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 Sujet  |
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brunath
Contributeur débutant
19 réponses |
 Posté - 13 avr. 2006 : 00:26:00
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bonjour,
je suis locataire d'une maison depuis le 1° aout 96,pour un loyer de 762.24 €. Il est précisé dans mon contrat que le loyer sera revisé chaque année le 1° aout. Mon propriétaire n'a jamais augmenté le loyer, mais il veut le faire à partir du 1° mai 2006 pour un montant de 930 €. Cette augmentation que je trouve importante est-elle legale ?
de plus, il pourait récuperer cette augmentation sur 5 ans. Comnbien peut il legalement me reclamer?
Merci pour vos reponses
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fdsc
Pilier de forums
1172 réponses |
Posté - 13 avr. 2006 : 07:33:14
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Pour logement NON meublé.
Si clause dans le bail => augmentation légale à chaque date anniv du bail.
Si proprio a oublié => il peut revenir sur les 5 dernières années maximum.
Pour le calcul, il est largement expliqué dans d'autres sujets => recherche.
Sinon si il est fait reférence à l'indice insee ou ICC pour l'augment.:
- indice avant 01/2006 => sur site insee vous avez le tableau
- indice après 01/2006 => sur site insee
- méthode de calcul => donnée sur site insee (doc PDF)
Il vous faudra trouver dans votre bail l'indice de reference (exemple: 1er trimestre 1998) |
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brunath
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 13 avr. 2006 : 09:46:04
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l'indice de reference indique sur mon bail est celui du 4° trim 96 soit 1046.
Or d'aprés ce qu'on m'a dit si le proprio reclame les augmentations sur les 5 dernieres années il doit prendre l'indice connu il y a 5 ans et non celui indiqué sur le bail. Quelqu'un peut peut etre me dire qui a raison et m'aider à calculer cet arrièrè, ou peut etre me dire à qui m'adresser pour avoir ces reponses
merci
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fdsc
Pilier de forums
1172 réponses |
Posté - 13 avr. 2006 : 10:03:20
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NON
L'indice de ref est celui du bail.
Avez-vous été sur de site de l'insee ?
Vous recalculez pour chaque année l'augmentation depuis le 1er août 97 avec l'indice du 4ieme trimestre.
Regardez cela aussi:
http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/
F1311.xhtml?&n=Logement&l=N15&n=Location&l=N289&n=Secteur%20
priv%C3%A9%20:%20logement%20vide&l=N292&n=Loyers%20et%20charges
%20secteur%20priv%C3%A9&l=N295
Le tout attaché !!
Edit:
lien deformant mise en page => insertion de marques de paragraphe
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Edité par - fdsc le 21 avr. 2006 13:58:25 |
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Roland MAILLET
Pilier de forums
1096 réponses |
Posté - 13 avr. 2006 : 13:40:25
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brunath, votre propriétaire a retenu pour la révision du loyer l'indice du 4e trimestre 1996 ICC il vous indique que cet indice est de 1046,il devait retenir l'indice de la moyenne qui était de 1035,75
Votre loyer à été fixé à 762,24 € avec révision chaque année à partir de 1e août, depuis août 1996 à ce jour il ne vous fait pas de révision c'est son problème. En avril 2006 il décide qu'a partir du 1e mai 2006 le loyer sera de 930 €.
Il peut effectivement récupérer la hausse sur 5 ans,seulement depuis janvier 2006 c'est l'indice IRL qui doit être retenu.
Demandé lui qu'il vous communique son mode de calcul.
Si il fait une actualisation à partir de 2002 nous devrions avoir avec IRL
En 2002: 762,24 x 94,45 / 92,06 = 782,03
En 2003: 782,03 x 96,55 / 94,45 = 799,42
En 2004: 799,42 x 98,79 / 96,55 = 817,96
En 2005: 817,96 x 101,45/ 98,79 = 839,98
En 2006: 839,98 x 103,78/ 101,45= 859,27
Dans votre cas il semble qu'il effectue la révision depuis 1996 avec un index du 4e trimestre et non avec l'index de la moyenne associée. Vous ête en droit de lui demander sa formule.
