| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
RIBERT
Contributeur senior
66 réponses |
 Posté - 05 avr. 2006 : 19:00:36
|
Notre résidence date de 1989.
Selon notre RDC, les rez de chaussées sont assujetis aux charges d'ascenseur alors que celui-ci ne dessert pas les sous-sols.
Pour modifier la grille de répartition des charges il me semble qu'un vote à l'unanimité en Assemblée Générale soit nécessaire.
Question: peut-on profiter de la mise en conformité du règlement de copropriété (selon loi SRU du 13.12.2000) pour résoudre ce problème ou la solution passe obligatoirement par une saisine près le TGI ?
Merci
MB
|
|
Signaler un abus
|
|
|
JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 05 avr. 2006 : 23:26:33
|
"Question: peut-on profiter de la mise en conformité du règlement de copropriété (selon loi SRU du 13.12.2000)"
La mise en conformité des règlement de copropriété ne concerne pas la modification des tantièmes de charges.
Les tantièmes peuvent être modifiées à l'unanimité et selon des dispositions particulières assez restrictives (Voir article 12 de la loi du 10 juillet 1965). |
Signaler un abus  |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 avr. 2006 : 00:19:54
|
Dans ce cas particulier il n'y a pas à modifier les quotes-parts incombant aux lots des étages. Il suffit de retrancher du tableau les quotes parts liées aux lots du rdc.
Si ces lots contribuent pour 27/ 1000 et 43/1000, le retranchement fait apparaître le même tableau en base 930 au lieu de 1000.
La modification par retranchement passe plus facilement en assemblée qu'une révision en plus ou enmoins des quotes-parts relatives. Il est donc plus facile d'obtenir l'unanimité qui reste nécessaire pour mettre en conformité avec la loi la répartition des charges.
|
| Signaler un abus |
|
|
RIBERT
Contributeur senior
66 réponses |
Posté - 06 avr. 2006 : 10:00:59
|
Je vous remercie de la subtilité de votre réponse, JPM.
Malgré tout, je pense qu'il sera très diffcile, sinon impossible, d'obtenir un vote à l'unanimité lors de notre Assemblée Générale qui a lieu ce soir (Il y aura toujours des absents non représentés).
C'est la raison pour laquelle j'ai pensé plus particulièrement, pour le demandeur qui ne veux plus payer les charges afférentes à cet ascenseur dont il n'a pas l'utilité, de saisir la justice aux fins de constater l'irrégularité de la grille de répartition (puisque notre RDC est postérieur à la loi du 10 juillet 1965).
MB |
| Signaler un abus |
|
|
JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 06 avr. 2006 : 10:38:35
|
Efectivement je suis d'accord avec la méthode de calcul de J.P.M. par "soustraction" pour la modification des tantièmes, car il y a bien modification du rapport, on passe par exemple de 47/1000 à 47/930.
La méthode peut également se faire par "addition", dans le cas d'aliénation de parties communes, une loge par exemple. On affecte alors des tantièmes qui s'ajoutent à ceux existants: le total des tantièmes est 10000 on affecte 210 tantièmes au lot créé, ce lot aura 210/10210. Un lot qui avait 250/10000 aura 250/10210 .
C'est plus simple et évite tout problème d'arrondi. |
| Signaler un abus |
|
|
RIBERT
Contributeur senior
66 réponses |
Posté - 06 avr. 2006 : 10:55:48
|
D'accord JB22.
Mais ma question principale : administrativement, comment régulariser ?
Puisque notre RDC est postérieur à la loi de 1965.
MB |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 06 avr. 2006 : 12:01:18
|
La clause de votre RDC est donc illicite ...
Mais :
"...même si un règlement de copropriété ne remplit pas les exigences légales en ce qui concerne la contribution aux charges de copropriété, (...) la contribution convenue fait cependant la loi des copropriétaires jusqu'à ce qu'il soit constaté en justice qu'elle est, en tout ou partie, réputée non écrite ...." (CA Paris, 19°ch, 28.03.2002)
Seule solution : réformer la grille ascenseur comme il est dit plus haut (soustraction des tantièmes du RdeCh) par décision d'AG prise dans le cadre de L.art.49 : adaptation du RDC - mise en conformité, maj.art.24.
