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 Sujet  |
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caroline48
Contributeur actif
34 réponses |
 Posté - 13 mai 2005 : 18:03:16
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Bonjour,
Une copropriétaire a transformer sa cave et son garage en surface habitable. La description de ses lots a été faite et signée sur le compte-rendu de l'A.G. Cette copropriétaire devait depuis deux ans, rédiger un nouveau règlement de copropriété pour ses lots. A ce jour, rien n'a été fait. Depuis la dernière AG? un syndic professionnel a été nommé, car le syndic bénévole n'avait pas assez de poids pour appliquer ces mesures à la copropriétaire. Les autres copro ne disent rien pour ne pas se mettre à dos cette propriétaire. Donc deux questions : 1 - le nouveau syndic peut-il appliquer ce qui a été voté précédemment en AG. 2 - LEs millièmes doivent être rectifiées. Comment les déterminer ?
Merci de vos réponses
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 14 mai 2005 : 14:18:00
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Une cave ou un garage sont des annexes au lot principal, lorsqu'il font partie de ce lot.
Il en est généralement de même lorsqu'il sont par eux-même lot privatif.
Lorsqu'ils forment un tout avec le lot principal (ex: lot n° 25 : 1 apparte de 5 pièces, ainsi qu'une cave numéroté 5 sur le plan X et un garage numéroté 69 sur le plan de masse), ils sont inclus dans ce lot principal et à ce titre sont pourvus de tantièmes.
S'ils sont eux-même des lots privatifs, ils sont obligatoirement affectés de tantièmes.
Ainsi, dans l'un ou l'autre cas, il n'y a pas lieu d'affecter des tantièmes à des locaux qui en sont déja pourvus ....
NB : Un changement dans l'affectation d'une annexe au lot principal, ici je suppose un appartement à usage 'd'habitation', il n'y a pas changement d'usage qui serait contraire à la destination de l'immeuble, l'usage d'une partie privative ne pouvant être limité à quelque majorité que ce soit.
Chacun 'use' librement de ses parties privatives, dans le respect de la destination de l'immeuble, 'habitation exclusivement' ou "Habitation et commerces", par exemple.
Seules des règles sanitaires ou d'urbanismes peuvent limiter ce droit, car il faudra que cette transformation fasse l'objet d'une "déclaration de travaux" au Sce urbanisme de votre mairie. |
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caroline48
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 14 mai 2005 : 15:15:37
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Bonjour,
Le lot appartement est doté d'un numéro, le garage un autre lot, la cave également et les 10000èmes de l'immeuble ne comprennent ni les caves ni le garage, donc il faut bien augmenter les millièmes de la copro .MERCI |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 14 mai 2005 : 17:03:34
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Pardon, mais si les caves et les garages sont chacun des lots privatifs, ils sont chacun dotés d'une part de parties communes, de tantièmes, tout comme le lot 'appartement'.
En copropriété, un LOT de copropriété comprend obligatoirement et de façon indissociable "une partie privative ET une quote-part de parties communes".
C'est la règle, que la partie privative soit "Appartement", "Cave", "cellier", "garage", "Chambre de service", etc, etc ....
Lorsqu'il y a LOT en copropriété, il y a Partie privative ET part de commun liés.
Si chez vous la cave est "lot privatif", des tantièmes sont obligatoirement attachés à ce lot "Cave" ...Idem pour les garages.
Maintenant, pour vos 10.000/°°°, il faut voir ce qu'il en est, car ils sont le cumul de tous les tantièmes de tous les lots privatifs qui composent votre syndicat.
Si ces 10.000/°°° ne sont que le cumul des seuls lots "appartements", il faut y ajouter le cumul des lots "cave" et le cumul des lots "garage" pour avoir le total des tantièmes de votre syndicat.
C'est le boulot du syndic, que doit vérifier le CS.
La répartition des charges, sauf clauses particulières dans votre RDC, se fait sur ce cumul total, qui peut donc être 12.598/°°° ..
Peu importe, puisqu'au final, la répartition n'est qu'une simple règle de 3.
Mais êtes vous certaine que ces 10.000/°°° ne sont pas déjà le cumul de tous les lots de votre syndicat, Apparte+Caves+Garages + etc ...?