Cordialement
Roland MAILLET |
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fdsc
Pilier de forums
1172 réponses |
Posté - 13 avr. 2006 : 14:25:57
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Citation :
Initialement entré par Roland MAILLET
...
Si il fait une actualisation à partir de 2002 nous devrions avoir avec IRL
En 2002: 762,24 x 94,45 / 92,06 = 782,03
En 2003: 782,03 x 96,55 / 94,45 = 799,42
En 2004: 799,42 x 98,79 / 96,55 = 817,96
En 2005: 817,96 x 101,45/ 98,79 = 839,98
En 2006: 839,98 x 103,78/ 101,45= 859,27
...
Roland MAILLET
PAS D'ACCORD !!!
S'il faut utiliser le nouvel indice pour la réévaluation du loyer au 1er aout 2006, il n'en est pas la même chose pour de 2002 à 2005 !!! C'est pour cette dernière période l'indice ICC qu'il faut prendre (pour la moyenne, je vous fais confiance).
Nouveaux loyers:
Au 01/08/2002: 762,24 x 1166.00 / 1137.25 = 781.51
Au 01/08/2003: 781.51 x 1200.20 / 1166.00 = 804.63
Au 01/08/2004: 804.63 x 1258.25 / 1200.50 = 843.34
Au 01/08/2005: 843.34 x 1289.00 / 1258.25 = 863.95
Il peut donc vous demander au 1er mai un loyer de 863.95€. Cela jusqu'au 1er aout 06 où il fera un calcul avec le nouvel indice.
Il peut vous réclamer en arrieré:
12x [ (781.50-762.24) + (804.63-762.24) + (843.34-762.24) ] + 9 x (863.95-762.24) = 2628.55€
En espérant ne pas avoir fait d'erreur de calcul.
Si c'est le cas, me le dire que je modifie les calculs.
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Roland MAILLET
Pilier de forums
1096 réponses |
Posté - 13 avr. 2006 : 18:46:36
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fdsc, effectivement avec l'indice ICC le calcul est juste,le propriétaire peut faire une régul de 2628,39 € mais le loyer au 1er mai 2006 devrait être non pas de 930 € mais 863,95 €.
Veuillez m'excuser pour cette erreur.
Roland MAILLET |
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fdsc
Pilier de forums
1172 réponses |
Posté - 13 avr. 2006 : 22:56:41
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Citation :
Initialement entré par Roland MAILLET
....
Veuillez m'excuser pour cette erreur.
Roland MAILLET
 je vous rassure, je me suis posé la question en janvier et cela a fait l'objet d'un sujet.
Moi aussi j'ai eu un doute avec ce nouvel indice. Il est en fait donné à titre indicatif sur les précedentes années, mais il faut utiliser l'ICC pour avant 2006.
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brunath
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 21 avr. 2006 : 09:21:20
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je vous remercie pour toutes ces réponses, mais êtes vous vraiment sûr que l'augmentation peut avoir lieu le 1° mai.
d'aprés cxe qu'on me dit l'augmentation ne peut avoir lieu qu'a date anniversaire du bail, soit le 1° aout en ce qui me concerne
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fdsc
Pilier de forums
1172 réponses |
Posté - 21 avr. 2006 : 10:08:34
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Citation :
Initialement entré par brunath
je vous remercie pour toutes ces réponses, mais êtes vous vraiment sûr que l'augmentation peut avoir lieu le 1° mai.
d'aprés cxe qu'on me dit l'augmentation ne peut avoir lieu qu'a date anniversaire du bail, soit le 1° aout en ce qui me concerne
Etes-vous certain d'avoir lu les réponses ?
Citation :
Il peut donc vous demander au 1er mai un loyer de 863.95€. Cela jusqu'au 1er aout 06 où il fera un calcul avec le nouvel indice.
