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ptitecrotte
Contributeur vétéran
156 réponses |
 Posté - 12 avr. 2006 : 11:36:29
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Bonjour,
Sur les contrats de syndic on lit souvent des clauses révocation pour faute grave.
Ou puis je trouver ce qui est considéré comme faute grave ?
Notre reglement de copro indique que le syndic sera elu pour 3 ans ! On se doit donc de signer un contrat de 3 ans.
Comment faire pour eviter de se retrouver avec des augmentations d'honoraires démesurées ?
Y a t il une formule magique que l'on pourrait ajouter au contrat pour être a peu prés sur que le syndic n'abusera pas du fait qu il est elu pour 3 ans ? Sachant que nous sommes une petite copro de 7 logements et que j'imagine que notre marge de manoeuvre pour negocier sera tres faible (sur 20 demandes, on a recu que 3 devis !)
Merci d'avance pour votre aide !
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 12 avr. 2006 : 12:26:12
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| le contenu du contrat de syndic (détail des prestations)ainsi que ses honoraires peuvent , et je dirai même DOIVENT être discutés voir négociés par le conseil syndical avent l'AG |
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ptitecrotte
Contributeur vétéran
156 réponses |
Posté - 12 avr. 2006 : 15:13:17
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Merci Nefer pour vos précisions néanmoins cela ne répond pas a mes questions  |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 12 avr. 2006 : 15:19:52
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mes excuses de répéter: le contenu du contrat de syndic peut être négocié avec votre candidat DONC le montant des honoraires ainsi que la clause de révision.
les tarifs sont libres....
donc le syndic propose....le CS discute...négocie.....puis inscription à l'ODJ de l'AG qui seule est habilité à voter.
Si les conditions financières (voir le montant pour l'année N+ 1, N+2 ne vous cpnvient pas, vous n'êtes pas obligés de choisir ce syndic.
Mais le syndic aussi est libre de ne pas donner suite à votre proposition de modification des honoraires....... |
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zen.christophe
Contributeur senior
86 réponses |
Posté - 21 avr. 2006 : 01:29:29
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Bonjour.
Président du CS de notre immeuble, je cherche à savoir si parmi les multiples erreurs de notre syndic lesquelles relèveraient de la faute grave afin de pouvoir l'éjecter !
Existe-t-il une définition précise ?
Il est trop tard pour toutes les énumérer, mais ne trouvant pas d'articles ou d'exemples précis correspondant aux nôtres, je vous livre les principales à mes yeux :
Erreurs dans le calcul de la part du combustible attribué au réchauffement de l’eau.
Paiement régulier de tous les appels d'eau sur estimation uniquement pendant 2 ans.
Non modification des tantièmes de chauffage suite à la modification de ces derniers (vente de la loge).
Réponses impolies fréquente aux appels des propriétaires.
Convocation à la dernière AG hors délai légal.
Mauvaise estimation du poste espace vert lors du précédent budget (1500€ au lieu de 4600€).
Aucune démarche entreprise pour les travaux demandés en AG avant relance de ma part.
Envoi abusif de courrier à mon égard.
Non respect de plusieurs clauses de son contrat tel que visite avant l'AG.
Etc ... etc ...
D'avance merci pour vos réponses.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 21 avr. 2006 : 08:30:48
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| révoquer un syndic en cours de mandat est souvent périlleuc, car il faut pouvoir apporter des preuves de fautes graves en cas d'assignation de sa part en dommages et interets.Il vaut mieux ne pas le renouveler à l'échéance et en nommer un autre |
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 21 avr. 2006 : 09:46:24
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Eventuellement la convocation de l'AG "hors délai" pourrait constituer une faute dont vous pourriez vous prévaloir. Il faudrait nous donner plus de détail.
Pour le reste, le syndic, s'il a un bon avocat, pourra vous faire débouter si vous le révoquez et qu'il vous attaque ensuite en justice.
Ce ne sont que des "petites" erreurs qu'il arrivera à minimiser.
Sauf si vous-même, vous avez un excellent avocat!!!! |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 21 avr. 2006 : 10:43:27
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..Faute, .. faute grave ....
