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JCB
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 Posté - 29 mars 2006 : 14:56:14
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Si dans le réglement de copropriété il est précisé qu'un lot est à usage de " boutiques, bureaux ou entrepots industriels " est il possible dans transformer l'usage en "Habitation(s)" ? Si oui : en AG ? et si encore oui quelle majoruté ?
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mikis
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 29 mars 2006 : 15:45:08
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BONJOUR JCB
vérifier si dans le RDC il est noté un usage exclusif de boutique .......
ou une tolérance .
si c'est un usage exclusif il faut donc modification du RDC avec tout ce que cela comporte.
mais il faut une bonne lecture pour bien déterminer l'usage respectif de chaque lot.
mikis |
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JCB
Contributeur senior
72 réponses |
Posté - 29 mars 2006 : 20:53:42
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Bonjour mikis,
Il est indiqué dans le réglement de copropriété ce que j'ai indiqué dans mon premier message et plus precisement : "Un bâtiment à usage principal d'habitation élevé sur deux niveaux à usage de caves (pour le premier sous-sol) et de chaufferie (pour le deuxiéme sous sol) d'un rez-de-chaussée à usage de de boutiques, commerces, bureaux ou entrepôts industriels et de neuf etages droits" . Il n'est rien précisé d'autres.
JCB |
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JCB
Contributeur senior
72 réponses |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 31 mars 2006 : 22:02:39
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Du moment que le changement d'usage d'un lot est conforme à la destination de l'immeble, on peut modifier cet usage.
Chez vous la 'destination de l'immeuble' prévue au RDC est mixte : "habitation, bureau, commerce, industrie."
Toutefois la modification de l'usage doit être autorisée par une AG qui doit vérifier si l'usage envisagé est conforme à la destination de l'immeuble.
Si cet usage est conforme, l'AG ne peut refuser l'autorisation (abus de droit). ... Mais il faudra alors demander au juge de constater cet abus et de condamner le syndicat à vous indemniser d'un éventuel préjudice.
Cette autorisation de l'AG est nécessaire pour le dépot d'un permis de construire, même s'il n'y a rien à 'construire' (voir mairie, service urbanisme).. Vous savez que le fisc n'est jamais loin et que la modification d'usage d'un lot entraine la modification de l'assiette d'imposition .... |
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JCB
Contributeur senior
72 réponses |
Posté - 01 avr. 2006 : 09:12:39
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Bonjour gédehem,
Dans mes messages précédents il n'est pas mentionné que le RDC est à usage d'habitation, la phrase citée précise (à mon avis et ce n'est que mon avis, c'est pourquoi je pose la question sur ce forum) la destination précise de chaque niveau. Je répète la phrase exacte : "Un bâtiment à usage principal d'habitation élevé sur deux niveaux à usage de caves (pour le premier sous-sol) et de chaufferie (pour le deuxiéme sous sol) d'un rez-de-chaussée à usage de de boutiques, commerces, bureaux ou entrepôts industriels et de neuf etages droits" Ma compréhension de cette phrase est que l'affectation pour habitations ne sont que les 9 étages AU DESSUS DES S/S ET DU RDC et que pour ces derniers l'affectation est bien précisée (caves et chaufferie pour les niveaux S/S et boutiques/commerces/bureaux/entrepots pour le niveau RDC. |
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JCB
Contributeur senior
72 réponses |
Posté - 01 avr. 2006 : 09:20:50
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| J'ai oublié dans mes messages précédents de préciser que je posais ces questions en tant que Président du CS dont la plupart des membres sont opposés à ce changement d'affectation .. car cela nous posent d'autres pbs (création d'accés -> exposé dans un autre post, accés aux canalisations d'EU des étages supérieurs pour nettoyage -> plus facile dans des locaux à usages commerciaux plutôt que dans un apart etc ...). |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 01 avr. 2006 : 11:39:32
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C'est la définition générale qui prime : C'est le bâtiment (dans le sens de "ensemble bâtis") qui est destiné à l'usage principal d'habitation. Ce qui se passe dans chaque niveau est une précision qui ne change rien au fait que la destination du 'bâtiment' est mixte : "habitation, bureau, commerce, industrie."
Il faut noter qu'un local désigné 'cave' ou 'cellier' qui serait annexe à un lot 'habitation' ou 'commerce' devient lui aussi 'habitation' ou 'commerce' même s'il est désigné 'cave' ou 'cellier'.
Vous suivez ??
La réponse à votre question "peut on ici modifier l'usage d'un lot ?" et donc OUI du moment que cet usage est conforme à la destination de l'immeuble.
Chez vous, passer d'un local 'commerce' à un local 'habitation' est possible puisque l'usage 'habitation' est prévu par votre RDC.
Ici nous sommes sur un plan juridique.
Reste la faisabilité technique, qui est un autre aspect, sur laquelle il est difficile de donner une réponse ici.
Si l'autorisation de modifier l'usage d'un lot conforme à la destination de l'immeuble ne peut vous être refusée, il n'en va pas de même des travaux annexes nécessaires.
S'il y a des modifications sur les canalisations communes, etc .. il faut une autre question inscrite à l'ODJ de l'AG "Autorisation donner à M... de réaliser des travaux privatifs touchant les parties communes (L.art.25b)" en joignant un descriptif détaillé des travaux ....