Il fait l'augmentation au 1er août, ce qui détermine le loyer pour les 11 mois suivants (aout faisant le 12ieme). Qu'il demande la mise en place en septembre, octobre, janvier ou mai de ce loyer calculé au 1er aout précédent avec recup sur la période précédente, n'est pas un pb !!! Il a le droit.
Avez-vous suivi les calculs proposés dans les réponses précédentes ?
Etes-vous d'accord ?
Qu'en est-il du reliquat ?
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brunath
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 21 avr. 2006 : 12:40:40
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j'ai bien compris les calculs
avant de répondre à mon proprio et pour essayer de rtésoudre ce pb, j'ai posé les mêmes questions à plusieurs personnes( je voulais avoir des réferences à donner à mon proprio pour pouvoir contester cette augmentation), mais malheureusement personne ne m'a donné les mêmes réponses
je me suis même denierement adressé à un service d'avocat en ligne
voici leur réponse:
Chère Madame
L’application de l’indice INSEE du coût de la construction permet d’aboutir à un loyer actuel de 970,67 euros (base 762,25 euros au 1er août 1996).
Vous avez donc intérêt à accepter la proposition qui vous est faite à 930 euros.
Sinon, effectivement, un arriéré locatif (qu’il soit lié ou non à une augmentation du loyer non pratiquée) ne peut être recouvré que sur les 5 dernières années.
ma nouvelle question:
je vous remercie beaucoup pour votre réponse, mais pourriez vous me donner
votre mode de calcul pour arriver à ce loyer de 970.57
cordialement
leur derniere réonse:
Le dernier indice du coût de la construction publié par l'Insee est égal à 1332.
Le calcul est donc le suivant :
762,25 x 1332 / 1046 = 970,67 euros.
cette méthode de calcul je l'ai comprise
mais qui à raison quand à l'indice?
sur quels textes m'appuyer et me réferencer?
je suis toujours aussi perdue!, bien que je l'avoue j'aurais tendance à plus me me fier à vos réponses ( peut-être par ce qu'elles m'arrange plus!)
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fdsc
Pilier de forums
1172 réponses |
Posté - 21 avr. 2006 : 13:47:52
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Citation :
Initialement entré par brunath
...
je me suis même denierement adressé à un service d'avocat en ligne
voici leur réponse:
Chère Madame
L’application de l’indice INSEE du coût de la construction permet d’aboutir à un loyer actuel de 970,67 euros (base 762,25 euros au 1er août 1996).
....
Sinon, effectivement, un arriéré locatif (qu’il soit lié ou non à une augmentation du loyer non pratiquée) ne peut être recouvré que sur les 5 dernières années.
...
leur derniere réonse:
Le dernier indice du coût de la construction publié par l'Insee est égal à 1332.
Le calcul est donc le suivant :
762,25 x 1332 / 1046 = 970,67 euros.
...
ouaip, ouaip, ouaip, ouaip
pfffffffffffffffffffffffffffffffffffffffffff
2 liens:
http://www.insee.fr/fr/indicateur/indice_loyer/indice_loyer.asp
http://www.insee.fr/fr/indicateur/indic_conj/indconj_frame.asp?ind_id=31
sur le second, téléchargez l'historique de l'indice du coût de la construction depuis 1953 (pdf)
Tout d'abord, je dirais qu'accepter comme le dit cet avocat est une erreur car le proprio pourra encore revenir dessus si il se rend contre de son erreur.
OUI le proprio peut revenir 5 ans en arrières et pas plus !!!
NON au calcul "762,25 x 1332 / 1046 = 970,67 euros" qui reviendrait à prendre en compte la période 1996-2005, soit plus 5 ans.
L'augmentation est la variation de l'indice entre l'année passée et l'année actuelle et NON entre l'année de signature et l'année actuelle, sinon autant oublier tout de suite la location !!!!
