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ragnar
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 Posté - 02 avr. 2006 : 15:58:31
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Notre copropriété a 8 montées avec vide-ordures. L'an dernier, une montée a été prévenue que des ennuis interdisaient l'utilisation du VO. Malgré des demandes, impossibles de savoir pourquoi. Après envoi de lettres au Syndic, l'autorisation a été redonnée mais en annonçant que la supression des VO serait demandée en AG.Nous avons signalé qu'il faudrait l'unanimité.Après échanges difficiles,le Syndic a renoncé à sa demande de supression mais a mis les travaux de réparations à l'ordre du jour (montant assez peu important)L'AG a refusé et le Syndic ne veut pas réparer en s'abritant derrière l'Assemblée. Nous soutenons qu'il s'agit de travaux d'entretien, de réparations qui n'ont pas à être voté : on ne le ferait pas pour en ascenseur en panne. Quels recours avons-nous ?
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ETASPAK
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3782 réponses |
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ragnar
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Posté - 02 avr. 2006 : 17:52:35
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Merci à Eastpak. Le premier lien ne répond pas à la question. Nous ne désirons pas la suppression et le message est incomplet et tendancieux. La loi parle de "raisons impératives" d'hygiène sans préciser qui en juge. Le second lien envisage un mélange de choses : hygiène, bruit, tri sélectif, charges, suppression dont rien ne peut sortir. Le 3ème serait intéressant malheureusement je ne comprends pas :Il est dit :Charges relatives aux vide-ordures :
.les frais de réparation et d’entretien sont des charges générales,
.en revanche, les frais relatifs aux gaines des vide-ordures, considérés comme éléments d’équipement, doivent être répartis selon le critère d’utilité (frais d’entretien, nettoyage...)
Quand une gaine doit être réparée dans quelle catégorie doit on mettre les frais ? L'espression entretien apparait dans les 2 cas.
Pouvez-vous m'en dire plus ou peut on demander à l'auteur du texte ? Merci
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ETASPAK
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3782 réponses |
Posté - 02 avr. 2006 : 18:38:32
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Ragnar, regardez dans votre règlement de copropriété les charges spéciales :
Liées au fonctionnement usuel des services collectifs et aux éléments d’équipement commun du vide-ordures.
Sont-elles réparties selon le critère de l’utilité objective de ces services, donc appréciées par rapport à chaque lot et non en fonction de votre usage du service et de l’équipement commun.
Si oui, les frais relatifs aux gaines des vide-ordures, considérés comme éléments d’équipement, doivent être répartis selon le critère d’utilité (frais d’entretien, nettoyage...)
Dans votre cas, ce sont les copropriétaires raccordés à cette colonne qui devront en supportés les frais.
Si votre règlement de copropriété est silencieux à ce sujet, les frais de réparation et d’entretien sont des charges générales communes, donc à la charge de tous les copropriétaires.
Lors de votre assemblée générale, qui a participé au vote, les copropriétaires concernés par ces charges spéciales ou tous les copropriétaires.
D’une manière ou d’une autre, il faut budgétiser ces travaux de réparation et non d’entretien, en cas de refus de l’assemblée générale le syndic ne peut rien faire.
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ragnar
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 02 avr. 2006 : 20:29:18
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| Vous êts vraiment très aimable. Le règlement de copropriété ne donnent aucune indication particulière. Que veut dire "le critère de l'utilité objective" ? Dois-je comprendre que cela voudrait dire que seuls les utilisateurs payent ? Ce n'est poas le cas et les frais de déinfection par exemple sont répartis aux tantièmes à tout le monde. Lors de l'AG, tout le monde a participé. Je n'arrive pas à comprendre la différence avec les ascenseurs. Si l'un d'eux tmbe en panne, tout le monde paye, il n'y a pas de vote, la réparation s'impose. En admettant que l'on vote et que le résultat soit négatif, l'ascenseur ne resterait pas inactif ! Les VO étant pareillement élement d'équipement quelle est la différence ? Merci encore. |
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bidoux
Contributeur vétéran
107 réponses |
Posté - 02 avr. 2006 : 21:09:01
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Votre raisonnement se tient !
Mais je ne suis pas assez calée pour vous dire si il est correct ou non...
Juste petite remarque, pour les ascenseurs souvent la prise en charge des pièces est comprise dans le contrat d'entretien.
A mon sens, si grosse panne et gros travaux (style changer l'armoire de manoeuvre), cela rentre dans le cas des travaux urgents que le syndic a le droit de faire exécuter. Mais il faut ensuite convoquer une AG exeptionnelle pour "ratifier" le truc.
(Mais encore une fois je ne fais que débuter dans les méandres de la copro et ne suis pas sûre de mon info).
par compte moi suis pour la suppression des VO dans ma copro et compte bien le faire mettre à l'ordre du jour de notre prochaine AG.
Mais là n'est pas le débat !
