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cadeo
Nouveau Membre
4 réponses |
 Posté - 15 avr. 2006 : 22:01:14
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Un copropriétaire fait aménager des combles aménageables.
Du fait de ces travaux, les charges de chauffage doivent-elles être réparties en tenant compte de ce changement?
Merci pour vos réponses.
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 17 avr. 2006 : 22:33:30
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Tout à fait, le chauffage faisant partie des charges des services collectifs et des éléments d’équipement commun, il y a modification de la répartition initiale des charges, il faut donc l’accord de l’assemblée générale à l’unanimité pour pouvoir modifier le règlement de copropriété comme le prévoit l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965.
Pouvez- vous me dire si ce copropriétaire a eu l’accord de l’assemblée générale pour faire aménager ces combles et à quelle majorité.
Article 11
Sous réserve des dispositions de l'article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires.
Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité.
En cas d'aliénation séparée d'une ou plusieurs fractions d'un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu'elle n'est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l'approbation de l'assemblée générale statuant à la majorité prévue à l'article 24.
A défaut de décision de l'assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas prévus aux alinéas précédents, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble à l'effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire.
http://www.jurisprudentes.org/bdd/faqs_article.php?id_article=814
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967 http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 18 avr. 2006 : 09:26:50
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Cadeo, si votre règlement de copropriété précise que ces combles sont aménageables, c’est l’article 25-f qui s’applique pour la modification de la répartition des charges ainsi que pour l’autorisation de ces travaux.
Article 25
Modifié par Loi n°2004-669 du 9 juillet 2004 art. 122 (JORF 10 juillet 2004).
Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant
f) La modification de la répartition des charges visées à l'alinéa 1er de l'article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives.
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cadeo
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 18 avr. 2006 : 23:08:22
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Merci pour ces 1ers éléments de réponse.
Dans le réglement de copropriété initial qui fait référence pour la répartition des charges, les combles sont effectivement aménageables.
Il n'y a eu aucune information ou demande d'autorisation du copropriétaire pour la réalisation des travaux, et donc encore moins pour la modification des charges.
Ce dernier est sur le point de procéder à la vente de son bien, sur la base de la surface initiale.
Tout celà est-il bien réglo? J'ai le sentiment que les autres copropriétaires payent dans les charges de chauffage collectif, la partie qui devrait être assurée par le copropriétaire ayant réalisé l'aménagement des combles ou du nouvel acquéreur.
Merci de vos compléments d'information. |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 19 avr. 2006 : 01:02:27
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Cadeo, vous précisez que « ce dernier est sur le point de procéder à la vente de son bien, sur la base de la surface initiale », cette situation est bien sur illégale.
Votre syndic ce doit d’informer le notaire de cette irrégularité et de faire le nécessaire avec lui et la copropriété pour régulariser cette situation, soit avec le vendeur ou l’acquéreur, pour faire modifier la répartition initiale des charges de chauffage au frais de l’un ou de l’autre.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 19 avr. 2006 : 11:03:09
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Essayons d'être précis lorsqu'on pose une question ....
Cadeo : "..Un copropriétaire fait aménager des combles aménageables."
Mais ces combles sont-ils une partie du 'lot privatif' de ce copropriétaires, inclus dans son lot principal ???
Sont-ils distinctement un 'lot privatif' ?
Sont-ils indistinctement une partie des "parties communes" ???
Parce que des combles dits 'aménageables' ne veulent rien dire sur QUI a pouvoir de les aménager !!!
D'autre part, les surfaces dont parlent les textes en cas de mutation sont de 2 ordres :
- la surface privative, qui englobe la totalité de ce qui est 'lot privatif', surface prévue L.art.5
- la surface 'habitable'...prévue L.art.46 et explicité D.art.4.1 et suivants.
La 'surface habitable' dont il s'agit là est :
Surface totale privative L.art.5 - surfaces des passages, murs, cloisons, portes, .., locaux de moins de 8 m² = surface 'habitable'
Lors d'une mutation ces 2 surfaces (privative et habitable) doivent être précisée.
Pour Cadeo, il convient donc de savoir ce qu'il en est du statut de ces "combles aménageables".
S'ils sont déja une fraction du 'lot privatif', il n'y a aucune modif des tantièmes, dont ceux de chauffage qui seraient répartis aux tantièmes généraux.
L'art.25f ne s'applique pas ici, des "combles aménageables" fraction d'un lot privatif 'habitation' étant eux-mêmes 'habitation'.
Que vous changiez votre salle de bain en chambre n'entraine pas de changement d'usage du lot privatif.
Il n'y a donc pas ici pour ces combles "changement d'usage d'une partie privative" dans le sens de L.art.25f. s'ils sont bien fraction d'un lot privatif.
Dans ce cas de combles privatifs, la "surface totale privative" type L.art.5 ayant servi au calcul des tantièmes inclue donc ces combles. Il n'y a rien d'irrégulier.
La chose est différente si ces combles 'partie de parties communes' ont été retirés des parties communes par décision d'AG, qu'un lot privatif a été créé, affecté à ce copropriétaire, lequel l'a alors transformé en 'habitation'.
Mais alors le nouveau lot privatif 'combles' est affecté de tantièmes ! Si les charges chauffage sont aux tantièmes pas de pb !
La chose est encore plus différente si ces combles sont indistinctement 'parties communes', même s'ils sont aménageables .. (mais alors uniquement par le seul syndicat), et que ces combles ont été "squatés" par un copropriétaire, aménagés en douce sans autorisation de l'AG .....
Dans ce cas, il ne peut en aucun cas les inclure dans son 'lot' !!
Dans ce cas, que font le CS, le syndic ?? L'AG ????? 
Qu'en est-il exactement de ces combles ?
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Edité par - gédehem le 19 avr. 2006 11:17:00 |
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cadeo
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 19 avr. 2006 : 22:04:16
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Merci pour ces précieuses informations qui amènent les compléments suivant :
- les combles font parties d'un lot distinct du lot principal, précision faite que ce lot ne peut être dissocié du lot principal par lequel s'effectue son accès,
- il s'agit bien d'un lot privatif.
La lecture détaillée du réglement de copropriété apporte quant à elle d'autres interrogations :
- les combles d'une surface de 105 M² sont retenues dans la répartition des tantièmes pour 5M² et 100M² de surface < 1.80m,
- cette surface représente 12/10000 des tantièmes générales et 268/10000 des charges de chauffage,
- dans le récapitulatif des tantièmes, les combles sont mentionnées comme :"volume non aménageable de 105 M²".
Bref, la rédaction du RDC n'est pour le moins pas clair sur l'usage qui peut être fait des combles.
Au delà de cette dernière considération, d'après Gédehem, l'aménagement de combles privatives ne doivent pas faire l'objet de demande d'autorisation au syndic, ni de modification des tantièmes de chauffage, quand bien cette aménagement modifie les charges de chauffage, au moins la consommation qui augmente suite à cette aménagement. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 19 avr. 2006 : 23:04:43
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| cadeo: le syndic n'est pas habilité à donner une autorisation quellequ'elle soit. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 19 avr. 2006 : 23:35:24
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Vous voyez, nous avançons !!! Au passage permettez moi de souligner que la lecture du RDC est un préalable obligé aux questions posées ...
Donc tout est clair : ce lot privatif a donc bien des tantièmes généraux ET des tantièmes chauffage ....
Reste que le RDC précise : "volume non aménageable de 105 M²".
Question : Quid d'une décision d'AG modifiant le RDC rendant aménageable ces combles ???
Voila LA question ! Qu'en est-il ??
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