Le calcul est donné ici (en bas et il faut prendre ICC donné au dessus):
http://www.insee.fr/fr/indicateur/indice_loyer/revision_loyer.htm
Avec tout cela si vous ne trouvez pas le même résultat que moi ..... alors  .
Est-ce clair ? |
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fdsc
Pilier de forums
1172 réponses |
Posté - 21 avr. 2006 : 13:53:56
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Citation :
Initialement entré par brunath
l'indice de reference indique sur mon bail est celui du 4° trim 96 soit 1046.
Comment avez vous eu ce 1046 ?
Au 01/08/96 était publié l'indice 1038 du 1er trim 96 (publié le 12/07/96).
Dans votre bail, qu'est-il écrit exactement ?
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Roland MAILLET
Pilier de forums
1096 réponses |
Posté - 21 avr. 2006 : 16:49:06
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fdsc bonjour, je suis tout a fait d'accord avec vous sur le mode de calcul le loyer au 1er mai devrait être de 863,95 € .
L'indice du 4e trimestre 1996 est bien de 1046 mais c'est celui de la moyenne associé qu'il faut prendre 1035,75 et si si l'indice du 4e trimestre 2005 est bien de 1332 c'est toujours l'indice de la moyenne associé qu'il faut prendre et qui est de 1289 Il en est de même pour l'indice du 1er trimestre 1996 qui est de 1038 mais c'est toujours l'indice de la moyenne associé qu'il faut retenir et qui est de 1024,50.
Le cabinet d'avocat à mon avis se plante, je pense qu'avec le nouvel indice IRL cela est plus simple.
Mais l'on peut dire qu'avec se nouvel indice c'est un vrai merdier.
Cordialement 
Roland MAILLET |
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fdsc
Pilier de forums
1172 réponses |
Posté - 21 avr. 2006 : 18:07:25
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Citation :
Initialement entré par Roland MAILLET
fdsc bonjour, je suis tout a fait d'accord avec vous sur le mode de calcul le loyer au 1er mai devrait être de 863,95 € .
ouf, merci de confirmer mes calculs.
Citation :
Initialement entré par Roland MAILLET
L'indice du 4e trimestre 1996 est bien de 1046 mais c'est celui de la moyenne associé qu'il faut prendre 1035,75 et si si l'indice du 4e trimestre 2005 est bien de 1332 c'est toujours l'indice de la moyenne associé qu'il faut prendre et qui est de 1289 Il en est de même pour l'indice du 1er trimestre 1996 qui est de 1038 mais c'est toujours l'indice de la moyenne associé qu'il faut retenir et qui est de 1024,50.
J'accepte pour la moyenne même si je ne sais pas justifier pourquoi il faut prendre la moyenne.
Ma question portait plus sur le fait qu'indexer le loyer sur le 4ieme trimestre 96 en aout 96 alors que celui du 1er trimestre vient d'être publié, me pparait bizarre.
Par contre pour le 1er aout 2006, date d'augmentation, il faudra prendre le nouvel indice avec la valeur donnée pour 2005 et pour 2006. Il ne faudra pas prendre la moyenne ou l'indice du 4ième trimestre de 2005 comme vous le sous-entendez.
En fait pour 2006, on revient à vos calculs, enfin juste pour 2006.
Compliquée l'augmentation des loyers cette année !!!
j'espère etre clair, car parfois ....
Citation :
Initialement entré par Roland MAILLET
Le cabinet d'avocat à mon avis se plante, je pense qu'avec le nouvel indice IRL cela est plus simple.
Mais l'on peut dire qu'avec se nouvel indice c'est un vrai merdier.
