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 Sujet  |
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jacquess
Pilier de forums
325 réponses |
 Posté - 27 mars 2006 : 13:07:50
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Bonjour
Je suis membre du conseil syndical et vient de me rendre compte en comparant les conventions collectives et le contrat de notre concierge qui date de 1980,que le syndic n'avait pas fait evoluer dans le temps le calcul des unités de valeur concernant la permanence suivant les evolutions des conventions collectives.
Il en resulte que le salaire du concierge est sous evalué de 10% depuis 20ans.Et qu'il puisse etre demandé un rattrapage et ou des dommages et interets pour non application des conventions collectives.
A part me taire que faire?Qui va supporter les consequences?Le syndicat des copro ou le syndic et comment agir?
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jacquess
Pilier de forums
325 réponses |
Posté - 28 mars 2006 : 12:28:10
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 Si je comprends bien les non reponses il me reste a faire l'autruche et me taire. |
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mfld
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1154 réponses |
Posté - 28 mars 2006 : 18:49:32
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Jacquess, les membres de ce forum n'ont aucune obligation de fournir des réponses. L'absence de réponse, surtout après seulement moins d'un jour, ne doit pas être interprétée comme un conseil à vous taire. Il n'y a pas de réponse, point.
Un premier élément de réponse est dans l'article 31 du décret:
"Le syndic engage et congédie le personnel employé par le syndicat et fixe les conditions de son travail suivant les usages locaux et les textes en vigueur.
L'assemblée générale a seule qualité pour fixer le nombre et la catégorie des emplois."
Ce qui veut dire que c'était au syndic (ou plus exactement son service comptabilité & paye) de suivre l'évolution de la convention collective et d'appliquer ses dispositions obligatoires.
Votre concierge (ou gardien) quand à lui attaquerait éventuellement le syndicat, car son employeur est le syndicat, pas le syndic en tant que mandataire. Il faudrait ensuite étudier la possibilité au syndicat de se retourner contre le syndic pour faute.
Maintenant, soyons pratiques. Le délai de prescription en paiement du salaire est de 5 ans (article L143-14 du code du travail). Au lieu de vous taire, il faudrait déterminer le montant du différentiel encore exigible, et le comparer avec les ressources de votre copropriété (montant du budget prévisionnel). L'impact d'une possible régularisation serait un élément objectif de décision : règlement immédiat, négociation avec votre concierge pour un rattrapage étalé sur plusieurs années, ou passage sous silence.
Dans tous les cas, un ajustement immédiat pour les prochains versements est fortement recommandé, pour ne pas aggraver le problème.
Adage : un problème non traité finit toujours par vous retomber sur la figure  .
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jacquess
Pilier de forums
325 réponses |
Posté - 28 mars 2006 : 20:58:46
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mfld je vous remercie de votre reponse qui a le merite d'eclarcir le sujet.
Bien sur les participants d'un forum sont parfaitement libres de repondre ou non.J'interpretais plutot la non reponse comme de la circonspection devant ce sujet un peu difficile.
Ce n'est pas dans ma nature de me taire,etant profondement honnete,avec de plus un gardien qui est un ami,et que je n'aurais plus pu regarder en face.
Le budget est de 120000Euros et le retard salaires et charges sur 5 ans est de 18000Euros; le dommage global hors prescription est de 60000Euros pour le gardien.
Depuis cet apres midi la situation a un peu evolué,j'ai prevenu notre president du CS qui a joint le syndic,lequel syndic fait les verifications sur ce salaire et ,grand seigneur, assume cette erreur s'il la confirme.J'attends quand meme de voir sa reaction devant les sommes en jeu a moins que son assurance ne couvre.
Je vous tiendrai au courant et encore merci de votre reponse. |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 28 mars 2006 : 22:57:31
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jacquess
Avez vous pensé aux charges sociales+retraite+pénalités ?
François
Dura lex,sed lex. |
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jacquess
Pilier de forums
325 réponses |
Posté - 29 mars 2006 : 09:44:42
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oldman24,les sommes tiennent compte des cotisations diverses; en fait j'ai calculé le cout a ce jour et multiplié par le nombre d'années et le pourcentage des dommages.
Hors charges le dommage personnel du gardien est moitié.Mais je ne tiens pas compte de penalités ni du fait qu'il me semble que la prescription est de 8 ans pour les cotisations retraite.
