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gédehem
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 Posté - 30 mars 2006 : 16:53:24
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"N'oublions pas que le CS est formé de benevoles auquels leur formation et parcours dans la vie n'a pas toujours donné l'experience necessaire."
Sauf que ... pour conduire une automobile, pas besoin d'être un professionnel de la route avec "parcours dans la vie et expérience."....
Il suffit d'un bon livret "code de la route", de queslques heures de 'buchage', d'autres de conduite et à nous les nationales et autoroutes .....
Si on peut comprendre qu'un copropriétaire lambda n'ait pas cette préoccupation (pour un bien de 200.000 ou 300.000 € il serait pourtant indispensable qu'il se penche dessus! (*)), cela doit être le soucis premier de chacun des membres du CS.
Les conseillers syndicaux ont une mission à remplir, qui leur est fixée par la loi.
Il est donc indispensable qu'ils connaissent, au moins dans les grandes lignes, ce 'Code de la route' de la copropriété, et qu'ils aillent plus loin dans leur connaissance chaque jour.
Les agités ou les grincheux ne sont pas à craindre : les plus dangereux sont les potiches ...qui se réveillent 20 ans plus tard !!! (ne voyez là aucune appréciation personnelle !)
Un pdt de CS n'est rien de plus qu'un conseiller syndical auquel les autres conseillers confient le soin de coordonner et d'animer leurs actions. C'est là l'organisation indispensable à toute structure.
C'est de plus imposé par les textes, obligatoire, comme l'est le réglement de fonctionnement du CS ......
Mais vous savez tout cela ! 
En copropriété on n'est pas comme dans une assoce ou "tout le monde il est beau, il est gentil"....
En copropriété on est dans un cadre juridique formel, parfois un peu rigide, dont on ne peut s'affranchir, en particulier le CS qui est justement désigné pour controler que tout soit conforme aux textes, aux régles fixées.
Mais pour contrôler le syndicat et le syndic, c'est comme pour conduire ..: il faut connaitre le 'code de la route' ...! 
(*) Ils passent plus temps à bichonner leur Logan(pub) ou leur bagnole de 20.000 € qui en perd chaque jour 50, qu'ils n'en passent à se soucier de leur patrimoine commun dont ils détiennent une part de 200.000 € qui ne peut que se valoriser chaque jour.. Comprenne qui pourra !!) |
Edité par - gédehem le 30 mars 2006 18:41:30 |
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mathi
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jacquess
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Posté - 30 mars 2006 : 20:11:29
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Notre presidente a eu le retour du syndic:tout est normal,la permanence ne se compte plus en unités de valeur mais a part...A se demander a quoi servent les conventions collectives.Si vous avez des infos je suis preneur.
Je doute mais je vais aller directement voir le chef du personnel de ce syndic qu'on s'explique y compris sur le passé. |
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Virginia W
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1650 réponses |
Posté - 30 mars 2006 : 22:28:25
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Citation :
Initialement entré par jacquess
Aie...zero pour le CS...
N'oublions pas que le CS est formé de benevoles auquels leur formation et parcours dans la vie n'a pas toujours donné l'experience necessaire.De plus a part quelques trublions agités il est difficile d'interesser des personnes ponderées à se porter candidat au CS.
Je suis au CS depuis 6ans et j'ai eu du mal(3ans) a convaincre le CS qu'il fallait un president;une presidente en l'occurence. Puis 3 ans de plus pour que les elections se fassent individuellement et non sur une liste....Nous habitons le plus bel immeuble du monde et tout le monde est beau et gentil
Pour le controle de la gestion et des contrats, il semble qu'une vacation d'un professionnel soit necessaire aux cotés du membre du CS.
Vérifiez dans votre règlement de copropriété s'il impose un nombre de conseillers syndicaux.
Le CS est formé de membres bénévoles certes. Mais il a été désigné par une assemblée pour remplir une mission bien définie : contrôler la gestion du syndic, mise en concurrence des entreprises, études de marchés avec le syndic, etc...
Ce n'est pas une mince tâche !