Cordialement
Roland MAILLET
Je suis d'accord que le cabinet calcul un truc mais surement pas l'augmentation de loyer. |
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eldge
Contributeur actif
49 réponses |
Posté - 22 avr. 2006 : 14:05:13
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Premier loyer au 1/8/96 = 762,24
Date de référence: 4e trimestre 96 = 1035,75 (il faut prendre la valeur moyenne des 4 derniers indices, voir loi de 1989 modifiée)
Donc les nouveaux loyers sont:
Au 1/8/97: 762,24 x 1060,50 / 1035,75 = 780,45
Au 1/8/98: 780,45 x 1061,75 / 1060,50 = 781,36
Au 1/8/99: 781,36 x 1072,50 / 1061,75 = 789,27
Au 1/8/00: 789,27 x 1098,00 / 1072,50 = 808,04
Au 1/8/01: 808,04 x 1137,25 / 1098,00 = 836,92
Au 1/8/02: 836,92 x 1166,00 / 1137,25 = 858,08
Au 1/8/03: 858,08 x 1200,50 / 1166,00 = 883,47
Au 1/8/04: 883,47 x 1258,25 / 1200,50 = 925,97
Au 1/8/05: 925,97 x 1289,00 / 1258,25 = 948,60
Au 1/8/06: 948,60 x indice IRL de 4e trimstre 2006 / 103.78 = l'indice ne sera connu que vers le mois d'avril 2007.
Le 1/5/2006, votre propriétaire vous demande les arriérés de loyer indexés. Il peut vous réclamer les différences de loyer depuis le 1/5/2001 (calculez les différences avec le tableau ci-dessus).
Notez bien que ce n'est pas parce que le propriétaire n'a pas réclamé les augmentations depuis le début qu'elle n'ont jamais été appliquées. C'est une clause automatique du bail et de la loi de 1989 qui n'a pas besoin de notification du bailleur pour s'appliquer. Par contre il ne peut vous réclamer les arriérés que depuis le 1/5/2001. Ca représente tout de même une somme assez importante... |
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fdsc
Pilier de forums
1172 réponses |
Posté - 22 avr. 2006 : 15:09:17
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Citation :
Initialement entré par eldge
...
Notez bien que ce n'est pas parce que le propriétaire n'a pas réclamé les augmentations depuis le début qu'elle n'ont jamais été appliquées. C'est une clause automatique du bail et de la loi de 1989 qui n'a pas besoin de notification du bailleur pour s'appliquer. Par contre il ne peut vous réclamer les arriérés que depuis le 1/5/2001. Ca représente tout de même une somme assez importante...
Etonnant votre avis. 
Il me semblait que la loi de 89 n'imposait pas la valeur de l'augmentation à faire, mais seulement une augmentation maximale à ne pas dépasser.
Citation :
...
d) Lorsque le contrat de location prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.
L'augmentation du loyer qui en résulte ne peut excéder la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques, ...
De plus, en cas "d'oubli" il ne peut demander l'augmentation que sur les 5 dernières années, le loyer a utiliser pour l'augmentation du 01/08/01 doit donc être 762.24 et non 836.92€
Par contre il faut refaire les calculs car j'ai pris le 01/08/02 comme première augmentation OR il convient de prendre 01/08/01 comme première date !!!!
LE calcul des 5 ans à partir d'aujourd'hui et donc:
annee n°1 22/04/05-22/04/06 => augmentation au 01/08/05
annee n°2 22/04/04-22/04/05 => augmentation au 01/08/04
annee n°3 22/04/03-22/04/04 => augmentation au 01/08/03
annee n°4 22/04/02-22/04/03 => augmentation au 01/08/02
annee n°5 22/04/01-22/04/02 => augmentation au 01/08/01
Pour moi il en résulte un calcul différent (donné plus haut mais à compléter), et donc un résultat plus faible pour le loyer.
Votre méthode entraine finalement une récupération du loyer sur plus de 5 ans, ce qui n'est pas valable par la loi.