Si le syndic confirme l'erreur et que son assurance ne prenne pas en charge les dommages,je verrai bien un accord a l'amiable ou chacune des parties prends le tiers a sa charge; apres tout le gardien aurait pu et du verifier son salaire.D'autre part la permanence n'a pas toujours été assurée dans les termes de la convention collective. |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 29 mars 2006 : 10:32:13
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jacquess
Merci pour les renseignements complémentaires.
Ainsi, ce que vous avez calculé est susceptible d'être plus élevé .
Le principal est que le salarié soit rétabli dans ses droits.
Quant à la copropriété il lui restera à règler ses comptes avec le syndic.
François
Dura lex,sed lex. |
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 29 mars 2006 : 11:17:47
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| Jacquess, vous soulevez un point qui m'intéresse : les délais de prescription hors salaire. Vous parlez d'un délai de 8 ans pour les cotisations sociales ? Avez-vous une référence à nous donner (qui pourrait nous aussi nous servir ...) ? |
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jacquess
Pilier de forums
325 réponses |
Posté - 29 mars 2006 : 13:47:07
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| Je suis desolé je ne retrouve pas le site,mais il s'agissait des cotisations retraite et non la totalité des cotisations.Il faut quand meme se mefier ce n'est pas toujours parole d'evangile. |
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mfld
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1154 réponses |
Posté - 29 mars 2006 : 14:14:46
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Ah, dommage ! En plus d'acheter un code du travail commenté pour le contrôle de la gestion des personnels des immeubles, il va falloir maintenant acheter en plus un code de la sécu commenté. Je commence à avoir un début d'indigestion  !
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 29 mars 2006 : 16:41:59
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Il me semble qu'en l'espèce, il faut y aller sur la pointe des pieds pour ce qui concernela régularisation. Car il ne s'agit pas de parler de "pénalité" puisqu'aucun salaire n'a été versé durant toutes ces années. Pour l'URSSAF il n'y a pas 'retard' !
Il faudra veiller à étaler une éventuelle 'régularisation' (je ne comprends pas les 'dommages'.)
En soi, elle est simple: il aurait du toucher dans le délai des 5 ans de L.143-14 du CT (par exemple) 5.000 € de plus sur toutes ces années. Le syndic lui verse en 'régularisation salaires bruts' ces 5000 € et compte les cotisations sociales sur ce même mois.
Seront de fait régularisées les cotisations 'assurance vieillesse' et 'retraite complémentaire'. (pour la retraite, sont pris en compte les trimestres travaillés, donc pas de problème, mais surtout le niveau des salaires, des revenus sur les 25 dernières années : 5000 € en plus maintenant c'est tout bonus pour la retraite !)
Votre syndicat, en AG, peut décider de passer outre le délai des 5 ans ! Mais pour être suivi par une majorité, il faudra que le syndic (son assurance RCP) assume le surcout sal+charges. Le fera t-il ?
Reste un aspect : cet employé va devoir déclarer ces revenus en sus sur les salaires imposables ....
Que l'étalement soit fait mensuellement ou globalement sur un seul mois, cela ne change rien du tout pour les cotisations sociales, la retraite, etc ....
Mais pour le salaire imposable, donc les impôts, oui !
Que va-t-il en penser ?? ......
Ceci dit, votre 'ami' qui ne se pose pas de question depuis 26 ans sur son salaire, son évolution, celle de ses tâches .... ben .. 
En principe, c'est tout le contraire : il n'y en a jamais assez !
Il ne serait donc pas fondé à engager une action pour les années antérieures aux 5 ans prévus si le syndicat régularise pour cette période. Le reste, c'est perdu !
Quant au syndic, même s'il a commis une faute de gestion, il n'y a pas préjudice pour le syndicat, préjudice susceptible d'être indemnisé.
Les salaires et charges à régulariser ici sont de toute façon à charge du syndicat, qu'ils aient été normalement payés sur les 5 années passées ou, du fait de "l'oubli", globalement maintenant. |
Edité par - gédehem le 29 mars 2006 17:06:40 |
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jacquess
Pilier de forums
325 réponses |
Posté - 29 mars 2006 : 20:42:12
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gédehem si je comprends bien il faut distinguer regularisation qui sera imputée sur le syndicat et couvre tous les aspects salaires et charges, avec d'eventuels dommages qui devraient etre pris en charge par l'assurance du syndic.
Le concierge étant a 2 ou 3 ans de la retraite la regularisation pourrait s'etaler jusque a cette retraite tout en modifiant immediatement le calcul.