Certes, c'est au mandant (comme à l'employeur) d'apprécier s'il y a faute et le degré de sa gravité...
Mais en cas de contestation c'est le juge qui dira s'il y a bien "faute".
Il ne faut cependant pas confondre "la carence" du syndic et la faute, carence (et empechement) mentionnée L.art.18 dernier alinéa.
Dans ce cas ce n'est pas la 'révocation' mais la nomination d'un admnistrateur provisoire.
Quant à une révocation pour "faute", qui doit motivée, elle ne peut être basée à mon avis que sur un critère de préjudice, même éventuel, lié à la faute.
Mais il faut distinguer encore les choses.
Il me semble que, pour bien analyser l'affaire, il faut se placer ici dans la peau d'un employeur dont l'un de ses salariés ferait une "faute". Il existe toute une panoplie de 'sanctions' entre l'enguelade entre 2 portes et le licenciement, comme le blame, la mise à pied ......
Un salarié qui fait une bourde, une erreur, une faute n'est pas systématiquement mis à la porte .. (quoi que, CNE ? CPE ?? ..)...
Pour un syndic, qui n'est pas un employé mais le mandataire du syndicat, c'est à l'AG de déterminer s'il y a erreur, bourde, faute, faute portant préjudice, pour déterminer ensuite le degré de la sanction, si sanction il doit y avoir !
Mais ici il convient de distinguer ce qui est de la responsabilité personnelle, spécifique au syndic dans sa fonction, de celle qui incombe au syndicat, aux copropriétaires.
Ainsi dans ce qui est exposé par Zen.christophe, je ne vois qu'un syndic "j'm'enfoutiste", qui fait sans doute n'importe quoi, mais qui est manifestement "électron libre" sans que rien ou pas grand monde ne vienne mettre son nez dans sa gestion (sauf zen.ch, bien entendu ...)
Que fait le CS pour que, par exemple :
"Paiement régulier (?!) de tous les appels d'eau sur estimation uniquement pendant 2 ans.
Non modification des tantièmes de chauffage suite à la modification de ces derniers (vente de la loge)."
Certes le laxisme des copropriétaires (en 2 ans l'AG n'a rien vu ni dit ??) n'excuse pas le n'importe quoi du syndic, mais est-ce alors le seul responsable ???
Si vous ne tenez pas les renes du cheval il ne faut pas s'étonner s'il part au galop ou vous jete au 1er virage ....
Reste que l'AG a tout pouvoir pour sanctionner le syndic, sanction financière par limitation des honoraires pour " manquements (répétés) aux dispositions légales, conventionnelles (le RDC), contractuelles (son contrat". (l'un ou l'autre ou les 3, qu'il faut présenter...)
"L'AG avait décidé ceci, vous deviez faire cela, ça n'a pas été fait, PAN, abattement de 5% (10 %...) sur vos honoraires de l'exercice passé." lors de l'approbation des comptes.
L'AG décide et sanctionne !
Le syndic n'est pas content ??? Qu'il assigne donc le syndicat !!!
Et si vraiment la faute est "grave", qu'il y a une 'faute' de gestion qui peut lui être imputé personnellement, qu'il a caché, faute susceptible ou portant préjudice au syndicat, c'est la sanction ultime, la révocation justifiée, comme pour un licenciement.
(Le CNE 'syndic' n'existe pas encore ......)
Il ne faut pas oublier qu'un syndic a un mandat à durée très déterminée et que les "réponses impolies, mauvaise estimation d'un budget, absence de ..., courrier abusif, etc " se "sanctionnent" par la non ré-élection du syndic sortant ...
En conclusion : il faut faire la part entre le syndic 'margoulin' qui profite de la passivité du CS, du laxisme des copropriétaires (mais des copropriétaires laxistes ne sanctionneront pas !!), de celui qui fait une 'vraie' faute qui devra être sanctionnée ((€€€€...), sanction modulée en fonction de l'estimation de la faute, du préjudice, et si nécessaire qu'il faudra mettre à la porte.
