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Alex06600
Nouveau Membre
8 réponses |
 Posté - 12 avr. 2006 : 12:54:02
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Bonjour on me propose des murs commerciaux que je suis tenté d'acheter.
Question : Si je devais revendre rapidement et réaliser une plus-value quelle est est le coef de la plus value sur les murs commeciaux ?
question : Y a t-il de la TVA à payer sur l'achat des murs commerciaux ou sa revente si je revends un ou deux ans après ?
question : Ces murs sont libres (le proprio actuel dédommage l'exploitant qui cesse son activité quand ce sera racheté) Ai-je un risque en tant qu'acheteur par rapport à ça ?
Si vous avez en plus des réponses à ces questions d'autres avis, conseil, expérience, n'hésitez-pas à en rajouter! ce sera très gentil! je préfère en savoir plus avant de m'engager!
A bientôt
Alex
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sandradime
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 18 avr. 2006 : 20:45:42
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au niveau plus value et frais d'acte c'est exactement la même chose pour les immeubles à usage d'habitation.
Pas de risque quant l'indemnité versée par le vendeur |
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Alex06600
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 21 avr. 2006 : 13:41:55
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Merci infiniment.
Citation :
Initialement entré par sandradime
au niveau plus value et frais d'acte c'est exactement la même chose pour les immeubles à usage d'habitation.
Pas de risque quant l'indemnité versée par le vendeur
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Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 27 avr. 2006 : 17:33:09
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Vous achetez à titre individuel ou par le biais d'une société ?
Votre réponse conditionne la mienne, et peut s'éloigner de la réponse partielle de sandradime.
@bonentendeur. |
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Alex06600
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 27 avr. 2006 : 21:29:50
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bonjour Hoodoo merci pour l'intêret que vous portez à mes questions et pour que vous en sachiez un peu plus :
Je ne sais pas encore par quel biais je vais acheter car je ne sais pas ce que je vais faire de ces murs...
- peut-être les louer
- peut-être les revendre
- et pourquoi pas s'il me vient une idée d'un projet interessant (ce n'était pas mon but initialement mais on ne sait jamais) peut-être les exploiter...
J'essaye de me renseigner "un peu partout" des obligations légales et fiscales qui conditionnent mon achat, e me rends compte (mais j'espère me tromper)qu'il va falloir que je me décide quoi faire de ces murs avant de les acheter ! c'est un comble non ?
En effet si j'achète pour revendre rapidement je serais alors considérée comme marchand de bien, si je loue et je dépasse un certain montant de location annuelle je crois que je serais un loueur pro (etje ne sais pas encore quelles en sont les conséquences) et si je les exploite il faut vite que je me décide car alors il vaut mieux pour moi acheter sous le biais d'une SCI qui louerait à ma future exploitation....
Bref je pensais à la base, acheter tout simplement et décider ensuite, tranquillement... puisque j'achète des murs libres... C'est vrai quoi.... et si j'avais envie de ne rien en faire pendant 5 mois par exemple et ne décider que par la suite ce que je veux en faire!
Bref.... c'est à s'arracher les cheveux.... Tous vos conseils sont les bienvenus merci d'avance.
Très bonne soirée et à bientôt.  |
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Numero6
Modérateur
4444 réponses |
Posté - 28 avr. 2006 : 00:50:49
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Bonjour,
j'ai acheté des "petits murs" d'un local commercial en 1992,
m'a grande surprise avait été de voir le montant élevé des frais payés.environ 25/28% si mes souvenirs sont exacts mais je donnerai plus de détail demain car l'acte de vente et toutes les pièces s'y afferant sont à la cave...Mais si quelqu'un a déjà un autre exemple concret.
N6
Patience- Les plus érudits en la matière vont vous envoyés les références et les liens vers les textes de lois. |
Edité par - Numero6 le 28 avr. 2006 00:51:56 |
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Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 28 avr. 2006 : 08:40:23
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Citation :
Initialement entré par Alex06600
bonjour Hoodoo merci pour l'intêret que vous portez à mes questions et pour que vous en sachiez un peu plus :
Je ne sais pas encore par quel biais je vais acheter car je ne sais pas ce que je vais faire de ces murs...
- peut-être les louer
- peut-être les revendre
- et pourquoi pas s'il me vient une idée d'un projet interessant (ce n'était pas mon but initialement mais on ne sait jamais) peut-être les exploiter...
J'essaye de me renseigner "un peu partout" des obligations légales et fiscales qui conditionnent mon achat, e me rends compte (mais j'espère me tromper)qu'il va falloir que je me décide quoi faire de ces murs avant de les acheter ! c'est un comble non ?
En effet si j'achète pour revendre rapidement je serais alors considérée comme marchand de bien, si je loue et je dépasse un certain montant de location annuelle je crois que je serais un loueur pro (etje ne sais pas encore quelles en sont les conséquences) et si je les exploite il faut vite que je me décide car alors il vaut mieux pour moi acheter sous le biais d'une SCI qui louerait à ma future exploitation....
Bref je pensais à la base, acheter tout simplement et décider ensuite, tranquillement... puisque j'achète des murs libres... C'est vrai quoi.... et si j'avais envie de ne rien en faire pendant 5 mois par exemple et ne décider que par la suite ce que je veux en faire!
Bref.... c'est à s'arracher les cheveux.... Tous vos conseils sont les bienvenus merci d'avance.
Très bonne soirée et à bientôt.
Effectivement, il vaut mieux anticiper, ce qui permet de faire les meilleurs choix fiscaux ; mais vous pouvez parfaitement acheter à titre individuel, au risque de "subir" la fiscalité faute de l'avoir anticipée.