Je doute que l'AG aille plus loin que la prescription,cette personne n'etant pas exempte de reproches sur la permanence (travaux "presumés" chez des copro au sein de l'immeuble)
Je commence a y voir plus clair et vous en remercie
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 29 mars 2006 : 21:27:23
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Citation :
Posté - 29 Mar 2006 : 16:41:59 Quant au syndic, même s'il a commis une faute de gestion, il n'y a pas préjudice pour le syndicat, préjudice susceptible d'être indemnisé.
Les salaires et charges à régulariser ici sont de toute façon à charge du syndicat, qu'ils aient été normalement payés sur les 5 années passées ou, du fait de "l'oubli", globalement maintenant.
gedehem
Si le syndic s'est planté depuis 20 ans c'est le Syndicat qui va charger si l'employé se réveille et se renseigne à droite ou à gauche.
Le Syndicat va payer alors que le syndic est fautif !
Quand il y a erreur dans l'établissement d'un contrat, avenant et bulletins de salaires, c'est qu'il y a faute de gestion de la part du syndic. Pour salaire plus élevé comme au-dessous du salaire conventionnel. Valable dans les deux sens.
http://www.unarc.asso.fr/site/actual/actudumo/0106/paie.htm
http://www.unarc.asso.fr/site/gardien/gardien.htm
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/1205/abus644.htm
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=34842
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=34781
Je conseillerais à jacquess d'acheter la CCN n° 3144 en librairie : 10,25 euros. Il pourrait ainsi en remontrer à son syndic et à son conseil syndical qui est censé contrôler la gestion du syndic et les comptes.
Au fait que fait le conseil syndical dans cette copropriété ?
Et ce budget là (pas des moindres) fait partie de la comptabilité du Syndicat. La comptabilité est donc fausse.
Vous avez toujours donné quitus à votre syndic bien sûr!!! Sans jamais songer de diligenter un audit sur les comptes du syndicat , heureusement que vous arrivez, mais les dégâts sont malheureusement là
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 29 mars 2006 : 22:23:45
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Jacquess : la régularisation des salaires et donc des cotisations sociales dans le délai prévu n'induit pas des "dommages".
Certes, il a manquement aux dispositions conventionnelles.
Mais ici, l'employé n'a pas fait valoir ses droits, auprès de son employeur et, en l'absence de réaction, auprès des prud'hommes, lesquels ont seuls pouvoir d'estimer un préjudice éventuel et sa réparation.
Ici, il n'y a donc pas "dommage et intérets", réparation (sur quelle base? quel chiffre ??), mais 'régularisation', remise en ordre du droit.
Donc régularisation des salaires et des cotisations sociales par l'employeur pour les 5 années passées.
Les modalités de cette régularisation sont à négocier avec l'employé, lequel peut avoir ici des exigences que vous devrez satisfaire.
Mathi : "Le Syndicat va payer alors que le syndic est fautif ! "
Cela n'a strictement rien à voir !!! (facheuse habitude que vous avez, hélas, de systématiquement mettre en cause le syndic sans voir plus loin ...!)
Le syndicat régularise des salaires et charges qu'il aurait du payer depuis des années. Rien de plus !!
Le syndicat paye ce qu'il doit, ici avec retard ..
La faute du syndic porte préjudice à l'employé, pas au syndicat, pour ce 'retard' de salaire.
Ce n'est pas comme si le syndic avait accordé des augmentations injustifiées ou des primes pour un oui ou un non, augmentant les charges de copropriété.
Ici, la faute, car il y en a une, c'est de ne pas avoir suivi la CCN et appliquer les salaires qui convenait, procurant de ce fait une économie pour le syndicat, certes au détriment de l'employé !
Mathi, vous n'allez pas tirer sur un syndic qui fait faire (par erreur) des économies à un syndicat !!! ..
Quant à la comptabilité, elle n'est pas fausse du tout : elle est l'exact reflet des dépenses du syndicat.
Le fait de ne pas avoir suivi les augmentations de salaires ne rend rien faux : les dépenses 'salaires' et 'charges sociales' imputées dans les comptes sont justes !!!
Elles sont ce qui a été effectivement payé, rien de plus, rien de moins.
Mathi, ne cherchez pas systématiquement le syndic-bandit-voleur-escroc.
Des charlatans qui n'y connaissent rien, des marchands de tapis, de rêves, sans doute. Des commerçants uniquement préoccupés de marge et de profit, qui vendent de la "gestion immobilière" comme ils le feraient de pomme de terre, oui ! Hélas une foultitude. Mais bandits-escrocs, non, du moins pas en si grand nombre ... certainement pas ici, chez jacquess.
