| Auteur |
 Sujet  |
|
|
David41
Pilier de forums
372 réponses |
 Posté - 26 mars 2006 : 18:07:00
|
Bonjour à tous,
Je précise d’avance que l’objet de ce post n’est pas d’engager un débat « pour ou contre » le quitus, sujet qui a déjà été maintes et maintes fois évoqué sur ce forum.
Merci de respecter ce souhait..
Voici mon problème :
Nouvellement arrivé dans ma co-propriété trentenaire, j’ai constaté à la lecture du dernier PV d’assemblée que les co-propriétaires avaient voté l’approbation des comptes à 100% et avaient donné quitus au syndic avec la même majorité…
Depuis mon arrivée, j’ai eu l’occasion de discuter avec quelques co-propriétaires dont certains font partis du conseil syndical, et je me suis rendu compte que ces derniers « votaient le quitus » sous le conseil du syndic, sans même savoir ce que signifiait ce mot…et cela depuis 30 ans.
Ce fonctionnement n’a visiblement jamais posé de problèmes, mais il me semblerait logique que les personnes qui votent sachent ce que signifie ce mot et les conséquences que pourraient avoir ce vote en cas d’éventuels problèmes.
Certains me répondront que les gens n’ont qu’à se renseigner eux même, mais je pense que nombreuses sont les co-propriétés ou il existe une inertie telle qu’il paraît impossible de responsabiliser les co-propriétaires..
Malgré tout, je souhaiterais provoquer chez eux un « semblant de réflexion », et je pense à 3 méthodes pour y parvenir :
La 1ère consiste à écrire à tous les co-propriétaires, mais cela suppose que je connaisse leurs noms et adresses, et cela n’est pas gagné..
La 2ème consiste à demander au syndic d’expliquer avant le vote ce que signifie le mot quitus, mais je crains que ce dernier ne fasse preuve de partialité pour des raisons évidentes..
La 3ème consiste à demander au syndic de joindre à la prochaine convocation un courrier écris par moi dans lequel j’expliquerais aux co-propriétaires avec des mots simples la signification du mot quitus et les conséquences de leur vote.
L’avantage de cette dernière méthode est de faire preuve de transparence vis à vis du syndic et de permettre à tous les co-propriétaires de prendre le temps de se faire une idée avant l’assemblée générale.
Ma question est la suivante :
De quelle façon procéder pour que cette démarche soit menée sans échec et sans refus du syndic ?
Merci pour vos réponses.
DAVID
|
Edité par - David41 le 26 mars 2006 18:08:12 |
|
Signaler un abus
|
|
|
Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 26 mars 2006 : 18:55:55
|
y'en a une 4eme : que vous expliquiez, en AG et avant le vote, ce que cela implique.
chacun a le droit de prendre la parole en AG et ce serait le moment idéal pour le faire et créer un débat.
juste une proposition au passage. |
Signaler un abus  |
|
|
David41
Pilier de forums
372 réponses |
Posté - 26 mars 2006 : 19:11:19
|
Merci Joulia,
Si je souhaite le faire par courrier avant, c'est pour que les personnes puissent prendre le recul nécessaire avant le vote.
Je crains qu'une prise de parole juste avant le vote ne soit considéré comme une "ingérance" dans une co-propriété ou le fonctionnement n'a pas varié d'un pouce depuis 30 ans..
Même si mes arguments sont valables, je crois qu'ils seront nombreux, plus anciens que moi à emmettre des doutes sur une telle intervention "soudaine", et je crois qu'ils ne modifieront pas leurs habitudes trentenaires si rapidement..
Un courrier bien tourné permettrait aux copropriétaires de le lire et le relire, de le montrer à leur entourage, bref, de nourrir leur reflexion et de voter à froid, avec les idées "plus claires".
DAVID |
| Signaler un abus |
|
|
ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
|
|
air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 26 mars 2006 : 21:59:34
|
David41
Il est tres dur de modifier une habitude si bien que je pense que vous serez considéré comme l'empecheur de touner en rond !