Au passage, ne pas oublier le refus du quitus, qui n'est pas une sanction mais une garantie, une assurance pour le syndicat de pouvoir être dédommagé d'un préjudice causé par la faute du syndic ..
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Edité par - gédehem le 21 avr. 2006 10:52:28 |
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ptitecrotte
Contributeur vétéran
156 réponses |
Posté - 21 avr. 2006 : 11:24:16
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Merci a tous pour vos réponses !
En fait ce qui est important pour notre copro c'est de ne pas se sentir prisonnier de ce mandat de 3 ans si l'on sent que le syndic abuse de notre porte monnaie en nous sortant des augmentations de prestations tous les ans ou si nous ne sommes pas satisfait de son travail.
Si je comprends bien, la hausse de la remuneration du syndic doit être approuvee par une AG. Si chacun refuse l'augmentation et que le syndic ne souhaite pas réviser ses pretentions par exemple est ce un motif legitime pour licencier le syndic et casser le contrat de 3 ans ?
Quand aux abbatements pour travail non fait ou mal fait c'est bon à noter mais j'imagine que dans la pratique, cela ne doit pas etre evident de contraindre un syndic a baisser ses prix. Bien sur on peut toujours négocier mais quand on est une copro de 7 logements on est bien moins interessant qu'une copro de 200 :o)
Merci beaucoup
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 21 avr. 2006 : 12:06:21
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Le problème qui pourrait se poser si vous n'acceptez pas les augmentations des honoraires du syndic, c'est que celui-ci démissionne et laisse la copropriété sans syndic.
Pour parer à cette éventualité, vous devez, AVANT la prochaine AG écrire au syndic par LRAR de mettre la question à l'ordre du jour d'élire éventuellement un autre cabinet de syndic au cas où l'AG ne serait pas d'accord avec l'augmentation des honoraires que le syndic actuel voudrait vous imposer.
Il faudra joindre à cette LRAR un contrat d'un autre cabinet de syndic. Et ce projet de contrat devra être joint à la convocation à tous les copropriétaires, par votre syndic actuel.
Sinon, en cas de démission de votre syndic actuel, vous aurez un administrateur provisoire, ce qui n'est pas une bonne solution, en général. |
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mathi
Pilier de forums
2092 réponses |
Posté - 21 avr. 2006 : 12:48:33
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zen.christophe
Et vous pouvez rajouter, entre autre : non respect de ses obligations contractuelles, études marchés truqués, compte séparé transformé à l'insu du Syndicat en compte unique au nom du syndic, non respect de la CCN quand le Syndicat a des employés ou gardiens d'immeuble, non respect du règlement de copropriété et de la règlementation en matière de copropriété tout en allant jusqu'à faire voter une AG en sachant pertinemment que celle-ci pouvait faire l'objet d'une demande d'annulation. Il engage sa responsabilité :
Un syndic professionnel a un devoir de conseil ; il ne doit pas faire voter une assemblée à l'encontre d'un règlement de copropriété et de la règlementation en vigueur :
http://inglese-marin.fr/faq.htm?PRMC_NUM=24&PRMC_CODEDANSTABLE=ACTUCOP
La Cour d'Appel de Paris a sanctionné un syndic professionnel pour ne pas avoir informé l'assemblée générale du caractère discutable de la conformité de la décision avec le règlement de copropriété.
En sa qualité de professionnel de la gestion immobilière le syndic professionnel est tenu à une véritable obligation de conseil. Il lui appartient dès lors d'attirer l'attention des copropriétaires sur le caractère illicite ou contraire au règlement de copropriété d'un projet de résolution soumis au vote de l'assemblée générale.
Dans un arrêt du 26 février 2004 la cour de Paris a jugé que le syndic était en faute de ne pas avoir attiré l'attention d'une assemblée sur l'illégalité d'une décision qu'elle se proposait de prendre.
Dans un arrêt de la même cour, en date du 22 septembre 2004, le syndic a été déclaré responsable de la faute commise en s'abstenant d'informer l'assemblée du risque d'annulation d'une décision autorisant l'activité de restauration rapide, contraire au règlement de copropriété.