Et vous avez raison de le souligner : que faisait le CS durant toutes ces années ???
Pire : que faisait cet employé qui ne suivait même pas les dispositions qui s'appliquent à lui ?
Il devait peut être y trouver son compte ??
("..cette personne n'etant pas exempte de reproches sur la permanence (travaux "presumés" chez des copro au sein de l'immeuble)"... et encore : ."...apres tout le gardien aurait pu et du verifier son salaire. D'autre part la permanence n'a pas toujours été assurée dans les termes de la convention collective.
Vous voyez, si on gratte .... le syndic a fait une énorme boulette, sans aucun doute, qui peut éventuellement porter préjudice au syndicat.
Mais en l'espèce, je me demande si l'employé n'étant pas mécontent de la situation, de la rente qu'il avait à faire des travaux privatifs (ou ne rien faire ..!) et que, somme toute, il s'y retrouvait, d'où son silence .....
Tout n'est n'est pas simple, Mathi, tout n'est jamais aussi tranché ! 
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 29 mars 2006 : 22:31:21
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| Ah, Gedehem, que je vous aime quand vous faites dans la nuance ! |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 30 mars 2006 : 01:04:31
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gédehem
Je ne suis pas du tout d'accord avec vous et votre manière de faire.
D'un côté vous dites qu'il y a faute de gestion du syndic (votre citation mon post précédent) et de l'autre non !
La faute du syndic porte préjudice à l'employé, pas au syndicat, pour ce 'retard' de salaire.
Faudrait savoir !!! Il y a bel et bien faute de gestion du syndic !!
Et depuis plus de 20 ans ! Je m'éclate de rire !
Et ça laisse présumer de ce qu'il doit en être des autres postes "gérés" par ce syndic modèle !
Vous êtes en train de conseiller à jacquess de faire en sorte que le Syndicat "étouffe" la faute du syndic en gratifiant le gardien pour le salaire qu'il aurait du percevoir !!!
Donc régularisation des salaires et des cotisations sociales par l'employeur pour les 5 années passées.
Les modalités de cette régularisation sont à négocier avec l'employé, lequel peut avoir ici des exigences que vous devrez satisfaire.
Le syndicat régularise des salaires et charges qu'il aurait du payer depuis des années. Rien de plus !!
Le syndicat paye ce qu'il doit, ici avec retard ..
Et voilà : emballer, c'est pesé !!! Et qu'est ce qu'il va se dire ce gardien quand il va voir qu'on va essayer le "rattrapage" ?
Ca c'est de la gestion et de la bonne !
Mathi, vous n'allez pas tirer sur un syndic qui fait faire (par erreur) des économies à un syndicat !!!
Mais en l'espèce, je me demande si l'employé n'étant pas mécontent de la situation, de la rente qu'il avait à faire des travaux privatifs (ou ne rien faire ..!) et que, somme toute, il s'y retrouvait, d'où son silence .....
Du chantage au gardien ? Ca ne prouvera qu'une chose : c'est encore une fois que le syndic n'aura pas fait son boulot de surveillance du travail effectif contractuel du gardien. Idem pour le CS.
Quand jacquess aura lu les liens il sera mieux éclairé. |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 30 mars 2006 : 01:33:33
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Citation :
29 Mar 2006 : 16:41:59 Votre syndicat, en AG, peut décider de passer outre le délai des 5 ans ! Mais pour être suivi par une majorité, il faudra que le syndic (son assurance RCP) assume le surcout sal+charges. Le fera t-il ?
Sincèrement, gédehem, aimeriez-vous avoir un syndic modèle comme celui-ci et le "couvreriez-vous" autant si vous l'aviez dans votre copropriété ? |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 30 mars 2006 : 08:37:18
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L'action en paiement des salaires se prescrit par 5 ans (art 2277 du code civil).Mais faut aussi solder cette affaire au titre des droits
sociaux de ce salarié.Et ce ne sont pas les conseillers qui seront les payeurs.
La faute du syndic professionnel est grave, même s'il a fait faire des économies au SDC et si maintenant il faut s'attendre au tsunami...
Ainsi va la vie dans le monde de la copropriété!!!
Dura lex,sed lex. |
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jacquess
Pilier de forums
325 réponses |
Posté - 30 mars 2006 : 10:08:13
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J'ai l'impression d'avoir declenché une scene de menage chez un vieux couple?trio?quatuor?
Le syndic n'est pas un petit syndic vereux mais un grand groupe qui n'a aucun interet a des pratiques douteuses.C'est une erreur ;peut etre ils l'ont vue et se sont tus peut etre pas.J'ai quand meme l'impression que leur direction locale ne mets pas en place des moyens suffisants.
