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 Sujet  |
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dougue
Contributeur actif
31 réponses |
 Posté - 01 avr. 2006 : 02:53:19
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bonjour,
je suis sur le point d'acheter une villa avec 1250 m2 de terrain en zone ud, dans un lotissement datant de 35 ans.
le cahier des charges , qui tient lieu de reglement de lotissement par defaut, stipule :
1- cos de 20%
2- pas de parcellisation
à l'urbanisme on me dit que le terrain , du fait de sa situation en zone ud, est parcellable a partir de 600m2! et que le cos en ud est de 0.25 soit 25%!!!
le lotissement possede un syndic, mais pas de reglement, le cahier des charges en tenant lieu!!
mes questions : 1- qui croire?
2- pas de reglement = pas de prescription décénale du reglement?
3- comment contester un cahier de charges (prescription trentenaire, droit des particuliers a user de leurs biens, ) sachant que seuls 5 terrains sur 70 (!) seraient concernés par une eventuelle parcellabilisation?
merci d'avance!!!!!!!
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vinzz
Pilier de forums
767 réponses |
Posté - 01 avr. 2006 : 10:09:24
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Je ne connaissais pas la "parcellabilisation" d'un terrain mais je suppose que vous parlez de la surperificie minimale constructible.
En fait, les info que vous avez ne sont pas nécessairement fausses ou contradictoires.
Il faut bien distinguer 2 choses:
1. Les regles d'urbanisme contenues dans le réglement du lotissement (ou le cahier des charges puisque parfois il n'existe qu'un seul document qui comporte à la fois les regles contractuelles et d'urbanisme) qui peuvent être plus sévères que les regles d'urbanisme du POS applicables à la zone Ud, en l'occurence. En principe ces regles cessent de s'appliquer 10 ans apres la création du lotissement au profit du POS, sauf si une majorité qualifiée des co-lotis demandent le maintien de ces regles, maintien décidé alors par arrêté du préfet (ou du maire je ne sais plus, mais je crois de mémoire que c'est le préfet).
2. Les regles d''urbanisme du POS applicables à la zone Ud et qui peuvent parfaitement fixer un COS de 0,25 et une surface de 600 m² minimale.
Il est donc impératif que vous interrogiez la mairie et/ou la DDE sur le point de savoir si les regles d'urbanisme (et non contractuelles comme celles concernant les clotures ou le type d'habitat) du réglement du lotissement ont, ou non, été maintenues en vigueur. Si tel n'est pas le cas, elles sont caduques, et votre projet devra respecter uniquement les regles du POS et, bien sur, les regles contractuelles applicables entre co-lotis.
Cordialement,
Vincent. |
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fafaimmo
Contributeur senior
91 réponses |
Posté - 01 avr. 2006 : 11:54:51
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Il faut en outre voir un autre problème : le cahier des charges peut avoir une valeur contractuelle, et donc s'imposer quand même.
Il faudrait avoir la date exacte de création, et le texte exact des prescriptions de ce chaier des charges. |
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vinzz
Pilier de forums
767 réponses |
Posté - 01 avr. 2006 : 14:33:23
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Euh, Fafaimmo, si je peux me permettre, le cahier des charges a toujours une valeur contractuelle et s'impose toujours entre co-lotis, sinon ce n'est pas un lotissement.
En l'occurrence, la question n'est pas de savoir ce que prévoit le cahier des charges, mais de savoir si les regles d'urbanisme du cahier des charges ou du réglement de lotissement relatives au COS et à la surface constructible sont restées en vigueur 10 ans après la date à laquelle le lotissement a été autorisé.
Cordialement,
Vincent |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 02 avr. 2006 : 18:41:08
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Quand, il y a 35 ans, l'autorisation de lotir, qui était délivrée par le préfet, était complétée par des documents approuvés en tant qu'annexes :plans, programmes, cahier des charges, il résultait de l'ensemble un "COS" global que le lotisseur "ventilait" sur les lots qu'il créait.
ex : un terrain d'assiette de lotissement de 100ha et un COS de 10% pour l'ensemble pouvait conduire à créer 50ha de lots sur lesquels le COS réel était "en moyenne" de 20%, avec des fluctuations autorisées selon la taille des parcelles (30% sur les petites et 15% sur les grandes, ou autres modulations).
Les 50ha de reste étant destinés à la voirie et à des espaces verts inconstructibles et les détails étant précisés dans le cahier des charges.
Dans cet exemple, si 50 lots constructibles étaient approuvés, il était interdit de diviser à nouveau pendant 10 ans à dater de l'achèvement du lotissement.