Nous sommes donc en présence d'une tendance au durcissement du devoir de conseil du syndic professionnel. Il faut que celui-ci prenne le soin non seulement de renseigner l'assemblée, mais de se constituer la preuve de cette information en le mentionnant dans le procès-verbal. Dès lors il n'est bien entendu plus responsable des conséquences d'une délibération même si elle contraire au règlement de copropriété.
+++++++++
Et la jurisprudence du 17 janvier 2006 qui va avec les arrêts cités ci-dessus :
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que si le syndic, la société Loiselet et Daigremont, s'était montré diligent dans l'instruction technique du projet, en revanche, en sa qualité de professionnel de la gestion immobilière, il était à même de se convaincre, à l'examen des clauses du règlement de copropriété sur la destination de l'immeuble, du caractère discutable de la conformité de l'activité projetée à ce document et que tenu d'un devoir de conseil, il lui appartenait d' informer l'assemblée de cette difficulté créant un risque réel d'annulation, ce dont il s'était abstenu cette abstention ayant été déterminante dans l'adoption de la décision contestée, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de chef en retenant que M. X... démontrait la faute du syndic et un préjudice en relation directe avec cette faute ;
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnDocument?base=INCA&nod=IXCXCX2006X01X03X00204X014
++++++++++++++
D'où la nécessite d'avoir un conseil syndical qui s'impliquer dans son devoir de contrôle de la gestion du syndic.
Ne jamais donner le quitus dès qu'il y a remarque ou doutes dans la gestion du syndic.
Voir ce sujet : http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=38232
Lisez et relisez les loi de 1965 et décret de 1967 modifié et votre règlement de copropriété :
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm |
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zen.christophe
Contributeur senior
86 réponses |
Posté - 21 avr. 2006 : 19:19:45
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Bonsoir et merci pour vos réponses.
Elles m’éclairent dans mes erreurs de jeune président, et dans mes jugements prématurés.
Rapide historique : Le Syndic fut renouvelé en 2004 pour 3 ans (et oui … grave erreur., je venais juste d’acquérir mon appartement.
Un Architecte à repris la présidence, et nous nous sommes un peu trop reposer sur son statuts ; Puis sa femme attendant des jumeaux ; ils ont déménagés, me laissant la corpo sans vrai « formation ».
Depuis j’apprends le rôle de président sur le vif. J’ai sérieusement commencé à rentrer dans le vif du sujet depuis juin, juillet dernier !
• Malheureusement pour la convocation hors délai, il s’agit de celle de l’AG précédente, dont le quitus à été voté … le recours deviens quasiment impossible.
• Pour les estimations d’eau, effectivement, nous pouvions tous le voir, c’était écrit en tout petit dans le relevé de charge ! J’ai soulevé le lièvre le premier en aout quand j’ai enfin eu accès au factures qui m’on été refusé à cause des vacances de la comptable (et oui encore ... si j’avais su qu’en insistant sur ce point peut être que la faute grave serait venue !).
• Pour le reste, il s’agit plus de carence du syndic, que de malversations ou d’actes frauduleux.
• Pour la non intégration des tantièmes, ainsi que l’erreur dans le calcul du prix de l’eau chaude (inchangé depuis 2001 malgré le doublement du prix du combustible), là, à défaut d’avoir une faute grave, la solution de sanction financière me paraît intéressante. Je pense que la meilleure solution est de laisser la prochaine AG se tenir avec des comptes en erreurs, de ne pas lui approuver les comptes ni le quitus. Jusque là OK, mais pour lui imposer la sanction et surtout se défendre en assignation, avec quelles chances, avez-vous des jurisprudences ou exemple a me soumettre ?
Sinon, nous nous le coltinerons encore 9 à 10 mois et basta, j’ai déjà 2 syndics qui veulent bien reprendre notre copro.
Encore merci pour vos éclaircissements.
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Edité par - zen.christophe le 22 avr. 2006 07:17:13 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 22 avr. 2006 : 00:34:15
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Pour le quitus, il faut savoir et bien comprendre
que son rejet n'est absolument pas une sanction mais une assurance, une garantie pour le syndicat (les copropriétaires) de toujours pouvoir engager la responsabilité du syndic et être indemnisé pour les conséquences de ses fautes (celles du syndic), faute du syndic dont le syndicat sera toujours tenu pour responsable sur le fondement de L.art.14.