Vérifiez bien dans votre EDD et votre RDC !
Il se peut aussi que ces "cave" et "garage" ne soit pas des LOT de copropriété n'étant pas affectés de tantièmes : dans ce cas, ils ne peuvent être chacun un Lot de copriété.
Ils sont 'partie commune' indistinctement de ce qui est le 'commun'.
Pas de tantièmes = pas de lot privatif possible.
Soyez rassurée : si les "Cave" et "Garage" sont bien des lots privatifs, listés dans l'EDD (état descriptif de division), ils ont obligatoirement des tantièmes affectés. Rien à ajouter alors.
Pour répondre à votre question initiale, c'est au syndic de mettre en œuvre la modification de l'EDD pour ce qui concerne l'affectation des 2 lots en question.
En concertation avec la proprio, il doit faire établir l'acte authentique et faire déposer le tout au fichier immobilier.
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Edité par - gédehem le 14 mai 2005 17:12:31 |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 14 mai 2005 : 21:14:53
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Moi je comprends Caroline48, car dans beaucoup de RC il n'y a pas de millièmes de répartitions pour les caves ou jardins ainsi que les terrasses. J'ai un exemple de 80 m2 de terrasse . J'ai un autre exemple de 950 m2 de jardin privatif, centre ville. Tout ceci entretenu en cas de problèmes par les copropriétaires. D'où les bagarres que cela engendrent actuellement car ces nouveaux changements dont l'article 49 en ont déçus plus d'un. Il manque le principal que la plupart de nous attendait : la remise à plat de la répartition des millièmes (ou tantièmes).
Un garage n'a pas la même destination donc pas la même répartition de tantièmes ou millièmes à ce que je saches.
LN |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 15 mai 2005 : 13:03:02
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Insacorh, attention à ne pas faire de confusion : ce n'est pas parce que le jardin de 950 m² ou la terrasse de 80 m² ne sont pas affectées de tantièmes qu'il y a une erreur !
Une terrasse ou un jardin peuvent être à usage exclusif privatif. Mais dans ce cas, elles sont et restent des parties communes. Il n'y a que l'usage qui est privatif, non la propriété.
Etant des parties communes, elles ne sont pas, car c'est une impossibilité, affectées de tantièmes.
La chose est toute différente lorsqu'un jardin ou une terrasse sont, par eux mêmes, des lots privatifs, ou qu'ils sont une partie d'un un lot privatif (lot privatif comprenant 5 pièces, un cellier, une cave, un garage, le tout constituant le lot n° XX ET les 578/°°° de l'ensemble immobilier.). Dans ce cas, lorsqu'il y a un LOT DE COPROPRIETE, il y a obligatoirement des tantièmes qui lui sont affectés.
Pas de tantièmes = pas de lot = pas de copropriétaire = partie commune indivise entre tout les propriétaires de lots.
Ce n'est donc pas parce que vous 'usez' d'une cave, d'un jardin ou d'une terrasse qu'ils sont obligatoirement privatifs. Il se peut que ce ne soit que l'usage qui en soit privatif.
Vérifiez donc bien ces points (EDD).
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Edité par - gédehem le 15 mai 2005 17:57:15 |
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basix
Contributeur actif
36 réponses |
Posté - 06 avr. 2006 : 16:09:58
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autre aspect:
la transformation du garage a un effet sur les millièmes
Pourquoi:
En principe si un appartement du 4e a la meme superficie qu'un appartement du 1er, il aura plus de millièmes car le 4e est mieux eclairé que le 1er
Aussi un garage transformé en habitation doit avoir sa quote part de charges en fction des milliemes d'habitation, apres expertise d'un geometre et validation en ag |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 06 avr. 2006 : 16:32:56
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Hum... hum ...
Un garage annexe à un lot 'habitation' étant de ce fait lui même 'habitation', sa modification en 'habitation' n'est pas susceptible d'une affectation de tantièmes en sus ..!!!
Même chose pour un cellier annexe à un commerce, qui peut alors servir de dépot 'commerce'.
Idem pour ce même cellier annexe à un lot 'habitation', qui est 'habitation'.