Vous verrez dans ce sujet :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=35724&whichpage=2des liens qui vous menant vers des sujets concernant les devoirs et responsabilités du CS.
Effectivement, même bénévoles, les conseillers, pris individuellement, peuvent endosser une responsabilité certaine s'ils portent préjudice au Syndicat.
Il existe également des ouvrages sur la Copropriété pour vous aider dans votre mission.
VW |
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mathi
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2092 réponses |
Posté - 30 mars 2006 : 22:29:14
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Citation :
30 Mar 2006 : 12:30:11
Voyez, Mathi, je n'enleve rien à la faute grave du syndic, qui pour le moment n'a porté préjudice qu'à l'employé, syndic sur lequel le CS devra être très exigeant, vigilant pour toute sa gestion, syndic qui me semble pour le moins folklo.
Mais convenez que le CS n'est pas sans tâche, son contrôle étant tout aussi folklo, que l'employé est tout aussi 'folklo'... pour ne pas dire fautif de ne pas vérifier ce qui le concerne en premier chef !!
Zéro partout, la balle au centre !
gédehem
Et non ! Zéro pour vous !
Faudrait pas tout confondre non plus !
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jacquess
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325 réponses |
Posté - 31 mars 2006 : 01:24:03
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J'ai du mal a dormir avec cette histoire;le comptable du syndic a declaré que l'employé etait a temps partiel et que les unités de valeur ne s'appliquaient pas dans ce cas et que tout était correct.
En fait un comptable a du se rendre compte au cours d'une informatisation peut etre qu'il y avait 1000UV pour la permanence ou il aurait du y avoir 1800UV,il en a deduit que l'employé etait a temps partiel et comme ca la terre tournait tranquille et les chiffres tombaient bien.Au lieu de penser a une erreur de ses services.
Mais le contrat initial est a temps plein et a ma connaissance aucun avenant ne l'a modifié; le temps partiel existe pour le seul comptable mais ni pour l'employeur ni pour l'employé.
Joli tour de passe passe. |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 31 mars 2006 : 09:35:02
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...On dira alors, pour reprendre Mathi, que votre syndic a droit à un zéro pointé !!!...
Parce que l'employé de catégorie B travaille suivant des tâches à exécuter, les fameuses UV, et non sur un temps de travail, horaire donc, réservé aux employés de catégorie A.
En plus d'être incompétent, votre syndic est un âne !!!!
L'employé de catégorie B est un 'tacheron', rémunéré à la tâche, pour exécuter des choses précises. Peu importe qu'il mette 2 heures ou 30 minutes pour nettoyer les escaliers : il doit nettoyer les escaliers, soit xx UV.
C'est pour simplifier que l'on dit que 10.000 UV équivalent à 169 H. de travail.
Equivalent ! Car pour réaliser ce qui est prévu, il peut le faire en 152 heures ou en 198 !! Ce n'est pas votre affaire mais la sienne. Pour vous, pour votre syndic, l'important est que ce qui est prévu contractuellement soit réalisé.
Car, autre particularité (du moins si cela n'a pas changé car je ne me suis pas penché dessus depuis longtemps), l'employé de cat.B 'à la tâche', en UV, n'est pas lié aux 35 heures ... puisqu'il n'y a pas de travail horaire !!
Parlez de 'temps partiel' pour un employé de catégorie B est donc une imbécilité !!
Vous touchez ici du doigt ce que je disais plus haut : l'incompétence de ces gestionnaires d'immeubles, de ces 'syndics' prétendument "professionnel" ...
Vous comprenez pourquoi le CS doit d'informer, se former, et avoir toute la doc nécessaire pour bien controler ...., ici la CCN ...
Quant à votre syndic, qui me parait bien nul, j'irais y regarder à 2 fois sur ses autres actes de gestion !!! |
Edité par - gédehem le 31 mars 2006 09:41:28 |
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jacquess
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325 réponses |
Posté - 03 avr. 2006 : 12:42:21
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Les choses avancent doucement;j'ai rencontré le representant du syndic et il a enfin compris le probleme et contacté leurs services du personnel pour verification complete du salaire.