Avec la loi de simplification administrative de 1986, les cahiers des charges sont devenus caducs au bout de 10 ans, sauf si les colotis, sous la forme d'une consultation au terme de laquelle les 2/3 des colotis possédant les 3/4 des surfaces des lots, OU BIEN les 3/4 des colotis possédant les 2/3 des surfaces, s'exprimaient en faveur du maintien des règles contenues dans ce cahier des charges.
Dès lors si le cahier des charges stipulait les COS applicables sur les lots et interdisait les divisions ultérieures , celà reste valable sur l'assiette foncière du lotissement.
Vous dites:
"le lotissement possede un syndic, mais pas de reglement, le cahier des charges en tenant lieu!!"
Ne serait-il pas préférable de dire: "une ASL gère les voies et parties communes du lotissement et veille à faire respecter les dispositions du cahier des charges"?
Avant 1976, le cahier des charges d'un lotissement contenaient des dispositions règlementaires (dont le contentieux releve des tribunaux administratifs) et contractuelles (dont le contentieux relève des tribunaux civils).
Depuis, le cahier des charges est un document contractuel.
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dougue
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 03 avr. 2006 : 12:26:06
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merci a tous et désolé pour "parcellabilisation " mais je ne voyais pas de termes synonimes....
"Avant 1976, le cahier des charges d'un lotissement contenaient des dispositions règlementaires (dont le contentieux releve des tribunaux administratifs) et contractuelles (dont le contentieux relève des tribunaux civils).
Depuis, le cahier des charges est un document contractuel."
realisé en 1970, ce cahier des charges a effectivement été repris par l'asl..... comment le contester? est-ce seulement possible?
je suppose( info en cours) que la prolongation a été effectuee au terme des 10 ans. |
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dougue
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 05 avr. 2006 : 01:55:11
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hypothèse 1 : -le cahier des charges na pas été prolongé au terme des 10 ans
a/il serait donc caduc et la terrain peut etre divisé?
b/ il est alors normal que la mairie n ai pas d infos sur la prolongation de celui-ci par le prefet?
h2 : - la prolongation n'a pas été transmise à l'approbation prefectorale:
a/ cause differente memes effets?
merci d avance....... |
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vinzz
Pilier de forums
767 réponses |
Posté - 05 avr. 2006 : 09:54:08
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Si les regles d'urba ont été maintenues en vigueur par un vote à la majorité qualifiée des co-lotis mais que la délibération n'a pas été approuvée par le préfet, alors les dispositions d'urba sont inapplicables.
Le maire ne saurait donc faire application de ce ces regles lors de l'instruction de votre demande de PC, mais seulement celles du POS.
Votre question est cependant assez complexe, car l'on pourrait se demander dans quelles mesures les regles en question, si elles n'ont plus un caractère reglementaire et ne constituent plus des regles d'urbanisme, n'auraient pas été "contractualisée" et seraient devenues opposables, non pas au permis de construire, mais entre co-lotis.
En réalité, l'on ne peut ici que vous donner les grands principes, mais sans le réglement ou le cahier des charges, il est impossible, précisémment, de vous dire si vous pouvez ou non diviser votre terrain pour construire, ou quel COS serait applicable.
Désolé, mais le forum a des limites.
Cordialement,
Vincent |
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dougue
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 05 avr. 2006 : 15:54:19
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merci vinzz....
apres contact avec la presidente de l'asl: le cahier des charges provisoire qui a servi au permis de lotir est devenu par defaut le cahier des charges définitif sur lequel s'appuie le syndic du lotissement!! le reglement n'a jamais été révisé ou prolongé depuis sa conception en 1967...
apres contact avec dde , mairie : le pos s'appliquerait!!
apres contact avec mon notaire : il est d'accord avec vous en ce sens que les regles d'urbanismes d'un lotissement non prolongées aprés 10 ans se subordonnent aux regles locales du p.o.s., hormis dans le sens ou celles-ci seraient contractualisées!!! il existe une nombreuse jurisprudence sur le sujet (dont la derniere en date de la cour de cassation pas tres positive), mais sans qu'elle définisse les limites de la "contractualisation" , ou encore laisse présager de l'issue certaine d'une eventuelle démarche!!
avec le constructeur , nous avons essayé de contacter le rédacteur du cahier des charges, notaire , mais celui-ci est en vacances...
l'adil reste sans réponse.....
pour info, les regles de construction stipulées le sont dans l'article :"servitudes de construction"
  DDE, MAIRIE, NOTAIRE, ADIL, CONSTRUCTEURS SANS REPONSE
vers qui puis-je me tourner?
toute idée de recherche serait également la bienvenue, car j'avoue qu'à part demander l'avis du cridon .......