La meilleure solution : expliquer en AG ce que represente le quitus.
Et le refaire toute les années !!!
|
| Signaler un abus |
|
|
LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 26 mars 2006 : 22:08:51
|
David41,
Je trouve que votre idée est une très bonne idée. Mais, malheureusement, je ne sais pas non plus comment faire pour transmettre l'information. Si beaucoup de copropriétaires habitent sur place, vous avez peut-être les boîtes aux lettres. Même si vous ne pouvez pas la transmettre à tous, ce que vous aurez pu faire ira toujours dans le bon sens. Vous pouvez aussi, sans que cela ne porte ses fruits pour la prochaine AG, distribuer votre courrier en fin d'AG. Peut-être qu'en faisant le rapprochement direct entre ce qu'ils viennent de faire (voter le quitus) et les risques qu'ils viennent de prendre en le faisant, ils y seront plus sensibilisés. Bonne continuation. |
| Signaler un abus |
|
|
ali gator
Pilier de forums
9527 réponses |
Posté - 26 mars 2006 : 22:37:03
|
Citation :
Initialement entré par David41
Un courrier bien tourné permettrait aux copropriétaires de le lire et le relire......
Et de le mettre à la poubelle ??? |
| Signaler un abus |
|
|
lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 26 mars 2006 : 23:46:06
|
J'ai eu le même problème car je suis arrivée dans ma copro.: la "jeune" de + de 50 !.
J'ai été horrifiée, la concierge 74 ans à l'époque, faisant la pluie et le beau temps.
Entre parenthèse avec quelques années de plus, la voila très malade et partie ces jours pour opération.  Donc remplacement prévu et tout le monde la plaint. Mais pas question de la mettre out. Les copro ne veulent pas  Le problème des gardiens est insoluble - voir le chapitre gardien déjà très souvent traité ici;
Donc, j'ai déjà fait passer le message que la concierge était plutôt NOTRE employée que l'inverse. Cela prend du temps pour que cette habitude s'installe.
Etes-vous au CS ? Cela faciliterait les choses.
La première des choses à faire est de
- réclamer la feuille de Présence (tout copropriétaire y a droit - art.33 et insister) Il y figure bien sûr les adresses.
- si vous êtes au CS vous pouvez exiger n'importe quand la liste à jour (-un coût de clic et c'est réglé-)
Ensuite je leur ai écrit une liste, style : rapport du conseil syndical et dedans j'ai commencé à émunérer :
- le syndicat : c'est l'ensemble des copropriétaires
- le syndic : c'est le gestionnaire qui obéit aux demandes au syndicat
- le Conseil syndical : c'est un groupe de copropriétaires nommé par le syndicat pour faire la liaison avec le syndic
- le Président du CS : c'est l'interlocuteur privilégié désigné par le CS
Et de là vous pourriez poursuivre l'explication ludique sur
- quitus sur la gestion
- quitus sur les comptes
qui sont 2 postes très importants et très distincts.
Ne riez pas, Vous seriez surpris par l'ignorance de très très grand nombres de personnes même soi-disant habituées des AG
|
| Signaler un abus |
|
|
mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 27 mars 2006 : 19:43:26
|
David41
La 1ère consiste à écrire à tous les co-propriétaires, mais cela suppose que je connaisse leurs noms et adresses, et cela n’est pas gagné..
Pour avoir la liste des copropriétaires, vous avez 2 jurisprudences qui vous ont déjà été donné dans le sujet http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=35025 mon post du 02 Feb 2006 : 20:57:11
Vu dans une autre copropriété si elle n'est pas trop importante : vous vous tenez près de la feuille de présente où tous copros signent et vous leur donnez un feuillet..
La 2ème consiste à demander au syndic d’expliquer avant le vote ce que signifie le mot quitus, mais je crains que ce dernier ne fasse preuve de partialité pour des raisons évidentes..