Il contacte aussi leurs services juridiques.
Si erreur il y a plusieurs contrats seraient touchés dans d'autres copro.
Je vous tiens au courant.
Il ne s'agit pas de Foncia pour ceux qui ont posé la question. |
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océan
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2457 réponses |
Posté - 03 avr. 2006 : 14:45:47
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on reve alors que d'autres n'ont pas de travail certains de ceux qui en ont font n'importe quoi, le CPE serait pas mal pour les incompétents notoires
chez un syndic j'ai trouvé une erreur sur le calcul de l'ancienneté (comptée sur tout le salaire au lieu du conventionnel uniquement) après recherche c'était une erreur de programmes informatique que personne n'avait vue ou les gardiens s'étaient bien gardés de le dire
toutes les feuilles de paye ont été rectifiées et l'erreur récupérer en étalant ce n'était pas F mais pas mieux
on nous fait payer l'agefos pour les gardiens (remboursable?) mais les syndics feraient bien d'envoyer comptables et gestionnaires en formation  |
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oldman24
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5732 réponses |
Posté - 03 avr. 2006 : 16:59:31
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Bonjour,
Les posts qui précèdent prouvent, si besoin est, qu'il n'est pas suffisant d'avoir un "grand syndic " avec une belle enseigne publicitaire ,pour que tout aille bien dans nos copropriéts qui ne ne peuvent pas s'auto-gérer. Faut il encore que ces "syndics professionnels " aient des collaborateurs à la hauteur de leur tâche.
A moins que ce soient à cause des honoraires qui ne sont pas assez élevés, et lorsqu'on ne trouve pas d'astuces pour les abonder.
L'avenir de la copropriété est en péril,dans notre pays.
Il serait temps de se réveiller, mais ça n'a pas l'air d'en prendre
le chemin. |
Edité par - oldman24 le 03 avr. 2006 17:03:01 |
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océan
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2457 réponses |
Posté - 03 avr. 2006 : 17:56:01
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Erreur dans la paie du personnel :
" le syndic est bien responsable ",
confirme la Cour d’Appel de Paris
retour Actualité
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Nos amis de l’UCIM (Union des Copropriétaires Immobilier de Lyon et sa Région) nous ont adressé un arrêt de la Cour d’Appel de Paris qui nous avait échappé.
Cet arrêt est intéressant car il confirme bien que - dès lors qu’un syndicat a été condamné par le Tribunal des Prud’hommes - si la faute ayant entraîné cette condamnation a été commise par le syndic, le syndicat est fondé à obtenir réparation auprès du syndic.
Naturellement on se gardera - dès qu’une action est engagée contre un syndicat de copropriétaires par un gardien ou un employé d’immeuble - de donner quitus au syndic (le mieux restant de ne JAMAIS donner quitus, comme nous ne cessons de le répéter).
Voici quelques éléments nous permettant d’utiliser cet arrêt.
1. Les sommes en jeu :
" La Cour statue sur l’appel du syndic à l’encontre du jugement prononcé le 25 mars 2004 par le Tribunal de Grande Instance de Paris qui le condamne à payer au syndicat des copropriétaires du 14 rue L………. 75017 PARIS la somme de 82 195,31 euros à titre de dommages intérêts et 1 500 euros au visa de l’article 700 du Nouveau code de procédure civile ".
2. Les parties :
Un syndic d’un côté, le cabinet BELLOCQ.
Un syndicat de copropriété du 17ème arrondissement de Paris.
3. Les faits :
Le syndicat avait été condamné à payer près de 83 000 euros à une gardienne suite à une erreur du syndic, erreur en l’occurrence peu importante (ce qui rend l’arrêt encore plus intéressant) : le syndic s’était en effet trompé d’activité mentionnée sur le bulletin de salaire, le libellé ne correspondant pas à la paye versée ; pour être plus précis encore, l’activité mentionnée sur le bulletin était " gardienne à service permanent ", mais la paye (correspondant au travail effectif, d’ailleurs) était celle d’une gardienne à temps partiel.