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ragnar
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 02 avr. 2006 : 21:31:58
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Merci à vous Bidoux. Vraiment, la question ne semble pas simple à trancher ! Votre exemple d'ascenseur est ambigue car que se passerait il si l'Assemblée "ne ratifie pas le truc "!!!
Je n'ai pas à juger votre désir de suppression de VO chez vous mais l'unamité est une règle certaine et pas facile à obtenir. Il vous reste à espérer que les copropriétaires soient vraiment passifs !
Merci de votre avis. |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 02 avr. 2006 : 21:57:11
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Ragnar, voyez cette jurisprudence  : http://www.legifrance.gouv.fr/
Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 20 décembre 2000 Cassation partielle.
N° de pourvoi : 99-16059
Publié au bulletin
Président : M. Beauvois .
Rapporteur : Mme Boulanger.
Avocat général : M. Weber.
Avocats : la SCP Defrénois et Levis, la SCP Tiffreau.
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
Sur le premier moyen :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 12 mai 1999), que le syndicat des copropriétaires d'un immeuble a assigné en paiement d'un arriéré de charges de copropriété la société Centre d'affaires Félix-Faure (CAFF), copropriétaire de lots à usage commercial en rez-de-chaussée, qui s'est prévalue du caractère réputé non écrit de plusieurs stipulations du règlement de copropriété relatives à certaines catégories de charges ;
Attendu que la société CAFF fait grief à l'arrêt de ne prononcer la nullité que des seules clauses du règlement de copropriété relatives aux charges de l'antenne collective de télévision et de l'ascenseur, et de la condamner à payer au syndicat le montant des charges réclamées arrêtées au 31 mars 1997 alors, selon le moyen :
1° que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ; que les digicodes et les vide-ordures entrent dans cette catégorie de charges spéciales ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;
2° que de la même façon que les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement sont supportées par les copropriétaires en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, il peut être décidé que les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes doivent être supportées par les copropriétaires qui en ont l'utilité, dès lors que les lots de certains copropriétaires présentent une localisation et une destination spécifique de telle sorte qu'ils constituent une sorte de " sous-copropriété " au sein de la copropriété ; ainsi, en ne recherchant pas dans quelle mesure le lot de la société CAFF ne présentait pas une telle particularité, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3° que les copropriétaires de lots se trouvant dans une situation spécifique par rapport aux autres lots peuvent être exonérés des charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes ; qu'en toute hypothèse, en excluant toute exonération des charges qu'elle qualifiait de générales, nonobstant la situation particulière de la société CAFF, la cour d'appel a violé les articles 10 et 24 de la loi du 10 juillet 1965 ;
4° que les juges sont tenus de répondre aux moyens des conclusions dont ils sont saisis ; que, dans ses conclusions d'appel, la société CAFF faisait valoir qu'il existait une contradiction entre certaines clauses du règlement de copropriété dès lors que l'une d'entre elles exonérait ses lots de diverses charges, qualifiées par ailleurs de générales sans référence à cette exonération ; que la société CAFF en tirait la conséquence que la clause prévoyant une exonération devait s'appliquer ; qu'en ne répondant nullement à ce moyen péremptoire, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;
Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que l'issue de secours des locaux de la société CAFF donnait dans l'entrée de l'immeuble, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de suivre la société CAFF dans le détail de son argumentation, a pu décider que constituaient des charges générales se rapportant à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes les charges relatives au digicode et au vide-ordures et a retenu à bon droit que c'était en conformité avec les dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 que le règlement de copropriété avait prévu que tous les copropriétaires seraient tenus de participer à ces charges générales proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le second moyen :
Vu l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu que toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 42 et 46 et celles du règlement d'administration publique prises pour leur application sont réputées non écrites ;
Attendu que pour condamner la société CAFF à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 169 664,15 francs, représentant les charges de copropriété impayées au 31 mars 1997, sauf celles concernant l'eau, l'arrêt retient que la répartition des charges appelées a été effectuée conformément au règlement de copropriété et que l'annulation de certaines clauses de ce règlement ne peut avoir d'effet qu'à compter de sa décision ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'une clause réputée non écrite est censée n'avoir jamais existé, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné la société CAFF à payer au syndicat la somme de 169 664,15 francs augmenté des intérêts calculés selon les modalités prévues à l'arrêt, l'arrêt rendu le 12 mai 1999, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles.
________________________________________
Publication : Bulletin 2000 III N° 198 p. 137
Décision attaquée : Cour d'appel de Paris, 1999-05-12
Titrages et résumés 1° COPROPRIETE - Parties communes - Charges - Répartition - Conservation, entretien et administration - Charges relatives au digicode et au vide-ordures.
1° La cour d'appel qui relève que l'issue de secours des locaux d'un copropriétaire donne dans l'entrée de l'immeuble peut décider que les charges relatives au digicode et au vide-ordures constituent des charges générales se rapportant à la conservation, à l'entretien et à l'administration communes et retient, à bon droit, que c'est en conformité avec les dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 que le règlement de copropriété a prévu que tous les copropriétaires seraient tenus de participer à ces charges générales proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot.