A défaut de décision d'AG, c'est par voie de justice (assignation du syndicat) qu'il faut faire constater que cette grille est contraire aux dispositions légales, faire prononcer soit sa nullité soit proposer une nouvelle grille que le juge peut valider. |
| Signaler un abus |
|
|
mikis
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 06 avr. 2006 : 12:29:15
|
bonjour Ribert.
Pour modifier un RDC il faut l'unanimité .
Pour retrancher une clause ilégale il faut la simple majorité .
Après c'est une question de psycologie pour le mode de calcul . En plus ou en moins .
mikis |
| Signaler un abus |
|
|
RIBERT
Contributeur senior
66 réponses |
Posté - 06 avr. 2006 : 12:30:36
|
Merci de votre réponse gédehem.
Mais vous parlez d'une mise en corformité à majorité à l'article 24 qui est une majorité simple.
Il me semblait que la modification de répartition des charges est une décision qui s'approuve à l'unanimité.
MB |
| Signaler un abus |
|
|
RIBERT
Contributeur senior
66 réponses |
Posté - 06 avr. 2006 : 12:40:24
|
Oui Mikis.
Ce sont des textes officiels qui le disent ?
MB |
| Signaler un abus |
|
|
chenkak
Pilier de forums
620 réponses |
Posté - 06 avr. 2006 : 15:53:00
|
L'article 49 mentionnŽ par GŽdehem Žtait initialement valable jusqu'en 2005. Il a ŽtŽ prolongŽ jusqu'ˆ quand ?
Ne serait-il pas souhaitable que cette facilitŽ s'applique non seulement aux contradictions par rapport ˆ la loi mais aussi ˆ la correction de toutes les anomalies des RDC (souvent constatŽes bien aprs la limite des 5 ans de l'article 12) ? |
| Signaler un abus |
|
|
RIBERT
Contributeur senior
66 réponses |
Posté - 06 avr. 2006 : 16:12:44
|
Je crois savoir qu'il aurait été prolongé jusqu'en 2008.
MB |
| Signaler un abus |
|
|
JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 06 avr. 2006 : 21:15:52
|
A gédehem vous dites:
"réformer la grille ascenseur comme il est dit plus haut (soustraction des tantièmes du RdeCh) par décision d'AG prise dans le cadre de L.art.49 : adaptation du RDC - mise en conformité, maj.art.24"
L'article 49 ne concerne que "les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives depuis son établissement."
La modification des tantièmes n'est pas visée par cet article.
Je rejoins donc la position de JPM:
". Il est donc plus facile d'obtenir l'unanimité qui reste nécessaire pour mettre en conformité avec la loi la répartition des charges."
|
| Signaler un abus |
|
|
mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
|
|
oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 06 avr. 2006 : 21:27:36
|
Bonsoir,
Je pense qu'il ne faut pas aller plus vite que la musique !
Dura lex,sed lex. |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 avr. 2006 : 22:20:19
|
Si l'on s'en tient aux textes, il y a trois exceptions à la nécessité de l'unanimité pour la modification de la répartition des charges et vous n'êtes dans aucun des trois cas.
La modification de la répartition à la majorité de l'article 24 dans le cadre de l'adaptation prévue par l'article 49 est illégale.
Voilà pour le respect des textes.
Affirmer qu'il n'y a pas eu, de fait, des modifications de répartition votées à la majorité de l'article 24 dans des adaptations serait sans doute téméraire.
Le tout est, dans un premier temps, de trouver un notaire qui veuille bien donner sa bénédiction.