Le syndicat avait donc été condamné à payer à la gardienne un salaire non pour le travail fait, mais pour le travail mentionné sur le bulletin…
Faute " ridicule " ayant néanmoins entraîné la condamnation mentionnée (plus de 500.000 francs !!).
Le syndicat (qui n’avait heureusement pas donné quitus au syndic) engagea donc une procédure à son encontre et obtint une condamnation qui vient d’être confirmée en appel.
4. Extraits du jugement :
Ces extraits sont très intéressants parce qu’il montre bien (on le savait, mais c’est encore mieux quand c’est une Cour d’Appel qui le précise) que, bien que le syndicat soit l’employeur, le syndic est responsable - sur la base de l’article 31 du décret du 17 mars 1967 - des " erreurs (commises) dans le respect de la législation du travail ".
Le tribunal expose en effet ceci :
" Considérant que le syndic tient de l’article 31 du décret du 17 mars 1967 le pouvoir d’engager et de congédier le concierge dont il fixe les conditions de travail.
" Qu’il lui appartient en conséquence de respecter la législation du travail même si l’employeur est le syndicat des copropriétaires et non lui-même.
" Considérant que la condamnation sus-dite intervenue par suite d’une erreur du syndic dans le respect de la législation du travail a entraîné la mise à la charge du syndicat des sommes qui constituent un préjudice.
(…)
" Considérant que la condamnation du syndicat des copropriétaires qui résulte bien d’une faute de gestion de Mademoiselle B….. doit donc être mise à la charge de cette dernière ".
Conclusion :
Ne pas voter le quitus (surtout quand le syndicat emploie du personnel).
Se retourner contre son syndic quand le syndicat de copropriétaires est condamné au Tribunal des " Prud’’hommes "
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océan
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2457 réponses |
Posté - 03 avr. 2006 : 17:57:31
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| NB message précédent extrait des abus de l'arc janvier ou février 2006 |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 03 avr. 2006 : 18:13:18
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et avec les salaires qui ont encore changé en janvier 2006, un gag
nous c'est dans l'autre sens depuis 10 ans...
pour vous étonnant que votre gardien n'ait rien vu car sont bien informés en general par leur syndicat et l'écho des concierges
réclame-t-il qqch ? |
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jacquess
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325 réponses |
Posté - 03 avr. 2006 : 20:22:03
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Le gardien n'est pas au courant;c'est un gardien a l'ancienne qui fait confiance et refuse les syndicats.
Il ne sera pas mis au courant tant que le service du personnel du syndic n'aura pas enteriné ou rejeté l'erreur.
Les posts precedents sont precieux et donnent une arme contre le syndic.
Merci |
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jacquess
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325 réponses |
Posté - 04 avr. 2006 : 20:48:35
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Le syndic reconnait qu'il a fait une erreur dans le calcul de la permanence.
Le combat commence. |
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Virginia W
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1650 réponses |
Posté - 06 avr. 2006 : 04:09:16
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Il serait grand temps qu'il reconnaissant ses erreurs depuis 20 ans !!
Et que compte t-il faire pour réparer le préjudice ? Commencer à étudier les loi de 1965, le décret de 1967 et la CCN ?
VW |
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jacquess
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325 réponses |
Posté - 24 avr. 2006 : 19:12:13
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Vous avez eu la gentillesse de repondre a ma question;de mon coté je vous tiens au courant de l'evolution de cette affaire.
Le syndic a reconnu son erreur et le syndicat doit environ 14000 Euros de charges et salaires sur 5 ans au gardien (12% des charges totales).
Suivant Gédehem cette somme sera prise en charge par le syndicat,libre au syndic d'y participer.
J'ai l'intention de demander en plus au syndic une transaction avec le gardien pour arret d'eventuelles poursuites devant les prudhommes avec une indemnité representant 6 mois de salaire à la charge du syndic.La redaction de la transaction va etre delicate entre le syndicat le syndic et l'employé.Si vous avez des idées elles seront les bienvenues.