L'AG est pour bientot et je suppose que nous ne pouvons donner quitus de la gestion tant que cette affaire qui nous etait dissimulée n'est pas reglée.
Le gardien a commencé a travailler a 14 ans dans l'entreprise familiale puis il y a 26ans a pris ce poste.Je pense tout simplement que son contrat qui date de 1980 et tient en deux feuilles de calcul des UV a été negligé par le ou les syndics.
pour le moment le syndic verifie mes affirmations dont je suis sur a 99%.Son silence depuis 4 jours est eloquent.
Le membre du CS chargé du controle de la gestion a relevé en vue de l'AG comme fait notable l'achat par le concierge de 4 bidons de detergent a 25 Euros au lieu de bidons a 10 Euros l'an dernier.... |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 30 mars 2006 : 12:30:11
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Outre le fait qu'on ne devrait jamais donner quitus à un syndic 'prof' puisqu'il est assuré pour couvrir ses éventuelles fautes, vous avez ici toutes les raisons pour le refuser massivement, bien qu'un refus n'ai pas à être justifié.
Sur le syndic "grand groupe", nous savons tous ce qu'il en est : ce sont des 'usines à gaz'.
Vous précisez même cette constante : "J'ai quand meme l'impression que leur direction locale ne mets pas en place des moyens suffisants."
La plupart des syndics n'ont pas la structure adaptée au nombre de lots/copropriétés gérés. On est là pour 'marger', faire du commerce, être rentable. Alors le 'service'.......
Et ne parlons pas des collaborateurs 'gestionnaires' dont la compétence est bien souvent limitée, hélas ....
Reste qu'un salarié qui ne se préoccupe pas pendant 20 ans de son contrat de travail et des augmentations de salaires ....!!!!!!
Reste qu'un CS qui ne se penche pas sur les contrats, celui des prestataires comme des employés .......!!!!!!
Que les bidons aient attirés l'attention du CS pour 100 € au lieu des 10 € de l'an dernier, c'est bien !!! (faut suivre aussi la gestion des stocks !)....
Mais je ne vois pas le lien avec le contrat de travail, que le CS ignore depuis 20 ans, et un préjudice pour le gardien que vous chiffrez à 18.000 € ......!!!
Il y a là une faute grave du syndic, qu'il devra réparer s'il y a préjudice pour le syndicat ("dommage et intérets" par exemple, accordés par le juge).
Mais si la faute existe et devra être explicité en AG à l'occasion du vote du quitus, la faute n'induit pas 'préjudice' pour une 'régularisation'.
Les salaires et charges correspondant à cette régularisation ne sont que les salaires et charges que le syndicat aurait du payer à l'employé.
Ces sommes ne sont pas un 'préjudice' pour le syndicat, même si elles viennent tout d'un coup.
Le préjudice pour le syndicat ne concernerait que des sommes payées en plus de ce qui est normalement du !
Pour le moment, il n'y a pas de 'préjudice'.
Voyez, Mathi, je n'enleve rien à la faute grave du syndic, qui pour le moment n'a porté préjudice qu'à l'employé, syndic sur lequel le CS devra être très exigeant, vigilant pour toute sa gestion, syndic qui me semble pour le moins folklo.
Mais convenez que le CS n'est pas sans tâche, son contrôle étant tout aussi folklo, que l'employé est tout aussi 'folklo'... pour ne pas dire fautif de ne pas vérifier ce qui le concerne en premier chef !!
Zéro partout, la balle au centre !
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Edité par - gédehem le 30 mars 2006 12:33:36 |
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jacquess
Pilier de forums
325 réponses |
Posté - 30 mars 2006 : 15:44:12
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Aie...zero pour le CS...
N'oublions pas que le CS est formé de benevoles auquels leur formation et parcours dans la vie n'a pas toujours donné l'experience necessaire.De plus a part quelques trublions agités il est difficile d'interesser des personnes ponderées à se porter candidat au CS.
Je suis au CS depuis 6ans et j'ai eu du mal(3ans) a convaincre le CS qu'il fallait un president;une presidente en l'occurence. Puis 3 ans de plus pour que les elections se fassent individuellement et non sur une liste....Nous habitons le plus bel immeuble du monde et tout le monde est beau et gentil
Pour le controle de la gestion et des contrats, il semble qu'une vacation d'un professionnel soit necessaire aux cotés du membre du CS. |
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