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bidoux
Contributeur vétéran
107 réponses |
 Posté - 01 avr. 2006 : 21:09:14
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bonjour,
Je me pose une petite question.
Lors de notre dernière AG, nous avons accepté des travaux selon un devis joint à la convoc.
La part de chaque copropriétaire a donc été calculée et l'argent va être appelé.
Après demande de devis à d'autres entrepreneurs, nous avons trouvé aussi bien et bcp moins cher.
Les travaux coûterons donc moins que prévu.
Le syndic va t-il appeler toujours la somme initiale ou doit-il calculer un nouvel appel ?
Si il appelle toujours la même somme, que devient l'argent "en trop" ?
Merci de vos lumières
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 01 avr. 2006 : 22:06:45
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huolala bidoux !!! ca va pas tout ca !!!
Vous avez eut une AG qui a déliberer sur des travaux et a voté un devis d'une entreprise precise et d'un montant précis lors d'une décidion.
Le syndic se doit d'appliquer cette décision, donc de faire le appels de fonds en fonction de la somme voté et de faire executer les travaux selon le devis voté.
Le syndic n'a aucun droit de changer d'entreprise même sous prétexte d'avoir trouvé moins cher ou mieux, ou pour toutes autres raison. |
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bidoux
Contributeur vétéran
107 réponses |
Posté - 01 avr. 2006 : 22:15:40
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Hein ????
Dans notre résolution il est écrit :
L'AG décide de procéder à la mise aux normes et au changement de certains jeux d'enfants pour un montant de X euros suivant devis joints.
Si ces travaux sont adoptés, il sera procédé par le syndic en étroite collaboration avec le CS à une mise en concurrence. 3 devis au mini seront demandés pour le choix de l'entreprise dans la limite des sommes votées. |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 02 avr. 2006 : 00:39:28
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quel est l'utilité tu devis joint ?
Quel etait l'intitulé du point voté ? |
Edité par - yaume le 02 avr. 2006 00:40:22 |
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casimiret
Pilier de forums
241 réponses |
Posté - 02 avr. 2006 : 01:02:13
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bridoux, la réponse est simple:
puisque la consultation de 3 entreprises a été décidée et un plafond de dépense pour l'opération déjà fixé par l'AG, le syndic doit appeler les quotes-parts de chacun dans la dépense et lorsqu'à la reddition des comptes en fin de l'opération, il s'avère qu'il y a
un solde créditeur, celui-ci doit être remboursé au prorata de la
participation de chaque copropriétaire
(sauf dispositions différentes votées par l'AG bien entendu)
personnellement je pratique toujours ainsi car cette façon de faire procède de la prudence necessaire face aux aléas toujours possibles en cours ou en fin de travaux
casi
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 02 avr. 2006 : 01:25:51
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bidoux: si vous pouviez retranscrire ici le texte intégral de la résolution...car il semble qu'il ne soit pas mentionné la ou les dates des appels, la date d'exécution des travaux, ni qu'il soit donné mandat au CS pour choisir l'entreprise.......
donc , en l'absence de date pour l'appel de fonds (ou les appels), la créance n'est pas liquide et exigible! |
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bidoux
Contributeur vétéran
107 réponses |
Posté - 02 avr. 2006 : 18:54:48
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Nefer, oui les dates des appels de fond sont indiquées sur la résolution.
Le mandat au CS est donné par la phrase "Si ces travaux sont adoptés, il sera procédé par le syndic en étroite collaboration avec le CS à une mise en concurrence"
Effectivement le but est de fixer un plafond max par un devis.
Ensuite si le CS et le syndic trouvent mieux, tant mieux.
Je pense que casimiret à raison. J'avais compris que l'argent serait entièrement appelé même si économies, mais ne savais pas ce qui allait advenir du rabe.