Mais ici, on peut vous les refuser sans que vous puissiez contester ..!
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 01 avr. 2006 : 12:09:28
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prenons l'hypothèse ou le RC autorise ce changement d'affectation.
Il faut aussi vérifier les régles d'urbanisme de votre commune.
Il est possible que la commune ne pévoit plus de donner d'autorisation pour préserver le commerce de proximité, voir certains commerces. |
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JCB
Contributeur senior
72 réponses |
Posté - 01 avr. 2006 : 13:02:10
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| Merci pour vos réponses. Donc ce que j'ai compris ( je suis membre du CS et non l'acquéreur ), nous ne pouvons refuser le changement d'affectation de local commercial à habitations. Mais nous pouvons refuser tous les travaux necessaires à ce changement d'affectation si il touche les parties communes (c'est le cas notamment car demande en même temps la création d'un accés différent de celui autorisé il y a 5 ans pour un local commercial mais non réalisé depuis -> voir mon autre post à ce sujet ) et si nous n'avons pas lors de l'AG un descritif détaillé des travaux envisagés. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 01 avr. 2006 : 13:31:23
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| si l'autorisation d'un autre accès a été donné par un vote en AG et sans formuler de réserves, le syndicat risque d'être engagé dans une procédure judiciaire. |
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JCB
Contributeur senior
72 réponses |
Posté - 01 avr. 2006 : 13:41:37
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| Oui mais celui damandé n'est pas identique à celui voté en 2001 (croquis à l'époque). |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 01 avr. 2006 : 15:07:41
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OK, l'autorisation donnée de créer une ouverture il y a 5 ans n'a pas été utilisée.
Il est demandé de créer une autre ouverture, différente de la 1ère autorisée.
Il faut donc demander une nouvelle autorisation.
Celui qui veut faire ces travaux doit notifier au syndic une demande d'inscription de cette question à l'ODJ de l'AG prochaine (D.art.10).
Il faudra qu'il joigne un descriptif des travaux (croquis, plan - avis d'un homme de l'art s'il faut percer un mur porteur) afin que les copropriétaires puissent décider en pleine connaissance de cause avec tous les éléments possibles.
Toutes les interventions sur les parties communes doivent être autorisées.
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JCB
Contributeur senior
72 réponses |
Posté - 07 avr. 2006 : 15:44:03
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| Dans différents messages il est précisé qu'il doit être joint à l'ordre du jour de l'AG un descriptif détaillé des travaux. Que signifie un descriptif détaillé des travaux ? Un simple plan d'aménagement ( bureaux en appartement) et un simple croquis de l'ouverture envisagée suffisent ils ? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 avr. 2006 : 16:59:56
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Le problème est le suivant : si vous inscrivez à l'ODJ de l'AG " Autorisation de faire des travaux privatifs sur parties communes" ... l'AG va vous envoyer 'ballader' si personne ne sait de quoi il s'agit en l'absence de toute précision permettant de statuer "en pleine connaissance de cause".
Notez au passage que c'est la même chose lorsqu'il s'agit de donner 'quitus' au syndic, les copropriétaires ignorant quasi tout des actes engagés en leur nom par le syndic. Mais passons, ce n'est pas le sujet précis ...
Il est donc nécessaire, c'est de simple bon sens, que le demandeur joigne à la convocation tous les documents nécessaires favorisant l'approbation. Ce sera fonction de l'importance des travaux, bien entendu. Un croquis, un plan, un descriptif aussi précis que possible, voire des garanties pour le syndicat, ...etc ... bref tout élément permettant d'emporter la décision.
Mais il ne faut pas pour autant être déraisonnable et exiger "l'imprimatur" d'un homme de l'art pour allonger une canalisation et percer un trou de 10 cm de diametre !!! Il y aurait là un abus, une restriction sans aucun doute abusive.
Dans ce genre de demande, il faut faire la part des choses entre ouvrir un mur porteur avec mise en place d'un IPN sur 3 m et le raccordement d'une canalisation privative sur celle commune avec percement du trou de 10 cm .....
Pour le CS (comme pour le syndic bien entendu), la démarche doit donc être de veiller à ce que l'information soit la plus complete et précise possible, surtout pour éviter ensuite toute déconvenue lors de la réalisation (réalisation différente du projet), sans pour autant être restrictif (abusif) au point d'empecher toute réalisation.
Vous me suivez ?
Il serait bon que le CS donne son avis à l'AG (prévu L.art.21) sur ce projet. Plutot que de donner un avis défavorable par principe, qui peut être qualifié d'abusif, peut être est-il parfois préférable de demander telle précision sur un point qui pose question.
En conclusion, s'il faut avoir le soucis de préserver les intérets collectifs du syndicat, il ne faut pas pour autant nier les intérets particuliers des copropriétaires en dressant à priori des barrages insurmontables.
Le demandeur doit donc présenter, en gardant raison, tous les éléments nécessaires, indispensables à la prise de décision ...pour l'emporter !
Plus l'information sera précise sur un projet cohérent (même sortant des 'sentiers battus') moins l'autorisation peut être refusée. |
Edité par - gédehem le 07 avr. 2006 17:03:40 |
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