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vinzz
Pilier de forums
767 réponses |
Posté - 05 avr. 2006 : 18:04:42
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Ceci est embetant pour vous, sauf à faire appel à un avocat (il y en a des bons ), il me semble que vous devriez sonder les colotis, leur demander comment ils interpretent ces clauses relatives au POS et à la parcellisation  (sont-elles des rgs d'urbanisme caduques ou des regles contractuelles, à leur sens) et si l'ASL ne serait pas OK pour les changer, afin des les aligner sur le POS, pour que le doute soit levé.
Alors, vous prévoyer, dans votre acte, une clause suspensive liée au carcatère définitif de la délibération, par laquelle l'ASL modifierait le cahier des charges.
Cordialement,
Vincent. |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 05 avr. 2006 : 21:48:45
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Restons calmes!
Les règles du lotissement étant caduques, c'est le POS qui s'applique.
Une ASL de propriétaires continue de gérer les espaces communs (voir l'OBJET de l'ASL défini dans ses STATUTS).
Lorsqu'on parle de dispositions contractuelles, on entend par là qu'elles fixent les rapports entre colotis et que le contentieux est réglé devant les tribunaux civils qui départagent les parties, si besoin.
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dougue
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 05 avr. 2006 : 21:53:35
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Citation :
Initialement entré par vinzz
Ceci est embetant pour vous, sauf à faire appel à un avocat (il y en a des bons ), il me semble que vous devriez sonder les colotis, leur demander comment ils interpretent ces clauses relatives au POS et à la parcellisation (sont-elles des rgs d'urbanisme caduques ou des regles contractuelles, à leur sens) et si l'ASL ne serait pas OK pour les changer, afin des les aligner sur le POS, pour que le doute soit levé.
Alors, vous prévoyer, dans votre acte, une clause suspensive liée au carcatère définitif de la délibération, par laquelle l'ASL modifierait le cahier des charges.
Cordialement,
Vincent.
interessante idée..... en jouant sur leurs futures difficultés puisque le lievre a été levé, et que les services de la mairie et la dde informeront immanquablement des difficultés liées à ces terrains, peut ètre que je pourrais parvenir à les obliger à opter pour l'une ou l'autre solution..... suite à un refus antérieur de laisser diviser cette parcelle, je reste néanmoins circonspect.....
par ailleurs, je contacte dés demain un avocat pour voir ce que l'on peut esperer de ce coté-la!!
merci encore, il est des domaines où la culture n'est pas que confiture
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dougue
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 05 avr. 2006 : 22:03:27
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Citation :
Initialement entré par Mout
Restons calmes!
Les règles du lotissement étant caduques, c'est le POS qui s'applique.
Une ASL de propriétaires continue de gérer les espaces communs (voir l'OBJET de l'ASL défini dans ses STATUTS).
Lorsqu'on parle de dispositions contractuelles, on entend par là qu'elles fixent les rapports entre colotis et que le contentieux est réglé devant les tribunaux civils qui départagent les parties, si besoin.
c'est ce que m'a dit la presidente du syndic, mais les regles liées à l'urbanisme ont semble-t'il été liées aux regles contractuelles puisque le lotissement a refusé la division du terrain en 1997!! alors que la dde et la mairie ont validé le certificat d'urbanisme...... alors? l'idée de vinz n'est peut ètre pas si mal
il est quand meme abherrant qu' une association ai plus de poids restrictif que la dde et la mairie réunis!!!!!!!
merci dans tous les cas pour vos suggestions |
Edité par - dougue le 05 avr. 2006 22:19:46 |
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vinzz
Pilier de forums
767 réponses |
Posté - 06 avr. 2006 : 09:17:56
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Mout, une chose que vous ne semblez pas comprendre:
Dans bien des cas, du moins pour les lotissements de plus de 10 ans, les regles d'urbanisme sont certes caduques, mais se trouvent "contractualisées", c'est à dire qu'elles sont de facto intégrées dans le cahier des charges du lotissement.
Ce qui est juridiquement difficile de savoir c'est quelles regles d'urbanisme peuvent etre, à l'égard des tiers, être regardées comme contractualisables.
Si dans le cas de DOugue, le COS prévu dans le réglement ne s'applique plus et qu'il faut donc appliquer celui issu du COS, nous réglons ici que la question du point de vue réglmementaire, cad de l'urbanisme. En revanche, si le juge civil considère que la regles du COS est également contractuelle, alors il fera droit à une demande de dommages-intérêts et/ou démolition de l'un des co-lotis pour la partie surdensitaire.
