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 Sujet  |
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Allezquesi
Contributeur vétéran
182 réponses |
 Posté - 13 avr. 2006 : 16:31:21
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Bonjour à tous,
Je suis en peine de trouver des renseignements juridiques concernant l' application de la L123-1-7 du C.U.
Un propriétaire d'une vaste parcelle constructible classée en zone UH se voit opposer par deux fois des refus de certificats positifs d'urbanisme pour diviser sa propriété en deux lots car le muret de pierre séparant le terrain de la voie publique est répertorié comme élément remarquable au titre de la L123-1-7.
Le projet presenté par le propriétaire consistait à abattre un muret de 40 cm de hauteur sur une longueur de 6 métres afin de réaliser une entrée commune aux deux lots projetés(le mur separant le terrain de la voie publique mesurant environ 100métres)
Les Certificat d'urbanisme redigé personnellement par Monsieur Le Maire, et ce contre l' avis des ABF et de la DDE mentionne:
-"le projet d'accés parait contrevenirà ces dispositions en ce que le mur n'est pas reconstruit à l'identique c'est à dire, à tout le moins le long de la voie publique tel qu'il l'est actuellement"
-"l'opération à pour effet de détruire une partie d'un mur repéré comme élément paysager pour créer un accés à la voie publique en application de l'article L123.1.7. La division telle qu'elle est prévue conduisant à un morcellement de la propriété est de nature à condamner la conservation du mur sur ruecaractéristique majeure du paysage du secteur protégé au titre des sites."
Débat :
Le terrain est enclavé par ce mur, existe t-il des jurisprudences ou des articles de droit permettant au propriétaire foncier de jouir de son bien en bon pére de famille et en fonction de sa destination : terrain à bâtir?
Pourquoi lors de l' enquete publique, le terrain n'a t-il pas été automatiquement déclassé du fait de son enclave ?!
Bien amicalement à tous
Alexis
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 14 avr. 2006 : 09:23:16
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Le terrain a-t-il à l'heure actuelle un accès a une voie publique ?
Oui ?
Alors il n'est pas enclavé.
Si le propriétaire souhaite partager en 2 ce terrain, il suffit qu'il créé un chemin d'accès traversant la parcelle.
Ce chemin sera peut-être parallèle à la route.
Il n'est pas rare qu'un accès à une route soit refusé par les autorités. Le plus souvent, le motif est la dangerosité.
Mais la conservation d'un élément paysagé peut aussi être un motif.
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Allezquesi
Contributeur vétéran
182 réponses |
Posté - 14 avr. 2006 : 09:58:04
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Malheureusement le terrain ne presente pas d'accés sur route permettant de répondre au projet du propriétaire.
Bien que cette parcelle soit située dans un hameau perdu au fin fond du monde ou ne circulent pas plus de 10 véhicules par heure, et, qu'il existe une seule ouverture situé dans un virage débouchant sur une voie d' une largeur de 5m50, "ne" laissant qu'une visibilité d'une vingtaine de metres sur la gauche ... le maire à déjà fait savoir qu'il s'opposerait à cette solution faisant valoir La L111-4 et que par ailleurs l'idée d'un chemin d'accés à l'interieur de la parcelle ne répond pas aux dispositions du POS qui stipule que les accés de voie interne sur une parcelle ne peuvent excede 50 mtres.
Le probleme est surtout qu' il se situe, des declarations meme de Monsieur le Maire, que ce projet est purement spéculatif et que par tout moyen il s'opposerait au projet.
la situation est telle qu'il ne s'agit pas de regler un probleme d' urbanisme mais finalement d'un probleme affectif..
Pour l' heure, Deux certificats d'urbanisme ont été délivrés, mais sans rentrer dans les détails ils sont splendides d'incohérences.
Un recours gracieux semble inapproprié.
Peut-on faire intervenir le Prefet dans une telle situation?
Peut on eviter un recours auprés du tribunal administratif ?