Ex : le syndic fait un licenciement abusif sanctionné par les Prud'hommes, c'est le syndicat (les copropriétaires) qui est condamné, qui paye ....
Pour les comptes, l'AG ne peut globalement les rejeter !!
Une note sur ce point :
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Approbation des comptes par l’assemblée du syndicat des copropriétaires :
1/- Toutes les dépenses sont identifiées, justifiées, conformes au budget prévisionnel et aux avis du CS
= approbation à l'unanimité.
2/- Toutes les dépenses (125.800 €) sont identifiées, dans le budget, mais il manque les pièces (factures) pour celle-ci de 125,38 € et celle-là pour 1.579,42 €.
= Approbation des comptes pour 125.800 €, sous réserve de présentation sous 15 jours au CS des factures pour les 125,38 + 1.579,42. A défaut, les comptes sont approuvés pour un montant de ….... €, montant qui sera à répartir comme il convient entre chacun des propriétaires de lots.
3/- Les dépenses (125.000 €) sont identifiées, justifiées, ...."sauf les factures suivantes : . Ste X pour 125,42 €, Ste Y pour 895,25 €, ste .....etc ... soit un montant global de 3.500 €, engagés sans justification et abusivement par le syndic, hors budget prévisionnel, sans avis du CS ou décision de l'AG. Ces dépenses sont rejetées.
Les comptes de l'exercice ...... sont approuvés pour un montant de 121.500 € (125.000 - 3.500 .ndlr) qui seront répartis comme il convient entre chacun des propriétaires de lots."
Il peut également y avoir mixage entre les points 2 et 3, avec des réserves sur certaines dépenses et des rejets sur d'autres.
Voila ce que devrait être une véritable analyse des comptes par l'AG convoquée à cet effet, analyse qui est sollicitée par la question posée, ce qui doit ressortir du débat indispensable et de la décision définitive qui en résulte.
S'il s'agit spécifiquement d'une contestation sur les honoraires du syndic, qui sont imputés dans les comptes, l'AG doit rejeter ces honoraires hors contrat ou pour des tâches de gestion courante qui sont abusivement imputés en sus des honoraires prévus pour la gestion courante. Là aussi, l'AG a pouvoir de corriger les comptes sur ce point, et donc le montant global des dépenses à répartir.
C'est ici qu'intervient la sanction finacière éventuelle : le syndic impute (mettons) 10.000 € d'honoraires : l'AG n'approuve que 9.000 € en raison "... des manquements dans le respect de .... et/ou non exécution de décisions d'AG"
En conclusion : les comptes du syndicat ne peuvent être globalement rejetés. L’AG doit préciser ce qui est refusé et les réserves. Le reste des comptes du syndicat, estimé conforme, doit être approuvé en rappelant préalablement à l’AG le montant soumis aux voix, montant qui devra être rapporté dans le PV, montant qui sera réparti entre les copropriétaires.
--------------- (J'en suis le rédacteur : copier/coller autorisé .....)
Si vous devez faire un acte ... comme prendre votre voiture, ..vous la laisser au garage de peur d'avoir un PV ou un accident ??
Non !
Alors si vous avez un ou des motifs pour sanctionner, motifs démontrés à l'AG qui décide et rapportés au PV, que voulez-vous que fasse le syndic ??? Vous assigner ? Et alors ! ce n'est pas une raison pour ne pas sanctionner !
NB : lorsqu'il y a litige avec le syndic, il est prudent d'avoir un candidat 'secrétaire de séance' pour les AG. Pas de syndic-secrétaire !! C'est la meilleure des places (pas grand chose à faire .. ), bien moins que le pdt et les scrutateurs qui, eux, ont du boulot.
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Edité par - gédehem le 22 avr. 2006 00:39:02 |
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 22 avr. 2006 : 13:59:22
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gédehem, ça c'est la théorie.