L'assemblée generale est debut mai.Je vous tiendrai au courant de la suite. |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 25 avr. 2006 : 10:35:11
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Sur le rappel des 5 années de salaires et charges sociales, il convient d'être prudent et de voir les choses avec l'employé : il va en fait toucher 8 ou 9.000 € de rappel salaires qui vont entrer dans ses revenus imposables !!!! C'est le fisc qui va être content pour lui en piquer une grande part ... alors de le versement durant les 5 ans ne l'aurait pas fait changer de tranche .. voire il n'était pas imposable du tout ! Voyez ce qu'il en est pour envisager un étalement ... Mais lui verser 9000 € pour qu'on lui en 'pique' 1000 avec le cumul de ses salaires 2005 ...! Vous voyez ce que je veux dire ?
Ces salaires et charges étaient/sont à charge du syndicat... Mais leur paiement global, 14.000 € n'est pas rien, découle d'une grossière erreur du syndic qui, on le voit, porte préjudice non seulement à l'employé (impots en sus !) mais aussi au syndicat.
Une sanction financière du syndic doit être envisagée, à décider par l'AG par réduction de ses honoraires pour faute (-15, -25 % ??)... voire plus !!
Si l'affaire était venue devant les Prud'hommes, à combien d'€€€ le syndicat aurait-il été condaùné ?? Il faut que vous ayez une estimation !!! 20, 25.000 € ???
C'est le delta rappel 'salaire+charges' (les 14.000 €) et le total auquel vous auriez été vraisemblablement condamné (25.000 ?) qui doit vous éclairer sur le préjudice réel du syndicat !!! ...10.000 € ??
Passer l'éponge sur la très grave faute du syndic ne me semble pas ici raisonnable, vous le comprenez ....
Vous allez décider de régulariser l'affaire ! Je ne vois pas ce que viendrait faire cette indemnité transactionnelle pour arreter un recours au Prud'hommes !!
Pour autant vous pouvez la proposer pour les 15 années qui précèdent les 5 années ci-dessus ?
La rédaction est simple, à passer entre le syndicat et l'employé.." .. qui sont convenus ce qui suit : à titre de dédommagement pour des erreurs de calcul dans ses salaires passés, Mr X employé du syndicat en qualité de ... recevra à titre d'indemnité transactionnelle la somme de ........ Fait à le ... " signatures en 2 originaux, l'employé 'bon pour accord', le syndic.
Cette indemnité transactionnelle correspond en fait au delta dont je parle plus haut : c'est la somme en plus des 14.000 € à laquelle le syndicat aurait été comdamné. Vous suivez ?
Donc, aucune hésitation : réduction correspondante des honoraires gestion courante du syndic .. qui seront sans doute insuffisant ! Donc prendre un engagement (accord secret à détruire après satisfaction) le syndic la règle sur ses fonds propres. A défaut, il faut engager sa responsabilité professionnelle (RCP).
Notez que vous avez là un motif de révocation que vous pouvez agiter sous son nez ! |
Edité par - gédehem le 25 avr. 2006 11:00:36 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 25 avr. 2006 : 10:51:41
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Gédehem:pour une convention d'indemnité transationelle en droit du travail ne faut il pas qu'il y ait d'abord une procédure engagée devant le Tribunal des prud'hommes ?
puique tant qu'il n'y a pas de procédure, il ne peut pas y avoir de transaction |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 25 avr. 2006 : 11:08:14
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Non ! une indemnité dans le cadre d'une "négociation transactionnelle" est justement faite pour éviter un recours. C'est d'une certaine façon 'acheter' le silence de l'employé : "Ok, on (le syndic) a fait une bourde, difficile de revenir en arrière, mais on vous propose 'tant' à titre d'indemnité .." ... "Bien entendu, vous vous abstenez de toute action .... " ... Il dit OUI, et c'est bon ...
C'est un grand classique ....que ce soit pour éviter un licenciement, ici une condamnation, ou ailleurs pour se séparer d'un cadre à 2 ou 3 ans de la retraite .... |
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