Il faudrait surtout lui demander qu'il déclare publiquement lors de l'AG où se trouve l'évocation du vote du quitus dans les loi de 1965 et décret de 1967 et reconnaître que le vote sur ce point n'existe NULLE PART. Qu'il indique également la portée d'un vote sur ce point que LUI SEUL porte à l'OJ de la convocation.
La 3ème consiste à demander au syndic de joindre à la prochaine convocation un courrier écris par moi dans lequel j’expliquerais aux co-propriétaires avec des mots simples la signification du mot quitus et les conséquences de leur vote.
L’avantage de cette dernière méthode est de faire preuve de transparence vis à vis du syndic et de permettre à tous les co-propriétaires de prendre le temps de se faire une idée avant l’assemblée générale.En évocant la jurisprudence notée dans ce sujet http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=34752&whichpage=2 mon poste du 19 Feb 2006 : 22:41:02.
et
http://inglese-marin.fr/faq.htm?PRMC_NUM=36&PRMC_CODEDANSTABLE=ACTUCOP |
| Signaler un abus |
|
|
niko
Pilier de forums
559 réponses |
Posté - 27 mars 2006 : 20:11:19
|
Entré par Insacorh:
Citation :
- réclamer la feuille de Présence (tout copropriétaire y a droit - art.33 et insister) Il y figure bien sûr les adresses.
Pas toujours. Reportez-vous au sujet que j'ai ouvert dans "ASSEMBLÉES" > "Feuille de présence sans adresses"
Je vous tiendrai au courant de la suite.
 |
| Signaler un abus |
|
|
badolles
Contributeur senior
74 réponses |
Posté - 27 mars 2006 : 21:09:26
|
Bonsoir,
Je sort de l'A G de ma copropriété et malgré les explications tant sur le compte rendu du C S qu'à l'A G sur 33 présents ou représentés
et avec toutes les explications que notre syndic avait mal gérer les impayés nous avons été que 8 dont 4 du C S a voté contre.
Les gens sont incorrigible. |
| Signaler un abus |
|
|
David41
Pilier de forums
372 réponses |
Posté - 28 mars 2006 : 05:57:56
|
Les gens sont surtout très bêtes..
Ceci confirme mon opinion consisitant à écrire au co-propriétaires avant l'assemblée de manière à provoquer chez eux une réflexion plus approfondie..
DAVID |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 28 mars 2006 : 09:14:22
|
Ecrire est la meilleure des solution.
Une note d'info neutre, sans parti pris.
"A chaque AG il nous est posé la question du 'quitus'.
Beaucoup ignorent ce que cela veut dire.
De quoi s'agit-il ?...
Cela consiste à rendre 'quitte' le syndic, notre mandataire, de toute responsabilité personnelle pour toutes les actions qu'il a engagée en notre nom.
En votant le quitus, qui n'est pas prévu par les textes, il nous sera définitivement impossible d'engager cette responsabilité pour des erreurs dont nous aurions toujours à supporter les conséquences.
En effet, le syndicat est toujours tenu pour responsable du préjudice causé à un tiers ou à un copropriétaire du fait d'une erreur, d'une faute du syndic (Loi de 1965, art.14).
Or un syndic 'professionnel' est obligatoirement assuré en "Responsabilité Civile Professionnelle".
Donner quitus au syndic c'est, par avance, refuser d'être indemnisé par son assurance pour un préjudice que nous devrons tous assumer.
Donner quitus c'est refuser d'être assuré de toujours pouvoir être indemniser pour les conséquence de fautes ou d'erreur du syndic.
Refuser de donner quitus n'est en rien un vote de défiance, de sanction du syndic.
Refuser de donner quitus c'est l'assurance pour le syndicat de toujours pouvoir être indeminisé en cas d'erreur ou de faute, même par inadvertance, du syndic.
Refuser de donner quitus, c'est uniquement une assurance garantissant les intérets des copropriétaires.
C'est pourquoi, lors de notre prochaine AG, nous prendrons cette assurance qui ne met pas en cause notre confiance et n'empeche en rien le renouvellement du mandat du syndic.
