé par des grades bien sympathiques.
Bref, ce que je voulais dire est que les copropriétaires qui vous lisent risquent d’être déçus car vous leur donnez de faux espoirs de solutions toutes faites, parce que prévues par le législateur.
La réalité est malheureusement tout autre et il faut qu’ils le sachent. C’est je pense, un des rôles essentiels de ce forum : dire la vérité.
Et pourtant Luc sait de quoi je parle puisqu’il vit, lui aussi, un calvaire.
Quant à vous, Colet, je n’ai jamais lu que vous aviez connu des problèmes dans votre copropriété.
Vivriez-vous dans la copropriété « Utopia » ou « Paradisio » ?
2) Luc :
Vivant un calvaire semblable au vôtre, je peux comprendre votre réaction.
Mais ayant eu une formation professionnelle pour aller à la guerre je sais que la guerre est le moyen ultime pour atteindre le bût final: la paix.
Le stratège militaire par excellence (Clausewitz) préconisait d'éviter le plus possible la guerre et de n'utiliser ce moyen que quand tout autre possibilité diplomatique était entièrement épuisé.
La guerre au niveau de l'ACP est une plainte pénale contre le syndic.
Vous n'y êtes pas encore. Et vous arrivez lentement au stade très pénible de la guerre civile.
Je refuse d'abandonner et de recourir aux moyens illégaux, tel que le pouvoir en place utilise contre moi. Donc pas de guerre civile. Il est impensable que je fais ce que je reproche à la partie adversaire.
Ceci ne veut pas dire que je me laisse faire. J'utilise tout moyen légal que je peux. Je viens d'envoyer hier une lettre 100% légale qui normalement va avoir un effet dévastateur pour leur manière (illégale) de travailler.
Il m'est actuellement impossible de dévoiler sur un forum public toutes les techniques légaux que j'utilise pour atteindre mon bût. Je veux y arriver sans créer deux clans 100% opposés dans notre complexe. Selon la sociologie c'est possible, mais pas facile.
Le chef réel du "pouvoir en place" c'est fait finalement connaître ce mercredi passé, après exactement 5 ans. Il a une formation en sciences sociales assez poussé et les "utilise" pour diriger la minorité active et ainsi dominer la gestion de notre complexe sans avoir une fonction dans notre ACP. Ce n'est pas le syndic, mais un copropriétaire. Le syndic profite seulement de la situation.
Ceci confirme ce que les agents immobiliers sérieux disent: dans la plupart de cas les problèmes d'une ACP sont dûs aux CP mêmes. Un mauvais syndic ne peut pas fonctionner si l'AG fait correctement son boulot.
C'est pourquoi je me concentre surtout sur le commissaire aux comptes, le conseil de gérance, le président de l'AG, ... .
Le syndic de votre ACP n'aurait jamais pu fonctionner tel quel qu'avec l'accord des autres organes de l'ACP. Vous avez probablement aussi une minorité active chez vous qui domine l'AG. Chez vous aussi cette minorité est dirigé par un petit groupe. Et ce petit groupe est commandé par une personne. En fait la structure classique d'une dictature.
Les changements urgents de la loi devait rendre cette situation illégale plus difficile à réaliser et surtout rendre cette situation visible à tous.
Ne prenons qu'un élément possible: limiter la durée des mandats du conseil de gérance, en limitant aussi le nombre des mandats possible (par exemple : au maximum 10%+1 du nombre des lots). Cela imposerait une tournante. Comme une dictature n'a qu'un chef, ceci rendait son "travail" plus difficile.
Dans ma lettre de hier j'ai utilisé un moyen préconisé par M. TIMMERMANS, assesseur juridique IPI (N), pour certifier l'ordre du jour d'une AG comme légale. L'AG se tient mardi soir. On va voir ce que ça va donner.
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loi trop contraignante ?
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