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Bonjour, propriétaire d’un appartement dans une petite résidence depuis mai 2005, nous avons des soucis avec le syndic notamment avec la validation des comptes de 2005. Le quitus n’as put-être prononcé en assemblée générale en mi-février 2006 dans le sens ou les comptes étaient erronés bien que ceux-ci furent dénoncés par courriers, conversations téléphonique et en séance par 3 propriétaires mécontents. Une assemblée extraordinaire et provoquée le 19/04 sans consultation des copropriétaires quant à leur disponibilité, nous sollicitons par téléphone le syndic avec l’accord des autres propriétaires pour reporté l’assemblée, le syndic n’émet pas d’objection et nous propose de nous rappeler pour confirmer. Sur ce, nous apprenons par 1 des copropriétaires que la date de l’assemblée a était maintenu en présence de 2 propriétaires qui représente plus le la majorité de la copropriété, le quitus sur l’exercice 2005 a de fait été prononcé ! Les erreurs sur les comptes entérinés sont les suivantes :
De manière générale pour la copropriété : -Location d’une salle, alors qu’il était convenu avec le gestionnaire du syndic d’aucune facturation. -Facturation d’un contrôle amiante dans le cadre de la cession d’un lot, demandé par un propriétaire, alors qu’un contrôle poussé avait déjà était effectué quelques temps auparavant ! - Facturation du remplacement d’une vitre brisé, alors que la copropriété souscrie une assurance dans ce sens, la vitre a été remplacée il y a 10mois !
Plus particulièrement pour mon compte : - Facturation sur l’exercice 2005 du dit « contrôle obligatoire amiante poussé », alors qu’il a été effectué en 2004 ! -Facturation de travaux décidé en assemblée avant notre accès à la propriété. Il était convenu avec l’ancien propriétaire avant l’achat de son appartement qu’il prenait en charge intégralement le coût des travaux, ce qu’il a fait. Le coût de ces travaux nous est cependant réclamé alors que nous avons identifiés par oral et par écrit auprès du syndic l’objet de cet accord.
Nous souhaitons de fait dénoncés le quitus, cesser tout règlement d’appel de fond au syndic par versement à des fonds de garantie, saisir les autorités compétentes pour résoudre et sanctionner ses malfaçons, sous conditions qu’il en s’agisse ! A cet effet pourriez-vous nous communiquer vos sentiments, conseils, les démarches à entreprendre et le titre des interlocuteurs compétents au sein de notre administration à même de résoudre ce conflit.
l'acceptation des comptes (partie comptable ) et vote du quitus (façon de gérer)sont deux choses différentes même si elles peuvent,par certains faits se rejoindre.
Pour vos charges revoir l'article 45-1 du décret de mars 1967 qui précise : < Les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part.L'approbation des comptes du syndicat par l'AG ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires>
Pour la vitre cassée il faut vérifier si il y a une franchise (restant à la charge de la copro)ou pas (en général pas de franchise mais cela dépend des contrats)
contrôle amiante pour la vente d'un lot (partie privative)qui de plus a été demandé par le copropriétaire donc à sa charge
De plus à vérifier mais pour l'amiante il y a eu 2 étapes -la recherche de l'amiante imposée pour des immeubles construits avant le 01.07.1997 - décret du 07.02.1996 -un décret du 13.07.2001 a imposé un dossier tezchnique amiante qui devait être réalisé avant le 31.12.2005
J'ajoute au message de Felix1930, avec lequel je suis pleinement d'accord :
- que vous ne pouvez suspendre vos versements de charges, fait sur la base d'un budget voté en assemblée
- d'autre part que la convention entre vous et le vendeur concernant la prise en charge par ses soins des travaux doit être exécutée entre vous et lui. Il vous appartient, si cette clause est écrite à l'acte de vente, de demander au vendeur le remboursement des frais. Car depuis peu (un an je crois), c'est le propriétaire au moment des travaux qui les paye au syndicat (tout comme les charges), donc vous s'ils ont effectués alors que vous étiez propriétaire. Par contre, vous pouviez faire consigner par le notaire le montant visé par cette convention spéciale à l'acte de vente, ce qui vous permettait ainsi d'avoir la garantie du paiement.
Ah dernière précision : la notion d'assemblée extraordinaire n'existe pas, il n'y a que des assembnlées tout court dans le domaine de la copropriété.
Pour les travaux votés en AG,non prévu au budget prévisionnel, reprendre l'article 6-2 du décret de mars 1967(qui comme indiqué par Pascal Rouen Tours a été modifié le 27.05.2004):
< A l'occasion de la mutation d'un lot à titre onéreux: 1°Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel,en application du 3ème alinéa de l'article 14-1 de la loi du 10.07.1965 incombe au vendeur 2°Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel (vos travaux) incombe à celui,vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité; 3°Le trop ou moins perçu sur provisions,révélé par l'approbation des comptes est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes >
et l'article 6-3 (est formel tout arrangement entre les deux parties n'est pas opposable au syndicat) < Toutes convention contraire aux dispositions de l'article 6-2 n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation à titre onéreux >
Si aucune date d'exigibilité pour le paiement des travaux n'a été votée,ce règlement peut être demandé de suite par le syndic.
Il serait souhaitable de connaître ce qui a été indiqué,au notaire chargé de la vente ,par le syndic dans l'état daté(3 parties) prévu à l'article 5 du décret de 1967
Besoin d'aide, litige avec syndic professionnel
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Posté - 20 avr. 2006 : 12:43:32