David41 qui vous aime tous ..." |
| Signaler un abus |
|
|
pimpon
Pilier de forums
664 réponses |
Posté - 28 mars 2006 : 11:00:16
|
Je l’ai fait en distribuant dans les bal de ma résidence principale (65 résidents majoritairement copro) un texte inspiré d’un article paru dans « que choisir » spécial mai 2004, avec quelques phrases bien ciblées de l’Arc, et en essayant de convaincre mes voisins au cours de conversations informelles.
Les autres CS  se sont « ligués » contre moi à l’AG pour me « museler » (avec coatching préalable du président de séance – le même depuis 35 ans), le syndic m’a pris à partie pendant l'AG en m’insultant d’avoir distribué « ce torchon » (ce sont ces propres termes).
Je lui ai demandé ce qui était faux dans ce document : pas de réponse bien sûr !!!
Résultat des courses : sur 48 présents/représentés : 7 votes contre, dont 1 seul à part mes tantièmes/pouvoirs et ceux de la personne cosignataire du document informatif…,
De plus cette année-là, le CS a bêtement "convaincu" tous les présents de voter qu’il n’y aurait pas de CS (j’en faisais partie mais chez nous on vote une liste et pas nominativmenet comme cela doit être…), la majorité (art.26) n’était pas requise, mais le PV, rédigé par le syndic postérieurement à l’ag malgré la loi, a été validé par le président de séance.
Cette résolution a donc été annoncée comme votée…je n’ai pas pu faire annuler l’ag ni faire nommer des CS par le juge, car bug avec protection juridique qui n’a pas assuré sa réponse en temps et en heure avec l’avocat et les délais, malgré d’autres irrégularités plus flagrantes…et j’ai bien perdu mon temps - et autres... - car il a fallu payer qq honoraires à l'avocat quand même !
l’année suivante, 1 copro m'a demandé - poliment - en séance d'expliquer le quitus, chose faite - plutôt dans le calme cette fois -, mais seulement 8 votes contre (mais pas celui du demandeur !!!) sur 50 présents/représentés = minuscule évolution…
Conclusion : il est édifiant de voir comment fonctionnent les neurones d’un « copro moyen » (y compris et surtout les CS chez nous !), mais ça c’est une autre histoire…
ps : dans mes autres copro je suis toujours seul à voter contre...mais j'ai commencé à faire qq infos...suite au prochain épisode (3 ag prévues bientôt mais ne pas résidre sur place ne facilite pas les choses...).
|
| Signaler un abus |
|
|
questionappart
Pilier de forums
1215 réponses |
Posté - 28 mars 2006 : 11:32:13
|
C'est le même problème dans ma copro. Depuis 15 ans le quitus est voté sans sourciller (à part par 1 ou 2 copropriétaire sur 283).
Aujourd'hui nous devons voter un ravalement de façade. Les copropriétaires s'insurgent contre le syndic car ils disent que c'est de sa faute, il aurait du faire jouer la garantie décennale (qui n'auait pas fonctionné car on est sur des éléments décoratifs!!). C'rest gentil mais ils ont tous donné le quitus!!! |
| Signaler un abus |
|
|
David41
Pilier de forums
372 réponses |
Posté - 28 mars 2006 : 12:38:59
|
Bonjour et merci à tous pour vos réponses.
Je pense toujours qu'un courrier bien tourné comme celui de Gédehem est la meilleure des solutions.
Pour éviter les désagremments de pimpon, pourquoi ne pas réaliser et poster ce document de manière anonyme?
Je suis présent dans la résidence depuis moins d'un an, et peu de personnes me connaissent. De plus, mon opinion n'a jamais été "divulguée" publiquement..
David
|
| Signaler un abus |
|
|
air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 28 mars 2006 : 21:58:12
|
Citation :
Initialement entré par David41
Bonjour et merci à tous pour vos réponses.
Je pense toujours qu'un courrier bien tourné comme celui de Gédehem est la meilleure des solutions.