Partage d' experience ou avis juridiques toujours bienvenues.
Alexis
Alexis |
Edité par - Allezquesi le 14 avr. 2006 10:03:25 |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 14 avr. 2006 : 14:20:19
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Citation :
Initialement entré par Allezquesi
Malheureusement le terrain ne presente pas d'accés sur route permettant de répondre au projet du propriétaire.
Bien que cette parcelle soit située dans un hameau perdu au fin fond du monde ou ne circulent pas plus de 10 véhicules par heure, et, qu'il existe une seule ouverture situé dans un virage débouchant sur une voie d' une largeur de 5m50, "ne" laissant qu'une visibilité d'une vingtaine de metres sur la gauche ...
C'est un autre motif de refus de constructabilité.
Citation :
le maire à déjà fait savoir qu'il s'opposerait à cette solution faisant valoir La L111-4
Encore quelque chose de difficilement parable.
Si le terrain n'est pas raccordé, les travaux pour le faire peuvent tour à fait légalement ne jamais être planifiés.
Citation :
et que par ailleurs l'idée d'un chemin d'accés à l'interieur de la parcelle ne répond pas aux dispositions du POS qui stipule que les accés de voie interne sur une parcelle ne peuvent excede 50 mtres.
Pfuu, je n'avais encore jamais vu une telle contrainte dans un POS.
La encore, imparable.
Citation :
Le probleme est surtout qu' il se situe, des declarations meme de Monsieur le Maire, que ce projet est purement spéculatif et que par tout moyen il s'opposerait au projet.
Ca, ce n'est pas important.
Ce qui est important, c'est de savoir s'il a ou non la loi pour lui.
Les arguments dévellopés semblent plutôt solides.
Citation :
la situation est telle qu'il ne s'agit pas de regler un probleme d' urbanisme mais finalement d'un probleme affectif..
Non.
Ce pas dans ce sens qu'il faut chercher.
Citation :
Pour l' heure, Deux certificats d'urbanisme ont été délivrés, mais sans rentrer dans les détails ils sont splendides d'incohérences.
Un recours gracieux semble inapproprié.
Peut-on faire intervenir le Prefet dans une telle situation?
Peut on eviter un recours auprés du tribunal administratif ?
Partage d' experience ou avis juridiques toujours bienvenues.
Alexis
Hum, je dirais que les chances de succès sont pour le moins trés aléatoires...
Et je serais le maire, dès la prochaine révision du POS, je classerais la zone comme inconstructible. De cette manière, le problème ne se posera plus.
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Allezquesi
Contributeur vétéran
182 réponses |
Posté - 14 avr. 2006 : 16:29:54
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Par extension à votre réponse,
-Quelle est donc l' utilité de l'existence des avis de la DDE et des ABF?!
Il apparait donc qu'il est aisé de requalifier Mr le Maire comme Seigneur, il a tout pouvoir d'appréciation et statue de toute façon en dernier ressort.
Mon client se refuse à des "compromis" qui pourrait deboucher sur une solution, en conclusion, seule l'abolition de la gabelle et le droit de cuisage sont un progrés depuis la révolution Francaise.
Alexis |
Edité par - Allezquesi le 14 avr. 2006 17:09:31 |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 14 avr. 2006 : 18:02:07
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Citation :
Initialement entré par Allezquesi
Par extension à votre réponse,
-Quelle est donc l' utilité de l'existence des avis de la DDE et des ABF?!
Vous avez tout dit : ce sont des avis.
Ensuite, le maire est seul décideur.
Citation :
Il apparait donc qu'il est aisé de requalifier Mr le Maire comme Seigneur, il a tout pouvoir d'appréciation et statue de toute façon en dernier ressort.
C'est exactement cela.
Et cela s'apelle la décentralisation.
Il y a quelques décennies, les permis étaient il me semble délivrés par la DDE, c'est à dire l'état...