Dans un second temps : un contestataire pourrait-il casser l'opération ? Instinctivement on répond non ! Comment pourrait-il reprocher à l'assemblée d'avoir voulu se conformer à une disposition légale d'ordre public ? D'autant qu'en ce cas il n'y a pas à recalculer des quotes-parts : on retranche, point c'est tout.
A seconde vue, quand on a un peu la pratique de certains arrêts de la Cour de cassation on se prend à vouloir rédiger à l'avance un arrêt lapidaire se bornant à constater que la loi exige l'unanimité pour toute modification de la répartition quelles qu'en soient les raisons.
Face à une réforme facile, et qui s'imposait, on est navré de voir le Parlement s'échiner sur les frais nécessaires de recouvrement, les honoraires de mutation du syndic, la simplification de la comptabilité pour les petits syndicats et autres babioles.
D'autant que ces amendements vont enflammer la rue, alors que notre petit réforme utile serait passée sans qu'on s'en aperçoive 
|
| Signaler un abus |
|
|
RIBERT
Contributeur senior
66 réponses |
Posté - 07 avr. 2006 : 10:10:03
|
Notre AG s'est tenue hier soir.
Il a été décidé que nous reproposerions cette résolution à l'ordre du jour de l'AG 2007 avec une formulation dans les règles, étendant cette proposition de modification (retrait des tantièmes d'ascenseur) à tous les appartements des rez de chaussées.
Cette résolution sera votée à la majorité simple à l'article 24.
Je remercie les intervenants et le forum.
MB |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 avr. 2006 : 10:25:48
|
Sur cette question d'une grille de répartition manifestement contraire aux textes, qui entrerait dans l'adaptation de L.art.49 qui se vote à l'art.24, voici ce qu'en disait C. Giverdon dans la revue AJDI (en 2001 ?) :
" ..... Si des grilles de charges sont manifestement établies sans respect des dispositions légales, il faut également en profiter pour apporter les corrections souhaitables ; ainsi, si une grille d'ascenseur est simplement calquée sur la grille de millièmes généraux, il faut proposer une grille qui tienne compte du critère d'utilité ...."...
Dans la mesure où une grille de répartition de charge est manifestement contraire aux textes, donc illicite, elle entre dans le cadre de l'adaptation prévue par L.art.49, adaptation (et non modification) qui se vote à la maj.art.24.
|
Edité par - gédehem le 07 avr. 2006 10:26:47 |
| Signaler un abus |
|
|
RIBERT
Contributeur senior
66 réponses |
Posté - 07 avr. 2006 : 10:43:25
|
Oui, je pense qu'il faudra préciser en référence :
"adaptation prévue par L.art.49"
Merci
MB |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 avr. 2006 : 11:12:52
|
Tous les praticiens sont favorables à la solution proposée par Gedehem : insertion des modifications de répartition de charges dans l'adaptation et adoption à la majorité de l'article 24.
Mais pas un juriste ne peut valider la solution.
La recommandation 23 de la Commission de la copropriété n'ouvre aucune voie et la synthèse de M. Vigneron dans Loyers et copropriété février 2004 constate également que la loi SRU est restée muette sur ce point.
On n'a pas connaissance de décisions judiciaires récentes sur cette difficulté.
On peut donc tenter le coup mais on ne peut pas affirmer aussi péremptoirement qu'il serait validé en cas de contestation.
|
| Signaler un abus |
|
|
chenkak
Pilier de forums
620 réponses |
Posté - 09 avr. 2006 : 19:13:26
|
Exiger l'unanimitŽ, sans aucune porte de sortie, me para”t Žtre une aberration de la part du lŽgislateur, puisqu'on sait que l'unanimitŽ est matŽriellement impossible ˆ obtenir dans la grande majoritŽ des copropriŽtŽs.
Savez-vous si dans les pays voisins il est aussi difficile, voire impossible, ˆ obtenir une modification du rŽglement de copropriŽtŽ (surtout aprs le dŽlai de recours ˆ la justice, de 5 ans) ? |
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
Charges ascenseur illégales et mise en conformité
Forum fermé