Merci de vos réponses
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casimiret
Pilier de forums
241 réponses |
Posté - 02 avr. 2006 : 19:07:37
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La décision de l'AG a peut être été incomplête mais je ne crois pas qu'elle a été si mauvaise car elle ouvre la possibilité de consulter au moins deux autres entreprises et aussi une concertation entre le
syndic et le C.S. bien évidemment pour choisir le meilleur rapport qualité/prix. Cela me parait sage si la dimension de la copro ne permet pas de convoquer aisément une nouvelle séance de l'AG
Si la décision issue de la concertation syndic-C.S. est en faveur de la proposition d'une entreprise moins disante, rien n'empèche le syndic d'appeler des quote-parts travaux plus réduites que celles
prévues initialement. Sous sa responsabilité bien sûr. Sauf si l'AG
a fixé des règles strictes pour les appels de fonds, C'est ce que
craint Nefer, mais je ne crois pas que c'est le cas ici.
Mais comme je l'ai indiqué dans mon dernier post, personnellement moi qui suis syndic je ne le ferais pas car il peut y avoir bien des surprises, des imprévus, qui peuvent générer des frais impossibles
à évaluer au départ. Surtout en matière d'aires de jeux collectives
d'enfants qui sont aujourd'hui très encadrées en matière de normes de sécurité aussi bien au plan national qu'au niveau européen. Si Bidoux peut nous trouver des entreprises sérieuses et responsables dans ce
domaine, personnellement je serais très interessée car nous avons
un vieux bac à sable dont nous ne savons plus que faire.
casi+
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bidoux
Contributeur vétéran
107 réponses |
Posté - 02 avr. 2006 : 21:03:41
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La décision de l'AG était je pense complète. Je n'ai seulement recopié que la partie intéressante à notre discussion.
Effectivement nous sommes une très grosse copro.
Pour tous les travaux votés j'ai l'impression que cela fonctionne ainsi : vote d'un budget max par un devis et ensuite étude plus approfondie de dossier si résolution acceptée.
Cela a aussi l'avantage de ne pas faire faire "36 devis" pour une résolution qui va être peut être refusée.
Pour répondre à la question remise aux normes aire de jeux.
En fait nous avons fait faire un audit car un enfant a eu un accident heureusement sans gravité.
C'est à la suite de cet audit qui préconisait de retirer certains jeux (cage à poule, tape cul) et surtout de mettre des sols spéciaux sous les jeux (toboggan, balançoire) que nous avons fait passer cette résolution à l'AG.
Je ne connais pas les références exacts des entreprises interrogées mais je peux vous les trouver si besoin. (en région parisienne)
Pour les bacs à sable à ce que j'ai compris il faut un contrat d'entretien pour passage tous les 6 mois.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 avr. 2006 : 23:21:21
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Petite ou grosse copropriété il faut poser fermement que la décision d'exécuter des travaux doit comporter :
La consistance des travaux
La désignation de la ou des entreprises choisies par l'assemblée et le montant des devis adoptés pour chaque poste
La désignation complementaire du maître d'oeuvre s'il a, dans un premier temps, été désigné pour l'étude du chantier seulement
Le montant de ses honoraires
Le montant estimé des frais annexes (voirie ou autres)
Le montant d'une éventuelle provision pour travaux imprévus s'il y a lieu et les modalités de sa mise en oeuvre (en principe consultation du CS = délégation)
Le montant des honoraires du syndic
Le montant total du crédit ouvert par l'assemblée
Les modalités de préfinancement (dates et montants des appels de provision) en fonction de l'époque prévue pour la réalisation du chantier.
Cette décision étant prise peut et doit être exécutée par le syndic. Elle ne peut être modifiée que par une décision prise par une autre assemblée. Si les modalités de préfinancement ne sont pas clairement indiquées, le syndic ne peut pas appeler de provisions. Disons plus clairement qu'un ou plusieurs copropriétaires peuvent refuser de les payer et que le syndicat ne pourra pas faire de recouvrement judiciaire à leur encontre.