Citation :
Mon client se refuse à des "compromis" qui pourrait deboucher sur une solution, en conclusion, seule l'abolition de la gabelle et le droit de cuisage sont un progrés depuis la révolution Francaise.
Alexis
Quand à votre client, je ne vois qu'un remède à ses pensées furibondes : mener campagne lors des prochaines municipales !
Les personnes que l'on elit sont là pour prendre des décisions.
Ces décisions ne font pas plaisir à certains et en enchantent d'autres. Mais au moins elles sont prises.
Et si les choses ne vont pas, on vote !
Et pour ceux qui pensent que le vote et la vie politique ne servent à rien, il y a les tribus amazoniennes ou aussi les quelques royaumes qui trainent encore...
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Allezquesi
Contributeur vétéran
182 réponses |
Posté - 15 avr. 2006 : 09:14:18
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bonjour Mr Campedel,
Il semble que nous dérivons sur le sujet, mais pour rester dans l'appreciation, grand phenomene politique Français indicatif du catastrophisme juridique ( vaste débat ), il est toujours facile d'emettre des avis en comparant avec pire ...
C'est bien là ou se situe la difference entre le progressisme et le regressisme.
En Suède lorsqu'un ministre utilise la carte bleue de l'état pour acheter un cadeau à son enfant, elle est obligée de demissionner, car c'est politiquement très incorrect, il y'aurait du ménage à faire chez nous.
Je ne peux me resoudre à l'idée que chez nous il faille de façon quasi systematique arroser à droite et à gauche dès qu'il s'agit d'interets financiers, quand il s'agit d'opérations immobilières, d'OPA....
Je ne vois donc pas ou est la difference entre les tribus amazoniennes ou encore quelques systemes oligarchiques ou bananiers que vous évoquez sous pretexte que nous avons le droit de vote, et, l'obligation de subir ...
Pour revenir sur notre sujet, il apparait donc que le moyen juridique pour aboutir est d' "arroser" l'individu qui a le droit et l'appreciation uniquement pour lui et qui dispose.
Je ne peux vraiment pas me resoudre à penser que le droit Francais s'applique de cette façon !
Rassurez-moi le droit de vote n'est pas une vaste fumisterie ?!!!
Alexis |
Edité par - Allezquesi le 15 avr. 2006 09:22:08 |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 15 avr. 2006 : 10:08:16
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En fait, mon propos était simplement de dire que pour changer quelque chose chez nous, il faut attendre les élections, et qu'à d'autres endroits, il faut attendre la mort du roi, et qu'à d'autres endroits encore il faut quitter la tribu.
En clair, au lieu de râler, les gens feraient mieux de s'investir dans la vie politique et locale, au lieu de critiquer celui qui vient d'être élu alors qu'ils ne sont même pas allé voter.
L'opposition manque bien trop souvent dans les villages. Et ceci n'est pas bien.
Quant à dire qu'il faut corrompre pour pouvoir construire, vous avez raison ne pas vouloir vous y résoudre.
Car mis à part le financement des partis politiques (qui est en partie résolu par les lois sur le finanacement des partis), ceci est quasiment réservé à certaines opérations lièes à la mafia de la cote d'azur.
Les terrains deviennent constructibles au fur et à mesure de l'aggrandissement (normalement raisonné) de la commune. Or, si l'on écoutait tous les intêrets particuliers, ce serait l'anarchie. Devant la valeur immobilière mirobolante de certaines régions, tout le monde veut rendre ses terrains constructibles et les vendre. Il est du ressort des élus locaux que de contrôler cela (on pourrait aussi rappeler qu'en Corse, cela ne se règle pas à coup d'élections, mais à coup de dynamite...)
Bien sur, je ne suis pas naïf et je sais très bien que quelques seigneurs règnent en leur royaume. Mais, les élections, les élections !
Pour revenir au problème qui vous occupe, on ne peut que constater que votre client ne perd aucun argent.