Dans la pratique que faites-vous si le syndic, malgré le refus de l'AG d'approuver des factures d'honoraires supplémentaires et non justifiées du syndic, continue à faire comme si de rien n'était et reporte d'appel de provisions sur charges, en appel de provisions sur charges pour chaque copropriétaire les sommes non approuvées? Et qui remplit le questionnaire du notaire, en cas de vente, en y inscrivant cette dette? |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 23 avr. 2006 : 12:57:31
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Dans le cas évoqué par Gedehem Citation :
Les dépenses (125.000 €) sont identifiées, justifiées, ...."sauf les factures suivantes : . Ste X pour 125,42 €, Ste Y pour 895,25 €, ste .....etc ... soit un montant global de 3.500 €, engagés sans justification et abusivement par le syndic, hors budget prévisionnel, sans avis du CS ou décision de l'AG. Ces dépenses sont rejetées.
Les comptes de l'exercice ...... sont approuvés pour un montant de 121.500 € (125.000 - 3.500 .ndlr) qui seront répartis comme il convient entre chacun des propriétaires de lots."
La situation n'est pas toujours aussi simple.
Un premier point est qu'à l'égard des tiers fournisseurs l'engagement a été régulier. S'ils ont été payés, ils conservent les sous. S'ils ne l'ont pas été, ils peuvent poursuivre le syndicat, voire les copropriétaires individuellement.
Un second est de savoir quoi faire d'une facture payée, enregistrée en comptabilité (ce qui est obligatoire) lors de la clôture de l'exercice. Plus clairement le CS, puis l'assemblée peuvent juger que l'engagement a été irrégulier et, de son côté, le syndic peut clamer le contraire. Il y a des arrêts en tous les sens sur ce point.
Quand il s'agit de fournbitures ou travaux importants, le syndic a souvent agi avec excès de pouvoir, parfois sur demande du CS, ou du moins de son président.
Quand il s'agit de contrats ou de fournitures diverses, c'est au contraire la position du syndic qui est souvent approuvée.
Il faut alors mettre la facture en répartition deux ou trois ans après, avec parfois des dommages et intérêts au profit du syndic dont le mandat n'a pas été renouvelé. Le syndic successeur n'est pas à la fête. On lui reproche d'ailleurs d'avoir mal dirigé la procédure contre son confrère et il est viré à son tour.
Suivant .... !!! |
Edité par - JPM le 23 avr. 2006 14:43:16 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 24 avr. 2006 : 15:49:20
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Je suis d'accord avec JPM sur le fond de l'analyse.
Il ne s'agit pas de mettre en cause le syndic pour n'importe quoi !!!
Il s'agit pour l'AG de toujours avoir la maitrise de la gestion du syndicat par le syndic, lequel ne peut passer aucun acte engageant le syndicat qui n'ait été décidé par l'AG, acte entrant dans les budgets L.art.14-1 et 14-2 !!
Ce n'est donc pas l'engagement vis à vis des fournisseurs qui est contesté, c'est l'acte du syndic engeant le syndicat qui est jugé abusif, hors budget, etc ... et que l'AG estime ne pas être à charge du syndicat !
Ce n'est pas le montant de la facture, payée ou pas, qui détermine la position : c'est la nature de l'acte, qui doit être apprécié selon qu'il est indispensable aux intérets collectifs du syndicat, entrant dans sa gestion courante.
J'ai en tête un syndic qui avait pris une entreprise de 'surveillance' pendant 5 ou 6 jours au pretexte que des pneus avaient été creuvés dans la résidence : facture 1000 €.
Refus de l'AG qui juge cet engagement hors budget totalement abusif.
Autre exemple d'un rejet : telle dépense d'entretien, pourtant nécessaire, a été passée avec un artisan ... que le CS a découvert non déclaré, inconnu du RCs ou du registre des métiers, sans siret et pour cause. (en fait un 'copain' du syndic avec un beau papier à entête !!)
Refus de l'AG de valider la dépense dont le syndic devra faire son affaire personnelle.