Si vous achetez pour revendre immédiatement, vous serez "au pire" marchand de biens non professionnel, soumis néanmoins à la TVA sur marge, et votre bénéfice sera un bénéfice, et non une plus-value. Dans ce cas, votre taux d'imposition sera votre taux marginal d'imposition à l'impôt sur le revenu.
Mais sur une opération isolée comme celle-ci, si toutefois vous ne réitérez pas ce type d'opérations, vous ne serez pas marchand de biens, et alors le taux d'imposition sera de 27 % (16 + 11 de CSG-CRDS).
Si vous achetez par le biais d'une société à l'impôt sur les sociétés, l'appréciation sera différente ...
Bref, commencez à vous déterminer ...
@bonentendeur. |
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Alex06600
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 28 avr. 2006 : 14:50:42
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Bonjour à tous!
Numero6 je comprends pas pourquoi vous avez payé entre 25 et 28% de frais d'acquisition! ça me parait très excessif car pour les murs commerciaux les frais d'enregistrement cette année sont 5.09% (donc en 92 moins chers) à ça il faut rajouter les frais de notaire entre 2 et 3.5% environ. Ex : 150000€ prix des murs + frais enregistrement 7635€ + frais notaire (2%) 3000€ = 160635 = 7% par rapport au Prix d'acquisition. Je suis curieuse que vous retrouviez les documents pour nous en dire plus.... A très bientôt.
Alex |
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Alex06600
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 28 avr. 2006 : 15:13:40
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Bonjour Hoodoo et merci pour votre réponse, vous me dites dans votre texte "Si vous achetez par le biais d'une société à l'impôt sur les sociétés, l'appréciation sera différente ..." et bien imaginons.... Si je crée une SARL qui achèterait les murs... comment sera considérée cette SARL ? sera-t-elle considérée comme marchand de biens ? bénéficierait-elle des frais réduit à l'acquisition n'est ce pas ? (si revente dans les 4 ans)
Dans le cas de la revente il y aurait donc bénéfice... la plus value engrengée par cette revente est-elle taxée sur les bénéfice IS 15% sur les 38000 premiers euros et 33.33€ au delà ?
S'il n'y a pas revente mais location du bien à un exploitant, de quelles façons les renvenus locatifs seraient-t-ils considérés ? bénéfice ? Merci d'avance.... et bonne fête du travail!
Alex |
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Numero6
Modérateur
4444 réponses |
Posté - 28 avr. 2006 : 15:14:09
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Bonjour,
Aucun pb pour les explications
je finis ce que j'ai à faire et je recherche l'acte de vente.
à bientôt
N6 |
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Numero6
Modérateur
4444 réponses |
Posté - 28 avr. 2006 : 16:09:11
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Bonjour,
mes souvenirs n'étaient pas bons, mais les frais restent quand même élévés
Toutes sommes en francs
Acquisition ( février 1992 ) : 220000 .00
mémoire de frais tel que je l'ai reçu du notaire
Timbre minute 136.00
Timbres annexes 170.00
Timbre copie authentique 238.00
Publication foncière ( salaire ) 220.00
Taxe publicité foncière 40887.00
Etat hypothécaire 120.00
Extrait cadastral 17.00
Formalités 1901.00
Emoluments 3723.00
TVA 1046.06
Total 48458.06
Ce qui fait un pourcentage de 22.02%
Les taux ont peut-être évolués en particulier la taxe de publicité foncière et c’était en 1992
Numéro six
Patience- Les plus érudits en la matière vont vous envoyés les références et les liens vers les textes de lois. |
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Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 03 mai 2006 : 19:39:42
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Citation :
Initialement entré par Alex06600
Bonjour Hoodoo et merci pour votre réponse, vous me dites dans votre texte "Si vous achetez par le biais d'une société à l'impôt sur les sociétés, l'appréciation sera différente ..." et bien imaginons.... Si je crée une SARL qui achèterait les murs... comment sera considérée cette SARL ? sera-t-elle considérée comme marchand de biens ? bénéficierait-elle des frais réduit à l'acquisition n'est ce pas ? (si revente dans les 4 ans)
Dans le cas de la revente il y aurait donc bénéfice... la plus value engrengée par cette revente est-elle taxée sur les bénéfice IS 15% sur les 38000 premiers euros et 33.33€ au delà ?
S'il n'y a pas revente mais location du bien à un exploitant, de quelles façons les renvenus locatifs seraient-t-ils considérés ? bénéfice ? Merci d'avance.... et bonne fête du travail!
Alex
Tout d'abord, une SARL n'est pas nécessairement à l'IS, mais admettons qu'elle le soit.
Une activité de marchand de biens se caractérise par des opérations habituelles d'achat-revente, et bénéficie d'une fiscalité privilégiée sur les droits de mutation, se limitant à 0,715% du prix de vente, sous la condition que le bien soit revendu dans les 4 années de l'acquisition. Cet avantage sur les droits d'enregistrement est contrebalancé par le fait que le marchand de biens est soumis à la TVA sur marge (19,6%), ainsi qu'à l'impôt sur ses bénéfices.
Il ne faut donc pas voir dans ces droits de mutation réduits un échappatoire fiscal quelconque ... ce serait trop beau !
En cas de revente du bien, ce n'est pas une PV qui est dégagée, mais du bénéfice, imposable à l'IS dans votre cas (15% puis 33,3%).
Si en revanche votre activité comprise dans l'objet social de vos statuts est une activité de location, vous êtes imposé tel que je vous l'ai expliqué dans l'autre topic.
@bonentendeur. |
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