Ce qui le mine, c'est de ne pas pouvoir en gagner facilement (sans aucun travail, juste en "claquant des doigts"). Socialement, ce n'est guère glorieux... Ce n'est pour moi absolument pas scandaleux.
J'ai moi aussi quelques terrains à bâtir. Dois-je trouver scandaleux de ne pas pouvoir les vendre à plus de 15/20 000 euros (le prix est le même, quelle que soit la surface), alors que dans d'autres régions ils atteignent les 150 000 euros pour quelques centaines de m2 ?
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Allezquesi
Contributeur vétéran
182 réponses |
Posté - 15 avr. 2006 : 11:10:48
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Rebonjour Monsieur Campedel,
Vous me faites peur car c' est justement le caractere financier de l' opération qui rebute Mr le maire à s'evertuer par tout moyens et contre toute logique à s'opposer à ce projet.
Quand au raisonnement financier: "votre client ne perd pas aucun argent", un banquier vous repondrais que tout argent non gagné est de l' argent perdu... enfin peu importe.
Dans notre cas le terrain est constructible puisque en zone UH, la question ne se pose pas sur le carctère financier, un droit à la propriété est de jouir de son bien dans son plus strict droit et dans tout ce que cela comporte, c'est un principe fondamental.
Je ne suis pas persuadé outre le caractère financier que mon client ne soit pas plus atterré par le fait que sa liberté à jouir du droit le plus élémentaire à la propriété soit bafoué par quelques individus mal intentionnés, que par un souci financier.
La L123-1-7° comme le mentionnait un autre colistier est un "couteau suisse", un bel outil pour les individu qui dispose du droit d' appreciation, et Hop on le sort tel un lapin d' un chapeau de magicien.
D'ailleurs la L111-4, qui dans telle ou telle situation au nom du principe de precaution sera , tel un jack-in-the-box, argué à tout bout de champ: "un enfant à vélo risque de passer le Week-end il y a de trés serieux risque que cous l' ecrasiez car la sortie de votre propriété situé dans un hameau ou circule 10 voitures en heure de pointe n'offre qu'une visibilité de 20 metres sur votre gauche et que par conséquent c'est un risque intolérable...."
CA s'est socialement guère glorieux, et évidemment tout à fait en phase avec les dispositions de la loi SRU, le problême de logements et d'accés à la propriété, les problemes de "guetto", de cités....
Alexis |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 15 avr. 2006 : 19:12:12
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Citation :
Initialement entré par Allezquesi
Rebonjour Monsieur Campedel,
Vous me faites peur car c' est justement le caractere financier de l' opération qui rebute Mr le maire à s'evertuer par tout moyens et contre toute logique à s'opposer à ce projet.
Quand au raisonnement financier: "votre client ne perd pas aucun argent", un banquier vous repondrais que tout argent non gagné est de l' argent perdu... enfin peu importe.
Dans notre cas le terrain est constructible puisque en zone UH,
C'est là le plus vexant.
pourquoi avoir étendue la zone constructible jusqu'à ce terrain pour ensuite lui refuser les certificats ?
Tous ces ressentiments n'auraient pas existés si la zone avait été minimisée...
Citation :
la question ne se pose pas sur le carctère financier, un droit à la propriété est de jouir de son bien dans son plus strict droit et dans tout ce que cela comporte, c'est un principe fondamental.
C'est bien ça : dans son plus strict droit, c'est à dire en respectant ce qu'il y a à respecter, comme par exemple l'avis négatif d'un maire...
Citation :
Je ne suis pas persuadé outre le caractère financier que mon client ne soit pas plus atterré par le fait que sa liberté à jouir du droit le plus élémentaire à la propriété soit bafoué par quelques individus mal intentionnés, que par un souci financier.
Le droit à construire sur sa propriété n'est plus une droit élémentaire depuis que le code de l'urbanisme existe.
Citation :
La L123-1-7° comme le mentionnait un autre colistier est un "couteau suisse", un bel outil pour les individu qui dispose du droit d' appreciation, et Hop on le sort tel un lapin d' un chapeau de magicien.