En ce qui me concerne Dougue, je pense que les deux regles en cause ne sont pas contractuelles, comme peuvent, au contraire l'être des regles d'implantation ou de hauteur. Cependant, comme je vous le disais une recherche plus poussée, et notamment de la jurisprudence s'impose.
Tenez au courant,
Cordialement.
Vincent. |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 06 avr. 2006 : 10:37:46
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Vincent: n'étant pas spécialiste es lotissements et divisions foncières, il est possible que des subtilités m'échappent...
Je me réfère depuis 1993 à un ouvrage réactualisé en 1999 et épuisé depuis:
- "LOTISSEMENTS ET DIVISIONS FONCIERES" Jean Courrech et Pierre Galan; éditions Masson
J Courrech est Dr d'Etat en Droit, avocat à la cour de Toulouse, P Galan est Dr d'Etat en Droit, Maître de conférence àc l'Université de Toulouse.
Cet ouvrage "s'adresse aux praticiens...mais également à un public universitaire intéressé non seulement par les aspects théoriques du droit des lotissements mais également par les aspects encore incertains et les problématiques en la matière" (4ème page de couverture)
Je cite un extrait:
chapitre EVOLUTION ADMINISTRATIVE DU LOTISSEMENT
B. La disparition des règles propres au lotissement :
1. L'intégration du règlement au POS
2. la péremption des règles d'urbanisme du lotissement
* les documents et clauses concernées
Aux termes de l'art.L315-2-1, la caducité affecte "les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés du lotissement". Il s'agit au premier chef des cahiers des charges approuvés antérieurement à 1978 et des règlements.
Toutefois on peut se demander si la caducité affecte les dispositions de nature contractuelle figurant dans un document approuvé. Les débats parlementaires et la circulaire de 1986 sont relativement ambigus sur ce point.
Leur exclusion du champ d'aplication de l'art.L315-2-1 qui semble juridicdiquement la plus rationnelle pourrait toutefois se révéler délicate à mettre en oeuvre.
Sont également frappés de péremption les règles relatives à l'implantation des constructions, à leur aspect, les règles de densité...figurant dans l'arrêté de lotissement ou le plan masse.
La suppression du plan de composition du lotissement a pour conséquence de faire des lots de lotissement des terrains ordinaires qui pourront être morcellés selon les seules règles du droit commun et non plus suivant les prescriptions de l'art R315-48 du code de l'Urbanisme (voir circ. du 2 nov.1987.
Seules demeureront applicables les stipulations de droit privé contenues dans les cahiers des charges non approuvés et les dispositions relatives à l'association syndicale.
Fin de citation
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vinzz
Pilier de forums
767 réponses |
Posté - 06 avr. 2006 : 16:36:49
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Tout à fait d'accord avec ce passage:
"Sont également frappés de péremption les règles relatives à l'implantation des constructions, à leur aspect, les règles de densité...figurant dans l'arrêté de lotissement ou le plan masse".
Voici Dougue un premier élément concret de réponse, selon les auteurs cités par Mout, les régles de densité, qui sont donc réglementaires, ne seraient pas contractualisées, c'est à dire qu'une fois devenues caduques, elles ne demeurent pas opposables entre co-lotis.
Un bon point pour vous à faire valider.
Bon courage,
Vincent |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 10 avr. 2006 : 06:33:19
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| Dougue : tenez nous au courant, votre cas est intéressant! |
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yo.bro
Nouveau Membre
1 réponse |
Posté - 12 avr. 2006 : 07:25:35
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bonjour,
je suis dans un cas similaire, sauf que je souhaite détacher une partie de mon lot. le lotissement à 35 ans mais les co-lotis ont voté en 1986 pour la prolongation du règlement et donc la non parcellisation des lots. la prolongation a t elle une durée limitée et si oui de combien d'année? ou bien est-elle acquise définitivement?
toute aide me serait très précieuse, merci d'avance pour vos réponse! |
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dougue
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 17 avr. 2006 : 17:02:17
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des news du front...... le combat continue sans moi!! la mise a jour sera faite sur le secteur, mise à jour nécéssaire mais trés difficile à obtenir en raison des 80 co-lotis auxquels une bonne scéance individuelle de pédagogie est nécéssaire!!
la présidente de l'asl va se faire un plaisir de les "affranchir" seule, car en plus d'avoir trouvé un bien plus interessant et plus facile ,l'ambiance est au réglement de compte à ok corral, et ce sera sans moi!!!
pour yo-bro : il est à craindre que le reglement prolongé sois contractuel et donc ..... l'espoir de pouvoir diviser ce lot
d'autre que moi seront plus pointus mais, je le crains , guére plus positifs!!!
merci à tous dans tous les cas.... |
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