1° COPROPRIETE - Parties communes - Charges - Répartition - Conservation, entretien et administration - Répartition proportionnelle aux valeurs des parties privatives
2° COPROPRIETE - Règlement - Clause contraire à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 - Clause réputée non écrite - Effets - Point de départ.
2° Viole l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 la cour d'appel qui retient que l'annulation de certaines clauses du règlement de copropriété ne peut avoir d'effet qu'à compter de son arrêt alors qu'une clause réputée non écrite est censée n'avoir jamais existé.
2° COPROPRIETE - Parties communes - Charges - Répartition - Clause relative à la répartition - Clause réputée non écrite - Effets - Point de départ
Lois citées : 1° :. Loi 65-557 1965-07-10 art. 10. 2° :. Loi 65-557 1965-07-10 art. 43.
Article 10
Modifié par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 art. 76 (JORF 14 décembre 2000).
Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
http://www.coproprietes.org/anah/servlet/AnahServlet?action=DisplayPage&typeAction=2&oidPage=3227
http://www.universimmo.com/www/uniweb00e.asp?url=../docs/unijur116t.pdf
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 02 avr. 2006 : 22:20:18
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Hum, hum ....
N'est-on pas en train de prendre des chemins de traverse ??? ..
Il me semble que la question de Ragnar tourne autour de :
"L'AG a refusé (les tvx sur VO) et le Syndic ne veut pas réparer en s'abritant derrière l'Assemblée. Nous soutenons qu'il s'agit de travaux d'entretien, de réparations qui n'ont pas à être voté : on ne le ferait pas pour en ascenseur en panne. Quels recours avons-nous ?"
Si le VO prévu au RDC est inutilisible, il y a ici "modification des modalités de jouissance des parties privatives".
C'est le syndicat qui porte la responsabilité de cette modification.
Il y a donc faute du syndicat à refuser ces travaux portant ainsi atteinte à vos droits de copropriétaire..
Vous (les copropriétaires mécontents qui veulent que les travaux soient réalisés) devez assigner le syndicat pour l'obliger à réaliser ces travaux sur cette base.
Contactez un avocat qui peut éventuellement vous préciser qu'une action en référé est possible pour contraindre le syndicat à réaliser ces travaux (astreinte).
Vous (les copropriétaires demandeurs) devrez demander à être exonéré des fonds engagés par le syndicat pour assurer sa défense ainsi que des sommes auxquelles il serait éventuellement condamné. |
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ragnar
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 03 avr. 2006 : 10:23:20
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Je réponds à Gédehem que je remercie beaucoup. Vottre position me satisfait fort, bien sur. La netteté de votre déclaration me fait penser que vous êtes vraiment bien informé et j'ai envie de vous faire entièrement confiance ! Sans vous dévoiler si vous ne le voulez pas et sans que vous preniez en mauvaise part ma prudence, pourriez-vous me dire en quoi vous êtes si bien informé ? Votre profession est elle en rapport avec les questions juridiques, de copropriété .. ? En cas de besoin, je suis contactable au 01 47 09 37 73 ou jean@jtel.net. Un grand merci
Merci de même à Eastpack qui envoie un document précis mais pour un non-spécialiste, l'interprétation n'est pas aisée ! J'aurais tensance à penser que seuls les propriétaires de VO devraient payer la réparation ? Ce serait donc opposé à Gédehem. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 03 avr. 2006 : 14:52:22
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Sans enlever mon tchador, disons que je suis tombé dedans étant petit ....
Pour le VO, tout dépend de sa classification dans le RDC.
Si c'est un "élément d'équipement commun", le critère d'utilité s'applique et seuls les copropriétaires ayant utilité objective, potentielle du VO (qu'ils soient raccordés ou non et qu'ils en usent ou non), doivent participer à l'entretien.
En principe cette classification ne s'entend QUE pour le conduit et non pour le "local poubelles", englobé dans les 'parties communes'.
Si ce VO est dit "partie commune", sans autre précision, les dépenses d'entretien du local et du conduit sont à la charge de tous les copropriétaires suivant leurs tantièmes..(divers arrêts dont Cass. 1.04.1987, 20.12.2000 ...)
Ici, il s'agit de 'qui prend en charge les frais'. Cela ne change rien à la "modification des modalités de jouissance des parties privatives" dont vous seriez victime du fait du refus du syndicat ou de sa carence. |
Edité par - gédehem le 03 avr. 2006 14:57:43 |
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ragnar
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 03 avr. 2006 : 15:06:06
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Vous êtes parfait, cher Monsieur Gédehem. Notre RDC précise bien dans les parties communes "les vides-ordures et les gaines". Le problème semble donc résolu. Je vais donc en parler aux autres propriétaires concernés en vous citant ... bien qu'inconnu !
Une dernière fois, grand merci. |
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