Le pouvoir des élus locaux est agaçant ? Il va falloir s'y habituer, car il ne va aller que grandissant.
Avant d'applaudir la décentralisation comme la grande majorité la fait, il fallait qu'elle en soupçonne les problèmes.
Citation :
D'ailleurs la L111-4, qui dans telle ou telle situation au nom du principe de precaution sera , tel un jack-in-the-box, argué à tout bout de champ: "un enfant à vélo risque de passer le Week-end il y a de trés serieux risque que cous l' ecrasiez car la sortie de votre propriété situé dans un hameau ou circule 10 voitures en heure de pointe n'offre qu'une visibilité de 20 metres sur votre gauche et que par conséquent c'est un risque intolérable...."
Il me semblait bien qu'il y avait confusion.
Le L111-4 ne concerne pas la dangerosité de l'accès à un terrain, mais son impossibilité à être raccordé aux viabilités obligatoires.
Citation :
CA s'est socialement guère glorieux, et évidemment tout à fait en phase avec les dispositions de la loi SRU, le problême de logements et d'accés à la propriété, les problemes de "guetto", de cités....
Alexis
Reste donc à démontrer que les réseaux d'adduction et d'évacuation sont bien à proximité du terrain.
D'autre part, vous avez je pense reçu un autre conseil très pertinant concernant la possibilité que vous avez d'obtenir un droit de passage chez un des voisins.
Si la négociation à l'amiable n'est pas possible, il faudra obtenir un 1er jugement donnant raison au maire, jugement qui vous permettra de forcer la création de la servitude.
Et ceci passera même au-dessus de la règle des 50m maximum de chemin édictée dans le POS.
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Allezquesi
Contributeur vétéran
182 réponses |
Posté - 18 avr. 2006 : 11:17:06
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Bonjour Mr Campedel,
Avez vous passer un bon week end?
Vous avez raison, par mégarde j'ai redigé l'article Legislatif 111-4 alors qu'il s'agit de l'article Reglementaire 111-4 du C.U.
Dans l'hypothese ou le juge qualifierait le terrain comme enclavé (ce que je ne souhaite vraiment pas pour les voisins), une demande de servitude de passage suffisante peut-elle être demandé et obtenu en fonction d'un projet de construction repondant aux dispositions du zonage du terrain à desanclaver ?!
Bien cordialement
Alexis |
Edité par - Allezquesi le 18 avr. 2006 11:17:55 |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 18 avr. 2006 : 13:25:04
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Citation :
Initialement entré par Allezquesi
Bonjour Mr Campedel,
Avez vous passer un bon week end?
Oui merci.
J'espère de même pour vous.
Citation :
Vous avez raison, par mégarde j'ai redigé l'article Legislatif 111-4 alors qu'il s'agit de l'article Reglementaire 111-4 du C.U.
J'aurais pu aller regarder le R111-4, ce genre de confusion étant facile.
Citation :
Dans l'hypothese ou le juge qualifierait le terrain comme enclavé (ce que je ne souhaite vraiment pas pour les voisins), une demande de servitude de passage suffisante peut-elle être demandé et obtenu en fonction d'un projet de construction repondant aux dispositions du zonage du terrain à desanclaver ?!
Bien cordialement
Alexis
Oui.
Le droit de passage répondra forcément à l'article 682du code civil.
Il va falloir être prècis dans la procédure et l'argumentaire...
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Allezquesi
Contributeur vétéran
182 réponses |
Posté - 19 avr. 2006 : 10:46:45
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Merci pour votre réponse,
Finalement le droit Français offre toujours une alternative et une solution appropriée à toute les situations:
-On a donc la regle de droit
-l' exception à la regle de droit, et finalement pour qui pousse encore plus,
- l'exception à l'exception de la regle de droit 
Il ne s'agit donc pas de legitimité ou de regles fondamentales, mais d'une sorte de jeu de carte tactile ou les combinaisons de regles vous donne tout pouvoirs. cela me fait penser au pendule de Foucault !