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brunath
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 22 avr. 2006 : 16:25:51
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Premier loyer au 1/8/96 = 762,24
Date de référence: 4e trimestre 96 = 1035,75 (il faut prendre la valeur moyenne des 4 derniers indices, voir loi de 1989 modifiée
sur mon bail, lorsque je l'ai signé l'indice de ref noté est bien 1046
(je ne l'ai pas inventé et ne peut donc pas le modifié!)
mon prorio m'a donné le calcul suivant pour hjustifié son augmentation: (762.24 x 1278)/1046=931.30
1778: nouvel indice
1046
ancien indice noté en ref sur le bail |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 22 avr. 2006 : 17:46:01
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Citation :
Initialement entré par brunath
Premier loyer au 1/8/96 = 762,24
Date de référence: 4e trimestre 96 = 1035,75 (il faut prendre la valeur moyenne des 4 derniers indices, voir loi de 1989 modifiée
sur mon bail, lorsque je l'ai signé l'indice de ref noté est bien 1046
(je ne l'ai pas inventé et ne peut donc pas le modifié!)
mon prorio m'a donné le calcul suivant pour hjustifié son augmentation: (762.24 x 1278)/1046=931.30
1778: nouvel indice
1046
ancien indice noté en ref sur le bail
brunath, peut importe le chiffre annoncé sur votre bail.
Pour les baux d'habitation soumis au régime de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la loi du 21 juillet 1994 a imposé de calculer l'augmentation en fonction non plus de la variation de l'indice mais de la moyenne sur 4 trimestres de sa valeur.
c'est clair, net et précis ==> par conséquent, le bailleur se trompe dans son calcul car "1046" correspond à l'indice brut alors que le bon chiffre est 1035.75 (moyenne annuelle associée), élément que la loi oblige de prendre en compte. la loi étant d'ordre public, elle prédomine sur toutes autres dispositions qui pourraient avoir été prises.
PS: je n'ai pas vérifié les calculs en détails. |
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Roland MAILLET
Pilier de forums
1096 réponses |
Posté - 22 avr. 2006 : 20:40:09
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brunath bonjour, sur votre bail indice de référence 4e trimestre 1996 = 1046 or comme expliqué par Joulia depuis la loi du 21 juillet 1994 pour calculer l'augmentation il faut prendre l'indice de la moyenne annuelle associée soit pour le 4 e trimeste 1996 = 1035,75 c'est clair. Ensuite il faut toujours calculer en fonction du 4e trimestre.
Votre loyer était en 1996 de 762,24 € il ne vous a pas augmenter,on peut penser qu'il avait estimé le loyer surévalué par rapport au marché. Il décide maintenant de vous augmenter si il est logique avec lui même il devrait retenir le loyer de base de 762,24 € et prendre comme calcul l'indice du 4e trimestre 2002 soit 1166,00 ce qui ferait pour 2002 : 762,24 x 1166 / 1137,25 = 781,50
pour 2003 : 781,5 x1200,50 /1166,00 = 804,62
pour 2004 : 804,62x1258,25 / 1200,50= 843,33
pour 2005 : 843,33x 1289,00 /1258,25= 863,93
Et éventuellement vous faire le rappel sur 5 ans.
C'est déja pas mal environ 2 600 €
( avec le calcul d'eldge on arrive a une régul de 7700 €)
Actuellement il veut retenir comme mode de calcul:
762,24 x 1278 / 1046 = 931,30
Cela n'est pas cohérent car 1278 représente l'indice du 3e trimestre 2005.Or c'est l'indice de la moyenne annuelle du 4e trimestre qui doit être retenu.
Vous avez intérêt à discuter fermement bonne chance et bon courage.
Roland MAILLET |
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fdsc
Pilier de forums
1172 réponses |
Posté - 22 avr. 2006 : 20:51:09
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Euh, Roland, vous avez repris mes calculs ou vous les avez refait ?
Car je pense que j'ai oublié une année (comme expliqué un peu plus haut) !!!!!!
Je pense que Brunath est capable maintenant de refaire les calculs proprement avec tout ce qu'on lui a donné.
La discussion va être dure mais la loi est la loi.
Ce qui m'inquiète le plus, c'est l'arriéré !!!! il va falloir négocier un étalement sinon, dur pour le portefeuille ! |
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Sujet |
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