Pour éviter les désagremments de pimpon, pourquoi ne pas réaliser et poster ce document de manière anonyme?
Je suis présent dans la résidence depuis moins d'un an, et peu de personnes me connaissent. De plus, mon opinion n'a jamais été "divulguée" publiquement..
David
Bonsoir David41,
Je serais votre syndic, je dirais que vous avez peur d'assumer  !!
Cet argument sera probablement utilise si vous decidez de choisir la note anonyme !!
|
| Signaler un abus |
|
|
David41
Pilier de forums
372 réponses |
Posté - 29 mars 2006 : 12:52:00
|
Air jordan,
Vous avez peut être raison, mais je crois que c'est un argument qui se détruit de lui même, car que fait un syndic lorsqu'il demande le vote d'un quitus?
Il refuse d'assumer ses responsabilités..
Peut importe que le message soit anonyme, c'est le contenu du message à faire passer qui est important..le but étant d'interpeler les co-propriétaires et de provoquer un début de reflexion.
DAVID |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 29 mars 2006 : 13:40:36
|
Une note anonyme n'a aucun interet. Elle va même à l'encontre du but recherché : de quoi s'occupe cet(te) anonyme.
Au moins si c'est signé 'davud41' on sait que c'est un des copropriétaires.
Si c'est signé de 5 ou 6 c'est encore mieux !
Quant au "Il refuse d'assumer ses responsabilités.." à propos du syndic, il ne correspond à rien !
Le syndic ne refuse rien du tout !!
Il demande à des copropriétaires sans doute crédules, mal informés, de le rendre 'quitte' de ses actes, et de ce fait de le décharger de leurs conséquences !
C'est tout, ..... mais ce n'est pas une fuite pour autant !
C'est, hélas, la confusion qui est faite, sans doute entretenue :
- Demander quitus c'est fuir ses responsabilités.
- Ne pas donner quitus c'est sanctionner le syndic.
Tout ceci ne tient pas la route, ne correspond à rien !
|
| Signaler un abus |
|
|
lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 29 mars 2006 : 14:45:59
|
Merci encore pour votre écrit Gédéhem
Je l'ai photocopié et je compte bien le lire en AG, tout simplement.
C'est tout de même là que les copro sont le plus attentif, tout de moins pour ceux qui s'y déplacent |
| Signaler un abus |
|
|
ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 29 mars 2006 : 18:37:40
|
David 41, j’approfondi mon premier post :
http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F2077.xhtml
Pourquoi ne pas imprimer cet article qui émane du service public autant de fois que vous en avez besoin et de le distribuer, il est suffisamment explicite sur le quitus, il ne dénigre ni le syndic, informe les copropriétaires et le fait que ce n’est pas vous qui l’avait écrit ne vous engage nullement, si ce n’est que le fait de le diffuser.
Il explique tout simplement qu’en donnant le quitus, vous attestez que le syndic a correctement et régulièrement accompli sa mission, ce qui apparemment est le cas chez vous, puisque vous dites que ce fonctionnement n’a visiblement jamais posé de problèmes.
Il explique également que le quitus ne couvre pas les erreurs matérielles commises par le syndic, ce qui n’est apparemment pas le cas chez vous. Mais il a le mérite de le préciser, votre but est bien de faire passer un semblant de réflexion.
Cet article à l’avantage de faire preuve de transparence vis à vis du syndic et de permettre à tous les co-propriétaires de prendre le temps de se faire une idée avant l’assemblée générale, c’est bien vous qui le dites.
Pour que vous ayez une certaine crédibilité par rapport à cet article, il vous faut prendre vos responsabilités, prévenez en avance le conseil syndical et le syndic de ce fait, parlez-en au copropriétaire que vous connaissez, le bouche à oreille fera le reste, mais anonymement c’est vous qui d’une manière ou d’une autre perdrait de la crédibilité.
Il ne vous sera que plus facile à expliquer, comme vous le dites, avec des mots simples la signification du mot quitus et les conséquences de leur vote.
|
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
Expliquer le Quitus ?
Forum fermé