Bien cordialement et sans malice
Alexis |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 19 avr. 2006 : 14:29:32
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Vous savez, l'article 544 du code civil est clair. Il ne faut pas en lire que la moitié...
Une fois n'est pas coutume, je le cite in-extenso :
La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.
Ici, le maire, ayant légitimement pouvoir sur la chose, estime qu'il serait contraire à la loi que de créer un accès à ce terrain directement sur la départementale, ce qui est conforme à la seconde partie de l'article.
Si un tribunal confirme (je ne suis pas sur qu'il faille d'ailleurs une confirmation judiciaire), vous pourrez alors peut-être demander au tribunal de vous permettre la première partie de l'article, en utilisant dans ce cas prècis l'article 682, et vous trouver un droit de passage chez un voisin.
Je dis peut-être car ce terrain a bien à l'heure actuelle un accès. Il faudra alors prouver que cet accès est insufisant, et non pas seulement incommode.
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Allezquesi
Contributeur vétéran
182 réponses |
Posté - 19 avr. 2006 : 15:36:39
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En l' occurence et dans notre cas, la sortie ne donne pas sur une departementale mais sur un chemin communal situé dans un lieu-dit en cul de sac.
Pour ce qui est de prouver que l' accés est insuffisant et ou incommode, il suffirait donc de reprendre l'avis du Maire mentionné dans le certificat d'urbanisme qui estime "legitimement" devoir refuser le projet au titre du R411-4? et ensuite, demander au juge d'etablir une servitude par une propriété voisine ?
Par contre je distingue mal la notion entre incommode et insuffisant, pouvez-vous m'expliquer les tenants et les aboutissant de cette distinction pour un juriste?
Bien amicalement
Alexis |
Edité par - Allezquesi le 19 avr. 2006 15:37:56 |
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 19 avr. 2006 : 17:18:46
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En préambule, j'ai oublié dans cet échange de préciser qu'il est tout a fait possible qu'un tribunal donne tort au maire et juge son argument fallacieux !
Nous discutons sur l'éventualité d'une confirmation de la position du maire.
Citation :
Initialement entré par Allezquesi
En l' occurence et dans notre cas, la sortie ne donne pas sur une departementale mais sur un chemin communal situé dans un lieu-dit en cul de sac.
La DDE pense aussi qu'il n'y a pas de danger, n'est-ce pas ?
Alors, pourquoi ne pas tenter un recours contre la décision du maire ?
Le juge lui donnera peut-être tort.
Citation :
Pour ce qui est de prouver que l' accés est insuffisant et ou incommode, il suffirait donc de reprendre l'avis du Maire mentionné dans le certificat d'urbanisme qui estime "legitimement" devoir refuser le projet au titre du R411-4? et ensuite, demander au juge d'etablir une servitude par une propriété voisine ?
La servitude sera octroyée par le juge si celui-ci constate que l'accès actuel est insuffisant, et que l'accès sur la route est interdit par ailleurs.
Si le juge estime l'accès actuel seulement incommode, il ne créera pas de servitude chez un voisin, mais dira d'emprunter l'accès actuel.
Citation :
Par contre je distingue mal la notion entre incommode et insuffisant, pouvez-vous m'expliquer les tenants et les aboutissant de cette distinction pour un juriste?
Insuffisant : ne dessert pas le terrain suffisement pour sa destination (les besoins ne sont pas les mêmes entre un champ à vache, un champ à blé, une parcelle pour 1 maison, un lotissement, une usine, un centre commercial, etc.).
Incommode : oblige à certaines contraintes comme faire un détour, emprunter une côte très raide, passer chez un voisin, etc. L'accès est possible, mais mal aisé ou pas "logique".
Citation :
Bien amicalement
Alexis
Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Un mur (de lamentation) repertorié L123-1-7 du C.U
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