Ceci étant posé, on peut bien entendu bidouiller autre chose. Il est aussi évident qu'on peut faire plus léger pour la réparation de trois mètres de clôture 
La question n'est pas de compliquer les choses mais bien de les simplifier en partant sur des bases solides et opposables à tous les intéressés, intervenants et copropriétaires, en place ou acquéreurs à venir.
Il est vrai que nombre de bidouillages se terminent bien et au mieux des intérets des copropriétaires. Il est vrai aussi que des centaines (je devrais sans doute écrire des milliers ?) de syndicats sont empétrés dans des litiges inextricables et que les greffes des tribunaux sont tout aussi encombrés.
La décision doit être prise au vu d'une étude préalable correctement effectuée et dont les résultats significatifs auront été examinés par le conseil syndical en concours avec le syndic et le maître d'oeuvre s'il y a. C'est pendant cette phase que la mise en concurrence doit être réalisée et il n'y a pas lieu ensuite d'aller porter une photocopie d'une devis avec les métrés d'un proposant à une autre entreprise qui utilisera l'étude de son confrère.
Il y a là une pratique critiquable qui pose de sérieux problèmes dans la branche.
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casimiret
Pilier de forums
241 réponses |
Posté - 04 avr. 2006 : 22:42:07
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JPM
Merci de votre rappel doctrinal dont la rigidité ne vous échappe d'ailleurs pas, mais il faudrait distinguer suivant l'importance des travaux à engager. Tout prévoir y compris les "imprévus" relève à mon avis, face aux réalités du quotidien, d'une ambition aussi irréaliste que prétencieuse.
Les décisions sont souvent difficiles à obtenir des A.G, c'est souvent un long accouchement.A vouloir trop s'entourer de formalisme on risque d'accumuler les difficultés et rendre les projets utiles inaccessibles.
Mais pour les gros chantiers, vous avez bien entendu raison, car les enjeux le justifient amplement.
Je crois aussi que lorsqu'il y a plan pluriannuel pour les travaux de l'article 14-2, on obtient une réelle simplication face à toutes les précautions que vous énumérez.
Est-ce que dans la société d'aujourd'hui on peut encore imaginer une gestion sans risques ? Quand on voit que les décisions dans les A.G. se prennent souvent sur un coup de dé,.... sous la dictature de l'émotion,... il faut bien accepter de gérer dangereusement.
casi |
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mikis
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 04 avr. 2006 : 22:54:46
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je trouve plus judicieux de faire les devis avant l'AG . certe cela donne du travail au CS qui se doit de recevoir les entreprises mais il est là pour celà aussi .
Au moment de l'AG on vote en connaissance de cause .
Voter sur un montant " à la louche" peut faire basculer le vote dans un sens ou dans l'autre.
mikis |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 avr. 2006 : 23:59:13
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Pour Casimiret :
Le plan pluriannuel est une bonne chose en soi mais n'a aucune incidence ni positive ni négative sur ce que j'ai indiqué en me bornant à rappeler tout simplement les dispositions légales, auxquelles d'ailleurs il faudrait ajouter, le cas échéant, le cordonnateur SPS et autres gâteries.
Pour un plan pluriannuel les travaux sont votés dans les mêmes conditions et le syndic ne peut pas faire d'appel de fonds opposable si la préfinancement n'a pas été précisé par un vote.
Quand à un montant pour imprévus, c'est une pratique courante dans les syndicats bien gérés qui travaillent souvent avec un architecte parfois en place depuis de longues années. Par contre ses modalités d'emploi ne sont pas toujours très bien fixées. Sur ce point la délégation au CS est parfaitement adaptée.
La mise en concurrence, dans ces cas, est souvent très efficace car les entreprises sont tenues de répondre point par point sur un descriptif solidement établi. Celles qui ne respectent pas le plan sont éliminées d'office.
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