Il faut noter enfin, pour être complet, que le syndic qui veut assigner le syndicat doit préalablement démissionner, car il ne peut es-qualité syndic représenter les intérets du syndicat contre les siens propres !! (*)
Voila qui limite sérieusement les choses ... 
(*) NB : même chose pour un syndicat qui veut mettre en cause son syndic par voie de justice : il doit préalablement mettre fin à son mandat. |
Edité par - gédehem le 24 avr. 2006 15:54:20 |
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cirdec71
Contributeur senior
60 réponses |
Posté - 20 nov. 2007 : 12:23:19
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Bonjour,
Etant actuellement concerné par les problèmes mentionnés plus haut, je relance ce sujet pour essayer d'en savoir un peu plus.
Je n'arrive pas à comprendre les implications d'un éventuel vote en AG d'une "sanction" financière à l'égard du syndic qui n'aurait pas rempli ses obligations contractuelles et légales (exclusion d'une partie des honoraires du syndic).
La situation: lors de la prochaine AG, il est envisagé de proposer un nouveau syndic pour remplacer le syndic déficient. Il est aussi question de sanctionner ce syndic déficient via la modalité citée plus haut. Si l'AG accepte le non renouvellement du contrat du syndic et vote la pénalité financière, quelles sont les implications comptables et juridiques pour la copropriété ?
L'ancien syndic n'ayant alors plus de lien avec la copro, qu'est-ce qui l'empêche de conserver les sommes déjà appelées au titre de ses honoraires et de ne pas nous les restituer ? N'est-ce pas laisser la porte grande ouverte à une procédure judiciaire longue et coûteuse ?
De même, nous n'avons aucune visibilité sur nos comptes depuis de nombreux mois malgré les demandes répétées (la dernière en recommandé). Quelles seraient les conséquences en cas de refus de validation des dépassements budgétaires en AG pour le syndic et pour la copro ?
Merci d'avance pour vos éclaircissements. |
Cirdec71 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 20 nov. 2007 : 15:53:46
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Exemple simple !
Le syndic présente des comptes pour 103.500 €, l'AG n'approuve les comptes que pour 100.000 € rejetant 3.500 € en justifiant ce refus !
Le syndic ne peut imputer au syndicat QUE 100.000 €.
S'il ne le fait pas et retient d'autres fonds ou les 103.500 présentés, le futur syndic, qu'il faut tenir de très près, devra engager une action classique en recouvrement de créance à l'encontre de l'ex.. (pas besoin d'autorisation D.art.55).
En général, l'action est dans la compétence du TI du coin (du moins si on vous a laissé un TI dans le coin ! ...)
C'est alors le juge qui statura sur la validité des prétentions de l'ex-syndic à retenir des fonds qui n'auraient pas été approuvés ou des honoraires imputés après coup !
Vous avez la même chose si l'ex-syndic impute des "frais transmission dossier" et si prévus jugés abusifs !
Lorsqu'une AG n'a pas de visibilité sur les comptes, elle ne doit rien approuver, en particulier après avis du CS, lequel ne peut se voir refuser l'accès aux pièces comptables comme à tout document qui concerne le syndicat ! |
Edité par - gédehem le 20 nov. 2007 15:55:31 |
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CLAUDIO
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 24 nov. 2007 : 20:38:10
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| Le Syndic est toujours en retard dans la tenue de la comptabilité. Il y a des Copropriétaires qui attendent plus que 2 mois pour voir débité le chèque, donné en paiement des charges. Dans ce cas, l'article 18 de la Loi parle d'une faute grave. Nous avons une a.g. dans 20 jours pour révoquer le Syndic, à cause de fautes graves (manque de conseil pour ce qui concerne les propositions à l'ordre du jour, recherche de pouvoirs en blanc chez les copropriétaires, etc.). Je voudrais, s'il vous plait, vos opinions pour ce qui concerne les chèques débités trop tard. Merci. |
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808 réponses |
Posté - 24 nov. 2007 : 22:29:48
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| Nous, on a une AG le 17/12 pour révoquer le notre... J'ai hâte, qu'est ce qu'on va s'amuser !!!!! |
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Qu'est ce qu'une faute grave ?
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