Encore la même chose dans un immeuble dont la destination est dite mixte par le RDC, "habitation et activités libérales", la modification de l'usage d'un lot 'habitation' en lot 'cabinet dentaire' n'est pas susceptible de modifier les tantièmes ... l'usage des lots étant par définition d'origine 'mixte'...
Ne pas confondre "la destination de l'immeuble", et donc des lots qui le compose, avec l'usage qui est fait de ces lots privatifs conforme à la destination définie..
Relire L.art.5 : les tantièmes sont calculés pour les lots privatifs... " ....sans égard à leur utilisation." |
Edité par - gédehem le 06 avr. 2006 16:40:38 |
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basix
Contributeur actif
36 réponses |
Posté - 06 avr. 2006 : 17:18:54
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Le garage ne consomme pas d'eau, l'appartement en consomme
Admettons que l'individualisation des conso d'eau (froide) n'est pas faite, tu payes en fonction des tantiemes de charge générale pour l'eau
Mais le garage est pas censé consommer de l'eau comme un appart, tu dois modifier ta répartition des charges
Pareille pour les ordures, ton garage étant auparavant une annexe d'un lot d'habitation tu payes ta cote part pour ton lot appart, si tu transformes le garage en habitation, selui ci se verra aussi attribuer sa cote part d'impot "dechets" alors qu'une annexe d'un appart ne l'aurait pas payé |
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basix
Contributeur actif
36 réponses |
Posté - 06 avr. 2006 : 17:52:33
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Un jardin dont on a l'usage privatif exclusif n'est pas une partie commune. Le copropriétaire ne possède pas le sol, la dessus on est d'accord.
La partie commune se définit par opposition a tout ce qui est privatif, a mon sens
Meme si une terrasse, partie commune peut beneficier a un copropriétaire qui en a le droit de jouissance privative, on peut lui retirer par exemple ce droit, ce n'est pas un lot privatif
Pour ce qui est des jardins, la regle générale, quand il y a un droit de jouissance exclusif, c'est la materialisation par un lot. Ainsi tu achetes le Rez de chaussée avec le jardin en jouissance privative, meme si tu n'es pas propriétaire du sol, on peut pas te retirer cette jouissance
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 06 avr. 2006 : 18:07:00
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basix: encore une fois vous reprenez un forum de mai 2005 et pour ajouter quoi ???????
une autre remarque : ici sur les forums le vouvoiement est de rigueur |
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caroline48
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 07 avr. 2006 : 13:35:26
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| Bonjour, je vous remercie tous de vos observations, mais pour moi, il ne s'agit pas d'avoir transformé tout le garage en partie privative mais qu'une partie. Il faut donc que le géomètre passe et donne au syndic les nouvelles superficies privatives, on ne peut y mettre tous les millièmes qui sont décrits dans le règlement de copropriété. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 avr. 2006 : 14:10:04
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Caroline, que ce garage soit par lui-même un 'lot privatif' ou qu'il soit inclu dans un lot privatif, les tantièmes tiennent compte de de "la consistance, al sperficie, etc ....sans égard à leur utilisation." (à leur usage.)
Ainsi un lot 'garage' annexe à un lot habitation est par lui même 'habitation'. Qu'il soit modifié en tout ou partie ne change pas les tantièmes qui luisont affectés.
Pour ce qui concerne la supreficie privative, elle ne change pas du tout !!! Ou alors dites nous où et en quoi elle change.
Il me semble ici que vous faites une confusion entre "surface privative", prise en compte dès l'origine pour le calcul des tantièmes sans tenir compte de l'usage qui en est fait, avec les "surfaces privatives et habitables", telle qu'elles sont prévues par L.art.46 et D.art.4.1, 4.2 et 4.3. lors d'une mutation.
Ces surfaces ne sont pas nécessaires ni pour le RDC ni pour l'EDD.
A noter que ces dispositions s'imposent que le bien vendu soit un appartement ou un garage annexe à un lot appartement.
Aucun texte n'impose que ces surfaces soient calculées par un géometre ou quelques tierces personnes.
Un plan, un schéma dressé par le copropriétaire avec le double calcul des surfaces, comme il est indiqué, suffit.
Il s'agit là d'un acte déclaratif par lequel le vendeur s'engage à vendre les surfaces telles qu'elles sont indiquées.
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